RESOLUCIÓN de 17 de julio de 2001, de la Dirección General de Los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 5, don Jose María Cadenaba Coya, a inscribir una subrogación de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 5, don Jose María Cadenaba Coya, a inscribir una subrogación de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.
I
Por escritura otorgada el 6 de marzo de 1997 ante el Notario de Oviedo don Francisco Sapena Davo, como sustituto y para el protocolo de su compañero de residencia don Jose Antonio Caicoya Cores, los cónyuges don P.P.S. y dona O.F.C. subrogaron a la Caja de Ahorros de Asturias, en la extensión y alcance que resulta del artículo 1.211 y concordantes del Código Civil, en un crédito garantizado con hipoteca del que aquellos eran deudores frente «Herrero, Sociedad de Crédito Hipotecario, Sociedad Anónima», previo traslado a «Banco Herrero, Sociedad Anónima» de la oferta vinculante aceptada por los interesadas sin que transcurridos siete días la entidad prestamista hubiera aportado certificación de la deuda pendiente y habiéndose negado a aceptar el pago de la cantidad presupuestada como adeudada, que la Caja de Ahorros de Asturias deposito en poder del Notario autorizante a disposición de la entidad acreedora.
Dicho crédito era uno de los cuarenta y dos en cuenta corriente que «Herrero, Sociedad de Crédito Hipotecario, Sociedad Anónima» había concedido inicialmente a «Huerta del Cortijo, Sociedad Anónima», «Riva del Cortijo, Sociedad Anónima» y «Promociones y Desarrollos Urbanos, Sociedad Anónima», el que es objeto de subrogación hasta el límite de diecisiete millones doscientas cincuenta mil pesetas, con destino a la construcción de diversas fincas, y cuyo régimen de disponibilidad quedo determinado en la correspondiente escritura, otorgada el 17 de julio de 1995, en función del grado de ejecución de las obras a financiar, si bien cumplidos treinta y seis meses desde la fecha del otorgamiento quedarían los límites de disponibilidad reducidos a las cantidades hasta entonces realmente dispuestas. Se fijó el plazo de vigencia del crédito en veinticinco años, con un plazo de carencia de tres años durante el cual no se devolvería capital, plazo que finalizaría automáticamente cuando se produjera la compraventa de la finca hipotecada con subrogación de los compradores en el crédito, momento a partir del cual se iría reduciendo mensualmente el límite de disponibilidad en porcentajes crecientes sin perjuicio de facultar al acreditado para hacer entregas en cualquier momento que reduciría el saldo deudor, quedando en tal caso reducido el límite de disponibilidad en igual cuantía a la del ingreso. Quedo garantizado con hipoteca el saldo resultante de la cuenta hasta el límite de veintiún millones seiscientas cuarenta y ocho mil setecientas cincuenta pesetas más otros tres millones doscientas cincuenta mil pesetas para costes y gastos. Por último, para el caso de transmisión de cualquiera de las fincas hipotecadas, la prestamista consintió la asunción por parte del adquirente o adquirentes del saldo deudor total que arrojase la correspondiente cuenta de crédito y que sería siempre igual a la cantidad dispuesta y no amortizada más los intereses y, en su caso, comisiones que se devengaran y demás adeudos que se hicieren por cualquier concepto en la misma, considerándose operada la subrogación no novatoria del respectivo crédito con dicho adquirente o adquirentes, siempre que resultasen cumplidas ciertas condiciones cuya falta supondría la subsistencia de la responsabilidad del primitivo deudor sin producirse subrogación alguna salvo consentimiento por escrito del acreedor.
Finalmente, por escritura otorgada el 30 de julio de 1996, los prestatarios iniciales vendieron a los cónyuges O.P.S. y O.F.C. la finca hipotecada por precio de veinte millones ciento cincuenta mil pesetas, del que quince millones quinientas mil pesetas, como saldo en aquel momento del crédito hipotecario garantizado por la misma las retuvo la parte compradora para pago de dicho crédito que asumió, subrogándose en la hipoteca y en la condición jurídica de acreditada liberando a la parte vendedora de toda responsabilidad derivada de dicho crédito.
Presentada copia de la escritura de subrogación en el Registro de la Propiedad número 5 de los de Oviedo, fue calificada con la siguiente nota: «Se deniega la inscripción porque la operación de subrogación de la presente escritura no se ajusta a los términos estrictos de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y es que en el presente caso existe un contrato de cuenta corriente pactado entre el deudor y la entidad acreedora y la referida Ley únicamente prevé su aplicación a los préstamos. El defecto se estima insubsanable por lo que no se toma anotación preventiva de suspensión. Contra la presente nota de calificación cabe recurso gubernativo en el plazo de cuarto meses desde su fecha (artículo 66 de la Ley Hipotecaria y artículo 112 de su Reglamento). Oviedo, 20 de febrero de 1998. El Registrador». Sigue la firma.
Don Jesus Maria Alcalde Barrio, apoderado de la Caja de Ahorros de Asturias, interpuso en nombre de la misma recurso gubernativo frente a la anterior calificación alegando: Que la norma contenida en el artículo 1.211 del Código Civil, aletargada hasta la promulgación de la Ley 2/ 1994, que se autoproclama desarrolladora del mismo, no ve recortado su ámbito de aplicación pues en modo alguno se establece así expresamente, y dicha norma permite la subrogación sin consentimiento del acreedor sin distinción entre la figura del préstamo y la del crédito, hacienda referencia tan solo al deudor y la deuda a pagar, y todos sus requisitos, tomar dinero a préstamo, expresar el fin para el que se hace y constar en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagoda se han cumplido, por lo que se ha producido una novación modificativa por cambia de acreedor con subsistencia de la obligación; Que si el crédito en cuenta corriente es aquel en que el banco se obliga a poder a disposición del cliente, hasta el límite pactado y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero 0 realizar otras prestaciones, en el que ahora se contempla resulta que hay un plazo de carencia -absurdo en los créditos en cuenta corriente- durante los que no se devolverá capital -lo que profundiza en el absurdo pues en el crédito puede que no llegue a disponerse hasta el límite concedido -con posibilidades de realizar entregas anticipadas -incoherente en las cuentas corrientes de crédito- quedando en tal caso reducido el límite de disponibilidad -circunstancia delirante si se trata de una cuenta corriente de crédito-, por lo que, sea cual sea el nombre que se le diera, tal figura crediticia es un préstamo porque la única actividad del deudor respecto de al crédito fue subrogarse en la deuda por el importe dispuesto por el promotor y nada más, pues las obligaciones de la entidad acreedora acabaron ahí, en esa subrogación, pues cualquier entrega hecha por el deudor reduce el límite del crédito sin devenir disponible en el futuro. Para el deudor, en definitiva, siempre fue un préstamo ya que solo pudo subrogarse en las cantidades dispuestas por el promotor, que fueron inferiores al límite de disponibilidad; Que si la finalidad de la Ley 2/1994 era beneficiar a los deudores de la bajada de tipos de interés no cabe interpretarla restrictivamente y ha de hacerse extensiva a los créditos hipotecarios.
El Registrador informó en defensa de su nota: Que la Ley 2/1994 por su carácter especial y en cierto modo expropiatoria, exige una interpretación si no restringida dada la bondad de los fines que persigue, tampoco extensiva, sino rigurosa y estricta, evitando su aplicación a supuestos no previstos en ella, a fin de no perjudicar no solo al primer acreedor, sino también a terceros que hayan inscrito su derecho en el periodo intermedio hasta la subrogación que si bien no lo serán en cuanto exista una mejora de las condiciones del tipo de interés del préstamo a subrogar, si pueden verse afectados si cambia la clase de hipoteca; Que dicha Ley, tanto en su Exposición de Motivos como en su articulado se refiere siempre a préstamos hipotecarios, y permite tan solo una mejora en las condiciones del tipo de interés, no así cualquier otra modificación de las circunstancias del préstamo hipotecario, con lo que excluye que como consecuencia de la subrogación se transforme un préstamo en un contrato de cuenta corriente o a la inversa; Que pese a los intentos del recurrente de asimilar el crédito garantizado a un préstamo, estamos en presencia de un crédito en cuenta corriente, así denominado por las partes y como tal inscrito, vinculado a una concreta cuenta no susceptible de trasladarse a otra y mucho menos si es distinta la entidad acreedora sin que medie una cesión de contrato; Que las figuras contractuales del préstamo simple y el crédito en cuenta corriente por más que participen de la misma finalidad son distintas tal como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1989, con referencia precisamente a la subrogación prevista en el artículo 1.211 del Código Civil, siendo de tener en cuenta la doctrina de la Resolución de 23 de diciembre de 1987, posteriormente reiterada, sobre la diferencia entre la mera reunión contable de diversas partidas de crédito y la cuenta bancaria como instrumento contable de una relación contractual, de suerte que, de practicarse la inscripción pretendida, se habría operado una transformación de la operación inicialmente convenida, de apertura de crédito en cuenta corriente, en otra de préstamo simple; Que son distintas las consecuencias registrales de la inscripción de una hipoteca según sea en garantía de un préstamo, que como operación cerrada supone la entrega del capital que hay obligación de devolver, o en garantía de un crédito en cuenta corriente, operación abierta en la que el prestamista se obliga a mantener la disponibilidad del mismo durante cierto plazo, disponibilidad de la que el acreditado puede hacer uso o no y en la cantidad que desee, de suerte que, mientras en la primera todos los elementos de la obligación garantizada están determinados en el Registro, en la segunda su determinación ha de hacerse fuera de él; Siendo distintas una y otra hipoteca, la Ley especial no permite su modificación si no es con acuerdo de todos los interesados, y sin que la expedición de la certificación acreditativa del débito, ni en ingreso realizado para su pago al amparo de la misma Ley puedan considerarse como prestación del consentimiento del primitivo acreedor para tal fin, en cuanto supone una novación total y plena de la primitiva por la nueva; En cuanto al argumento del recurrente de que con esa configuración de los préstamos bajo la forma de crédito en cuenta corriente se comete fraude a la Ley especial, es de señalar que existiendo como existían y era habituales antes de promulgarse la misma, no fueron tornados en cuanta por el legislador, con lo que tan solo cabe para ellos el mecanismo ordinario de la cesión del contrato, conforme a los requisitos de los artículos 1.526 y siguientes del Código Civil, contrato distinto de la subrogación prevista en la Ley 2/1994, sin que quepa admitir la referencia del mismo recurrente a la cooperación del Registrador en dicho fraude pues la existencia o no del mismo escapa a su función calificadora; Y finalmente, que pese alas imprecisiones contenidas en la escritura de compraventa de la finca, con sus referencias al «préstamo, capital vivo o subrogación en la obligación garantizada» que el Registro ha recogido por imperativo de lo dispuesto en el artículo 51.6º del Reglamento Hipotecario, lo que en realidad existe no es una subrogación sino una «sumisión» en la misma en los términos que figuraba inscrita y que claramente constataban que era una hipoteca en garantía de cuanta corriente.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias resolvió desestimar el recurso confirmando todos los extremos de la nota recurrida aceptando en cuanto a ellos los argumentos del Registrador.
El recurrente apeló el Auto que desestimara su recurso y reitero sus argumentos en el sentido de que el crédito subrogado no puede considerarse como un crédito en cuenta corriente sino como un préstamo con disposición en varios actos; la existencia de fraude a la finalidad de la Ley 2/1994, la aplicación extensiva de que esta debe ser objeto; la innecesidad de consentimiento del primitivo acreedor una vez que lo presto para la asunción de la deuda por los compradores en cuanto al saldo deudor total que arrojase la correspondiente cuenta, limitado a la cantidad dispuesta y no amortizada; que en todo caso la hipoteca, en cuanto garantiza unos intereses variables, ya es de por si una hipoteca de máxima conforme a la doctrina de este Centro Directivo y, por último, que no existen razones para diferenciar la responsabilidad hipotecaria por principal a intereses, dada la autonomía de la voluntad para fijar estos dentro de los límites legales, diferenciación por otra parte resultante de comparar el límite de disponibilidad pactado y el máxima total garantizado con la hipoteca.
Vistas el artículo 1, 2 y 5 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y los artículos 3, 1.211 y 1.753 y siguientes del Código Civil; 12, 143 y 144 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 16 de junio y 13 de Julio de 1999 y 18 de junio de 2001.
1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de hacer use del derecho regulado en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogar a una nueva entidad financiera en la titularidad de los préstamos hipotecarios, en el caso de crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria.
2. El supuesto de hecho planteado es inicialmente análogo al que abordara la Resolución de 18 de junio del corriente año. Se decía en ella que la finalidad declarada en la Exposición de Motivos de aquella Ley, el permitir beneficiarse de la bajada de los tipos de interés a las prestatarios que tenían concertados sus préstamos con anterioridad, unida a su carácter excepcional en cuanto impone al titular de un crédito su transmisión forzosa, han de conducir a una interpretación estricta que huya tanto del criterio extensivo a que conduciría su finalidad, como del restrictivo que aconsejaría su especialidad. Y en esa línea entendió que, dentro del concepto «préstamo hipotecario» contenido en el artículo 1.° de la citada Ley, cabía no solo aquellos que se adecuasen al régimen del contrato de préstamo regulado en los artículos 1.753 a 1.757 del Código Civil y 311 y siguientes del Código de Comercio, sino todos aquellos otros que partiendo de otra configuración, fuesen contratos consensuales de préstamo futuro, incluso aperturas de crédito que desembocasen posteriormente en una situación asimilable al préstamo como relación jurídica unilateral, de suerte que si la interpretación del régimen legal de subrogación en los préstamos hipotecarios ha de hacerse atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad, tal como impone el artículo 3 del Código Civil, hay que llegar a la conclusión de que cabe su aplicación a esas situaciones que han devenido perfectamente equiparables a un préstamo hipotecario.
3. Ahora bien, el caso ahora planteado difiere del entonces resuelto. En ambos el banco abría a un promotor inmobiliario una serie de créditos, destinados a financiar la construcción de otras tantas viviendas, de los que aquel podría ir disponiendo en función del grado de desarrollo de las obras, a igualmente en ambos se convino que llegado el mes treinta y seis desde la fecha del otorgamiento, o antes si se producía la venta de la finca hipotecada con subrogación del adquirente, el límite de disponibilidad se reduciría a las cantidades hasta entonces dispuestas, cuyo importe habría de amortizarse en un plazo no prorrogable de veinte años, con rebajas mensuales del límite de disponibilidad conforme a un cuadro que incrementa progresivamente la cuantía de las reducciones, lo que indirectamente determina el importe de las cuotas de amortización. Pero mientras que en el primero a la hora de formalizar la venta de la finca hipotecada con fijación de la suma debida y asunción de la deuda por los compradores intervenía el acreedor, de suerte que consentía tanto la concreción de la deuda como su asunción, y todo ello tenia el correspondiente reflejo registral con el alcance que resulta de los artículos 143 y 144 de la Ley Hipotecaria, en el ahora planteado la concreción y asunción de deuda se han convenido sin intervención del acreedor.
Al no resultar por tanto de los asientos del Registro que se haya producido aquella conversión del crédito en cuenta corriente como relación jurídica compleja con obligaciones por ambas partes, en una relación jurídica unilateral de deuda por el saldo que arrojase la correspondiente cuenta al finalizar el periodo de disponibilidad, pues pactado que tal evento tendría lugar bien por la asunción de la deuda existente al tiempo de la transmisión de la finca en las condiciones pactadas, bien a los treinta y seis meses desde la formalización del contrato, falta la constancia de que la asunción de deuda ha tenido lugar en aquellos términos y el plazo previsto no había transcurrido cuando se pretende la subrogación cuya inscripción se ha rechazado, ha de confirmarse la resolución apelada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, confirmando el auto apelado.
Madrid, 17 de julio de 2001. -La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana Lopez-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias.
