Considerando que en fecha 7 de julio de 2006, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la calificación del registrador de la propiedad de Vilafranca del Penedès, que suspende la inscripción registral de una declaración de obra nueva;
De acuerdo con lo que dispone el artículo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña, y de acuerdo con lo que prevé el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de las competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 7 de julio de 2006 de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la calificación del registrador de la propiedad de Vilafranca del Penedès, que suspende la inscripción registral de una declaración de obra nueva, que se publica como anexo de esta Resolución.
Barcelona, 21 de agosto de 2006
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
RESOLUCIÓN
de 7 de julio de 2006, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la calificación del registrador de la propiedad de Vilafranca del Penedès, que suspende la inscripción registral de una declaración de obra nueva.
Relación de hechos
I
El día 17 de febrero de 2006 los consortes JPV e IGA otorgaron escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar en la finca urbana calle Melió, 79, de Vilafranca del Penedès, finca registral 5591, autorizada en Torredembarra por el notario señor Ricardo Cabanas Trejo, número de protocolo 472.
Presentada al Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedès, se calificó negativamente en cuanto a la acepción "entre medianeras" que consta a la declaración de edificación, sin que en el Registro conste ninguna servidumbre de medianería.
Se practicaron las notificaciones que ordena la legislación hipotecaria.
II
El Registrador fundamenta su calificación en que la expresión "entre medianeras" tiene una significación jurídica que es la del artículo 27 de la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad, y más si se tiene en consideración que en el presente caso la expresión se contiene en un documento notarial. Considera que el hecho de que la licencia de obras diga "entre medianeras" no tiene trascendencia jurídica y que en todo caso constituiría una mención.
III
En fecha 7 de abril de 2006 el notario señor Ricardo Cabanas Trejo interpone recurso gubernativo contra la calificación registral mediante presentación a la oficina de Correos de Torredembarra.
El recurso se fundamenta en que no se trata de constituir una servidumbre de medianería. Literalmente afirma que está "Completamente de acuerdo con el funcionario que no concurren los elementos necesarios para inscribir una situación jurídica de medianería...", sino que es un mero dato descriptivo de la finca, como si se tratase de una vivienda adosada. El recurso lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado porque, en opinión del recurrente, se trata de una cuestión que afecta a la descripción de finca, no una cuestión sustantiva.
IV
En fecha 21 de abril de 2006 comparece el propietario, titular registral de la finca, y solicita la inscripción sin que se haga constar la expresión "entre medianeras", puesto que las paredes de carga han sido levantadas sobre suelo propio, rectificación que se ampara en el artículo 110 del Reglamento hipotecario y se practica la inscripción de la declaración de obra nueva.
V
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a tales efectos por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
Determinación de la competencia funcional para la resolución del presente recurso
1.1 Como se ha expuesto en la relación de hechos, el notario interpone el recurso para la Dirección General de los Registros y del Notariado, porque considera que la cuestión debatida no es de derecho sustantivo, sino que afecta sólo a la descripción de la finca. El registrador, en su informe, manifiesta que no tiene ninguna duda sobre que la nota de calificación se fundamenta en un motivo de derecho catalán. Concluye que, sea como sea, "[p]ara decidir si caben medianerías de hecho en Cataluña y, por tanto, para decidir si su afirmación por el declarante constituye una declaración de hechos o un reconocimiento de derechos, no queda más remedio que atender a las normas de derecho civil catalán". A pesar de eso, el registrador ha procedido a remitir el expediente tanto al Ministerio de Justicia como a la Generalidad de Cataluña, para que decidan, como cuestión previa, qué fuero es el competente para la resolución del presente recurso.
