En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús García López y doña Francisca Pichel Dalama, contra la negativa del Registrador del Propiedad Interino de Barcelona n.° 11, don Juan-María Díaz Fraile, a inscribir una escritura de compraventa.
I
El 28 de mayo de 2003, mediante escritura pública otorgada ante doña María-Isabel Gabarro Miquel, Notaría de Barcelona, don Jesús García López y doña Francisca Pichel Dalama elevan a público un documento privado de compraventa de 14 de septiembre de 1989 por el que doña Adela P. D. vendió a los otorgantes por mitades indivisas la finca que se describe en la escritura.
II
Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona n.° 11, fue calificada con la siguiente nota: «Hechos: Presentada en esta Oficina a las once horas y veinticinco minutos del día seis de junio de dos mil tres, escritura autorizada por la Notario de esta ciudad, Doña María-Isabel Gabarró Miquel, el veintiocho de mayo de dos mil tres, protocolo n.° 1.514, que motivó el asiento 1.032 del Diario 94, calificada con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, NO SE PRACTICA la inscripción solicitada por el siguiente motivo o fundamento de Derecho: Falta de autorización judicial para la venta, de conformidad con el artículo 212.1 a) del Código de Familia. Se produce infracción a la prohibición que pesa para adquirir por compra respecto de las personas que desempeñan cargo tutelar, en cuanto a los bienes de la persona o personas que están bajo su guarda o protección, conforme al artículo 1459.1 del Código Civil. Sin perjuicio del derecho que asiste al interesado de formular demanda ante la jurisdicción, con arreglo a los arts. 66 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, los interesados tienen derecho a instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 bis de dicha Ley o recurrir gubernativamente la calificación registral (art. 19 bis de la L.H.), en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación (art. 326 L.H.) presentando dicho recurso, en el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña o la Dirección General de los Registros y del Notariado, en este Registro o en los demás Registros y oficinas previstos en el art. 38.4 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre de R.J. de AA.PP. y del P.A.C. (arts. 324, 325, 326 Y 327 de la L.H.). Barcelona, 25 de junio de 2003. El Registrador Interino. Fdo.: Juan-María Díaz Fraile.»
Dicha calificación fue confirmada por el Registrador de la Propiedad sustituto de Barcelona n.° 14, don Ignacio Santos-Suárez.
Don Jesús García López y doña Francisca Pichel Dalama, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegaron: 1. Que el documento que se pretende inscribir es la protocolización de una compraventa verificada por los recurrentes en calidad de compradores y D.ª Adela P.D., en calidad de vendedora, el 14 de septiembre de 1984, documentada en el documento privado objeto de protocolización. 2. que la fecha de incapacitación de la vendedora es de 16 de enero de 1991. 3. Que, por tanto, puede afirmarse que la compraventa que contiene el título que nos ocupa resulta plenamente válida y eficaz puesto que se otorga y suscribe en una fecha en la que todas las partes contratantes eran plenamente capaces, procediendo en consecuencia la inscripción de dicho título. En consecuencia, resultando por lo expuesto que en el momento de la incapacitación de la vendedora el bien objeto de la compraventa que se trata ya no era propiedad de la misma, no cabe en absoluto exigir la autorización judicial prevista en el artículo 212 del Código de Familia, ni concurre infracción de la prohibición contenida en el artículo 1459.1 del Código Civil.
El Registrador de la Propiedad informó: a) Que la fehaciencia de la que habla el artículo 1227 del Código Civil sólo se extiende «a la fecha» del documento y no a su contenido negocial, ni a la identidad de las personas que en el mismo intervinieron, ni acredita la capacidad natural de dichas personas para la celebración del acto o contrato documentado; b) Que las firmas de las personas que intervinieron en el documento privado para «asistir» a la vendedora no estaban legitimadas; c) Que la exigencia de documento auténtico que establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento respecto a los títulos formales que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad no puede entenderse satisfecha en este caso, a los efectos de eludir la aplicación de las normas legales que prescriben la intervención autorizatoria del Juez y la prohibición de autocontratación entre tutor y pupilo, por cuanto el documento privado con fecha fehaciente carece de fuerza probante respecto del «hecho que motiva su otorgamiento» (vid. Resolución de 18 de octubre de 1989); d) Que la Ley sujeta a autorización judicial no sólo la enajenación o gravamen de bienes inmuebles, sino también la renuncia de derechos y la cesión a terceros de los créditos que el tutelado tenga contra el tutor (vid. artículos 271, n.° 2 y 3, y 272, n.° 7 del Código Civil y concordantes del Código de Familia de Cataluña, artículo 212, n.° 1 c) y g), por lo que con mayor motivo se han de sujetar a la misma exigencia las cartas o confesiones de pago aplazado que permiten entender extinguidas las deudas que el tutor tuviese contraídas con el tutelado (artículo 1156, n.° 1 del Código Civil), siendo así que del total precio de la compraventa, según el documento privado, sólo se paga en el propio acto una parte, siendo la mayor parte de dicho precio aplazado y ahora confesado su pago en el documento de elevación a público; e) que la intervención de D. Olegario y D.ª Marisol P. D. no es de las que el Código de Familia de Cataluña establece con eficacia sustitutoria de la autorización judicial, ni tiene valor de reconocimiento por no ser ellos los obligados por tal documento (cfr. artículo 1225 del Código Civil); f) Que si bien el artículo 1459 del Código Civil y el artículo 221 del mismo cuerpo legal y concordantes del Código de Familia de Cataluña, prohiben al tutor adquirir por título oneroso bienes del tutelado, el defecto se califica de subsanable para el caso de que llegue a probarse judicialmente el contenido del documento privado.
Vistos los artículos 1227 y 1459, 1 del Código Civil, 212, 1, a) del Código de Familia de Cataluña, y 3 de la Ley Hipotecaria y 324 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, así como la Resolución de esta Dirección General de 15 de julio de 2003.
1. Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de documento privado de compraventa. En el documento privado intervinieron doña Adela P.D., «asistida» por los que dicen ser sus padres y hermanos «debiéndose tal asistencia al delicado estado de salud» de la expresada Adela, la cual vende una finca a otra hermana suya -doña Francisca P.D. y al marido de ésta, por mitad y proindiviso. Habiendo sido incapacitada con posterioridad la expresada doña Adela, en la elevación a público del documento privado comparecen la tutora de la misma, que resulta ser la antedicha compradora, doña Francisca, el esposo de ésta y dos de los hermanos de la vendedora. Estos últimos comparecen para «acreditar la validez del expresado documento privado», aportando también los certificados de defunción de sus padres, así como sus Documentos Nacionales de Identidad, cuyas firmas la Notario declara concordantes con las del documento privado.
El Registrador no practica la inscripción por entender que hace falta autorización judicial para la venta, conforme al artículo 212 1 a) del Código de Familia de Cataluña, por producirse infracción a la prohibición del artículo 1459, 1 del Código Civil. Los compradores recurren.
2. Los recurrentes alegan no hacer falta la autorización judicial ni infringirse el artículo 1459,1 del Código Civil puesto que el documento que debe tenerse en cuenta es el documento privado elevado a público, cuya fecha debe tenerse por cierta dado el fallecimiento de dos de los que intervinieron en él -conforme al artículo 1227 del Código Civil-, y que en el momento de su suscripción la vendedora era capaz por no haber sido incapacitada en dicha fecha.
3. El recurso no puede prosperar. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución citada en el «vistos»), desde el punto de vista del Registro de la Propiedad sólo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio cuya inscripción se pretende la del documento público. En tal fecha la vendedora había sido declarada incapaz y, por tanto, la compra por la tutora incurre en la prohibición del artículo 1459, 1 del Código Civil. Todo lo cual ha de entenderse sin perjuicio de que, en instancia judicial, pueda acreditarse la validez y exactitud del negocio contenido en el documento privado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de enero de 2004. La Directora General de los Registros y del Notariado. Fdo.: Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad n.° 11 de Barcelona.
