En el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Soto Pardo, en su propio nombre y en el de otras personas cuya representación no ha acreditado, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Valladolid n.° 5, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de división de edificio en régimen de propiedad horizontal y extinción de comunidad, en virtud de apelación de la citada Registradora.
I
Por escritura que autorizó el Notario de Valladolid don Manuel Sagardía Navarro el 26 de febrero de 2000, los copropietarios de la casa señalada con el n.° 3 de la calle Duque de la Victoria de dicha capital procedieron a dividirla en régimen de propiedad horizontal y extinguir la comunidad ordinaria existente sobre la misma y otros bienes adjudicándose las entidades resultantes.
Con carácter previo y en la misma escritura se procedió a la adjudicación de una séptima parte indivisa de la total casa que figuraba inscrita a nombre de doña María del Carmen Pardo Blanco sobre la base de los siguientes antecedentes: dicha titular registral había vendido la citada participación indivisa a doña María del Carmen Soto Pardo en escritura autorizada el 2 de junio de 1987 por el Notario de Madrid don Ángel Marqués Perela en la que la compradora estuvo representada por un mandatario verbal. Esta compradora, casada al tiempo de la adquisición con don Johannes -Jan en el título- Post en régimen de separación de bienes reconocido por el esposo en la escritura de declaración de herederos que se dirá, falleció ostentando nacionalidad holandesa en Margatren (Holanda) el 13 de junio de 1990, bajo testamento otorgado el 11 de diciembre de 1989 ante el Notario don JH.W. Vensteeg. En escritura de declaración de herederos otorgada el 2 de junio de 1999 ante el Notario de Maastrich don Mauritius Wilhelmus Josephus Maria Giesbers fueron declarados como tales sus hijos doña Encandela María y don David Jorge Antonio Post, con sujeción a la siguiente estipulación contenida en el testamento: «todo lo que sus mencionados hijos obtengan de su herencia será obtenido según fideicomiso de residuo, sustituyendo a sus herederos por sus respectivos descendientes por estirpes, estipulando que si uno de sus herederos falleciera sin descendencia, su parte correspondiente será adjudicada al otro, y si ambos herederos fallecieran sin descendencia, la herencia será adjudicada a los parientes herederos legales de la testadora» y «que todo lo que de su herencia sea obtenido ni formará parte de ninguna comunidad de bienes matrimoniales a la cual el heredero sería o fuese autorizado ni se podrá considerar en caso de aplicación de ninguna estipulación de saldación, excepto en su caso de estipulación de saldación referente a ingresos indigestos»»; en la misma escritura se inventariaron entre los bienes relictos la referida participación indivisa de finca comprada por la causante, compra que ahora, en la escritura calificada, los interesados ratifican procediendo, a continuación, a adjudicarse la referida séptima parte indivisa de finca por mitades indivisas entre ellos.
En la séptima de las Disposiciones o cláusulas de la escritura consta lo siguiente: «Se solicita la inscripción en el Registro de la propiedad de los actos susceptibles de ello, haciendo constar exclusivamente en la adjudicación a favor de doña Emmanuela María y don David Jorge Antonio Post las limitaciones derivadas de su adquisición sucesoria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 399 del Código civil, sin perjuicio de los derechos que al tercero puedan corresponde de conformidad con lo dispuesto en el artículo 405 del mismo Cuerpo Legal».
Por su parte, en la cuarta de tales Disposiciones los comparecientes requirieron al Notario para que notificase por correo certificado con acuse de recibo a los arrendatarios de los diferentes departamentos adjudicados, y cuya identidad constaba a continuación de cada uno de éstos, a los efectos previstos en la vigente ley de arrendamientos urbanos, mediante remisión de copia simple parcial de la adjudicación realizada. Por Diligencia extendida a continuación de la escritura, en fecha 2 de marzo de 2000, consta que el Notario se personó en las Oficinas de correos de Valladolid dejando impuestas como certificadas con acuse de recibo.
