Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por D. José-Francisco Rivas Cid, Alcalde Presidente del Excelentísimo Ayuntamiento de Talavera de la Reina, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad número 1 de dicha ciudad, doña María del Carmen de la Rocha Celada, a inscribir una escritura de venta en pública subasta de unas parcelas procedentes de una cesión obligatoria en un Plan de Actuación Urbanística.
Hechos
I
En escritura de 11 de marzo de 2003 autorizada por el Notario de Talavera de la Reina don Fernando Félix Picón Chisbert, el Excelentísimo Ayuntamiento de Talavera de la Reina, representado por su Alcalde-Presidente don José Francisco Rivas Cid, vende en pública subasta tres fincas, que resultan adjudicadas a la compañía mercantil Construcciones Manuel Banderas S.L. Dichas fincas proceden de una cesión obligatoria en un Plan de Actuación Urbanística.
II
Presentada copia de dicha escritura en el citado Registro, fue calificada según una primera nota de fecha 6 de mayo de 2003 en la que se denegaba la inscripción «por no hacerse constar en la escritura si el destino de las parcelas objeto de adjudicación es para la construcción de viviendas sujetas a régimen de protección pública o a otros casos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico, conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional 9.º de la Ley 4/91 de 13 de diciembre de Presupuestos Generales de Castilla La Mancha, para 1992».
Presentado nuevamente el documento, en unión de certificado del Ayuntamiento en el que se hace constar que de acuerdo con el Plan Parcial ordenador del sector, las parcelas no están sujetas a la construcción de viviendas con algún régimen de protección pública, o a otros usos de interés social, la Registradora, en nota de calificación de 17 de junio de 2003, reitera la nota de 6 de mayo, y la amplía en el sentido de que «el destino obligatorio de los terrenos cedidos al Ayuntamiento en los aprovechamientos urbanísticos, no solo está exigido en la Ley 4/91 de 13 de diciembre, sino también en el art. 79 letra a), en relación con el art. 77 b) de la Ley 2/98 de 4 de junio de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU)». Vuelto a presentar el documento, la Registradora en nota de calificación de 19 de agosto de 2004, reitera las notas de calificación anteriores.
III
Don José Francisco Rivas Cid, Alcalde-Presidente del Excelentísimo Ayuntamiento de Talavera de la Reina, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación registral, con apoyo en los siguientes argumentos: La D.A. 9.ª de la Ley 4/91 señala que la obligación de destino para construcción de viviendas sujetas al régimen de protección pública o a otros usos de interés social, se hará de acuerdo con el planeamiento urbanística. Esto era plenamente congruente con el art. 24.3 de la LOTAUC-M, en la redacción vigente en el momento de la enajenación, que imponía a los Planes de Ordenación Municipal de municipios mayores de 20.000 habitantes la obligación de garantizar globalmente el destino de suelo (y no sólo del público) suficiente para cubrir las necesidades previsibles de las Viviendas de Promoción Pública. Este deber genérico no se concretaba numérica ni espacialmente, por lo que era el planeamiento el que debía concretarlo. Y como se ha alegado al Registro, el Plan Parcial en el presente caso, no vincula parcela alguna a la construcción de viviendas protegidas. El art. 79 de la Ley 2/98, no permite una enajenación por precio inferior al normal del aprovechamiento atribuido al terreno lo cual sería imposible si hubiera de dedicarse forzosamente a viviendas protegidas. La ley 25/02 de 19 de diciembre modificó la DA 9.4 suprimiendo la expresión «de acuerdo con el planeamiento urbanístico». La ley 1/2003 de 17 de enero modificó el art 24.3.b), concretando que en cada sector de suelo urbanizable el suelo destinado a vivienda protegida no podrá ser inferior al 50% de la total edificabilidad residencial, y el art. 79.2.a) en el sentido de que el precio obtenido en el caso de enajenación no podrá ser nunca inferior al valor máximo legalmente establecido para los usos sujetos a protección pública. La interpretación dela Registradora es contradictoria con la mantenida en inscripciones anteriores, y además excede de su potestad interpretar la ley urbanística de forma distinta al Ayuntamiento. La constancia en el título de determinaciones de carácter urbanístico es contraria al art. 51 RH.
