En el recurso gubernativo interpuesto por don Simón Conesa Albadalejo, en nombre de «Hortícola Conesa, S. C. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Albacete, n.º 2, don Flavio Muñoz García, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El tres de octubre de 2003, mediante escritura pública autorizada por el notario de Alhama de Murcia, don Juan Pérez Martínez, como sustituto de don Rafael Cantos Molina, se compraron por la sociedad «Hortícola Conesa, S.C.L.», varias fincas, apareciendo en la descripción de una de ellas la expresión «con caudal de 128 litros por segundo destinada al regadío de la totalidad de la finca».
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Albacete, n.º 2, fue calificada con la siguiente nota: «Calificado el precedente documento, que se presentó el día seis de Octubre ultimo, retirado el mismo y devuelto el día cuatro de los corrientes, tras examinar los antecedentes del Registro y consintiendo la inscripción parcial del mismo, según instancia suscrita en Torrepacheco el día 30 de Octubre de 2.003 por don Simón Conesa Albaladejo, en nombre y representación de la entidad adquirente, como Secretario del Consejo Rector, el Registrador que suscribe ha practicado las inscripciones respecto de las fincas descritas bajo los números 1, 2, 3 y 4 del exponen Primero, únicas pertenecientes a la demarcación de este Registro, y en cuanto a la parte radicante en el mismo, en los lugares que se indican en los cajetines puestos al margen de las descripciones de dichas fincas, en virtud de las cuales ha quedado inscrito el dominio de las mismas a favor de la mercantil Hortícola Conesa, S.C.L. Suspendida la inscripción de la siguiente expresión que figura en la descripción de la finca descrita bajo el número 1 del exponen Primero, y que no constaba con anterioridad en este Registro: "con un caudal de 128 libros/segundo destinada al regadío de la totalidad de la finca", porque a partir de la Ley de Aguas de 2 de Agosto de 1.985, modificada por la Ley 46/1999 de 13 de Diciembre, las aguas son de dominio público estatal, salvo algunos supuestos especiales en los que se puede reconocer el dominio privado de las aguas, y habrán de acreditar se mediante la correspondiente certificación Administrativa del Organismo de Cuenca correspondiente, sus características y si las aguas mencionadas se encuentran en alguno de los supuestos especiales existentes -Disposición Transitoria Tercera de la mencionada Ley de Aguas de 20 de Julio de 2001 y Artículos 52 de la Ley de Aguas y 84 y 85 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico de 11 de Abril de 1.986. Al margen de las inscripciones practicadas se ha extendido una nota de afección fiscal por plazo de cinco años. El asiento practicado, en cuanto se refiere al derecho inscrito, esta bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirá los efectos prevenidos en nuestra legislación, especialmente en los artículos 17, 20, 32, 34, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria, mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en ella. Se acompaña nota simple informativa de este Registro. Se advierte al interesado que ha incumplido la obligación de aportar la referencia catastral. Contra esta nota se puede recurrir en el plazo de un mes contado desde la fecha de notificación de la calificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, presentándolo en este mismo Registro, y, posteriormente contra la resolución expresa o presunta de la Dirección General se puede interponer recurso ante los órganos del orden Jurisdiccional Civil, según lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, de conformidad con la redacción dada por la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre de 2001. También puede instar se la aplicación del cuadro de sustituciones conforme a los arts. 19 bis y 275 bis de la citada Ley y al Real Decreto 1039/2003, en el plazo de quince días a contar desde dicha notificación, sin perjuicio del ejercicio de cualquier otro medio de impugnación que el interesado entidad procedente. Albacete, a 11 de noviembre de 2003. El Registrador. Firma Ilegible.»
