RESOLUCIÓN de 27 septiembre 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don Roberto Blanquer Uberos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de San Martín de Valdeiglesias, doña María Elena Rodríguez Peloche, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de determinadas obligaciones, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don Roberto Blanquer Uberos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de San Martín de Valdeiglesias, doña María Elena Rodríguez Peloche, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de determinadas obligaciones, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 4 de julio de 1996, mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don Roberto Blanquer Uberos bajo número 2.146 de su protocolo, don Ricardo Alfonso Aranzubia Celis y doña Lucrecia Aguilar Garay constituyeron hipoteca de máximo y de seguridad sobre determinadas fincas a favor del «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima». Según se expresa en dicha escritura, la hipoteca «asegura el cumplimiento de las obligaciones a cargo de las Sociedades «El Taller, Sociedad Anónima»; «Exclusivo, Sociedad Limitada», y «Juvenalia, Sociedad Limitada», que tengan su origen en los préstamos referidos en los expositivos I, II, y II del presente»; en tales expositivos don Ricardo Alfonso Aranzubia Celis, como administrador único de cada una de las tres sociedades, manifiesta que éstas tienen concertado con el referido Banco sendos préstamos, por importes de 30, 10 y 6 millones de pesetas, respectivamente, añadiéndose en relación con cada uno de ellos que se ha convenido “a un tipo de interés del diez y medio por ciento anual, documentado en póliza, con intervención de fedatario público, de fecha de hoy, con vencimiento el día 4 de julio del año 2001.”
El 31 de octubre de 1996 se otorgó, ante el mismo Notario, escritura de complemento de la anterior, en la que se expresa que la relación de préstamo de cada una de las tres sociedades indicadas, como prestatarias del «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», «está viva con normalidad desde su perfección, todos y cada uno de ellos el día 4 de julio del año en curso por la entrega de principal y la suscripción de la respectiva póliza» y se precisa «que dicho día 4 de julio sólo fue firmada una póliza de préstamo por cada una de las sociedades representadas como prestatarias con el prestamista «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima»; además se añade que «A los efectos de la ejecución de la hipoteca ambas partes convienen la apertura y llevanza de una cuenta corriente en la que serán asientos de cargo el derecho de crédito del Banco vencido, líquido y exigible por falta de pago de alguna, algunas o todas las obligaciones aseguradas en la fecha de su vencimiento el día 4 de julio del año 2001, que es la fecha de vencimiento de cada uno de ellas, común a todas ellas; y también el derecho de crédito del Banco vencido, líquido y exigible por vencimiento anticipado legal o contractualmente procedente de alguna de las obligaciones aseguradas, cuyo vencimiento anticipado provocará a efectos hipotecarios el de las demás obligaciones aseguradas. En consecuencia para proceder a la ejecución el Banco acreedor hipotecario deberá certificar el saldo de dicha cuenta y proceder con sujeción a lo previsto en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria».
Presentada copia de la escritura de constitución de la hipoteca -acompañada de la escritura que la complementa- en el Registro de la Propiedad de San Martín de Valdeiglesias, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento presentado junto con escritura de subsanación autorizada el 31 de octubre de 1996 por el Notario don Roberto Blanquer Uberos, por concurrir los siguientes defectos: 1.º Por indeterminación de la obligación garantizada, lo que es contrario a los principios de especialidad y accesoriedad de la hipoteca (artículos 1.857, 1.876 y 1.528 del Código Civil y 9.2, 12 y 104 de la Ley Hipotecaria) pues se constituye una sola hipoteca en garantía de tres obligaciones distintas ya existentes y no una garantía individualizada para cada obligación, en consonancia con el mantenimiento de su autonomía jurídica, o bien una hipoteca en garantía de una única obligación por el saldo de una cuenta resultado de una relación contractual subyacente, por el que las distintas obligaciones sean sustituidas con efecto novatorio, lo que no resulta expresamente de la escritura calificada en la que únicamente se ha pactado la simple reunión contable de diversas operaciones a efectos de la ejecución de la hipoteca (Resoluciones Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de diciembre de 1987, 26 de noviembre de 1990, 3 de octubre de 1991 y 11 de enero de 1995). 2.º San Martín de Valdeiglesias, 12 de mayo de 1997, Firma ilegible».
