RESOLUCIÓN de 10 de septiembre de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Málaga, don Luis María Carreño Montejo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 9, don Juan Fernando Villanueva Cañadas, a inscribir una escritura de compraventa judicial, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Málaga, don Luis María Carreño Montejo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 9, don Juan Fernando Villanueva Cañadas, a inscribir una escritura de compraventa judicial, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
Mediante sentencia de fecha 18 de enero de 1995, dictada por el Juzgado de 1.a Instancia número 12 de los de Málaga, que resultó firme, recaída en los autos de Juicio de menor cuantía número 385/93, estimando la demanda interpuesta por doña Carmen M. B. y don Joaquín E. M., esposa e hijo del fallecido don Benito E. V., se condenó a la entidad ''A. I., S. A.'' a otorgar escritura pública de compraventa sobre la finca registral 25478.
De los hechos de la sentencia resulta que dicha entidad había concertado contrato privado de compraventa de la aludida finca con don Benito E. V., esposo y padre de los demandantes, y de los fundamentos de derecho de la misma resulta que la finca la adquirieron dichos demandantes por herencia de referido esposo y padre. El fallo de la sentencia condena a la entidad demandada a otorgar escritura de compraventa a favor de los demandantes doña Carmen M. B. y de su hijo don Joaquín E. M.
Por escritura otorgada ante el Notario de Málaga, don Luis María C. M., el 24 de julio de 1997 el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1.° Instancia, número 12 de los de Málaga, actuando de oficio, en el ejercicio de las funciones de su cargo y en nombre de la sociedad demandada ''A. I., S. A., procedió a otorgar, en favor de los demandantes Doña Carmen M. B. y de su hijo Don Joaquín E. M., escritura de compraventa de la finca registral 25478.
II
Presentada la primera copia de dicha escritura, junto con otra documentación complementaria, en el Registro de la Propiedad número 9 de Málaga, fue calificada con la siguiente nota: 'Presentado el precedente documento en unión de cédula de notificación de la sentencia dictada el 18 de enero de 1995, así como de certificados de defunción de don Benito E.V., copia de testamento otorgado por el mismo, certificado del Registro General de Actos de última Voluntad, certificado de defunción de don Francisco E.M., y acta de rectificación otorgada de oficio por el Notario señor Carreño Montejo el 18 de febrero de 1999, a las 10,55 horas del 22 de febrero de 1999, según el asiento 756 del tomo 24 del Diario de Operaciones, se deniega la inscripción del mismo por observarse los siguientes defectos: 1.° No se cumple lo dispuesto en la sentencia que se ejecuta, pues no se eleva a público el documento privado de compraventa que en su día suscribieron la entidad A.I., S. A. (AINSA) y don Benito E.V., sino que se otorga directamente escritura pública de compraventa a favor de los herederos del comprador, con lo cual se altera el contrato que se pretende documentar, ya que éstos (doña Carmen M. B., y don Joaquín E. M.), adquirieron la finca por herencia de su esposo y padre, respectivamente, y no por una compraventa entre ellos y la mercantil AINSA que nunca se celebró (artículos 661, 1.257, 1.259, 1.279 y 1.280 del Código Civil y artículo 20 de la Ley Hipotecaria). 2.° Conteniendo el documento calificado, de forma implícita, un acto de aceptación y partición de herencia, no se acredita la presentación del mismo a la liquidación del impuesto en los artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 33 de la Ley de Impuesto de Sucesiones y Donaciones y 100 de su Reglamento. 3.° No es el acta autorizada de oficio por el señor Notario documento suficiente para determinar las participaciones o cuotas que en pleno dominio, usufructo y nuda propiedad adquieren los compradores, sino que es precisa escritura pública en la que presten su consentimiento los adquirentes (artículos 144 y 153 del Reglamento Notarial y 3 de la Ley Hipotecaria). Estimándose insubsanables los defectos apuntados en primer y tercer lugar, no procede practicar anotación preventiva de suspensión. Esta nota de calificación se extiende a petición expresa del presentante conforme al artículo 429 del Reglamento Hipotecario y contra la misma puede interponerse recurso ante el Excmo. señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía dentro del plazo de tres meses mediante escrito presentado en este Registro de conformidad con los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 113 de su Reglamento. Málaga, 11 de marzo de 1999. El Registrador, Firma ilegible.
