RESOLUCIÓN de 21 de septiembre, de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Inmobiliaria Laguardia, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barcelona, número 13, don Sebastián Brau Febrer, a inscribir una escritura de modificación de división en régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Manuel Gramunt de Moragas, en nombre de «Inmobiliaria Laguardia, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barcelona, número 13, don Sebastián Brau Febrer, a inscribir una escritura de modificación de división en régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 13 de abril de 1996, mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona, don José 0. Adroer Calafell, se procedió a dividir en régimen de propiedad horizontal, la finca sita en dicha ciudad, bloque VII del polígono Casa Enseña, que figura dividida en 181 elementos o viviendas correspondientes a cinco escaleras distintas y otorgando a cada uno de estos elementos o viviendas un coeficiente distinto con referencia a la propia escalera y al conjunto del edificio. Al mismo tiempo, según acordaron las partes, se constituyeron cinco comunidades de propietarios, pese a tratarse de una sola unidad registral.
El 15 de diciembre de 1994, en escritura autorizada por el Notario de Barcelona, don Elías Campos Villegas, la sociedad «Inmobiliaria Laguardia, Sociedad Anónima», procedió a la división de dos elementos de su propiedad pertenecientes a las escaleras números 4 y 5.
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona, número 13, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del presente documento por no prestar su consentimiento a la modificación de propiedad horizontal que en él se hace la comunidad de propietarios de la casa uno, paseo Valldaura, 172, integrante de la propiedad horizontal, y ser necesaria la unanimidad conforme a los artículos 5, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Barcelona 1 de julio de 1997. El Registrador. Firma ilegible.».
El Procurador de los Tribunales, don Manuel Gramunt de Moragas, en representación de la sociedad «Inmobiliaria Laguardia, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó:
Que al presentarse la escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador pone una nota en el sentido de que faltaba la autorización de la comunidad de propietarios, reunidas las respectivas comunidades de las casas números 4 y 5, únicas afectadas por las modificaciones y la casa número 2, acordaron por unanimidad su conformidad con dichas modificaciones, oponiéndose, sin embargo, la comunidad de la casa número 1. Que como fundamentos jurídicos hay que señalar: 1.º Que el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que exige es la aprobación de la junta de propietarios que ha de ser afectada por la división. Aprobación que en este caso se ha producido al dar su conformidad tanto la casa número cuatro como la número cinco, a la que pertenecen respectivamente los elementos privativos objeto de división. 2.º Que sólo se opone a la división la casa número uno a la que no afecta para nada las divisiones que se efectuaron. Que la doctrina considera que se precisará unanimidad en aquellos supuestos que lleven consigo alteraciones en la estructura básica del inmueble. 3.º Que este es el sentido del último Anteproyecto de la Ley de Conjuntos Inmobiliarios. 4.º Que a la vista de la existencia del acuerdo de los titulares de cuatro de las cinco casas que forman el bloque y la no impugnación de tales acuerdos, cabría alegar la firmeza de tal acuerdo, a tenor de la jurisprudencia reiterada dictada por el Tribunal Supremo (Sentencias de 24 de julio de 1995 y 5 de febrero de 1991). 5.º Que, finalmente, se entiende que la oposición de la comunidad de propietarios de la casa número 1, sin dar razón alguna de ello, ni afectarle para nada las divisiones de los elementos privativos, supone un ataque a los principios de buena fe y un abuso de derecho y una interpretación que no está de acuerdo con la función integradora de la norma atendiendo a la realidad; por lo que resulta de aplicación la doctrina que sobre esta materia ha venido dictando el Tribunal Supremo (Sentencias de 14 de julio de 1992, 11 de julio de 1994, 13 de febrero y 31 de marzo de 1995).
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: 1. Que conforme a lo que dicen los artículos 5 y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y teniendo en cuenta que el caso presente es un tanto especial, dado que existen cinco escaleras, cada una con su comunidad de propietarios, lo cierto es que registralmente la finca matriz que ahora se quiere modificar aparece descrita como un solo edificio, finca registral 33.668, y es en esta finca donde se deberá practicar la inscripción de modificación del régimen de propiedad horizontal, además de en los locales afectados, abriendo folio a las nuevas fincas que se creen. Que, por ello, aunque haya cinco escaleras, cada una con su comunidad de propietarios, todas ellas forman parte de una comunidad general, de la que forma parte la escalera uno que no da su consentimiento a la modificación y, por tanto, falta la unanimidad que exige la ley. Que también corrobora que existe una sola comunidad el hecho de que los distintos pisos o locales tengan dos cuotas, una particular de la escalera, y otra general del edificio. 2. Que la división de un local de negocio es un acto modificativo del título constituido, como así lo reconoció la Resolución de 24 de agosto de 1992. Toda modificación del título constitutivo requiere unanimidad, como así lo establece el Tribunal Supremo en diversas sentencias, como la de 29 de julio de 1996. 3. Que, por último, resulta que el acuerdo de la comunidad de propietarios de las escaleras 4 y 5, para la modificación del régimen de propiedad horizontal es de 4 de noviembre de 1996 y 28 de enero de 1997, mientras que la oposición formada por la escalera uno es de 2 de mayo de 1996, por lo que no se puede afirmar la consistencia de tal acuerdo por el transcurso del plazo de treinta días que recoge el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que la oposición es anterior al acuerdo.
El Notario autorizante del documento informó: Que la situación creada tras la constitución en régimen de propiedad horizontal de cinco casas independientes entre sí, ofrece la duda de si nos hallamos ante una propiedad horizontal artificial, o más bien ante una irregular constitución de una propiedad horizontal, pues no hay propiedad horizontal regular. Que en definitiva la propiedad horizontal fue constituida infringiendo la Ley de 21 de julio de 1960 y no debió ser inscrita. Más una vez que ha accedido al Registro, tal circunstancia no puede acarrear que se apliquen ciegamente las normas de aquel régimen donde en realidad no hay comunidad en propiedad horizontal entre los propietarios de las distintas casas.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó la nota del Registrador fundándose en los artículos 5, 8 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
VII
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que no es aplicable al supuesto el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere a pisos o locales pertenecientes a una casa; que la aprobación de la junta de propietarios exigida en el citado artículo, hay que entenderla referida a la junta de propietarios de la casa en que se produce la modificación. Que se adhiere a lo expuesto por el Notario en su informe.
Vistos los artículos 5, 8, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1976 y 19 de julio de 1993, y las Resoluciones de este centro directivo de 27 de junio y 18 de julio de 1995 y 19 de febrero de 1999.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Aparece en el Registro una finca constituida en régimen de propiedad horizontal. En la escritura de constitución figura dividida en 181 elementos privativos, asignándose a cada uno de ellos una cuota en el total bloque y otra «en la escalera respectiva», sin mayor especificación sobre a qué conceptos corresponden dichas cuotas, inscribiéndose en el Registro como una sola propiedad horizontal; mediante la escritura ahora presentada se dividen dos locales, asignándose cuotas a los locales resultantes, y obteniéndose la unanimidad de los dueños de los pisos de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas; el Registrador suspende la inscripción por falta de la unanimidad requerida; El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso.
2. El recurso no puede estimarse. La alegación del recurrente de que se trata de distintas propiedades horizontales, pues cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos corporativos es algo cuya alegación es inocua en el estrecho campo del recurso gubernativo, en donde, en todo caso, hay que atender a la configuración registral, de la cual deriva, mientras no se modifique, la existencia de una sola comunidad.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmado el auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 21 de septiembre de 2000.- La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
