En el recurso gubernativo interpuesto por D.ª Soledad Castillo Linares, en representación del Complejo Urbanístico de las Tres Torres, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrelavega a inscribir un mandamiento de cancelación.
Hechos
I
Con fecha treinta y uno de marzo de mil novecientos noventa y cuatro, se dictó Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Torrelavega, en el Juicio Declarativo de Menor Cuantía, número 297/91, promovido por don Miguel Jesús R. S., en nombre propio y en beneficio de la comunidad de propietarios Las Atalayas, y don Luis Antonio P. M., contra don José C. L., don Luciano C. L., doña María G. E., doña Isabel H. I., doña María Antonia C. G. y doña María Concepción C. G. y contra todas las personas naturales o jurídicas desconocidas e inciertas ausentes o en ignorado paradero, en situación de rebeldía procesal, sobre acción reivindicatoria. En dicha sentencia se estima la demanda interpuesta y se declara la nulidad de las denominadas «Normas de Comunidad y Reserva de Derechos del Complejo Urbanístico de Las Tres Torres» de la Calle General Mola de Torrelavega, en sus tres fases, recogidas en escrituras públicas de fechas 25 de septiembre de 1975, 13 de febrero de 1.976 y 3 de junio de 1.976, otorgadas ante el Notario don Mariano Collado Soto, así como la nulidad y cancelación de las inscripciones que de las mismas existen en el Registro de la Propiedad de Torrelavega.
II
La Sentencia es apelada y con fecha siete de mayo de mil novecientos noventa y seis, se dicta Sentencia por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander que desestima los recursos de apelación y confirman en su integridad la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Torrelavega.
III
Con fecha catorce de julio de dos mil se dicta Propuesta de Providencia por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Torrelavega, para que se dé cumplimiento a lo acordado en el fallo judicial, la cual es despachada por el Registrador de la Propiedad, suspendiendo la inscripción porque «afectando la Sentencia al estatuto jurídico de todos los departamentos privativos de los Edificios cuyos Estatutos declara nulos aquélla, no consta que hayan sido parte en el procedimiento judicial los titulares registrales de dichos departamentos (Art. 20 Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento y Art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal)», en fecha 28 de diciembre de 2000.
IV
Que con fecha dos de febrero de dos mil uno se expide mandamiento de cancelación por doña Elena C. M., Juez de Primera Instancia número 4 de Torrelavega, el cual se despacha por el Sr. Registrador con la misma nota de calificación, de fecha 20 de mayo de 2004.
V
Con fecha veintitrés de junio de dos mil cuatro se interpone recurso gubernativo contra la citada calificación por doña Soledad Castillo Linares, en nombre del Complejo Urbanístico de Las Tres Torres, en el cual expone que «Respecto a la legitimación activa, debemos manifestar que mediante Junta de fecha tres de mayo de 1990, debidamente convocada al efecto, y nunca impugnada, se acordó, con el solo voto en contra del codemandado, don José C. L., aprobar el acuerdo que facultaba al entonces Presidente de la Comunidad, don Antonio P. M., para litigar acerca de la impugnación de los Estatutos comunitarios. Si todos los firmantes, a excepción del codemandado, convinieron en promover una demanda cuyo resultado fue el de declarar la nulidad de las Normas de Comunidad o Reserva de Derechos de la Comunidad y su cancelación Registral, entendemos que cualquier mención al Art. 17 de la L.P.H está superada. Además en lo que respecta a la legitimación pasiva, no podemos perder de vista que en la litis de la que deviene la sentencia estimatoria que ordena la cancelación de mencionadas normas, además de demandar a don José C. L., don Luciano C. L., doña María G. E., doña Isabel H. I., doña María Antonia C. G. y doña María Concepción C. G., la demanda también se dirigió contra todas las personas naturales o jurídicas desconocidas e inciertas ausentes o en ignorado paradero, en situación de rebeldía procesal. En definitiva, parece mas que evidente que las deficiencias apreciadas por el Registrador de la Propiedad en los mandamientos que sucesivamente han venido siendo presentados en el Registro de la Propiedad, en orden a obtener definitivamente la cancelación acordada en la Sentencia en su día dictada, han sido debidamente subsanadas, y que de continuar esta incómoda situación mis mandantes se encontrarían ante una situación francamente paradójica puesto que ya no les resulta posible reproducir esta litis ante la jurisdicción civil por tratarse de cosa juzgada».
VI
Con fecha catorce de julio de dos mil cuatro, el Registrador de la Propiedad de Torrelavega n.º 1, don Iñigo Basurto Solagurenbeascoa, emite informe en defensa de la calificación recurrida, señalando que en el momento de presentarse en el Registro el mandamiento calificado el Complejo Urbanístico de las Tres Torres está constituido por 180 departamentos independientes que aparecen inscritos, casi en su totalidad, a favor de personas que no han sido parte en el citado procedimiento y sin que conste haberse anotado preventivamente la demanda origen del procedimiento judicial.