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo exclusivamente contra el primero de los defectos expresados en la nota de calificación y alegó: Que carece de fundamento la alegación de «indeterminación de la obligación garantizada» que sirve de fundamento a la suspensión de la inscripción, pues es indiscutible su precisa e indudable determinación. Que los hipotecantes y el titular de la hipoteca convinieron la constitución de una sola hipoteca por una sola cifra máxima para la seguridad, de manera única y plena, del importe total de los tres préstamos, cada uno a un prestatario diverso; y complementaron la constitución de la hipoteca conviniendo la apertura y llevanza de una cuenta corriente a los efectos de la ejecución de la hipoteca. Que, como dice Roca Sastre, la determinación del «quantum» del gravamen hipotecario, unido a la identificación de las obligaciones garantizadas, es suficiente para satisfacer la exigencia del principio de especialidad, pues a los acreedores hipotecarios posteriores y a los terceros poseedores «lo que interesa no es la cuantía de la deuda sino el importe de la responsabilidad de la finca gravada. Que, como destaca el citado autor, en el caso de estas hipotecas (de seguridad y de máximo) el título constitutivo de la hipoteca no es por sí solo título ejecutivo del derecho garantizado, por lo que el título ejecutivo se formará ulteriormente, como ocurre en el caso que nos ocupa, pues el título ejecutivo resultará de la acumulación de las pólizas intervenidas una vez vencidas a la escritura de constitución de la hipoteca. Que, como afirma el propio Roca Sastre, el artículo 245 del Reglamento Hipotecario «ha subvenido sólo en parte a la necesidad de establecer un medio adecuado de determinación del débito resultante en definitiva en estas hipotecas de máximo, que permita utilizar el procedimiento judicial sumario»; cuya norma, referida a operaciones crediticias en general, comprende además de los créditos (apertura de crédito) en sentido estricto a los préstamos bancarios, según los criterios sistemáticos y clasificatorios de la moderna doctrina privada, civilista y mercantilista. Que la circunstancia de que el título de constitución de la hipoteca no reúna las condiciones propias del título ejecutivo no es motivo para suspender su inscripción e impedir el nacimiento del gravamen hipotecario, del cual puede seguirse en su día la prelación hipotecaria una vez que haya surgido el título ejecutivo o cuando éste acompañe al de constitución de la hipoteca. Que no debe confundirse, como confunde la nota de calificación, el momento de constitución de la hipoteca con el momento de la ejecución hipotecaria; así como en el caso de la hipoteca ordinaria o de tráfico el título constitutivo es a la vez título ejecutivo, en el caso de la hipoteca de máximo o de seguridad, el título constitutivo no es, de ordinario, título ejecutivo, sin perjuicio del valor que tiene el «título complejo» resultante de la acumulación del título crediticio idóneo para despachar la ejecución y del título hipotecario justificación de la prelación hipotecaria en beneficio de aquel; por ello, por la vía del artículo 245 del Reglamento Hipotecario y la utilización de lo previsto en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria se complementa el título constitutivo (no ejecutivo) con la certificación notificada y no contradicha para disponer de título hipotecario con fuerza ejecutiva; y aunque no se recurriere a lo previsto en el artículo 245 del Reglamento Hipotecario la constitución de la hipoteca, cumplido el principio de especialidad de acuerdo con lo previsto para la hipoteca de máximo, o de seguridad, debe procederse a la inscripción de la hipoteca, sin perjuicio de cumplir en su día lo procedente para el ejercicio de la ejecución de la obligación garantizada por el procedimiento judicial procedente. Que en el caso de este recurso, además, según el título constitutivo que quedó complementado al amparo del artículo 245 del Reglamento Hipotecario se conviene la apertura y llevanza de una cuenta corriente «a los efectos de ejecución de la hipoteca», lo