RESOLUCIÓN de 22 de octubre de 2001, de da Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alicante, don Francisco Javier Teijeiro Vidal, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante, don, Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa previa segregación de una finca, en virtud de apelación del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alicante, don Francisco Javier Teijeiro Vidal, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa previa segregación de una finca, en virtud de apelación del Registrador.
I
En escritura otorgada ante el Notario de Alicante, don Francisco Javier Teijeiro Vidal, el 5 de mayo de 1998, doña Mª. Dolores L.N., representada por don Jaime S.R., segrega de una finca urbana de su propiedad (la registral 30.917), de 1 hectárea, 67 áreas, 74 centiáreas y 93 decímetros cuadrados de superficie, una porción de terreno de 2.492 metros cuadrados y vende ésta, por el precio de 100.000 pesetas, a doña F.Q., casada, de nacionalidad y vecindad argelina, que actúa representada por Mohamed L.J., en virtud de poder otorgado ante Notario argelino el 10 de agosto de 1994, el cual se acompaña con su traducción cuya firma está legalizada por el Cónsul General de España en Orán.
Constan asimismo incorporados a la escritura: licencia de parcelación otorgada por el Ayuntamiento de Alicante para las parcelas 1, 2, 4, 5 y 6 del proyecto presentado que proceden de la registral n.° 30.917 y plano en el que se identifican dichas parcelas con expresión de su superficie; fotocopia del cheque en el que figura la expresión «cuenta en pesetas de no residentes» y el nombre de Fátima Q. y certificación expedida por el director de una sucursal bancaria de haber abonado el importe del mismo, al apoderado de la vendedora para la compra de la finca.
Presentada la anterior es en el Registro de la Propiedad, n.°3 de Alicante, fue calificada con la siguiente nota: «No se practica operación alguna en virtud del precedente documento por los siguientes defectos: La finca matriz tiene distinta superficie según el Registro. Falta el poder de la parte compradora, debidamente identificado, traducido y apostillado. Falta acreditar si el dinero es privativo o no de la compradora, y el carácter de la adquisición efectuada según la procedencia del precio, y en su caso, el nombre del cónyuge y su régimen económico matrimonial. Falta de acreditar la representación y la legitimación de la firma del director de la Caja. No consta que la compradora sea la titular de la cuenta de la que se dice se hizo el pago. La licencia de parcelación que se acompaña viene de forma incompleta, pues no específica la superficie de las parcelas, por lo que no es posible comprobar si la segregación se adecua a la misma. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Alicante a 7 de julio de 1998. El Registrador, Sigue la firma.
El Notario autorizante de la escritura, don Francisco Javier Tejeiro Vidal, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que respecto al primer defecto no se ve el alcance de la objeción siempre que haya cabida disponible y la finca esté perfectamente identificada, sin que los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario exijan como requisito en cuanto a la finca matriz una concordancia entre registro y escritura (entre otras, Resolución de 22 de marzo de 1973). Que en cuanto al segundo defecto se adjunta un poder de Notario argelino, en caracteres árabes pero traducido por el «Servicio de Traducción del Centro de Investigación y Estudio de Información Científico y Técnica de la Universidad de Orán», con el sello del mismo y la firma del traductor legalizada por el Cónsul General de España en Orán, debiendo rechazarse la exigencia de «apostilla» dada la reforma introducida por el Real Decreto 510/85, de 6 de marzo, que suprime para los documentos autorizados por el Cónsul español la necesidad de legalización por el Ministerio de Exteriores, siendo por sí válidos en todo el territorio nacional (artículo 17, Anexo III del Reglamento Notarial), entendiendo que es indiferente que la legalización sea del poder original, de la traducción o de ambos, siendo incluso más operativa en la traducción. Que no es necesario acreditar (defecto tercero) si el dinero es privativo o el carácter de la contraprestación, ya que parece estar pensándose en el sistema de gananciales, ni tampoco es necesario la mención del cónyuge de la aquirente, ya que el artículo 92 del Reglamento Hipotecario es especial respecto a la regla general del artículo 51, y en cuanto a su régimen económico matrimonial, y quedando claro que la adquirente es argelina, se aplicará el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, practicándose la inscripción a favor de aquella y haciéndose constar que se verifica con sujeción a su régimen económico matrimonial, sin más, ya que no consta éste, quedando diferido el problema de su determinación al momento de la venta. Que conforme a la doctrina de la Resolución de 4 de mayo de 1981, no es necesario acreditar las facultades del representante bancario ni legitimación de firma en los cheques o documentos bancarios que acrediten la aportación dineraria exterior. Que el quinto defecto debe ser rechazado, al figurar en el cheque que la cuenta es de la compradora, y en certificación aneja haberse hecho el pago en ventanilla a la misma, a parte de no hacer falta la acreditación de estos extremos al ser la inversión inferior a un millón de pesetas (artículo 4 del Real Decreto 1816/91 de 20 de diciembre, artículo 7 de la Orden Ministerial de 27 de diciembre de 1991, Resolución de la Dirección General de Transacciones Exteriores de 7 de enero de 1992). Que respecto al sexto defecto, el Ayuntamiento identifica la parcela a segregar por una referencia numérica en un plano (finca «4» del plano), y cuya superficie coincide con la finca que se segrega en la escritura.