IV
El 29 de septiembre de 2004 la Registradora emitió su informe en defensa de su nota y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, 76 a 79 de la Ley 2/98, de 4 de junio, de Castilla-La Mancha, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, antes y después de la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2003, la Disposición Adicional 9.ª de la Ley 4/91, de la misma Comunidad, así como la Resolución de esta Dirección General de 31 de julio de 200l.
1. Se presenta en el Registro escritura por la que el Ayuntamiento, como consecuencia de una pública subasta, vende al adjudicatario de dicha subasta unas parcelas procedentes de una cesión obligatoria en un Plan de Actuación Urbanística. La Registradora no practica la inscripción por no expresarse que la venta es para la construcción de viviendas sujetas a régimen de protección pública o a otros usos de interés social, como, a su entender, exige la normativa de dicha Comunidad. El Ayuntamiento recurre.
2. El problema que plantea el presente recurso radica en la interpretación del apartado 4 de la Disposición Adicional 9ª. de la Ley 4/91 de Castilla-La Mancha, recogido posteriormente por el artículo 79 de la Ley 2/98 de la misma Comunidad, que establece que «los terrenos propiedad de las Administraciones Públicas y Empresas Públicas o que se enajenen por éstas a partir de la entrada en vigor de esta Ley, y que se incorporen al proceso de urbanización y edificación de uso residencial, no podrán tener otro destino que la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico». Dice la Registradora que el inciso «de acuerdo con el planeamiento urbanístico» de la Ley 4/91, que fue suprimido por la reforma llevada a cabo por Ley 2/98, pero que era aplicable en el momento de la enajenación, se refería exclusivamente al volumen, altura, edificabilidad, etc., pero no permitía excepcionar, de acuerdo con el Plan, el principio que anteriormente se expresaba. Sin embargo, tiene razón el recurrente cuando afirma que el inciso discutido era plenamente congruente con la legislación aplicable en el momento, que imponía a los Planes de Ordenación de los municipios superiores a veinte mil habitantes la obligación de garantizar globalmente el destino del suelo (y no solo del público) suficiente para cubrir las necesidades previsibles de las Viviendas de Promoción Pública, pero que este deber no se concretaba numérica ni espacialmente, por lo que debía concretarse en el propio Plan, y que, por otra parte, el apartado 2 del propio artículo 79 de la Ley 2/98 no permite una enajenación por precio inferior al normal del aprovechamiento atribuido al terreno, lo cual sería imposible si hubiera de dedicarse forzosamente a Viviendas de Promoción Pública. La supresión del inciso discutido es coherente con la legislación actualmente vigente que concreta que en cada sector de suelo urbanizable, el destinado a vivienda protegida no puede ser inferior al 50% del total y que el precio que se obtenga del mismo no puede ser inferior al máximo legalmente establecido para los usos de protección pública. A ello hay que añadir que la finalidad perseguida por la Ley también es de mejora y conservación del Patrimonio (cfr. artículos 68 y 76.2), finalidades que se pueden llevar a cabo por la contraprestación a una enajenación y que el propio artículo 79, alegado por la Registradora expresa que el destino de los bienes del Patrimonio Público del Suelo es también la rehabilitación de Viviendas de Promoción Pública, actividad que no se podría realizar si no se dispusiera, con cargo a dicho Patrimonio, de fondos suficientes como los que se consiguen con enajenaciones como la que aquí se realiza.
1. Alega también el recurrente que la Registradora no puede calificar la interpretación que el Ayuntamiento hace de la legislación aplicable. Pero, según la doctrina reiterada de esta Dirección general (cfr., por todas, la Resolución de 31 de Julio de 2001), cabe recordar que, no obstante la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente estas investidos los actos administrativos (cfr. Artículos 56 y 57de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al Registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los tramites a incidencias esenciales de este, así como la relación del mismo con el titular registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 31 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Talavera de la Reina número 1.