cual determina que la remesa de préstamo vencido y anotado en la cuenta supone un cambio sustancial de su carácter, pues pierde su autonomía como deuda por causa de un crédito nacido de un préstamo y se conviene en un crédito hipotecario para su ejercicio por acción de tal carácter por el procedimiento sumario regulado en la Ley Hipotecaria. Que de las Resoluciones citadas en la nota de calificación, las de fecha 23 de diciembre de 1987, 26 de noviembre de 1990 y 3 de octubre de 1995 -«sic»- se plantearon la distinción entre la mera o simple llevanza de una cuenta que supone una reunión contable de diversas operaciones y la cuenta convenida como instrumento contable de una relación contractual; y precisamente, en las escrituras calificadas que motivan este recurso la cuenta se conviene «a los efectos de ejecución de la hipoteca», o sea como instrumento para producir los efectos singulares de una relación con trascendencia real de hipoteca sobre la relación nacida de unos contratos perfectamente definidos e identificados, cuyos efectos hipotecarios no concurrían en los supuestos que motivaron dichas resoluciones; y la Resolución de 11 de enero de 1995 resulta especialmente interesante en cuanto aprecia en el saldo de la cuenta a que se refiere el artículo 245 del Reglamento Hipotecario el cauce novatorio de las obligaciones que tenían exigibilidad aislada antes de su asiento en la cuenta, siendo éste el alcance de la cuenta establecida en la escritura de complemento a los efectos de la ejecución de la hipoteca. Que, de cuanto antecede, resulta que la escritura de hipoteca de máximo es inscribible por sí sola en cuanto suficiente para constituir la garantía hipotecaria a favor de crédito determinado, y tal eficacia no resulta mermada porque al tiempo de su constitución careciese de las cualidades materiales que deben adornar al título ejecutivo (por ello la ejecución, en su caso, sólo podría despacharse por el procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil); una vez autorizada la escritura complementaria, compuesta para satisfacer reservas manifestadas por la señora Registradora, se abría a la referida escritura constitutiva la posibilidad de llegar a tener el carácter de título ejecutivo hábil para iniciar el procedimiento sumario establecido en la legislación hipotecaria previo el cumplimiento de lo previsto en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento; pero en ambos supuestos las obligaciones garantizadas, las deudas nacidas del posible y eventual incumplimiento de la restitución de los préstamos documentados en sendas pólizas, estaban debida y suficientemente identificadas.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que la hipoteca que se constituye en la escritura calificada asegura el cumplimiento de tres obligaciones distintas, que en el momento del otorgamiento ya existen, y que tienen contraídas tres deudores con el mismo acreedor. Que el carácter accesorio de la hipoteca (artículos 1.857, 1.876 y 1.528 del Código Civil y 9.2, 12 y 104 de la Ley Hipotecaria) implica el que cada obligación que se pretende garantizar lo haya de ser separadamente (Resolución de 23 de diciembre de 1987), y, si bien la misma Dirección General, en Resolución de 31 de octubre de 1978, admite la posibilidad de hipoteca única en garantía de varias obligaciones independientes, como son varias letras de cambio, en la más reciente Resolución de 18 de diciembre de 1996, para el mismo caso resuelto, contempla el supuesto no como una hipoteca única sino como la constitución, en un solo acto, de una pluralidad de hipotecas en garantía de otros tantos créditos diferenciados, de manera que se impone la especificación de la concreta finca o fincas que se afectan hipotecariamente a la cobertura de cada cambial. Que en los supuestos de los artículos 154 y 155 de la Ley Hipotecaria parece que es posible una sola hipoteca, pero aunque, en realidad, estamos ante obligaciones independientes, existe una uniformidad y conexión original de las mismas, tanto en su causa como en el importe, periodicidad de vencimiento, etc., que nos sitúa más ante un crédito único