En el recurso gubernativo interpuesto por Doña María Dolores Zamora Pérez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número dos, de San Javier, D. Santiago Laborda Peñalver, a inscribir una escritura de extinción de condominio.
I
Mediante escritura otorgada en Cartagena, el día 2 de diciembre de 2002, ante la Notario D.ª Concepción Jarava Mergarejo, número 2.226 de su protocolo, Don Mariano, Don Angel, Doña Isabel Z. P. y Doña María G.G. y Don Mariano, Doña María Encarnación, Don Juan José y Don Angel Z.G., todos ellos por sí, menos el último, que por contar catorce años de edad, estuvo representado por su madre, viuda, con patria potestad sobre el mismo, Doña María G.G., y que, de la finca que se dirá, era dueño de una participación indivisa de un 5,7962%, procedieron extinguir el condominio sobre la vivienda o casa, situada en el Paseo de la Concha, del Municipio de Los Alcázares, inscrita en el Registro de La Propiedad de San Javier, Sección de los Alcázares, Finca registral número 13.182, adjudicándose dicha vivienda, al ser indivisible, a unos de los condueños, Doña María Dolores Z.P., abonando ésta a cada uno de los restantes copropietarios, entre ellos al menor legalmente representado, el valor de su respectiva participación en dinero.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número dos de San Javier, fue calificada con la siguiente nota: «Por la presente se le notifica la calificación negativa del documento que Vd. presentó/autorizó el Notario doña Concepción Jarava Melgarejo, número de expediente/protocolo 2.226 y que ha causado en este Registro el asiento número 1.697 del Diario 23 por las siguientes causas: No consta la autorización judicial para la extinción del condominio con exceso de adjudicación realizada por doña María G.G., en nombre de su hijo menor de edad don Ángel Z.G. (Art. 166 del Código Civil). Impide la inscripción. Contra esta calificación se podrá interponer recurso que se presentará en éste Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mesa contar desde su notificación. San Javier, 9 de enero de 2003.-El Registrador. Fdo. Santiago Laborda Peñalver.
III
Doña María Dolores Zamora Pérez, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que sólo hay una causa que, a juicio del Registrador, impide la inscripción «la falta de autorización judicial del artículo 166 del Código Civil». Que a esta única motivación es preciso añadir los restantes elementos que integran el negocio jurídico llevado a cabo por los interesados en la citada escritura. 1. Se debe examinar la cuantía de la participación proindivisa del menor, que era de un 5,7962%, razón más que suficiente para entender el asentimiento que la madre del menor presta a la extinción del condominio. 2. Como una exigencia en defensa de los intereses de todos los comuneros, éstos exigieron como requisito previo a la extinción del condominio, que una empresa de valoración independiente, formulara la valoración del bien objeto de ello. 3. En aras de exigir el máximo rigor en la valoración de la finca a efectos de garantizar el valor real de la misma, todos los comuneros acordaron que el valor de adjudicación debía ser superior a la efectuada por la empresa de tasación, y, convinieron unánimemente, que el valor de la finca objeto de división sería de un 10% más del valor de tasación. 4. La vivienda se adjudica a uno de los comuneros y este abona en el acto de la escritura su respectivo haber a los demás condueños. Que el Registrador al calificar el documento no tuvo en cuenta que a la extinción de condominio de la finca descrita, que es indivisible, se han de aplicar los preceptos contenidos en los artículos 1.060 y 1.062 del Código Civil. Que la resolución de 27 de noviembre de 1986, contempla la posible divergencia de intereses entre los hijos menores de edad y su madre usufructuaria, quién en la división de bienes a que se refiere sólo actuaba en nombre de sus hijos. Que tanto la nota de calificación como la resolución, antes dicha, se mueven por recelos, avivados por ser menor el valor de la adjudicación que el precio de tasación, señalado en otro asiento registral y esta resolución salva sus recelos exigiendo la intervención del Defensor Judicial.
IV
El Registrador informó: que la única cuestión planteada en el presente recurso es la de si resulta aplicable o no el párrafo segundo del artículo 166 del Código Civil. Que la cuestión parece resuelta por las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986 y 26 de enero de 1998.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 166, 402, 404, 406, 1056, 1060, 1061 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 7 de junio de 1915, 25 de abril de 1924, 6 de abril de 1962, 27 de abril de 1986 y 26 de enero de 1998.
1. En el caso objeto de este recurso se pretende la inscripción de la adjudicación de una vivienda, acordada por todos los copropietarios a favor de uno de ellos por ser indivisible, quien en el momento del acto ha hecho efectivo a cada uno de los restantes copropietarios el valor de su respectiva participación; teniendo en cuenta, no obstante, que uno de los condueños, titular de un 5,7962%, es un menor, de 14 años de edad, que ha estado representado legalmente por su madre.
El Registrador suspende la inscripción porque amo consta la autorización judicial para la extinción de condominio con exceso de adjudicación realizada por D.ª M. G. G., en nombre de su hijo menor de edad D. A. Z. G. (artículo 166 del Código Civil).
2. La nota de calificación recurrida parece dar a entender que la facultad de adjudicar el bien indivisible a uno solo de los condueños si concurre el consentimiento de todos -artículo 404 del Código Civil-, o a uno de los coherederos si ninguno de los demás herederos pide su venta en pública subasta -artículo 1062 del Código Civil-, indemnizando a los demás o abonándoles el exceso en dinero, es, en todo caso un negocio jurídico de carácter dispositivo, no particional, y, por tanto, concurriendo menores representados por sus padres precisa la autorización judicial exigida por el artículo 166 del Código Civil.
No obstante, como reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo, la línea que delimita lo particional de lo dispositivo no es nítida, y son varias las Resoluciones que en supuestos de hecho asimilables al planteado en este recurso en cuanto dan como resultado la adjudicación de unos bienes a unos y la compensación en metálico a otros interesados, han declarado que existiendo menores pueden éstos comparecer debidamente representados por sus padres, sin que por ello sea necesaria la aprobación judicial.
En este sentido la Resolución de 6 de abril de 1962 señaló que tal adjudicación del único inmueble inventariado «no envuelve una transmisión del dominio de unos coherederos a otros, sino del causante al adjudicatario, con la eficacia declarativa particular de toda partición, y con la posibilidad de ser rescindida y con los demás efectos civiles e hipotecarios diferentes a los de una enajenación, por lo cual este Centro Directivo reiteradamente ha sostenido que la partición en el supuesto especial del art. 1062, no constituye, cuando existan menores interesados un acto dispositivo que requiera la aplicación del hoy artículo 166 del Código Civil.»
3. Frente a lo anteriormente expuesto no pueden oponerse las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986 y 26 de enero de 1998, en las que el Registrador basa su informe, la primera porque en ella se plantea otras cuestiones de discrepancia de valoraciones de las fincas (en nuestro supuesto se supera la valoración fijada para el bien adjudicado por una empresa de tasación) y concurrencia de un autocontrato transgresor de los límites legales; y la segunda porque la composición del caudal inventariado posibilitaba otras adjudicaciones más conformes con la exigencia legal de que los lotes formados sean iguales o proporcionales cuantitativa y cualitativamente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de enero de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad n.° 2 de San Javier.
