RESOLUCIÓN JUS/446/2008, de 14 de febrero, por la que se da publicidad a la Resolución 6 de febrero de 2008, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor José Javier Cuevas Castaño.
En fecha 6 de febrero de 2008, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor José Javier Cuevas Castaño contra la calificación del registrador del Registro de la propiedad número 4 de L'Hospitalet de Llobregat, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
De conformidad con lo que dispone el articulo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña, y de acuerdo con lo que prevé el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de les competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 6 de febrero de 2008, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor José Javier Cuevas Castaño contra la calificación del registrador del Registro de la propiedad número 4 de L'Hospitalet de Llobregat, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa, y que se publica como anexo de la presente Resolución.
Barcelona, 14 de febrero de 2008
Pascual Ortuño Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
Anexo
Resolución de 6 de febrero de 2008, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona señor José Javier Cuevas Castaño contra la calificación del registrador del Registro de la propiedad número 4 de L'Hospitalet de Llobregat, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
Relación de hechos
I
Mediante escritura otorgada en Barcelona el 25 de octubre de 2006 ante el notario José Javier Cuevas Castaño, los señores, R. J. M. L., G. C. M L., J. F. A. L. y P. CH. F. L., vendieron su participación de seis trigésimas partes indivisas de la finca situada en Castelldefels, paraje .Pinar de la Marina. (inscrita en el Registro de la propiedad número 4 de L'Hospitalet de Llobregat, tomo 207, libro 84 de Castelldefels, folio 40, finca núm. 7329) a los consortes M.-L. A. y H. J. M. (3/30 partes indivisas para su comunidad conyugal) y a los también consortes D. M. J. A. y V. D. T. (las otras 3/30 partes, también para su comunidad conyugal). El precio de la venta fue de ciento cincuenta y tres mil euros. En la estipulación tercera de la escritura se hizo constar que: .[...] de conformidad con el artículo 552.3 [quiere decir el 552.4] del Código civil de Cataluña, me requieren para que notifique esta transmisión a los otros copropietarios. Practicaré la mencionada notificación mediante remisión de copia simple de la presente, por correo certificado con acuse de recibo, a los señores y a los domicilios que se indican a continuación: - F. M. M. B. a 31200 Toulouse (Francia), 69 avenue de Fronton; - P. G. de la H. a 31780 Castelginest (Francia), 11 rue desde Vendanges; - T. de la H. a 31400 Toulouse (Francia), 28 rue Jean Lebas; - M. de la H. a 31200 Toulouse (Francia), 71 avenue de Fronton; J. de la H. a 31780 Castelginest (Francia), 23 rue desde Écoles; y A. de la H. a 31780 Castelginest (Francia), 1 place desde Buissonnets. .....
En la escritura constan las siguientes diligencias: 1. De fecha 30 de octubre de 2006, en la cual consta la remisión por correo certificado, con acuse de recibo, de seis sobres, conteniendo cada uno una copia simple de la escritura, con el fin de dar curso a las notificaciones. 2. De fecha 30 de noviembre de 2006, en la cual se hace constar el acuse de los recibos correspondientes a F. M. M. B., P. G. de la H., M. de la H., y a J. de la H. 3. De fecha 29 de enero de 2007, en la cual se hace constar las reclamaciones interpuestas ante la Oficina de correos - sucursal 1 de Barcelona - en relación a los envíos a los señores T. de la H. y de A. de la H. 4. De fecha 6 de abril de 2007, en la cual se hace constar la recepción de dos cartas de la Oficina de correos. 5. De fecha 28 de junio de 2007, en la cual se hace constar el cobro de las indemnizaciones por pérdida.
II
El 26 de octubre de 2006, la escritura se presentó en el Registro de la propiedad número 4 de L'Hospitalet de Llobregat (asiento 2465 del Libro Diario 80). El 17 de enero de 2007, su titular, el registrador de la propiedad Fernando Pedro Méndez González, calificó negativamente el documento por que .[...]Falta acreditar de forma fehaciente que había sido realizada la notificación de la transmisión a los otros cotitulares de la finca, tal como se hace constar en la estipulación tercera de la precedente escritura.. Calificación que lo basa en los siguientes .fundamentos de derecho: primero, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley hipotecaria, los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de todo tipo, en virtud del cual se solicite la inscripción, y también la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, de lo que resulte de ellas y de los asientos del registro; segundo, de acuerdo con el artículo 552.4 del Código civil de Cataluña. Parte dispositiva: Vistos los mencionados artículos y demás disposiciones de pertinente aplicación, acuerdo: 1º, calificar el documento presentado en los términos expuestos; 2º, suspender, en consecuencia, el despachar el título hasta la subsanación, en su caso, de los defectos advertidos, desestimando la solicitud de inscripción; 3º, el defecto se considera subsanable..
III
En fecha 26 de julio de 2007, la escritura se vuelve a presentar al Registro de la propiedad número 4 de L'Hospitalet de Llobregat (número 821 del Libro diario 85) y el registrador accidental, José Manuel García García, suspende la inscripción (mediante nota de calificación de 16 de agosto de 2007) por que, constando como pacto vinculante entre los interesados la estipulación tercera de la escritura, en la que aquéllos incluyen el pacto de que el notario tiene que notificar la transmisión al resto de copropietarios, no resulta que la mencionada notificación se haya practicado respecto de los copropietarios T. de la H. y A. de la H. En este caso en base a los siguientes fundamentos de derecho: 1º, .Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y se tienen que cumplir al tenor de los mismos (artículo 1091 Código civil). Es la denominada autovinculación o autorregulación de intereses del negocio. La estipulación tercera de la escritura, pactada por los otorgantes no ha sido cumplida con respecto a la notificación en T. de la H. y A. de la H., por lo cual sólo si se acredita la imposibilidad de realizar la mencionada notificación y no la mera pérdida en Correos, o en otro caso, si los otorgantes están de acuerdo con que se prescinda de dicha cláusula, se podría plantear la inscripción de la escritura; 2º, El artículo 552.2 [quiere decir el 552.4] del Código civil de Cataluña impone también la obligación de notificar a los copropietarios la transmisión, ya que dice que .tienen que notificar.. Ciertamente, después prevé que la notificación puede no haberse realizado, caso en el cual establece unos cómputos supletorios y un plazo más amplio de ejercicio del retracto, pues mientras que en caso de notificación el plazo es de un mes, en caso de falta de notificación es de tres. Por lo tanto, es más gravoso para los otorgantes el plazo de tres meses que el de un mes, que además es lo que resulta de la estipulación tercera que por su propia voluntad han incluido en el contrato; 3º, La cuestión tiene repercusiones registrales, ya que si se inscribe la escritura sin acreditar la transmisión (quiere decir la notificación), existe un gravamen real sobre la finca que es el derecho de retracto durante el plazo de tres meses y, en cambio, si se notifica, el retracto caduca al mes desde la recepción de la notificación; 4º, En todo caso la mera pérdida de las cartas en Correos no es razón suficiente para que no se vuelvan a reiterar. Diferente sería el caso de imposibilidad de realizar la notificación; 5º, A todo eso se puede añadir, que tratándose de copropietarios residentes en el extranjero, parece más adecuado que tengan conocimiento directo de la transmisión por el sistema querido por los otorgantes y no por la publicidad del Registro de la situación del inmueble que les resultaría más difícil de consultar periódicamente, máximo cuando son los propios interesados los que quieren que se realice la notificación de forma fehaciente..
IV
El 5 de septiembre de 2007, el notario José Javier Cuevas Castaño solicitó calificación por registrador sustituto, siendo nombrada para proceder a realizar la calificación sustitutoria la registradora de la propiedad número 22 de Barcelona. Ésta emitió calificación en fecha 18 de octubre de 2007, resolviendo .[...] su total conformidad con la calificación negativa formulada por el señor José Manuel García García, registrador de la propiedad accidental del Registro de la Propiedad de L'Hospitalet de Llobregat número 4, así como con los fundamentos de derecho puestos de manifiesto en su nota de calificación de fecha 16 de agosto de 2007. En consecuencia, se acuerda calificar desestimatoriamente la inscripción de la indicada escritura de compraventa..
V
El 31 de octubre de 2007, el notario José Javier Cuevas Castaño interpone recurso, alegando, lo siguiente: (1) El artículo 552.4.2 se refiere a una notificación previa a la enajenación anunciadora de un propósito y que, en el presente caso, no existió la notificación legalmente prevista y, a pesar de todo la compraventa se formalizó; (2) Los efectos de la omisión de la notificación previa los establece el mismo artículo 552.4: el derecho de retracto que se puede ejercitar en el plazo de tres meses a contar desde que los titulares tienen conocimiento de la enajenación y las circunstancias que concurren, o desde que se inscribe la transmisión en el registro correspondiente. (3) Que la notificación de la transmisión ya efectuada no reduce el plazo a un mes. En fin, entiende que el registrador confunde la notificación previa prevista en la Ley con la notificación a posteriori y voluntaria, para la que fue requerido el notario. (4) Tratándose de derechos de tanteo y retracto legales, diferentes por lo tanto de los convencionales, es evidente que están situados fuera del ámbito de la autonomía de la voluntad, y por eso considera que no se puede invocar el artículo 1091 del Código civil, ya que no se puede reconocer a los particulares la capacidad de dotar de eficacia real y repercusión registral a los meros pactos de la escritura. Es más, el notario entiende que el hecho de que en una de las estipulaciones se pidiera que el notario realizara la notificación referida, ni siquiera la dota de eficacia vinculante entre las partes, sino que expresa una mera solicitud al notario, que en la medida en que fue aceptada generaría una relación obligatoria entre los otorgantes y éste, pero no entre los otorgantes. Concluye que se trata de una notificación voluntaria no prevista en la Ley, cuya virtualidad es acreditar el conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias, a los efectos de iniciar el cómputo de los tres meses.