Presentada la escritura de 26 de febrero de 2000 en el Registro de la Propiedad de Valladolid n.° 5, fue calificada con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento el día 1 de junio de 2001, bajo el asiento 699 del Diario 28, en unión de los siguientes documentos: 1) Certificado consular expedido el día 24 de noviembre de 2000 por don G.M.H. Portegies, Jefe de la Sección Consular de la Embajada del Reino de los Países Bajos en Madrid, para hacer constar que María del Carmen Antonia Inés Soto Pardo, esposa de don Johannes Post, nacida el 20 de abril de 1934 en Valladolid y fallecida el 13 de junio de 1990 en Margraten -Países Bajos poseía la nacionalidad neerlandesa hasta la fecha de su fallecimiento. 2) Otro certificado expedido el día 6 de febrero de 2001, por citado G.M.H. Portegies, en su condición de Jefe de la Sección Consular de la Embajada del Reino de los Países Bajos en Madrid, para hacer constar que según consta en la declaración de herederos de 2 de junio de 1999 firmada por M.W.J.M. Giesbers, Letrado, Notario de Maastricht, es posible inscribir una declaración de herederos en el Registro Público de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley sobre el Registro de la Propiedad. 3) La declaración de herederos de doña María del Carmen Antonio Inés Soto Pardo, firmada el día 2 de junio de 1999, por don Mauritius Wilhelmus Josephus Maria Giesbers, licenciado en derecho, y notario con residencia en Maastricht, traducido del neerlandés al español, por don Johannes Post, traductor jurado por el Juzgado de Instrucción de 'S-Hertogenbosch-Países Bajos-, firmada y sellada en Babolt el 22 de julio de 1999 y debidamente apostillada (Convención de La Haya de 5 de octubre de 1961), en cuyo documento, entre otras fincas, se comprende como perteneciente a la herencia de doña María del Carmen Antonia Inés Soto Pardo, la séptima parte indivisa de una casa sita en Valladolid en la calle Duque de la Victoria número 7 hoy 3, y lleva nota acreditativa de haber sido presentado en el Servicio territorial de Economía y Hacienda de Valladolid, con fecha 1 de septiembre de 2000, y número presentación 47DIR8-PRE-PRE-00-002396. De dicha declaración, entre otros extremos, resulta: que ha fallecido en Margraten el día 13 de junio de 1990, doña María del Carmen Antonio Inés Soto Pardo, nacida en Valladolid, últimamente vecina de 6262 NA Banholt -municipio de Margraten-; que la causante estaba casada bajo el régimen económico matrimonial de separación de bienes con don Johannes Post; que la causante falleció dejando dos hijos llamados Emmanuela María Post y David Jorge Antonio Post; que conforme el informe del Registro Central de Testamento en la Haya de fecha 26 de junio de 1990, la testadora, en virtud del testamento otorgado el día 11 de diciembre de 1989 ante el señor J.H.W.Versteeg, entonces notario con domicilio en Maastricht, ha dispuesto de su herencia, y ha instituido herederos a sus mencionado hijos, cada uno de ellos por una segunda parte de la referida herencia. En su testamento la testadora ha estipulado que todo lo que sus mencionados hijos obtengan de su herencia será obtenido según fideicommis de residuo, sustituyendo a sus herederos por sus respectivos descendientes por estirpes, estipulando que si uno de sus herederos falleciera sin descendencia, su parte correspondiente será adjudicada al otro, y si ambos herederos fallecieran sin descendencia, la herencia será adjudicada a los parientes herederos legales de la testadora. En su testamento, la testadora ha estipulado que todo lo que de su herencia sea obtenido ni formará parte de ninguna comunidad de bienes matrimoniales a la cual el heredero sería o fuese autorizado ni se podrá considerar en caso de aplicación de ninguna estipulación de saldación, excepto en su caso de estipulación de saldación referente a ingresos indigestos; que por tanto doña Emmmanuela Maria Post, letrada, y don David Jorge Antonio Post, letrado, antes mencionados, son conjuntamente autorizados y justificados a reclamar y a recibir todos los efectos, valores y demandas judiciales pertenecientes a la herencia de la testadora, incluidos en ellos las referidas partes en los bienes inmuebles y la cuenta bancaria, y dar recibo para ellos. 4) Diligencias extendidas por el propio Notario autorizante en papel exclusivo para documentos notariales serie 36 números 2171167, 2173857 y 2173858; el Registrador que suscribe procedió a su calificación, previo examen de los antecedentes del Registro, emitiendo nota de defectos con fecha 15 de junio de 2001, retirándose el documento por el presentante el día 19 de junio de 2001 y reportándose nuevamente a esta oficina con fecha 27 de junio último, en unión de un escrito suscrito por don Víctor Astiz Albizu, con dicha fecha solicitando que al amparo de lo que disponen los artículos 333-3 y 355-4 del Reglamento Hipotecario, se emita en el plazo de diez días establecido en relación con los reparos señalados, las «Observaciones», mediante las que se indiquen los medios de subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos de los que se indica que adolece la documentación presentada para la obtención solicitada y las razones jurídicas en las que se fundamentan. A la vista de todo lo cual, y como acto previo a la emisión del apartado Observaciones, resuelvo suspender la práctica de las operaciones solicitadas por observar los siguientes defectos; todo ello por lo que respecta a las operaciones que afectan a la casa sita en Valladolid en la calle Duque de la Victoria número tres, única radicante en la demarcación de este Distrito Hipotecario: A) Denominarse oficina once, tanto al departamento número catorce, como al departamento número diecisiete de orden de la Propiedad horizontal a lo largo de la escritura. B) Ser diversa la denominación asignada a los departamentos números 34, 37, 26, 27, 38 y 32. Así en la constitución del edificio en régimen de Propiedad Horizontal se les denomina «apartamento», mientras que en la formación de los lotes se les denomina vivienda. C) No resultar acreditado, mediante informe de un Notario o Cónsul Español, o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación aplicable, la nacional del causante artículo 9.8 Código Civil, el alcance de las disposiciones de su testamento, artículo 36 del Reglamento Hipotecario, cuando preceptúa «que todo lo que sus mencionados hijos obtengan de su herencia será obtenido según fideicommis de residuo, sustituyendo a sus herederos por sus respectivos descendientes por estirpes, estipulando que si uno de sus herederos falleciera sin descendencia, su parte correspondiente será adjudicada al otro, y si ambos