1.2 Como ya dijimos en la Resolución de 22 de mayo de 2006, el hecho de que el notario pretenda dirigir el recurso a la Dirección General de los Registros y del Notariado no vincula al registrador y, dada la falta de normas específicas en el procedimiento registral, tienen que regir los principios generales que regulan la tramitación de los recursos en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, concretamente al artículo 110.2, según el cual es la Administración y no el recurrente la que debe dar al recurso la tramitación que legalmente le corresponda de acuerdo con su contenido concreto y será el órgano al cual se haya remitido el expediente el que se tendrá que pronunciar, sea cual sea el criterio del registrador, sobre si realmente le corresponde esta competencia, sin perjuicio, obviamente, de lo que acabe resolviendo la autoridad judicial en el caso de que se impugne la resolución del órgano administrativo. De acuerdo con lo que dispone el artículo 12 de la Ley 30/1992, la competencia es irrenunciable y debe ejercerse precisamente por los órganos administrativos que la tengan atribuida como propia; en este caso la ley fija unas reglas vinculantes para la asignación de la competencia funcional en materia de recurso gubernativo, basadas en si se fundamenta o no en el derecho catalán, que nada tienen en ver con la dependencia jerárquica. Todo eso, decíamos ya entonces, en el marco del principio de cooperación que es la esencia del modelo de organización territorial del Estado autonómico y que, como señala la exposición de motivos de la citada ley procedimental, se configura como un deber recíproco de apoyo y lealtad mutua. Lealtad que -añadamos ahora- de ninguna manera resulta menospreciada por el hecho de que esta Dirección General, a pesar de que el registrador haya duplicado el envío de los expedientes, asuma la resolución del expediente porque, de acuerdo con lo que se argumenta acto seguido, considera que es competente.
1.3 Nos tenemos que centrar, pues, en si concurren o no los requisitos que conducen a la aplicación de la Ley catalana 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña. El punto de referencia, como es sabido, debe ser el artículo 1 de la citada ley 4/2005, según el cual el objeto de la ley es establecer el régimen de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas de estos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, siempre y cuando se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en una infracción de las normas del derecho catalán, en cuyo caso el recurso se tiene que interponer ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, tal y como dispone el artículo 2 de la citada Ley. No existe ningún tipo de duda sobre la plena competencia de esta Dirección General: el Derecho Civil de Cataluña ha regulado desde siempre las servidumbres y la medianería. Cataluña tenía una regulación especifica ya antes de la Compilación de 1960, se reguló en la Compilación, después en la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad y, actualmente, también en el Libro Quinto del Código civil de Cataluña relativo a los derechos reales, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, que ha entrado en vigor el día 1 de julio. En fin, está claro que el objeto debatido se centra en determinar si a la expresión "entre medianeras" contenida en la escritura de declaración de obra se le debe dar el significado preciso del aún vigente artículo 27 de la Ley de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad o bien se trata de un dato meramente descriptivo, cuestión que afecta plenamente al derecho catalán.
Segundo
Las menciones en el Registro
2.1 Es preciso determinar ahora si puede tener acceso al Registro de la Propiedad, en la inscripción de la declaración de obra nueva, la mención de "entre medianeras" sin constitución previa de la correspondiente situación de comunidad, antiguamente considerada servidumbre.
2.2 La reforma de la Ley hipotecaria, de 30 de diciembre de 1944, excluyó del Registro las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial. Así, el artículo 98 de la Ley hipotecaria dispone que "[L]os derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados previamente dentro del plazo legal, no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el registrador a instancia de parte interesada". La exposición de motivos, por su parte, dice: "[...] Complemento de las reformas apuntadas son las que se introducen en materia de menciones, prohibiciones de enajenar, derecho hereditario, legítimas, tracto sucesivo y principio de especialidad. La mención en el Registro de las circunstancias que constituyen modalidades de la relación que se trata de inscribir, es un requisito indispensable en un sistema que, como el nuestro, no acepta la teoría del numerus clausus y en el cual las características de los derechos reales no están predeterminadas por la legislación civil. Al contrario, no hay ninguna razón para que continúen mencionándose en el Registro los derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Su consignación en el mismo, según la forma actual, dificulta el comercio inmobiliario y el crédito territorial. No se concibe como nuestro derecho, tan escrupuloso en la calificación e ingreso de los derechos inscribibles, permite que puedan adquirir naturaleza de verdaderos rangos hipotecarios derechos inciertos, de eficacia dudosa y, muchas veces, de identificación no fácil...".
2.3 Así lo reconoce también el notario recurrente al manifestarse "[C]ompletamente de acuerdo con el funcionario en que ahora no concurren los elementos necesarios para inscribir una situación jurídica de medianería, con sus oportunas consecuencias respecto de los predios afectados en términos de derechos y obligaciones recíprocos, pero es que nadie lo ha pretendido... El anterior no significa que la medianería no exista, sólo que será un asunto extraregistral. No vamos a entrar en el tema sustantivo, realmente irrelevante al efecto del presente recurso...". Es decir, en el hipotético supuesto de que hubiesen existido paredes medianeras y la servidumbre no constase inscrita, para inscribirla se precisaría el consentimiento de ambos propietarios o sentencia judicial.
