En el recurso gubernativo interpuesto por don Ángel Luis Hernando Mayor, en nombre de «Asociación Valdecorzas S.A.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Arganda del Rey, don Antonio Pan Pedrón, a inscribir una escritura de cesión.
I
El 17 de octubre de 1988, mediante escritura pública otorgada ante D. Manuel Rodríguez García, Notario de Madrid, la entidad «Valdecorzas S.A.» cede a «Asociación Valdecorzas S.A.» que acepta todos los derechos que aquella tiene o puede tener a su favor dimanantes de la escritura de compraventa realizada con fecha 4 de agosto de 1980, (sic 4 de julio de 1980), ante el Notario de Madrid, D. Juan-José Gil García, con las condiciones que se establecen en la escritura.
La escritura citada de 4 de agosto de 1980 (sic 4 de julio de 1980) tiene por objeto la segregación y venta a la entidad Valdecorzas, S.A. de terminadas fincas.
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey, fue calificada con la siguiente nota: «El documento autorizado por el Notario Manuel Rodríguez García con fecha 17 de octubre de 1988, número de protocolo 3.020, fue presentado en este Registro el día siete de los corrientes y causó el asiento 2.191 del Diario 19.- Calificada la legalidad del precedente documento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y examinados los antecedentes registrales, el Registrador que suscribe ha resuelto denegar la inscripción solicitada porque de la expresión «cede todos los derechos que Valdecorzas, S.A. tenía, tiene o puede tener a su favor dimanantes de la escritura pública de compraventa realizada con fecha 4 de agosto de 1.980 ante el Notario de Madrid Don Juan José Gil García» no resulta que el derecho transmitido sea el dominio y que el objeto de la transmisión sean inmuebles. Contra esta calificación puede interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes, a contar desde la fecha de la notificación, sin perjuicio de que el interesado ejercite cualquier otro que entienda procedente. Arganda del Rey, dieciocho de febrero de dos mil dos. El Registrador. Fdo.: Antonio Pan Pedrón».
D. Ángel Luis Hernando Mayor, en nombre de «Asociación Valdecorzas, S.A.», interpuso recurso gubernativo contra la citada calificación, y alegó: 1. Que resulta evidente que el derecho dimanante de la mencionada escritura de 4 de julio de 1980, es el de propiedad, dado que se trata de una escritura de compraventa, es decir que cuando la escritura de 17 de octubre de 1988 dice que «Valdecorzas, S.A.» y cede todos los derechos que tenía, tiene o pueda tener a su favor dimanantes de la escritura de 4 de julio de 1980, se refiere claramente al derecho de propiedad y a todos los demás derechos que de dicha propiedad puedan dimanarse y es obvio que en dicha escritura lo que se transmite son fincas rústicas. 2. Que la calificación recurrida no se ajusta a derecho.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1. Que la escritura calificada fue redactada con arreglo a minuta entregada por los otorgantes, como advierte el Notario que la autoriza. Que esa es posiblemente la razón de la deficiente redacción del documento. 2. Que la parte del documento que ahora es objeto de calificación y recurso, la imposibilidad de que se inscriba deriva de su absoluta indeterminación, la cual afecta a casi todos los elementos del pacto; en cuanto a los derechos cedidos; en cuanto al objeto del derecho que «lo dimanante» de otra escritura a la que se remite, y en cuanto a la remisión de la misma (pues no existe una escritura con número de protocolo 1232 otorgada por el Notario D. Juan-José Gil García el 4 de agosto de 1980); en cuanto a los cesionarios que parecen ser, según dice el exponiendo primero «los citados compradores» en cuanto al negocio mismo (así como la cesión de ciertos bienes, hecha en la misma escritura calificada, se hace a cambio de una contraprestación dineraria, en el caso de la cesión de «la dimanante» no aparece contraprestación), debiéndose tener en cuenta lo que dice la Resolución de 19 de enero de 1994. Que ante tan numerosas ambigüedades e imprecisiones que afectan nada menos que a tres elementos esenciales del negocio (derecho transmitido, objeto del derecho y adquirente del derecho) y, además, al negocio mismo, el Registrador considera que no puede practicar las inscripciones solicitadas, pues el principio de especialidad o determinación es una regla esencial de actuación del Registro.
Vistos los artículos 1,2 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro escritura por la que la entidad mercantil «V.S.A.», además de ceder a favor de la Asociación «V» determinadas fincas concretas, que en su día se inscribieron, «cede todos los derechos que V.S.A. tenía, tiene o pueda tener a su favor dimanantes de la escritura pública de compraventa realizada con fecha 4 de agosto de 1980 ante el Notario de Madrid Don Juan José Gil García con el número 1.232 de su protocolo». Se acompaña la esta última escritura que coincide en todos sus datos con los transcritos, excepto en su fecha, que es de 4 de julio de 1980.
El Registrador deniega la inscripción porque de la expresión transcrita mo resulta que el derecho transmitido sea el dominio y que el objeto de la transmisión sean inmuebles».
2. Es cierto que la escritura presentada como título adolece de una imprecisión que quizá es justificable por estar redactada con arreglo a minuta. Ahora bien: si de la escritura de 1980, que se acompaña, y que el Registrador no pone en duda sea a la que se refiere la ahora presentada, resulta que la Sociedad Anónima cedente adquirió ciertas fincas rústicas, es preciso concluir que es el derecho que la cedente tiene sobre dichas fincas lo que se transmite, y que, por tanto, lo que se cede es el derecho de propiedad sobre determinados bienes inmuebles.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del Registrador, tal y como ha sido formulada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 24 de enero de 2003.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Arganda del Rey.