herederos fallecieran sin descendencia, la herencia será adjudicada a los parientes herederos legales de la testadora» y «que todo lo que de su herencia sea obtenido ni formará parte de ninguna comunidad de bienes matrimoniales a la cual el heredero sería o fuese autorizado ni se podrá considerar en caso de aplicación de ninguna estipulación de saldación, excepto en su caso de estipulación de saldación referente a ingresos indigestos». Todo ello con el alcance que resulta del apartado Observaciones, en cuanto a la necesidad de acreditar en su caso las facultades dispositivas del causante respecto de los bienes dejados a su fallecimiento. D) En función de lo que resulte del apartado anterior deberá reflejarse el contenido del testamento de la causante doña María del Carmen Antonio Inés Soto Pardo, en las adjudicaciones que se efectúan a sus herederos, ya que en principio los bienes les han sido adjudicados pura y simplemente, sin que a lo largo de la escritura se haya tenido en cuenta ni hecho referencia a las disposiciones del testamento de la causante, transcritas en el anterior apartado «C». E) No constar la fecha de celebración de los contratos de arrendamiento de los dominados apartamentos y viviendas ni por quienes hayan sido otorgados, para poder determinar si existe o no el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario, ni estimarse correcta la forma en que se han efectuado las notificaciones, por aquellos supuestos en que exista este derecho al no constar el precio o valor individual asignado a cada departamento, ni poder apreciarse a la vista de la documentación aportada quien o quienes hayan sido notificados, ni donde hayan sido notificados, artículo 47 y siguientes del Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre y disposiciones transitorias primera y segunda de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. F) No aportarse la escritura otorgada el día 2 de junio de 1987, por el Notario de Madrid don Ángel Marques Perela número 997 de protocolo, debidamente liquidada del impuesto, artículo 254 de la Ley Hipotecaria-, que es objeto de ratificación en el precedente documento. G) No acreditarse con la correspondiente certificación del Registro Civil el cambio de apellidos de doña Esperanza y doña Ana María, artículo 62 de la Ley sobre el Registro Civil y 218 de su Reglamento. H) No observarse la misma terminología en la descripción de la casa y en la Propiedad horizontal. Si se dice que la casa consta de planta baja, pisos primero, segundo, tercero, cuarto y solana, los departamentos números 37 y 42 de la Propiedad Horizontal deberán inscribirse como sitos en la solana y no en la planta quinta. I) No resultar descritos los anejos con arreglo a las exigencias del principio de especialidad, es decir, con todos aquellos datos que se exigen para los elementos privativos, que permitan su perfecta identificación. Véase el siguiente ejemplo, tanto el departamento número 7 como el 8 tienen como anejo un aseo de 1'65 metros cuadrados. J) Ser erróneo alguno de los linderos asignados a diversos departamentos de la Propiedad horizontal: El local número seis en planta baja, linda al fondo con el número cinco, y el local número cinco no linda con el local número seis. La número ocho de orden, local-oficina cinco, linda por la izquierda con local-oficina seis, número nueve de la propiedad horizontal, y el local oficina-seis, número nueve de la propiedad horizontal, no linda con el local oficina-cinco. La número diez de la propiedad horizontal, local oficina-siete-ocho, no linda con la número once de la propiedad horizontal, local oficina-nueve, en cambio, en los linderos de la número once de la propiedad horizontal, local oficina-nueve, dice que a la derecha entrando, linda con caja de escalera y local oficina-siete-ocho. La número dieciséis de la Propiedad horizontal, local oficina-diez, en planta segunda, linda al frente, con locales oficinas números once y dieciséis; el número de oficina-once, está duplicado uno en la planta primera y otro en la planta segunda, -en cambio en local oficina-trece, no existe- y el local oficina-dieciséis no existe en la planta segunda, existe el apartamento número dieciséis en la planta segunda. La número diecisiete de la propiedad horizontal, local oficina once en planta segunda, además de arrastrar el posible error de la denominación, dice que linda por la izquierda con el local oficina-doce, y el local oficina-doce, número quince de la propiedad horizontal, está en la planta primera, y no en la planta segunda. En la número dieciocho de la propiedad horizontal, apartamento número doce, linda al frente con vestíbulo distribuidor y cuartos anejos a las oficinas diez y once, como hay dos departamentos que se denominan local oficina-once, debe aclararse si este lindero se refiere al departamento número catorce o al diecisiete de la propiedad horizontal. Lo mismo cabe decir respecto del lindero derecha entrando. La número veintiuno de la propiedad horizontal, apartamento número dieciséis, linda por la izquierda, con vestíbulo distribuidor y local-oficina diez, en cambio, el local oficina-diez, número dieciséis de la propiedad horizontal, linda entre otros al frente y derecha entrando, con local oficina-dieciséis, que no existe. La número veintiocho de la propiedad horizontal, local oficina-F, linda al frente, con vestíbulo distribuidor y local oficina-G y vivienda letra A, y la vivienda letra A, número veintitrés de la propiedad horizontal, no linda con el local oficina-F. La número treinta y nueve de la propiedad horizontal, apartamento letra C, linda al frente, pasillo de acceso, apartamentos letras A y C, por la derecha entrando, también linda con el apartamento letra C y a la izquierda, con el apartamento letra A; y el apartamento letra A, número treinta y siete de la propiedad horizontal, no linda con el apartamento letra C, por otra parte el apartamento letra C, número treinta y nueve de la propiedad horizontal, linda con el mismo. En la número cuarenta de la propiedad horizontal, apartamento letra D de la planta quinta, se dice que linda por la izquierda, con pasillo de cuartos trasteros, y a lo largo de la descripción no parece que existan cuartos trasteros. Todos los anteriores defectos se califican como subsanables. Contra la presente nota podrá interponerse recurso gubernativo, ante el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en el plazo de cuatro meses, a contar desde la fecha, y en apelación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, de conformidad con el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. Valladolid, a 9 de julio de 2001. El Registrador. Firma Ilegible.»