2.4 Por tanto si se trata de un asunto extraregistral, actúa fuera del Registro y consecuentemente si se entendiese como tal mención, sin acceso a los libros del Registro, sin perjuicio, claro está, de que pueda constar, como manifestación de los interesados, en la escritura. De eso trataremos en los siguientes fundamentos de derecho.
Tercero
El uso técnico y el usual o popular de la expresión "entre medianeras"
3.1 Hasta aquí la interpretación estrictamente hipotecaria del término "mención" y "entre medianeras". Ahora bien, más allá de esta cuestión es preciso tener en cuenta:
a) El sentido propio de las palabras y el uso inequívoco de la expresión entre medianeras en la normativa urbanística.
b) La práctica constante, desde 1944 hasta ahora, de aceptar la inscripción en el registro de escrituras que describen las fincas como "casa entre medianeras."
c) Que una cosa es decir con una finalidad descriptiva "edificio entre medianeras" y la otra explicitar de manera clara que la casa goza de una situación de medianería.
3.2 La expresión casa "entre medianeras", que no equivale necesariamente a casa con paredes medianeras, tiene una larga tradición en el lenguaje popular catalán para designar casas sin fachadas laterales, o sea, situadas entre otras casas. La consulta del diccionario Catalán-valenciano-balear, de Alcover Moll, y la del diccionario de la Enciclopedia Catalana y el diccionario de frecuencias del Instituto de Estudios Catalanes nos aportan pruebas. La definición normativa de medianería es "situado en el medio, en el centro de otras cosas" y, en un sentido más jurídico, "que es común a dos propiedades contiguas". El TERMCAT, centro de terminología de Cataluña, distingue, al definir el término, el contexto técnico en que se hace uso, lo cual indica que no tiene un sentido unívoco.
3.3 Más allá de los diccionarios, una simple búsqueda en los buscadores de Internet ofrece más de 51.400 páginas en catalán en las que se utiliza la expresión entre medianeras. Si se busca en toda la red, la respuesta, también para la expresión catalana "entre medianeras" da 56.800 páginas en las que se usa. La consulta del primer centenar de páginas ofrecidas en catalán, aporta, entre otras, las normativas fiscal y urbanística de una veintena de ayuntamientos catalanes, en todas las cuales se usa la expresión casas entre medianeras como contrapuesta a casas aisladas y, a veces, también a edificios de viviendas plurifamiliares: es en este mismo sentido de contrapuesta a edificación aislada que usa la expresión "entre medianeras" la instrucción de la Dirección General de Tributos de la Generalidad de Cataluña, relativa a los valores a tener en cuenta en la liquidación de los impuestos de transmisiones y de sucesiones por parte de las oficinas liquidadoras de distrito.
3.4 Más aún, la consulta del texto íntegro del Plan General de Ordenación Municipal del municipio de Vilafranca del Penedès, municipio donde está situada la finca que es objeto de este recurso, aprobado definitivamente el 15 de octubre de 2003, define la pared medianera en el artículo 89.f) diciendo que "[e]s la pared, límite entre dos edificaciones o parcelas, que se eleva desde el fundamento a la cubierta, aunque su continuidad se interrumpa por patios de luces o patios de ventilación de carácter mancomunado". Ninguna mención, pues, a la situación jurídica civil de comunidad.
3.5 Podemos concluir, por tanto, que el uso de la expresión "entre medianeras" que se hace en la escritura de declaración de obra nueva siguiendo literalmente la certificación técnica del arquitecto director de la obra, quien a su vez sigue estrictamente las determinaciones del POUM de Vilafranca del Penedès, no puede considerarse de ninguna manera como una mención en el sentido propio de la Ley hipotecaria, sino como una expresión descriptiva del edificio, como de otros que pueden tener connotaciones jurídicas, pero que, en el contexto en que suelen ser utilizadas en la descripción de edificios no la tienen: "terrado a la catalana", "patio de luz mancomunado", "rodeado por una cerca vegetal", "afronta [...] con una casa de pisos", "afronta, por medio de un margen", entre otros, son ejemplos suficientemente claros.
3.6 Una cosa diferente sería explicitar, en otro contexto, que las paredes de la casa son medianeras, o que el edificio goza o se aprovecha" de una situación de medianería con la finca vecina o que "carga sobre paredes medianeras". En este caso podría existir una mención a la comunidad especial. Pero no es en el presente caso en que se utilizan los términos con carácter descriptivo.