VI
El 6 de noviembre de 2007, el registrador de la propiedad de L'Hospitalet de Llobregat número 4 emite el informe donde reproduce los mismos argumentos que en las calificaciones negativas y lo eleva a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. En el expediente consta: 1) copia de la escritura, 2) las dos notas de calificación, 3) el recurso, y 4) el informe del registrador.
VII
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a estos efectos por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña,
Fundamentos de derecho
Primero
Los derechos de adquisición preferente sólo producen el efecto de cierre del Registro por disposición legal o convencional expresa.
1.1 Los derechos de adquisición preferente pueden ser convencionales o voluntarios, es decir, establecidos en un negocio jurídico, o de naturaleza legal, eso es configurados por la ley. Con independencia del origen voluntario o legal, pueden producir o no el efecto, legal o convencional según los casos, de cerrar el Registro a las transmisiones de dominio o del derecho de que se trate si no consta la notificación al titular del derecho de adquisición preferente.
1.2 El Código civil de Cataluña regula diversos derechos de adquisición preferentes, como son el de los copropietarios en la venta de una participación a terceros (552.4); el de los nudos propietarios cuando el usufructuario enajena su derecho a un tercero (561.10), el del propietario si el titular de un derecho de aprovechamiento parcial lo transmite a otra persona (563.4), el del censatario si el censalista enajena al derecho de censo (565.5 y 565.24). En todos los casos el Código establece la necesidad de una notificación previa al titular del derecho de adquisición de la decisión de enajenar, de la identidad del adquirente, del precio y de las otras circunstancias de la transmisión a fin de que el copropietario o el propietario puedan ejercer su derecho de tanteo. En todos los casos, también, si no se ha hecho la notificación o la transmisión por un precio o unas circunstancias diferentes de las que constan, se establece un derecho de retracto, pero cabe otra consecuencia jurídica. El Código no hace ni una sola referencia al hecho de que el negocio de transmisión no se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad si no se han hecho las notificaciones. Todo lo contrario, da por hecho que a pesar de la inexistencia de las notificaciones el negocio jurídico que corresponde tiene acceso al Registro al establecer que el retracto se puede ejercer en el plazo de tres meses contados desde la fecha en qué el copropietario, el nudo propietario, el propietario o el censalista tiene conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o, si procede, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. Es evidente que si el retracto sólo es procedente por falta de notificación previa o por falta de concordancia entre las circunstancias del negocio traslativo proyectado que constan y las del negocio realmente celebrado, y que si el plazo para ejercer el retracto cuenta desde el momento de la inscripción en el Registro, el negocio es inscribible aunque no haya notificaciones.
1.3 Llegamos a la misma conclusión que con la interpretación literal que resulta de los artículos 552.4.2, 561.10 y 565.24 si analizamos los precedentes legislativos. En este caso es especialmente útil el precedente del artículo 23 de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, y el artículo 42 de la Ley de 31 de diciembre de 1945 sobre la inscripción, división y redención de censos en Cataluña. Desde 1946, sin interrupción, se había establecido el derecho de adquisición preferente con obligación del censatario y del censalista, según los casos, de notificar al otro el negocio proyectado para que pudiera ejercer el tanteo y, a falta de notificación, se establecía el derecho de retracto por un año (el Código lo limita a tres meses) contado desde la fecha de la inscripción en el Registro. En más de sesenta años de vigencia de esta normativa, de la cual el Código es continuador, siempre se ha entendido que la transmisión es inscribible aunque no se acredite que se han hecho las notificaciones. Lo mismo hay que decir del texto del artículo 5 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de usufructo, de uso y de habitación y de la interpretación más general que se ha hecho.
1.4 Fuera del Código civil catalán, derecho común en Cataluña, otras leyes especiales catalanas establecen derechos de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalidad, con tanteo y retracto subsiguiente, que exigen notificaciones previas y prevén que el tiempo para ejercer el retracto cuenta desde el momento de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. Nos referimos a la Ley 12/1985, de 13 de junio, de espacios naturales (artículo 32) la Ley 6/1988, de 30 de marzo, forestal de Cataluña (artículo 24). No exigen, en ningún caso, constancia a la escritura de las notificaciones ni que la falta de notificación impida la inscripción al Registro. En cambio, los artículos 26 y 27 de la Ley 9/1993, del patrimonio cultural catalán, que establecen un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalidad y subsidiariamente de los consejos comarcales y de los ayuntamientos, sí que exigen, de manera expresa y clara, la necesidad de la constancia de las notificaciones en la escritura y la imposibilidad de practicar la inscripción de la transmisión si no figuran, provocando, por lo tanto, el cierre del Registro si no se acreditan las notificaciones.
1.5 Aparte de la Ley 9/1993, del patrimonio cultural catalán mencionada, provocan el cierre registral dos leyes especiales aplicables a Cataluña como derecho supletorio: la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (artículo 25.5), y la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (artículo 22.4, redactado por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre). En ambos casos el cierre registral resulta de un mandato claro y expreso de la Ley: para inscribir en el Registro la transmisión habrá que justificar la práctica de la notificación.
1.6 Tenemos que concluir, pues, necesariamente, que como norma general, la regulación de los derechos legales de adquisición preferente en el derecho catalán no comporta que la falta de las notificaciones previas de las circunstancias del negocio oneroso traslativo ni la falta de la notificación subsidiaria posterior no impiden ni el otorgamiento de la escritura de transmisión ni la inscripción del negocio en el Registro de la Propiedad. Así pues, a menos que la ley lo disponga de manera expresa se puede inscribir la transmisión sin acreditar la notificación al titular del derecho de preferente adquisición.
Segundo
El derecho de adquisición preferente en la transmisión de una participación en una comunidad ordinaria indivisa.
2.1 El artículo 552.3.1 del Código civil de Cataluña establece que .... cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y grabarlo..
2.2 El artículo 552.4, a su vez, dispone: .1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad,[...], otorga a los otros el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquéllas. 2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión tienen que notificar a los otros, de forma fehaciente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo se puede ejercer en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no hay notificación o si la transmisión se hace por un precio o en unas circunstancias diferentes de las que constan, el tanteo comporta el retracto, que se puede ejercer en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los otros cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde..
2.3 La dicción literal de este artículo, y el contexto general del Código Civil de Cataluña y la otra normativa a que hemos hecho referencia, no permiten llegar a la interpretación que ha hecho el Registrador al calificar la escritura de compraventa que es objeto de este recurso.
2.4 Tampoco es admisible extraer de un encargo que los otorgantes hacen al notario para que notifique la transmisión la virtualidad de cerrar el Registro. En efecto, los otorgantes tan sólo se limitan a encargar al notario, y éste lo acepta, la realización de las notificaciones a los otros copropietarios, cosa que no puede ser entendida como un pacto de naturaleza real que impida la inscripción de la escritura de venta si no se han realizado las notificaciones previstas; ni genera tampoco ningún tipo de obligación entre los otorgantes, más allá de la que asume el notario. El hecho de que la referida cláusula tercera dé a entender que se trata del cumplimiento de aquello que dispone el artículo 552.4 tampoco permite atribuir naturaleza real al encargo. En otro caso, la escritura habría previsto de manera expresa los efectos de la falta de notificación, cosa que no han hecho y no es razonable imaginar que los adquirentes paguen el precio y dejen la efectividad de su adquisición a la buena fe del transmitente, que es quien puede ofrecer las direcciones de los otros copropietarios, o al azar que los domicilios de éstos otros que constan en el Registro no se hayan modificado y menos todavía que no garantice mínimamente la posible devolución.
Tercero
La inscripción registral suple la notificación.
En el presente caso los cotitulares no notificados con éxito obtienen, mediante la inscripción y la publicidad registral, conocimiento de la transmisión y de sus circunstancias cosa que les abre el plazo para ejercer, si quieren, el derecho de retracto. El registrador afirma que es más complicado para una persona residente en el extranjero, como son los cotitulares en este caso, la comprobación de cuál es la situación registral de una determinada finca con el fin de ejercer el retracto por lo cual le parece más adecuado que estos residentes tengan un conocimiento directo. Pero dado que la Ley no hace ninguna distinción entre cotitulares en una comunidad ordinaria por razón de residencia, no parece adecuado que el registrador las haga e imponga a la ciudadanía una regla ad hoc para este caso que no tiene amparo en el ordenamiento jurídico, sino que es más propia de una propuesta subjetiva de lege ferenda del funcionario que califica.
RESOLUCIÓN:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, siendo procedente, por lo tanto, la inscripción de la escritura de compraventa.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante del Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Barcelona, 6 de febrero de 2008
Pascual Ortuño Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