que se fracciona que ante créditos totalmente distintos, estableciendo el artículo 155.2 de la Ley Hipotecaria un sistema ejecutivo correspondiente no a una hipoteca sino a varias simultáneas del mismo rango; y las Resoluciones de 26 de noviembre de 1990, 3 de octubre de 1991 y 11 de enero de 1995 reiteran que la accesoriedad de la hipoteca implica la necesaria existencia de una obligación determinada que sea la garantizada. Que en la nota no se ha cuestionado la posibilidad de que puedan garantizarse obligaciones futuras o condicionales mediante la constitución de hipotecas de máximo, pero, si son distintas las obligaciones, habrá que constituir tantas hipotecas como obligaciones a las que puede atribuirse rango simultáneo (cfr. artículo 227 del Reglamento Hipotecario), o bien unificar la totalidad de las obligaciones en una única y nueva obligación futura que será la garantizada, pero no mediante una mera reunión contable de créditos que conserven su individualidad y exigibilidad separada, sino que esta reunión deberá ser el resultado de una relación contractual subyacente que las unifique con efectos jurídicos y no sólo económicos o contables (cfr. Resoluciones de 23 de diciembre de 1987 y 11 de enero de 1995). Que en la escritura calificada se dispone que la hipoteca asegura el cumplimiento de las obligaciones a cargo de las sociedades deudoras que tengan su origen en los préstamos referidos, préstamos que se ajustarán, según se dispone, a los pactos y cláusulas establecidos para cada uno de ellos -en particular, forma de pago y plazo de vencimiento-, pactándose en escritura complementaria que, a efectos de ejecución de la hipoteca, se conviene la apertura de una cuenta de crédito en la que se previenen únicamente los asientos referidos en dicha escritura; de modo que parece haberse convenido la simple reunión contable de las diversas operaciones de crédito que, según la reciente doctrina de la Dirección General, carece de virtualidad suficiente para provocar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante cuando la misma no aparece como instrumento de una relación contractual subyacente, ya de apertura de crédito, ya de cuenta corriente; ese saldo representará, solo la posición global acreedora y deudora de cada parte y su realización únicamente procederá a través del ejercicio individual de cada una de las relaciones jurídicas comprendidas, cuya autonomía y régimen jurídico específico se mantienen inalterados, y la necesidad de determinación de la obligación asegurada exige que de la escritura resulte claramente que la hipoteca se constituye para garantizar hasta un máximo una obligación por el saldo de la cuenta en la que los débitos cargados se extinguen por novación de los mismos, siendo sustituidos por los cargos de la cuenta cuyo saldo, al tiempo del cierre, sería la única obligación exigible.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota de la Registradora, por considerar que la constitución de la hipoteca de máximo en garantía de obligaciones futuras o condicionales exige que se constituyan tantas hipotecas cuantas obligaciones, o bien la unificación de la totalidad de las obligaciones en una única obligación futura, mediante una relación contractual subyacente de apertura de crédito o de cuenta corriente, y no por medio de una mera reunión contable de diversas operaciones de crédito, que conserven su individualidad y exigibilidad, como sucede en la escritura cuya inscripción ha sido suspendida.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial ratificando los argumentos del escrito de interposición de recurso a que se remite y tiene por reiterado.
Vistos los artículos 1.204 y 1.857 del Código Civil; 9.2.º, 12, 104, 131.6ª, párrafo segundo, 135, párrafo tercero, y 153 de la Ley Hipotecaria; 51.6.ª y 245 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de 31 de octubre de 1978, 18 de octubre de 1979, 23 de diciembre de 1987, 22 de marzo de 1988, 26 de noviembre de 1990, 3 de octubre de 1991, 17 de enero de 1994, 11 de enero de 1995, 6 de junio y 24 de julio de 1998 y 7 de junio, 27 de julio y 6 de noviembre de 1999.