El Registrador de la Propiedad, n.° 3 de Alicante, en defensa de la nota y en relación con cada uno de los defectos, informó: 1.°) Que la parte vendedora no es dueña de 16. 774 m2 y 93 dm2, sino de 11.639 m2 y 93 dm2, y por tanto no queda un resto de 14.282m2 y 93dm2, sino 9.147m2 y 93 dm2, y por imperativo del principio de legalidad el Registrador deberá calificar no sólo atendiendo a la capacidad de los otorgantes, legalidad de las formas extrínsecas del documento sometido a inscripción y validez de los actos dispositivos según el tenor del título, sino también a los asientos del Registro, porque la conjunción de todos estos elementos permitirá apreciar la procedencia del asiento solicitado (Resolución de 5 de junio de 1962), y por otro lado, el principio de especialidad impone que las fincas sean descritas con arreglo a los preceptos legales para que no existan dudas sobre su identidad, y en los casos de segregación los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario exigen describir la porción restante, cuando fuese posible, y como el Notario autorizante debe identificar la finca, consignará con claridad y precisión los datos que permitan identificar tanto la finca matriz como la porción segregada, tomándolos de las declaraciones de las partes o de los documentos presentados (artículos 170 y 171 del Reglamento Notarial y Resolución de 14 de junio de 1963). 2.°) Que el documento que contiene la legalización de firma del traductor por el Cónsul español, no es una traducción del documento original, sino de una traducción al francés de un documento en árabe, por lo que no es posible averiguar a qué documento original se refiere, y una vez que se sepa cuál es éste, tendrá que ser legalizado o apostillado, ya que el requisito de la legalización de los documentos extranjeros cumple la finalidad de aseverar su autenticidad al efecto que puedan tener eficacia en España y puedan ser admitidos por las autoridad y oficinas públicas españolas (Resolución de 6 de abril de 1976). 3.°) Que no es lo mismo adquirir con dinero propio de un cónyuge, con dinero privativo de ambos o con dinero de un régimen de comunidad, ya que la adquisición se inscribirá en el Registro en función de la procedencia del precio y del régimen económico matrimonial. Pero es más, al dar las circunstancias del marido habrá que apreciar al mismo tiempo su nacionalidad y solicitar que se determine con arreglo a las normas de Derecho Internacional Privado qué ley rige el régimen económico de ese matrimonio, ya que no hay razón para que los extranjeros tengan un sistema privilegiado que les permita acceder al Registro en condiciones distintas que los españoles, y ello en base a la regla 9.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, precepto aplicable a los españoles y extranjeros, reformado en 1982 y posterior en el tiempo al artículo 92 citado por el Notario. 4.°) Que conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores han de calificar la forma de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos, lo que en materia de poder los requisitos de capacidad, forma, suficiencia y subsistencia, y con el documento presentado aparece un escrito firmado por una persona en nombre de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, pero no se ha acreditado el poder en virtud del cual actúa, su vigencia, la suficiencia de las facultades conferidas y su inscripción en el Registro Mercantil, y el Registrador, para cumplir su deber, debe exigir la presentación de documentos complementarios siempre que estos no hayan sido insertados literalmente bajo fe de Notario autorizante (Resolución de 14 de febrero de 1916). Una vez vista la necesidad de un apoderamiento concreto para actuar en nombre de la entidad se debe saber que quién actúa es realmente la persona apoderada y para ello es necesario legitimar su firma, sin que tal requisito quede suplido por la incorporación de un documento a una escritura pública, ya que con ello su firma no queda notarialmente legitimada, pues nada afirma el Notario al respecto (Resolución de 18 de octubre de 1989), siendo numerosos los preceptos de la Ley Hipotecaria y su Reglamento que al tratar del acceso al Registro de documentos privados hablan siempre de firmas legitimadas, autentificadas por el Registrador o ratificados ante el mismo. 5.°) No se está planteando, ni con este defecto ni con el anterior, un problema de control de cambios, sino de inversiones extranjeras: la Resolución de la Dirección General de Transacciones Exteriores de 6 de julio de 1992, exime a las personas físicas extranjeras de presentar certificación negativa de residencia cuando, no tratándose de inversiones en sectores específicos regulados en el artículo 26 del Real Decreto 671/1992, exhiban ante fedatario público certificación o escrito bancario que acredite que los importes destinados al pago de la inversión procedan de una cuenta de no residentes abierta en una oficina operante en España y a nombre del titular de la inversión, y en el presente caso, ni el certificado expedido por la entidad bancaria ni la fotocopia del cheque acreditan que la cuenta de la compradora sea de pesetas de no residentes. 