III
El Notario autorizante de dicha escritura D interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y en un extenso informe alegó: Que, en cuanto al primer defecto, el Registrador hace una lectura sesgada o errónea de la sentencia siendo el fallo categórico al establecer que 'debo condenar y condeno a la entidad demandada '. a otorgar escritura de compraventa sobre la vivienda que se describe'. a favor de los actores':. Que en la tramitación de los autos los actores han tenido que acreditar tanto su derecho a obtener escritura pública, como la aceptación de sus derechos hereditarios. Que no se produce alteración del contrato que el causante había otorgado y en relación con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que cita el Registrador, es el que sirve de base para desarrollar toda la teoría del tracto sucesivo abreviado, pues en el supuesto objeto del recurso los actores-compradores son los únicos interesados en la sucesión del causante-contratante. Que en cuanto al segundo defecto no comparte el Notario el criterio del Registrador ya que la escritura de compraventa no contiene un acto de aceptación y partición de herencia, no obstante se aportó escritura de ratificación de acta subsanatoria y declaración tributaria en el que se declara la prescripción del impuesto. Que como fundamento de derecho alega la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1988, que aclara el sentido que hay que dar a la ejecución de la sentencia, artículo 100 del Reglamento Hipotecario, Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de Junio de 1984, Resoluciones de este Centro Directivo de 13 de febrero de 1992, 28 de noviembre de 1998, artículos 661, 999, 1257, 1.279 y 1.280 del Código Civil, artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y Resoluciones de 3 de julio de 1863, 26 de octubre de 1935, 16 de septiembre de 1947, 9 de abril de 1917, 20 de septiembre de 1967, y artículo 153 del Reglamento Notarial en materia de subsanaciones.
IV
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: 1. Que no se ha cuestionado el fallo judicial, cosa que esta vedada por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pues la sentencia es clara en cuanto condena a la entidad demandada a que otorgue escritura pública a favor de los actores, en la que se eleve a público el documento privado en el que el causante compró la vivienda a la entidad demandada. Que lo que se cuestiona es la forma en que la escritura calificada ha tratado de ejecutar la sentencia, ya que, en ella se vende directamente la finca a los herederos del que suscribió el contrato privado de compraventa. Que en la escritura calificada son dos los compradores y no se determinan las cuotas que cada comprador adquiere (artículo 54 del Reglamento Hipotecario) y a pesar del que el Notario otorgó acta de subsanación, resulta que los compradores no son sólo distintos a los que en su día otorgó el documento privado, sino que además adquieren derechos sobre la vivienda a los que para nada se refiere la sentencia.
El hecho del fallecimiento del comprador sólo autoriza a que en la escritura intervengan sus herederos (artículo 661 del Código Civil), pero no a alterar los términos del contrato, ya que de lo único de que se trata es de elevarlo a público, pues difícilmente la esposa e hijo del causante pueden comprar a la entidad vendedora la misma finca que el causante compró (artículos 1.279, 1.280 del Código Civil y Auto de 7 de febrero de 1994 del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y Resoluciones de 9 de mayo de 1988, 15 de noviembre de 1996 y 25 de marzo de 1997, Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1978, 3 de octubre de 1988 y 30 de septiembre de 1992. Que el testamento no es título suficiente para determinar las cuotas que ''compran'' los demandantes, salvo que fiera particional. (artículos 667, 1.056, 1.068 del Código Civil y artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 del Reglamento). Que en cuanto al artículo 20 de la Ley Hipotecaria que alega el recurrente la escritura no recoge las dos transmisiones (elevación a público de contrato privado y liquidación de la sociedad de gananciales y partición de herencia) sin que haya ningún inconveniente de en que se formalicen bajo una sola escritura (Resoluciones de 16 de septiembre de 1947 y 20 de septiembre de 1967). Que con relación al segundo defecto ha sido subsanado con la presentación de los documentos justificativos de la presentación a liquidación del impuesto de sucesiones. Que con relación al tercer defecto también ha sido subsanado con la ratificación del acta de subsanación, otorgada por el propio Notario.
V
El titular del Juzgado número 12 de los de Málaga informó en el sentido de que procedía la inscripción de la escritura por ser el contenido de dicho instrumento conforme y congruente con la sentencia dictada, una vez subsanados los demás defectos formales invocados.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos contenidos en su informe y en las resoluciones de 15 de noviembre de 1996 y 25 de marzo de 1997.