1. De la escritura calificada resulta que se constituye una hipoteca de máximo y de seguridad en garantía del cumplimiento de las obligaciones nacidas de sendos préstamos concertados entre el Banco y tres sociedades, cada uno de los cuales se ha convenido “a un tipo de interés del 10,6 por 100 anual, documentado en póliza, con intervención de fedatario público, de fecha de hoy, con vencimiento el día 4 de julio del año 2001”, habiéndose firmado una póliza por cada una de las sociedades prestamistas y añadiéndose que ”A los efectos de la ejecución de la hipoteca ambas partes convienen la apertura y llevanza de una cuenta corriente en la que serán asientos de cargo el derecho de crédito del Banco vencido, líquido y exigible por falta de pago de alguna, algunas o todas las obligaciones aseguradas en la fecha de su vencimiento el día 4 de julio del año 2001, que es la fecha de vencimiento de cada uno de ellas, común a todas ellas; y también el derecho de crédito del Banco vencido, líquido y exigible por vencimiento anticipado legal o contractualmente procedente de alguna de las obligaciones aseguradas, cuyo vencimiento anticipado provocará a efectos hipotecarios el de las demás obligaciones aseguradas. En consecuencia para proceder a la ejecución el Banco acreedor hipotecario deberá certificar el saldo de dicha cuenta y proceder con sujeción a lo previsto en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria”.
2. La Registradora suspende la inscripción de la hipoteca constituida porque, a su juicio, se vulnera el principio de especialidad, al resultar indeterminada la obligación que se pretende garantizar, pues se constituye una sola hipoteca en garantía de tres obligaciones distintas ya existentes, y no una garantía individualizada para cada obligación (en consonancia con el mantenimiento de su autonomía jurídica) ni una hipoteca en garantía de una única obligación por el resultado de una cuenta resultado de una relación contractual subyacente, por el que las distintas obligaciones sean sustituidas con efecto novatorio, mientras que en la escritura calificada únicamente se ha pactado la simple reunión contable de diversas operaciones a efectos de la ejecución de la hipoteca.
3. Es cierto que, según la doctrina de esta Dirección General, el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se inscriba (cfr. artículos 9.2.º de la Ley Hipotecaria y 51.6.º del Reglamento Hipotecario), lo que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado, exige que, como regla general, se expresen circunstanciadamente las obligaciones garantizadas (causa, cantidad, intereses, plazo de vencimiento, etc.); y aunque -con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito- se permite en ciertos supuestos la hipoteca sin la previa determinación registral de todos sus elementos, siempre se imponen algunas exigencias mínimas, para impedir que tal derecho constituya, en realidad, una mera reserva de rango registral o una especie de hipoteca «flotante», en la que, si bien queda fijada la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria, queda, en cambio, al arbitrio del acreedor determinar si esta cifra máxima va a estar integrada por los importes, totales o parciales, de obligaciones ya existentes o con el importe de otras obligaciones que en el futuro pueda contraer el mismo deudor en favor del acreedor.
En el presente supuesto la relación jurídica básica de la que deriva la obligación que se pretende asegurar está, en principio, perfectamente identificada al tiempo de la constitución de la hipoteca, con suficiente determinación de los elementos esenciales de la relación obligatoria a los efectos de tal gravamen. No obstante, al asegurarse las obligaciones que nacen de tres préstamos convenidos por una misma entidad de crédito con sendas sociedades por cierto, representadas por uno de los hipotecantes y aunque se pacta que el vencimiento de cualquiera de las obligaciones provocará el de las restantes, de modo que se pretende unificarlas mediante la cuenta corriente cuyo saldo determina el importe de la deuda que en caso de ejecución de la hipoteca se podrá reclamar, según el pacto que contiene la escritura calificada de sujeción a lo establecido por el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, lo cierto es que del título presentado no resulta que tal unificación sea suficiente, a la luz de la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 23 de diciembre de 1987, 3 de octubre de 1991, 11 de enero de 1995, 6 de junio de 1998 y 7 de junio y 27 de julio de 1999), toda vez que el mero pacto por el que se dispone que el vencimiento de una de las obligaciones implique el de las restantes -que, por lo demás, sólo se incluye “a efectos hipotecarios”- carece de virtualidad para que, desde entonces, pierdan aquéllas su exigibilidad aislada y sean sustituidas con pleno alcance novatorio por una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante, que pudiera por sí sostener la garantía hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
Madrid, 27 de septiembre de 2000.- La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