6.°) En la fecha en que se expidió la licencia, a diferencia de lo que ocurre en la actualidad, la misma debería ser presentada en unión del proyecto técnico, pues en la licencia no se expresaban todos los datos, acompañándose copias de planos y expresar gráficamente la situación inicial y resultante de las fincas objeto de parcelación, y el plano que se acompaña en este caso no sólo no está sellado por el Ayuntamiento, sino que tampoco refleja la superficie del conjunto ni la de sus elementos. Además, con el proyecto técnico a la vista, el Ayuntamiento parte de una superficie mayor a la registrada, por tanto, y con carácter previo a la parcelación debería inscribirse el correspondiente exceso de cabida.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, confirmó la nota del Registrador en cuanto al segundo defecto, fundándose en las alegaciones de su informe, y la revocó en cuanto a los restantes, fundándose en las alegaciones del Notario en el escrito de interposición del recurso.
El Registrador apeló el auto presidencial en cuanto a los defectos revocados por aquél, manteniéndose en las alegaciones contenidas en su informe.
Vistos los artículos 47, 51, 9.a y 92 del Reglamento Hipotecario y los Reales Decretos 1816/91, de 20 de diciembre y 1638/96, de 5 de julio, sobre inversiones extranjeras.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, los siguientes: Se presenta en el Registro escritura por la que el propietario de una finca urbana segrega de ella una parcela y la vende a una súbdita argelina, casada y residente en Argelia; El Registrador no practica operación alguna por los siguientes defectos -además de por otro no recurrido. La finca matriz tiene distinta superficie según el Registro. Falta acreditar si el dinero es privativo o no de la compradora, y el carácter de la adquisición efectuada según procedencia del precio, y en su caso el nombre del cónyuge y su régimen económico matrimonial. Falta acreditar la representación y la legitimación de firma del director de la Caja. No consta que la compradora sea la titular de la cuenta de la que se dice se hizo el pago. La licencia de parcelación que se acompaña viene de forma incompleta pues no especifica la superficie de las parcelas, por lo que no es posible comprobar si la segregación se adecúa a la misma».
Interpuesto recurso por el Notario autorizante, el Presidente del Tribunal Superior estima el recurso revocando la nota en lo que se refiere a los defectos transcritos. El Registrador apela el auto presidencial.
2. En cuanto al primero de los defectos, el que se refiere a que la finca matriz no tiene la misma superficie en el Registro, ha de ser revocado, pues el único obstáculo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregación, sería que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar, y tal superficie existe, según dice el Registrador en su informe.
3. En cuanto a la acreditación del régimen económico-matrimonial de la compradora, es un defecto que igualmente ha de ser revocado. En efecto, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario establece que, en el caso de extranjeros, la inscripción se verificará a favor del adquirente haciendo constar que el bien se regirá por el régimen que resulte aplicable, sin que, en consecuencia, sea necesario acreditar éste.
4. En cuanto a la acreditación de la representación y legitimación de firma del Director de la Caja, se refiere el Registrador al documento bancario que acredita el pago del dinero por la compradora. Tal defecto también debe revocarse pues, por una parte, no existe ningún precepto en la legislación de inversiones extranjeras que exija tales requisitos, y, además, como afirma el Notario recurrente, cuando la cantidad invertida es inferior a un millón de pesetas, no es necesaria acreditación alguna.
5. En cuanto a que no se acredita que la compradora sea la titular de la cuenta con la que se hizo el pago, no es cierto, pues en nombre del titular de la cuenta, coincidente con el de la compradora, figura en el cheque correspondiente, además de que, como se ha dicho anteriormente, no hace falta acreditación alguna en inversiones inferiores al millón de pesetas.
6. En cuanto a que la licencia de parcelación no expresa la superficie de las parcelas, no es cierto, pues expresa dicha superficie en el plano de dichas parcelas que se contiene en el certificado del Ayuntamiento, siendo perfectamente identificable la parcela cuya segregación se autoriza con la segregada en la escritura.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial.
Madrid, 22 de octubre de 2001.-La Directora general, Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