Don Antonio Soto Pardo, actuando en su propio nombre y en interés de determinadas personas, interpuso recurso gubernativo contra los apartados B), C), D), E), F), G), H) a I) de la anterior calificación, y alegó: I. Que el defecto señalado con la letra B) carece de entidad para poder impedir la inscripción de la escritura, si se tiene en cuenta que vivienda y apartamento son términos sinónimos que significan lo mismo. II. Que en oposición a los defectos que constan en los apartados C) y D) de la nota de la Registradora, se pone de manifiesto que al no establecerse para los fiduciarios que es lo que de la herencia de la testadora debe transmitir a los fidecomisarios, el fideicomiso instituido implica para los fiduciarios la obligación de transmitir a los fideicomisarios, lo que a su fallecimiento quede de lo que han adquirido por herencia, si quedase algo. Que lo verdaderamente trascendente en este caso es que las adjudicaciones que se han hecho a los sobrinos del recurrente en la escritura de extinción de condominio de fecha 26 de febrero de 2000, en pago de la séptima parte indivisa que sobre dicho inmueble les pertenecía por herencia, representa una mínima parte de la herencia causada por su madre y puesto que no han realizado la partición de dicha herencia, desde el punto de vista de inscripción registral de su derecho sobre esas adjudicaciones, rigen los mandatos de los artículos 16 de la Ley Hipotecaria y 80 c) y 82 del Reglamento Hipotecario y, en consecuencia, lo que en este caso procedía hacer es inscribir las fincas que les han sido adjudicadas y relacionar los documentos aportados, a los que hace referencia el principio de la nota de calificación con los números 1), 2) y 3). III. Que en lo referente al apartado E), se señala que los datos relativos a la identidad de los otorgantes de los contratos de compraventa y las fechas en que se convinieron, tal como se han realizado las notificaciones, carecen en absoluto de transcendencia, pues el arrendatario que se creyera con derecho preferente de adquisición, pudo ejercer su derecho utilizando el retracto. Que en la escritura pública de constitución de los edificios en régimen de propiedad horizontal y cesación de condominio, se especifica el total valor asignado a cada uno de los edificios y la cuota de participación de cada departamento en el valor total del inmueble. Que conociendo esos datos, se conoce el valor asignado a cada departamento mediante una sencilla operación aritmética. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 1987. Que fueron notificados todos los arrendatarios, excepto dos de ellos, que dejaron los apartamentos que tenían arrendados y se ignora su paradero, como consta en la disposición cuarta de la escritura y de las diligencias en las que se reflejan los actos de ejecución de ese requerimiento. IV. Que en lo que se refiere al defecto del apartado F), se señala que la escritura de 2 de junio de 1987, en la que se instrumenta la venta en condominio por séptimas panes iguales a los seis hijos y la donación a la hija restante, está inscrita en el Registro de la Propiedad de Valladolid, n.° 5. V. Que en cuanto al cambio de apellido de tres de los hermanos del recurrente, defecto que se establece en el apartado G) de la nota, se debe decir con la doctrina que respecto a las circunstancias personales, el Registrador debe atenerse alas circunstancias obrantes en el título, siempre que su expresión sea suficiente. VI. Que en cuanto a la falta señalada en el apartado H), hay que argumentar que si el edificio, además de la planta que se denomina «solana» tiene otras cuatro plantas más ubicadas por debajo de esta última planta, ésta, la última es la planta quinta. VII. Que la falta señalada en el apartado letra I, se considera que los razonamientos de la Registradora no son acordes con lo que dispone el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y hay que tener en cuenta lo que dicen las Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26 de abril de 1996 y 5 de enero de 1998.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota informó: 1) En lo referente al primer defecto recurrido, se señala que con independencia de la similitud que pueda existir entre los términos apartamento y vivienda, la realidad es que son numerosas las licencias de edificación concedidas por los Ayuntamientos que distinguen entre el número de viviendas y apartamentos amparados por la licencia, y que en la escritura calificada al descubrirse los distintos elementos de la propiedad horizontal susceptibles de aprovechamiento independiente se han utilizado las denominaciones de local, distinguiéndose entre local comercial y local de oficina, vivienda y apartamento, por lo que en función de la precisión y claridad que es dado exigir en aras de la seguridad jurídica, idénticas denominaciones deben ser mantenidas a lo largo de la escritura y en concreto cuando se realizan las adjudicaciones derivadas de la disolución de condominio. 2) Que en cuanto a los defectos consignados bajo los apartados C y D se mantienen los mismos. Que de una simple lectura de la escritura, se comprueba que a lo largo de ella en ningún momento se ha tenido en cuenta ni por el Notario autorizante, ni por los otorgantes el total contenido del testamento de la causante, puesto que para nada se alude al fideicomiso de residuo establecido por la causante en su testamento, sino que se parte de que ésta ha establecido pura y simplemente como herederos a sus dos hijos Emmanuela y David. Que hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 9 del Código Civil. Que acreditada la nacionalidad neerlandesa de la causante y teniendo en cuenta que el Registrador español no tiene obligación de conocer la legislación extranjera, debería acreditarse en los términos que resultan del artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que se entiende conforme a la Ley nacional del causante por fideicomiso de residuo. Que del mismo modo deberá acreditarse el alcance de las expresiones «ni formará parte de ninguna comunidad de bienes matrimoniales a la cual el heredero sería o fuese autorizado», «ni se podrá considerar en caso de aplicación de ninguna estipulación de saldación, excepto en el caso de estipulación de saldación referente a ingresos indigestos», contenidas en el testamento del causante. Que a la vista de lo que resulte de la acreditación dimanante de los apartados anteriores, deberá reflejarse en su caso, el contenido del testamento, en las adjudicaciones que se efectúan a sus herederos, ya que, en principio, los bienes les han sido adjudicados pura y simplemente. 3) Que el siguiente de los defectos advertidos guarda relación con la situación arrendaticia de las fincas. Que la cláusula cuarta de la escritura es totum revolutum que imposibilita el determinar qué arrendatarios fueron notificados a efectos de que pudieran ejercitar su derecho de adquisición preferente. Que no es correcta la forma en que se ha efectuado la notificación al no resultar consignado el precio asignado a cada departamento, ya que tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como la de 1994 exigen que en la escritura se consigne el precio, y a esta circunstancia debe remitirse el Registrador en su calificación (vid. Resolución de 13 de septiembre de 1926). Que, por último, cabe decir que no es correcta la manera en que se pretende que quede acreditada el haberse realizado las notificaciones. A la vista de las diligencias aportadas, y salvo que el Registrador haga un acto de fe, es evidente que no puede saberse qué arrendatarios han sido notificados; 4) Que el cuarto de los defectos observados que se recurre, es el relativo a no haberse aportado la escritura autorizada el 2 de junio de 1987, por el Notario de Madrid, don Ángel Marques Perela. Que no es enteramente cierto que dicha escritura esté inscrita, pues no lo está respecto a la participación indivisa que adquirió doña María del Carmen Soto Pardo. Que al tratarse de una ratificación de una venta efectuada en su día, debía aportarse la escritura cuya ratificación se pretende para su debida calificación; 4) Que el quinto de los defectos recurridos hace referencia a no resultar acreditado con la correspondiente certificación del Registro Civil el cambio de apellidos de tres de los hermanos, los cuales en el Registro figuran con los apellidos Soto Pardo. Que hay que citar lo que dicen los artículos 62 de la Ley de Registro Civil y 218 del Reglamento; 6) Que el defecto sexto es del mismo tenor que el que se recurre en primer lugar, y hay que remitirse a los mismos argumentos; y 7) Que el último de los defectos recurridos es el relativo a la descripción de los anejos, a los que se les debe aplicar todos los requisitos que establece el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido hay que citar lo declarado en la Resolución de 23 de noviembre de 1999.
El Notario autorizante de la escritura, informó: que con carácter previo, se considera conveniente hacer las siguientes consideraciones generales: a) Que una de las manifestaciones del principio constitucional de seguridad jurídica (artículo 9.3 de la Constitución Española) es el derecho a obtener la protección registral; b) Que es principio básico del derecho jurídico español, el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil); y c) Que el ordenamiento jurídico español atribuye a los Notarios (artículo 1 de la Ley Notarial) el derecho a redactar las escrituras, de forma que es el contenido de este título (artículo 3 de la Ley Notarial) el que ha de inscribirse, en la redacción dada por las partes y el Notario, dentro de lo permitido por la ley, no en la forma que le «guste» al Registrador conforme a su criterio subjetivo no basado en un precepto legal. 1. Cuestiones de Derecho Internacional Privado, referentes a la sucesión de doña María del Carmen Soto Pardo. Se refiere al contenido de los apartados c) y d) de la nota de calificación. Que la regulación se encuentra en los artículos 9.8, 11, 27, 732 y siguientes del Código Civil; 4 de la Ley Hipotecaria; 36 y 37 del Reglamento Hipotecario y 150 del Reglamento Notarial. Respecto al apartado c) de la nota: Que la certificación solicitada al amparo de lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, no ha sido necesaria para inscribir otra finca en otro Registro de la Propiedad. Que la Registradora no ha leído totalmente la escritura calificada, ya que expresamente, referido a la adjudicación realizada a los hermanos Post, se dice (apartado séptimo) «se solicita la inscripción haciendo constar exclusivamente en la adjudicación a favor de doña Emmanuela y don David Post las limitaciones derivadas de su adquisición sucesoria», de conformidad con lo dispuesto en el artículo 399 del Código Civil, sin perjuicio de los derechos que al tercero puedan corresponder, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 405 del mismo Cuerpo Legal. Que los documentos presentados con su traducción y legalización son susceptibles de causar los asientos solicitados (artículos 11 del Código Civil, 3 y 4 de la Ley Hipotecaria, 36 y 37 del Reglamento Hipotecario). Que es cierto que el Registrador