«La nota de calificación negativa se basa en los siguientes preceptos:
a) El Art.17 de la Ley de Propiedad Horizontal que exige acuerdo unánime de la totalidad de los copropietarios de la finca constituida, en régimen de Propiedad Horizontal para aquellos acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la comunidad. Y no cabe duda de que la anulación de los Estatutos hay que considerarlo como un supuesto de modificación en su grado máximo. De dicho precepto legal se deriva que cuando, por falta de consentimiento unánime, haya de acudirse a la vía judicial para la modificación de los Estatutos, será necesario que en el procedimiento intervengan la totalidad de los propietarios que componen la finca constituida en Régimen de Propiedad Horizontal (Res. D.G.R.N. 19-2-99, 23-6-2001, 24-9-2001).
b) El Art 20 de la Ley Hipotecaria que consagra el llamado principio registral de tracto sucesivo, derivado en último término del principio de protección jurisdiccional de los derechos (Art 24 de la Constitución) y que exige rechazar la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que, en el procedimiento, los titulares registrales han tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el Registro las consecuencias de su indefensión judicial (Res. D.G.R.N 26-6-1998, 20-3-2003, 10-12-1999).
c) y el Art 100 del Reglamento Hipotecario que establece que uno de los extremos que ha de calificar el Registrador, en los documentos judiciales es la existencia de «obstáculos que surgen del Registro» y que impide practicar asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente (Res. 25-3-1999 entre otras).
En el supuesto debatido está fuera de toda duda, y la recurrente no lo discute, que en el procedimiento judicial no han intervenido personalmente la práctica totalidad de los actuales titulares registrales de los departamentos de la finca cuyas normas de comunidad se anulan, y por dicho motivo, precisamente, y en base a los argumentos legales citados, se ha rechazado la inscripción de la resolución judicial que ordena la correspondiente cancelación registral, pero la recurrente alega en su escrito de recurso que los, en su día, copropietarios de la finca, a excepción del Sr. José C., intervinieron en el pleito representados por el entonces Presidente de la Comunidad, don Luis Antonio P. M., y que, además, la demanda se dirigió contra «todas las personas naturales o jurídicas desconocidas e inciertas ausentes o en paradero desconocido que pudieran tener en el juicio». Respecto de la Primera alegación (tercera de su escrito) cabe decir:
a) Que de los documentos calificados no resulta que don Luis Antonio P. interviniera en el procedimiento como Presidente de la Comunidad de Propietarios del Complejo Urbanización las Tres Torres.
b) Que la fotocopia legalizada del Acta de la Junta 3 de mayo de 1990, que se acompaña al escrito del recurso, no puede ser tenida en cuenta para su Resolución pues no fue aportada en el momento de la Calificación (Art. 326 Ley hipotecaria y Res. D.G.R.N. de 30-5-03 entre otras).
c) Que independientemente de los anterior, la citada fotocopia, ni desde un punto de vista formal, ni material, permite acreditar que todos los copropietarios del Conjunto Urbanístico, a excepción del Sr. Carabaza, facultaron al Presidente para impugnar los Estatutos Comunitarios.
d) Que, en cualquier caso, el problema, desde un punto de vista registral, consiste en acreditar que los actuales titulares registrales de los departamentos que componen el Complejo Urbanístico hayan tomado parte, por sí o debidamente representados, en el procedimiento judicial que ordena la cancelación de la inscripción que contiene las Normas de Comunidad del Complejo. Y la fotocopia aportada no soluciona el problema pues ni siquiera permite identificar a muchos de los firmantes.
Respecto de la segunda de las alegaciones (cuarta de su escrito) cabe decir que la demanda genérica contra « personas desconocidas e inciertas» no sirve, al menos desde un punto de vista registral, para entender cumplidas las exigencias de los principios de tracto sucesivo y protección jurisdiccional de los derechos, como ha tenido ocasión de poner de relieve la Dirección General de los Registros y Notariado en varias resoluciones y como más representativa, por la similitud del supuesto de hecho, la de 11-10-2000».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 20, 32, 34 y 40 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento y la Resoluciones de este Centro Directivo de 10 de octubre de 2000, 20 de Marzo, 2 de septiembre, y 7 de junio de 2003.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: En el Registro figura inscrito un Complejo Urbanístico en régimen de Propiedad Horizontal, constituido por 180 departamentos independientes, que aparecen inscritos, casi en su totalidad a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento. Como consecuencia de la correspondiente demanda que se dirige contra los otorgantes de los Estatutos de la Comunidad, y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada, se declara por sentencia la nulidad de las denominadas Normas de Comunidad y Reserva de Derechos del Complejo Urbanístico de las Tres Torres, ordenándose al Registrador la cancelación de los correspondientes asientos.
2. El recurso no puede estimarse. Aunque una sentencia sea firme, el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que la misma pueda producir en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, sin que de los documentos presentados resulte la acreditación de que don Luis Antonio P. M. interviniera en el procedimiento en representación de la comunidad de propietarios.
Así, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte él ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, que está bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, si no consta el consentimiento del su titular, o que este haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ahí que en al ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el Recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de diciembre de 2004.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad n.º 1 de Torrelavega.