III
Don Simón Conesa Albadalejo, en nombre de «Hortícola Conesa, S.C.L.», interpuso recurso gubernativo contra la referida calificación, y alegó: 1.º Que los supuestos especiales recogidos en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la Ley de Aguas de 2 de Agosto de 1985, se refieren a las aguas superficiales y subterráneas. En ambos casos, la pertenencia al dominio privado deviene, no de un pronunciamiento de la Administración, sino de la aplicación de la normativa anterior, la Ley de Aguas de 13 de junio de 1879. Todo aprovechamiento de aguas que no sea consecuencia de una concesión administrativa o de un usucapión acreditada mediante acta de notoriedad del artículo 65 (antes 70) del Reglamento Hipotecario y tenga su origen en el dominio enumerado en el artículo 408 del Código Civil, son aprovechamientos de aguas privadas; 2.º Que a estos aprovechamientos se refería el número 3 de la Disposición Transitoria Primera de La Ley de Aguas de 2 de agosto de 1985 en su redacción primera), expresando que conservarían el derecho a la utilización del recurso sus titulares, de acuerdo con lo establecido en las disposiciones siguientes. Los antecesores en la titularidad del derecho optaron por no inscribirlo en el Registro de aguas como aprovechamiento temporal de aguas privadas, manteniendo, por consiguiente, su titularidad en la misma forma que anteriormente y declarándolo ante la Confederación Hidrográfica de Júcar para su inclusión en el catálogo de aguas privadas de la cuenca, inclusión que se tramita por dicha confederación en el expediente 2001/C0086 no ultimado hasta la fecha. La nueva Ley de Aguas de 1985, no tiene efectos retroactivos respecto a los derechos adquiridos con anterioridad a su vigencia y sus disposiciones transitorias mantienen la expresión aguas privadas; 3.º Que la existencia de «un pozo de agua viva», ya consta en el Registro de la Propiedad, finca n.º 8914, y por ello se trata de un aprovechamiento de aguas privadas acreditado que, en ningún caso precisa de una certificación administrativa que reconozca el dominio; 4.º Que no es conforme a derecho la exigencia de una certificación de la Confederación Hidrográfica del Júcar.
IV
El Registrador de la Propiedad informó con fecha 24 de diciembre de 2003 y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 52 y la disposición transitoria 3.ª del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001 (Real Decreto Legislativo 1/2001), así como los artículos 84 y 85 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico de 11 de abril de 1986.
1. Se presenta en el Registro escritura pública de venta de varias fincas. En una de ellas, consistente en una «casa y terreno de labor» después de la descripción figura la siguiente expresión: «Según manifiestan los comparecientes, la labor descrita dispone para su servicio de una casa y un pozo con un caudal de 128 litros/segundo destinada al regadío de la totalidad de la finca».
El Registrador inscribe las transmisiones realizadas suspendiendo la constancia del párrafo expresado por entender que, después de la Ley de Aguas de 1985 las aguas son de dominio público, salvo excepciones que han de acreditarse mediante certificación administrativa del organismo de cuenca. El interesado recurre.
2. Alega el recurrente que la Ley de Aguas de 1985 estableció que los dueños de aguas privadas conservarían su derecho y que los anteriores propietarios optaron por mantener la titularidad como aguas privadas, declarándolo ante el organismo de cuenca para su inclusión en el Catálogo de aguas privadas, inclusión que aún no se ha realizado, y añaden que el expresado pozo figura ya en la descripción de la finca en el Registro.
A esta última afirmación arguye el Registrador que, efectivamente, en el Registro figura desde la primera inscripción de la finca la existencia del pozo, pero que tal expresión no es suficiente para hacer ahora constar la finalidad de tal pozo ni la cuantía del caudal.
3. Es cierto que la Ley de Aguas de 1985 respetó la propiedad privada de las aguas existente hasta su entrada en vigor -siempre con ciertos condicionamientos y requisitos-, pero también lo es, como dice la doctrina más autorizada, que la ley vigente en su disposición adicional tercera establece respecto de las aguas de dominio privado, una alternativa: bien acogerse a la declaración en el Registro de Aguas, bien incluirse simplemente en el catálogo de aguas privadas, que es la opción a la que se han acogido los anteriores titulares de la finca; pero en este caso, para la inscripción del derecho sobre las aguas en el Registro de la Propiedad es necesaria la previa inclusión en el catálogo de aguas privadas, que el mismo recurrente afirma estar pendiente. En consecuencia, la inscripción en el Registro necesita este requisito previo, aún no cumplido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de abril de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Albacete número 2.