deberá hacer constar en la inscripción el contenido del título sucesorio testamento y declaración de herederos o adjudicación de bienes de la causante. Tiene a la vista los títulos aportados necesarios. El contenido de la sucesión y su legalidad derivan de la ley sucesoria del causante. Que, por tanto, la Registradora deberá hacer constar en la inscripción el contenido del testamento de la causante, pero: a) El título sucesorio a inscribir es el testamento (artículo 14 de la Ley Hipotecaria) y el documento llamado «declaración de herederos»; b) El contenido y legalidad derivan de la ley sucesoria del causante, cuya legalidad se acredita por los certificados aportados y c) Que ninguna norma de orden pública interna se opone a la inscripción en España de una fideicomiso de residuo, ya que es figura admitida en Derecho español (artículos 781 y 785 del Código Civil). 2. Indentificación de los otorgantes y la modificación de apellidos. Que en este punto hay que considerar lo que dice el artículo 40, apartado a) y d) de la Ley Hipotecaria. 3. Cuestiones referentes a la descripción de los elementos privativos (apartados A), B), H) y J) de la nota de calificación). Que hay que considerar la doctrina que resulta de los artículos 396 del Código Civil y 8.6 y 51 del Reglamento Hipotecario. 4. Respecto de la calificación asignada en el título a los diferentes elementos independientes de la propiedad horizontal. Que la Ley de Propiedad Horizontal sólo hace referencia a la inscripción separada de los «distintos pisos o locales» y, sin exigir una terminología exacta para cada uno de ellos, lo que ha de quedar al arbitrio del constituyente del régimen de propiedad horizontal la terminología a utilizar, aspecto que al entrar dentro de la autonomía de la voluntad no puede ser objeto de calificación por la Registradora. 5. Respecto a la falta de descripción «separada y especial» de los anejos. Que a los mismos se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, como uno de los elementos a consignar en la descripción del «piso o local», sin exigir para ello superficie y linderos. Que este criterio ha sido ratificado por el artículo 53 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria en materia de urbanismo, aprobado por Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. 6. La notificación a los arrendatarios. Que la nota de calificación omite el precepto expresamente aplicable al caso, es decir el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Que respecto al hecho de la notificación, el criterio de la Registradora es contradictoria. Tendría derecho a exigir las diferentes fechas de los contratos si sólo se hubiera notificado a los que según los otorgantes tuvieran ese derecho; pero se ha notificado a todos los arrendatarios.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León revocó la nota de la Registradora.
La Registradora apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones contenidas en su informe.
Vistos los artículos 2.2.°, 3, 9.1.°, 2.° y 4.° y 26.3.° de la Ley Hipotecaria; 396 del Código Civil; 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal; 82 del Reglamento hipotecario y las Resolución de 29 de noviembre de 1999.
1. La falta de una adecuada sistemática en la extensa nota de calificación que se recurre obliga a prescindir, al analizar los ocho de entre los diez defectos que en ella se contienen y que son objeto de recurso, del orden con que aparecen formulados y agruparlos en atención a las materias sobre las que versan.
2. Comenzando con los señalados bajo las letras C) y D) plantean, respectivamente, la necesidad de precisar el alcance a inteligencia del título sucesorio de la comunera cuya cuota indivisa en la finca a dividir es objeto de adjudicación previa por sus herederos, así como el reflejo en esas adjudicaciones del contenido de las correspondientes disposiciones testamentarias.
El título sucesorio origen del problema está constituido por una declaración notarial de herederos, hecha conforme a la legislación nacional de la causante, de la que resulta con claridad que tienen la condición de tales sus dos hijos, que son quienes se adjudican en proindiviso los bienes hereditarios que se inventarían, si bien en la institución de herederos que de tales hijos hiciera la testadora en su testamento estipuló determinadas limitaciones que han quedado transcritas en el primero de los hechos y cuyo concreto alcance, al margen del acierto de la traducción cuya fidelidad no se cuestiona, es lo que exige la nota de calificación que se aclare. Los motivos de tal exigencia vienen contenidos en las «observaciones» complementarias a dicha nota, extendidas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 333.3 del Reglamento hipotecario si bien no se limitan ni dirigen tanto a cumplir la finalidad que tienen atribuida de informar sobre posibles medios o caminos para subsanar los defectos observados, sino que se dedican más a justificar, cual si de un informe en defensa de la nota se tratara, los defectos consignados en ésta. Tales motivos pueden sintetizarse en la necesidad de conocer la repercusión que el fideicomiso de residuo y las a modo de singulares prohibiciones de disponer impuestas por la causante tenga sobre las facultades de disposición de los bienes e, incluso, su propia validez con arreglo a la ley que rige la sucesión por cuanto queda sujeto a las mismas todo el caudal hereditario, acudiendo como argumento por analogía a la hipotética existencia de un régimen legitimario que como el de nuestro Derecho común, no permitiera tal gravamen.
Pues bien, esta última cautela es innecesaria dado que los herederos instituidos aceptan la adjudicación de los bienes hereditarios en la forma dispuesta por la causante, es decir, que acudiendo a los mismos criterios de analogía utilizados por la Registradora, es como si nos planteásemos la validez en nuestro ordenamiento común de una cautela sociniana aceptada por los legitimarios. Y en cuanto a la primera de aquellas reservas estaría justificada una postura como la adoptada por la Registradora si ésta entendiera, lo que no hace, que las limitaciones impuestas a los herederos limitan sus facultades para proceder a la posterior disolución de la comunidad, o si éstos pretendieran que los bienes que se les adjudican lo fueran, y así se inscribieran, como de libre disposición o, incluso, si quisieran dejar ya desde ese momento predeterminada la validez de futuros actos de disposición mediante una interpretación del alcance de las limitaciones derivadas de las disposiciones testamentarias. Pero, dado que no es así, lo procedente es practicar las inscripciones recogiendo en los asientos correspondientes el conjunto de limitaciones que para la titularidad de los herederos resultan de aquellas, tal como ocurre con la inscripción de cualquier derecho condicionado o limitado (cfr. artículo 9.2.° de la Ley Hipotecaria), o en los supuestos concretos de las sustituciones fideicomisarias con la cláusula de sustitución (cfr. artículo 82 del Reglamento hipotecario) o cuando ha de tener acceso al Registro una prohibición de disponer (cfr. artículo 26.3.8 de aquella Ley). Será en su momento, cuando se pretenda la inscripción de un acto de disposición realizado por tales herederos o se solicite la de las adjudicaciones de los bienes dejados a su fallecimiento cuando, de suscitarse la duda sobre la validez del acto o la pertinencia del destino que se asigne a los bienes, podrá exigirse que se acredite si son posibles o proceden a la vista del contenido de las limitaciones inscritas conforme a la normativa por la que éstas se rigieran.
Por tanto, el correcto proceder en el orden registral es recoger esas limitaciones al practicar la inscripción de las adjudicaciones hereditarias, pues con sujeción a las mismas se han de realizar éstas, tal como se exige en el punto D) de la nota recurrida. Lo que ocurre es que esa exigencia aparece plenamente satisfecha cuando en la Séptima de las estipulaciones o disposiciones de la escritura se solicita que las limitaciones resultantes del testamento se hagan constar tan sólo -y en todo caso, ha de entenderse- respecto de los bienes o derechos adjudicados a los herederos a los que se impusieron, dejando libres de las mismas los adjudicados a los restantes comuneros, por lo que también este extremo de la nota ha de revocarse.
3. Al hilo de los problemas que suscita esa previa inscripción de la adjudicación de una cuota indivisa de la total finca puede abordarse otra de las cuestiones planteadas, en este caso como defecto F), que es la necesidad o no de aportar la copia de la escritura de adquisición por la citada causante y que ahora sus herederos ratifican.
Alega el recurrente que dicha escritura ya está inscrita, y formalmente resulta que, en efecto, consta nota de inscripción al pie de su copia, pero tal inscripción lo fue limitada a parte del contenido del negocio, en concreto la compraventa de las cuotas de los demás comuneros que actuaron personalmente o debidamente representados, pero no respecto de la cuota indivisa adquirida por la antes referida causante que intervino representada por quien no acreditó facultades para ello. Si ahora se ratifica el negocio de adquisición de esa participación indivisa en realidad es ese título, integrado por la ratificación de que ha sido objeto, el que se ha de inscribir (cfr. artículo 2.2.° de la Ley Hipotecaria) y esa inscripción requiere la presentación del título formal que lo contiene (artículo 3 de la misma Ley) que, además, ha de ser objeto de calificación independiente de la que permitió en su día la inscripción del resto del negocio, por lo que la necesidad de aportarlo es evidente.
4. La existencia y respeto de los posibles derechos de preferente adquisición de los arrendatarios de las fincas adjudicadas es otro de los defectos de la nota -señalado en ella como E)- que se recurren.
Son varias las cuestiones que en él anidan. De entrada, considera la nota necesario precisar la fecha de los correspondientes contratos de arrendamiento para determinar, en atención de las mismas, si existe o no derecho de adquisición preferente por los arrendatarios con ocasión de las adjudicaciones realizadas al extinguir el condominio. Pero lo cierto es que en las ya referidas observaciones se viene a admitir la actuación por exceso, es decir la notificación a todos los arrendatarios, ostenten o no derecho de preferente adquisición, y eso es lo que del examen de la escritura calificada resulta que ha ocurrido o, al menos, se ha pretendido según se verá.
El otro de los obstáculos que a juicio de la Registradora impiden tener por hecho la notificación en debida forma es la falta de constancia del contenido de la notificación, y con ello, del precio o valor individual por el que cada finca podría ser retraída. En cuanto a lo primero, si el requerimiento interesaba del notario la notificación a través de la remisión de copia simple parcial de cada adjudicación, no se puede cuestionar que al atenderlo no se incluyera la parte de la escritura que permitiera a cada interesado tener conocimiento de la transmisión de la finca concreta de la que era arrendatario. Y por lo que a la falta de valoración individual de cada una de ellas se refiere no puede, tal como razona el auto apelado, elevarse su falta a la categoría de defecto que obstaculice la inscripción pues constando en el título el valor asignado al edificio en su conjunto y respecto de cada finca la «cuota de participación en el valor total del inmueble» que se le asigna, el hallar el valor que se atribuye a cada una de éstas será el fruto de una sencilla operación aritmética.
El último de los aspectos del mismo defecto que se ha de analizar es la imposibilidad que denuncia la nota recurrida de determinar quiénes y donde han sido notificados. El dónde, aparte de que una presunción lógica conduzca a entender que lo han sido en las propias fincas arrendadas, único dato espacial con el que se les liga, resultaría intrascendente si lo han sido. El problema está, por tanto, en si queda acreditado que se han practicado las notificaciones. Y en este punto el defecto ha de confirmarse. Resulta de las diligencias extendidas a continuación de la escritura que el notario procedió a imponer como certificadas con acuse de recibo las cartas a que se refiere el documento -las interesadas pues en el requerimiento- pero según una relación de las mismas que no se incluye. Si en las sucesivas diligencias consta la recepción de diversos acuses de recibo identificados con un número, así como la devolución de las cartas sin entregar identificadas de igual forma, para culminar con otras diligencias donde consta la constitución del propio notario en diversas fincas del edificio para practicar personalmente otras tantas notificaciones con diverso resultado, no existen elementos que permitan apreciar que estas últimas se corresponden con aquellas en que la utilización de la vía postal no fructificó, por lo que es preciso que de alguna forma, que no se prejuzga cual haya de ser, quede constancia de que por uno a otro procedimiento se practicaron todas las notificaciones interesadas en el requerimiento, o lo que es lo mismo, que se notificó a todos los arrendatarios.
5. El defecto G) de la misma nota denuncia la falta de acreditación del cambio de apellidos de tres de los otorgantes, pero sin precisar cual sea el alcance y finalidad de su exigencia.
En realidad el problema de ese alegado cambio de apellidos tiene dos vertientes. En cuanto pueda suponer un obstáculo para apreciar la identidad entre los titulares registrales y los otorgantes del título a inscribir, es decir a efectos de acreditar la observancia del tracto sucesivo registral, constituirá un elemento esencial. Si, por el contrario, el problema se limita a la posibilidad de hacer constar ese cambio en las inscripciones a practicar de las adjudicaciones de las fincas resultantes de la disolución del condominio, la cuestión pierde relevancia.
Dado que el notario, por analogía con lo dispuesto en el artículo 157 del Reglamento Notarial, hace constar en la comparecencia la doble forma de identificarse los interesados, con sus apellidos actuales -Soto de Prado Pardo- y los anteriores -Soto Pardo-, y a la vez reseña los documentos nacionales de identidad a través de los que los identifica, resultando el número de éstos coincidente con los que figuran en el Registro, pues nada se alega en contra y son los que aparecen en el título previo que obra en el expediente, el problema no es de dudas sobre su identidad. Limitada por tanto la cuestión a si ese cambio de apellidos ha de tomarse en consideración a los efectos del artículo 9.4.° de la Ley Hipotecaria, recogerlo en las nuevas inscripciones, su existencia ha de estimarse suficientemente justificada a través de su reflejo en los citados documentos de identificación, que no puede olvidarse que son de carácter oficial y sujetos a la hora de hacer constar en ellos un cambio de esta naturaleza a las suficientes garantías, al margen de que no se ve que dificultad puede suponer el practicar la inscripción reflejando en ella esa doble atribución de apellidos, la anterior y la actual, pues en todo caso el referido número de identificación personal será el relevante a la hora de identificar al titular.
6. Como defectos materiales de redacción del título cabe considerar los restantes que se recurren, en concreto los identificados como A), B), H) a I).
El primero, denominar como «oficina-11» dos de las fincas resultantes de la división horizontal, cada una con su número identificativo a los efectos del artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando están sitas en distintas plantas, con asignación de distintas cuotas y cada una con sus propios linderos, ya considera dudoso la registradora en su informe que pueda llamársele defecto en sentido teórico, pese a lo cual insiste en la necesidad de su rectificación, necesidad que no se aprecia como imprescindible para la inscripción.
Inconsistente es, igualmente, el defecto señalado bajo la letra B), ser diversa la denominación asignada a una serie de departamentos en un caso y en otro, en concreto «departamentos» al tiempo de constituir el régimen de propiedad horizontal y «viviendas» a la hora de establecer los lotes a adjudicar a los comuneros, pues en este tipo de títulos, al igual que en el lenguaje habitual, los términos «piso», «vivienda», «departamento» y otros son usados de forma indistinta al atribuirles el mismo significado, y esa inconsistencia obliga a revocarlo.
También revela un exceso de celo en la calificación, que parece a su vista más inclinada a poner trabas a la seguridad jurídica que con la inscripción registral se pretende lograr que a procurarla, el siguiente de los defectos que se analizan cuando señala la improcedencia de dar por situados ciertos departamentos en la planta quinta del edificio con el argumento de que al describirse éste, en descripción que se arrastra de asientos anteriores, se dice que se compone de planta baja, pisos primero, segundo, tercero, cuarto y solana.
El último de estos defectos formales viene referido a la insuficiente descripción de algunos anejos de los elementos privativos. Este defecto si ha de mantenerse. Por más que el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se limite a exigir que en el título de constitución del régimen se haga constar «y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano», la doctrina de esta Dirección General ha venido a exigir (vid. Resolución de y 23 de noviembre de 1999) que la descripción de los anejos de pisos o locales que estén situados fuera del espacio delimitado per la descripción de éstos se realice en los términos previstos en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, pues sólo así quedará perfectamente identificado el objeto de propiedad separada, en tal caso un tanto compleja, que como tal ha de inscribirse, sustrayéndolos además a la presunción de comunidad que la Ley viene indirectamente a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con claridad (arts. 396 del Código civil y 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y es evidente que referencias como «un aseo de su denominación de 1,65 metros cuadrados» o «consta además de la superficie destinada a local de un aseo» no cumplen tales exigencias.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando el auto apelado en cuanto revocó, a su vez, los defectos E) F) a I) de la nota, que deben mantenerse con el alcance dicho, y desestimarlo, conformando aquél, en todo lo demás.
Madrid, 7 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