3.7 Ésta ha sido la interpretación reiterada, constante e inequívoca de miles de notarios y registradores que han ejercido en Cataluña, desde 1944, año en que la reforma de la Ley hipotecaria expulsó del Registro las menciones de derechos, hasta la actualidad, lo cual es preciso reconocer no sólo como una simple interpretación de la norma sino también como una práctica que ha generado costumbre. Ninguna normativa reciente justifica, a nuestro parecer, el cambio de interpretación legal ni la rotura de la práctica que no consta que haya generado problemas.
Cuarto
El carácter voluntario de la medianería de carga
4.1 Corresponde ahora determinar si desde un punto de vista estrictamente jurídico civil el uso de la expresión "edificio entre medianeras" puede comportar una inseguridad jurídica y hacer pensar que las paredes del edificio descrito son medianeras, especialmente en inscripciones que publican la existencia de edificios construidos después del agosto de 1990.
4.2 En el derecho tradicional de Cataluña contenido en esencia en las Ordenaciones de Santacília, la medianería de carga era forzosa. Así, los propietarios de fincas situadas dentro de ciudad podían aprovechar mejor el espacio para construir, en paredes de piedra, barro y ladrillos que eran extraordinariamente gruesas, en parte sobre terreno propio y en parte sobre terreno del vecino, a condición de que el vecino, cuando edificase tuviese el derecho de cargar, pagando la parte proporcional del coste de la pared que se ahorraba. Los artículos 285 a 289 de la Compilación de 1960 recogieron y mantuvieron esta normativa a pesar de que entonces ya era obsoleta debido al cambio radical en las técnicas de construcción por medio de estructuras de hierro u hormigón.
4.3 El artículo 28 de la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad, dentro del proceso general de adaptación de nuestro derecho a la realidad social del tiempo presente que se ha realizado en los últimos veinte años, estableció que las paredes de carga sólo son medianeras por acuerdo entre los propietarios. La disposición transitoria de la Ley establecía que las paredes que, de acuerdo con la legislación anterior eran medianeras, se continúan rigiendo por la legislación anterior mientras se conserven, hasta el día 7 de agosto de 2020, plazo que la disposición transitoria octava de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, ha rebajado hasta el 30 de junio de 2016. La expresión "entre medianeras", que tal vez podía dar lugar a la confusión de saber si la pared era físicamente medianera y por tanto comportaba la "medianería forzosa", ha perdido desde 1990 la carga de confusión que se le podría haber atribuido antes, y eso, aunque las paredes de la finca derribada originariamente lo fuesen, si aquélla no constaba inscrita.
4.4 En el caso que nos ocupa, relativo a la declaración de la obra nueva de un edificio de reciente construcción, amparada en una licencia de obras de diciembre de 2000, con certificación de final de obra de julio de 2005 y legalización municipal de enero de 2006, es evidente que nos encontramos ante unas paredes construidas después del agosto de 1990 y mientras no conste que hay un acuerdo entre el propietario del edificio que se declara y el propietario del solar vecino no habrá medianería, o sea, no se dará la situación de régimen especial de indivisión que, jurídicamente, es la medianería. Y para que este acuerdo perjudicase a terceros mientras la pared no estuviese construida se necesitaría la constancia en el Registro de la constitución de la comunidad de medianería. Parece claro que la expresión "entre medianeras" no alude a una comunidad de medianería ni se puede considerar "mención" unilateral de esta comunidad ni producir inseguridad jurídica porque en el Registro no consta el pacto de medianería.
4.5 El artículo 555-2.2 del Código civil de Cataluña mantiene el criterio de la Ley de 1990 y establece, con más claridad aún, que "[L]a medianería de carga es de constitución voluntaria y no se presume nunca". A pesar de que el Código ha entrado en vigor el día 1 de julio de 2006, puede servir de elemento de interpretación incluso para el caso concreto que nos ocupa, en especial por la confirmación inequívoca que se hace en la disposición transitoria octava que el mandato del legislador de 1990 era que la medianería de carga sólo fuese forzosa en las paredes anteriores al agosto de ese año.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación del registrador, siendo por tanto procedente la inscripción de la declaración de obra nueva con el uso de la expresión descriptiva "entre medianeras, concorde con el POUM de Vilafranca del Penedès".
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses des de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que disponen el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Barcelona, 7 de julio de 2006
Xavier Muñoz i Puiggròs
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