VII
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose, en esencia, en sus alegaciones, señalando que las resoluciones de 15 de noviembre de 1996 y 25 de marzo de 1997 no son aplicables al presente caso y que el auto apelado contradice la reiteradísima doctrina sentada por la Dirección General en relación con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 2 de la Ley Orgánica del Poder judicial, 661 y 1.259 del Código Civil, 919, 923 y 924 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, 18 de la Ley Hipotecaria, 100 de su reglamento, y las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de noviembre de 1996 y 25 de marzo de 1997.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, los siguientes: Se demanda en juicio ordinario de menor cuantía sobre elevación a escritura pública de documento privado de compraventa el otorgamiento de la correspondiente escritura. De los hechos de la sentencia resulta que la entidad demandada había suscrito documento privado de compraventa de un piso con el esposo y padre de los demandantes, y de los fundamentos de derecho de la misma que la finca la adquirieron dichas demandantes por herencia de referido esposo y padre. El fallo de la sentencia condena al demandado a otorgar escritura de compraventa a favor de los actores. Otorgada directamente dicha escritura por el Juez -en rebeldía del demandado- a favor de los demandantes, se presenta la misma en el Registro.
El Registrador, aparte de otros defectos que no se recurren, deniega la inscripción alegando que no se cumple lo ordenado en la Sentencia, que fue la elevación a público del contrato a favor del causante.
Alega el Notario recurrente que lo único que ordena la Sentencia es el otorgamiento del contrato a favor de los actores, por lo que el otorgamiento de la escritura por el Juez es congruente con el mandato que la Sentencia supone.
El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. El Notario apela el Auto presidencial.
2. Aunque el fallo de la Sentencia habla simplemente del otorgamiento de la escritura a favor de los demandantes, si se tiene en cuenta el contexto de toda la Sentencia, ha de interpretarse dicho fallo en el sentido de que lo que se ordenaba era la elevación a escritura pública del documento privado de venta a favor del padre y esposo de los demandantes, pues, aunque lo determinante de la Sentencia sea el fallo, el mismo ha de interpretarse en congruencia con los hechos y fundamentos de derecho de los que aquél deriva, siendo claro que de los mismos resulta que la adquisición por los demandantes no fue directamente del demandado, sino por título hereditario del que contrató con aquél.
2. Siendo así las cosas, y, como ha dicho este Centro Directivo (cfr.. Resoluciones citadas en el ''vistos'), el principio básico de nuestro ordenamiento jurídico, en cuya virtud nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por éste o tener por ley su representación legal (cfr. artículo 1.259 del Código Civil), impide la inscripción del negocio formalizado en la escritura calificada; la falta de representación del Juez que, de oficio y por rebeldía del demandado, actúa en su nombre, debe apreciarse en este caso. En efecto, ningún obstáculo hubiera existido si en la escritura calificada, el Juez, actuando en nombre del demandado, y los herederos del adquirente premuerto, actuando éstos en el lugar de su causante y en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661 del Código Civil), se hubieran limitado a manifestar que dan forma pública al concreto contrato contenido en el documento privado, ratificando su celebración en la fecha y en los propios términos consignados en el mismo documento; lo que ocurre es que, en la escritura calificada, se documenta un contrato clara y sustancialmente diferente del recogido en el documento privado al que se trataba de dar forma pública, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relación contractual establecida entre la demandada y el causante de los demandantes es sustituida por una relación directa entre aquélla y los herederos de éste, que aparecen así como adquirentes inmediatos, no de su causante, sino del transmitente del causante, con las consiguientes repercusiones de todo orden, jurídicas (como la alteración del carácter de la adquisición, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa cuando debería ser gratuita, la sustracción del bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.), fiscales (en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria del bien), etc.; y esa actuación excede inequívocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez, que debería limitarse a la ejecución de la sentencia (cfr. artículos 2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 919, 923 y 924 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881), pues, de otro modo, se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo, sin su consentimiento, en una relación jurídica distinta de la que él estableciera (cfr.. artículo 24 de la Constitución Española), correspondiendo al Registrador, en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, conforme resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 10 de septiembre de 2001.
La Directora general,
Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía
