RESOLUCIÓN de 28 de enero de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por don Isidro Huertas Angulo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tomelloso, don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una hipoteca, en, virtud de apelación del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Isidro Huertas Angula, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tomelloso, don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una hipoteca, en virtud de apelación del Registrador.
Hechos
I
Por escritura pública, de fecha 1 de febrero de 1985, otorgada ante el Notario de Puertollano, don Manuel Ocaña Martínez, se documentó la emisión, por parte de don Vicente O.M. y su esposa, de 41 obligaciones hipotecarias de 500.000 pesetas de valor nominal cada una de ellas, al portador, de la serie A, señaladas con los números 1 al 41, ambos inclusive. Dichas obligaciones hipotecarias, representaban todas ellas en conjunto un capital de 20.500.000 pesetas. El plazo para el reembolso de las mencionadas obligaciones era de tres años a contar de la fecha de dicha escritura. En garantía de la emisión de obligaciones citadas y por los emisores de las mismas, se constituyó, a favor de los futuros tenedores de aquellas, un derecho real de hipoteca voluntaria sobre una serie de inmuebles que se describen en el documento público entre los que se encuentra la mitad indivisa de la finca registral 27.918 del Registro de la Propiedad de Tomelloso.
En la mencionada escritura se hacia asignación individualizada de la responsabilidad hipotecaria de cada una de las fincas hipotecadas. A la mitad indivisa de la finca 27.918 antes citada, se le asignó una responsabilidad hipotecaria de 6.000.000 de pesetas de principal más intereses y costas como correspondientes alas obligaciones hipotecarias números 30 a 41 ambas inclusive.
El indicado derecho real de hipoteca voluntaria fue inscrito en los diferentes Registros de la Propiedad en los que estaban las fincas objeto del gravamen, como una hipoteca única en garantía de las cuarenta y una obligaciones.
Posteriormente, a instancia de Isidoro Huertas Angula, legítimo tenedor de las obligaciones números 30 al 41, se siguió procedimiento judicial sumario número 215/94 del Juzgado de Primera Instancia número 2, de Tomelloso, en cuanto a la mitad indivisa de la finca registral número 27.918, en el cual se adjudicó al comprador la referida mitad indivisa, aprobándose en remate por auto de 9 de marzo de 1999, ordenándose en su parte dispositiva la cancelación de la inscripción hipotecaria causada por la primera copia de la escritura de préstamo base de este procedimiento, librándose al efecto el correspondiente mandamiento, el cual presentado en el Registro de la Propiedad de Tomelloso, originó la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a las obligaciones 30 a 41.
Presentada instancia en el Registro de la Propiedad de Tomelloso solicitando la cancelación total de la hipoteca, fue calificada con la siguiente nota: “Calificado el documento presentado en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se suspende la cancelación total de la hipoteca que grava la finca 27.918, toda vez que la misma se haya constituida -como verá el propio asiento- a favor de los tenedores de las demás obligaciones emitidas, y no sólo a favor de los tenedores de las obligaciones 30 a 41, por lo que se precisaría el consentimiento de los tenedores de las demás obligaciones, o en su defecto la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo, para dicha cancelación (cfr. artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Téngase en cuenta que alguna de esas otras obligaciones habían iniciado su ejecución sobre esta finca, con anterioridad a la ejecución promovida por el señor Huertas Angula, según se desprende de la primera nota al margen de la inscripción 3.ª. El hecho que en la escritura de constitución de la hipoteca figurase la asignación de obligaciones a cada una de las fincas gravadas, es irrelevante, pues al no reflejarse en el Registro los sucesivos obligacionistas en cuyo favor se constituyó la hipoteca, pudieron confiar en la vinculación de cada finca a todas las obligaciones, y tal apariencia registral ya no puede rectificarse ahora sin su conformidad o sin la pertinente sentencia judicial. Por otra parte, tampoco puede acudirse a la cancelación so pretexto de la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1999, si se acredita la amortización total de las obligaciones 30 a 41, y que las mismas no han servido de base a la ejecución de las otras fincas gravadas, (toda vez que la responsabilidad de la 1/2 registral 27.918 coincide con el importe de las obligaciones ejecutadas), por cuanto al haberse iniciado antes otra ejecución sobre esta misma finca por otras obligaciones, el igual derecho a la ejecución de estas últimas (cfr. artículo 156 de la Ley Hipotecaria) se vería injustificadamente vulnerado. En cuanto a la suspensión de la anotación de embargo puede interponerse Recurso Gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castillo La Mancha, en el plazo de tres meses desde la fecha de expedición de esta nota. Tomelloso, 4 de octubre de 1999. El Registrador". Firma ilegible.
Don Isidro Huertas Angula interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que, conforme a lo establecido en los artículos 1.857, 1.876, 1.879 y 1.880 del Código Civil, el contrato de hipoteca se regula primero, por las normas del Código Civil y segundo y después, por las normas de la Ley Registral, cuyos dictados nunca es admisible que contradigan las disposiciones civiles del Decreto de 24 de julio de 1889. Que para el nacimiento y subsistencia de una hipoteca es esencial y necesario la existencia y subsistencia de una obligación cuyo cumplimiento está asegurado por la misma, y, por ende, la extinción de la obligación determina necesariamente la extinción del derecho de hipoteca por carencia de obligación que asegurar. En esta línea hay que señalar lo que dicen los artículos 104 y 106 de la Ley Hipotecaria y 119 de su Reglamento. Que las conocidas como “obligaciones hipotecarias” son objeto de una regulación especial en la Ley Hipotecaria (artículo 154 y siguientes). Que como se deduce de lo expuesto, en cuanto se constituye un derecho de hipoteca sobre varios inmuebles a la vez, es requisito registral necesario el que se concrete la parte de gravamen que cada uno deba responder en cuanto a la obligación única que se garantice, pero cuando se trata de obligaciones hipotecarias, se expresa que cada uno de los inmuebles responde solamente de determinadas de ellas, extinguiéndose la o las obligaciones hipotecarias que se encuentran aseguradas por un determinado inmueble cuando tales se hubieran pagando con efecto de extinción simultánea de la hipoteca que las garantice; ello con independencia de que subsista la hipoteca para con las demás obligaciones garantizadas por otros inmuebles, ya que en el contrato de hipoteca se pactaba, en el caso presente, que cada uno de los inmuebles hipotecados respondía solamente de determinadas obligaciones. 2. Que si se aplican las normas que se han invocado a este supuesto de hecho, es claro que las obligaciones hipotecarias números 30 a 41 inclusive citadas sólo se encuentran aseguradas por la hipoteca constituida sobre la mitad de la finca registral, luego, adjudicada al recurrente. Que ejecutada la hipoteca en cuanto a las expresadas obligaciones, la obligación completa garantizada por la misma se ha extinguido en su totalidad, y con ello se ha extinguido el derecho real de hipoteca que las garantizaba, siendo procedente la cancelación de la misma en cuanto a dicho inmueble con independencia de la subsistencia o no de la hipoteca con respecto de los demás inmuebles por obligaciones deferentes.
El Registrador en defensa de la nota, informó: Que interesa precisar que: En garantía de 41 obligación de 500.000 pesetas cada una, se constituye hipoteca sobre varias fincas, estableciéndose en la escritura constitutiva las obligaciones que respondería cada finca, asignándose a la finca ahora cuestionada, las obligaciones números 30 al 41. Por razones que se des conocen, no se reflejó en la inscripción de la hipoteca sobre dicha finca, sino que en dicha inscripción se hizo constar textualmente que “el tenedor o tenedores presentes o futuros de las 41 obligaciones hipotecarias, serie A, números 1 a 41, ambos inclusive emitidas por , inscriben su derecho de hipoteca sobre la mitad indivisa de la finca...». Esto es, según el Registro, esta finca se hipotecaba en garantía de las 41 obligaciones. Seguida ejecución por el procedimiento judicial sumario para la satisfacción de las obligaciones números 30 a 41, se remata la mitad indivisa de la finca por 6.9000.000 pesetas, cantidad inferior a la reclamada en el procedimiento. Según nota al margen de la inscripción de la referida hipoteca, con anterioridad ala ejecución instada se había iniciado otro procedimiento judicial sumario para la ejecución de esa hipoteca y hay que entender que se inició para la satisfacción de otras o de las restantes obligaciones emitidas. Que al no reflejarse en la inscripción de la hipoteca sobre la finca 27.198, que ésta quedaba afecta solamente a la cobertura de las obligaciones 30 a 41 se ha creado una apariencia registral a favor de los sucesivos tenedores de las obligaciones emitidas, conforme a la cual todas las fincas, o al menos la aquí cuestionada, responden de todas las obligaciones y tal apariencia registral no podrá ya rectificarse sin su consentimiento o sin la pertinente resolución judicial que así lo decrete (artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Que hay que tener en cuenta que el derecho de los obligacionistas vendrá definido exclusivamente por lo que resulte del título y del Registro. Que, en consecuencia, si del contenido del Registro resulta que la finca en cuestión responde de todas las obligaciones emitidas, la aplicación del artículo 155 de la Ley Hipotecaria, impedirá ahora cancelar totalmente la hipoteca en cuestión. Por otra parte, podría haberse accedido a la cancelación total de la hipoteca sobre la registral 27.819, toda vez que el importe total de las obligaciones ejecutadas (6.000.000 de pesetas) habría agotado la responsabilidad hipotecaria por capital de esta finca; pero esto lo impide esa advertencia registral que sobre la finca se había iniciado anteriormente otra ejecución para la satisfacción de otras letras. Que, en efecto, puesto que el deudor o tercer poseedor que tenga en su poder obligaciones cuyo importe equivalga a la responsabilidad de una de las fincas hipotecadas, puede exigir su cancelación o liberación total (artículo 124 de la Ley Hipotecaria); igualmente habría de concluirse que el tenedor de obligaciones cuyo importe equivalga a la responsabilidad de las fincas hipotecadas, puede ejecutar esta en su propio beneficio y ultimada la ejecución, instar la cancelación total de la hipoteca siempre que se inutilicen las obligaciones ejecutadas. Este derecho del tenedor, sólo puede corresponder al que primero lo intente, pues si no, la situación sería irresoluble e injusta; si una vez iniciada la ejecución por uno de ellos, otro intenta lo mismo, deberá acudir al procedimiento ya iniciado y repartirse el proceso de remate proporcionalmente, lo que no cabe es poder iniciar otra ejecución y que por el azar de una tramitación más rápida, pueda dejar inoperante la pretensión del que primero actuó, pues así lo exige la igualdad de trato que proclama el artículo 155 de la Ley Hipotecaria. Que, por ello, se estima que no debe accederse a la cancelación total pretendida, y que el ahora recurrente y rematante de la finca en cuestión, deberá soportar la eventual ejecución de su finca para la satisfacción de las demás obligaciones, siempre que no se agote la cifra de cobertura hipotecaria de aquella, que por lo que hace a la ejecución seguida, sólo habrá disminuido en la parte determinada por la proporción entre el importe de esas doce obligaciones y el total de la emisión, esto es en el 6 por 100 de seis millones de pesetas.
La ilustrísima señora Juez del Juzgado de Primera Instancia de Tomelloso, informó sobre los autos de juicio sumario hipotecario 215/94-2.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha revocó la nota del Registrador, fundándose en que la argumentación de este resulta acertada; ahora bien como el procedimiento especial del artículo 131 de la Ley Hipotecaria número 118/1989, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia de Puertollano que propició, a su vez, que se librase de mandamiento al señor Registrador de Tomelloso para la expedición de la certificación prevista en la regla 4ª., finalizó ante el desistimiento de la actora por auto de 25 de abril de 1990, estas circunstancia cambia la suerte del recurso y el obstáculo registral deja de tener sentido, siendo lógica, por otra parte, la pretensión de cancelación total de la hipoteca sobre la finca registral 27.918, al haber acotado el importe total de las obligaciones ejecutadas, la responsabilidad hipotecaria por capital de la finca.
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose de sus alegaciones, y añadió: Que en el auto que se recurre se ha vulnerado lo dispuesto en el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, pues se decide la cuestión planteada en función de documentos que el Registrador no tuvo ala vista al emitirla calificación impugnada. Que, en efecto, es posible tal como se anticipaba en la calificación recurrida, que a la vista de los nuevos documentos solicitados por V.E. para mejor proveer, proceda la cancelación pretendida por el recurrente, pero en tal caso habrán de presentarse primero al Registrador y sólo si éste persiste en su calificación negativa, podrán ser tenidos en cuenta por el Presidente del Tribunal Superior al resolver el recurso gubernativo que se hubiere interpuesto. Que lo que no cabe es que el Presidente del Tribunal Superior sea el primero que valore jurídicamente dichos documentos y decida, en función de ellos, la procedencia del acuerdo pretendido, pues entonces podría decirse que está haciendo de calificador de primera instancia y esta competencia no le está encomendada (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Que todo ello, no obsta para que presentada nuevamente ante este Registrador la documentación originariamente calificada en unión de la nueva resultante del expediente pudiera emitirse una nueva calificación favorable a la cancelación total pretendida.
Vistos los artículos 18 y 155 de la Ley Hipotecaria y 117 y 118 de su Reglamento:
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Figura en el Registro una hipoteca en garantía de la emisión de 41 obligaciones. Al margen de la inscripción figura nota de haberse expedido certificación de cargas como consecuencia de un procedimiento judicial sumario por impago de algunos títulos; en la escritura de constitución de la hipoteca se estableció que la finca de que se trata respondería del pago de las obligaciones números 30 a 41, pero, por circunstancias que se desconocen, este pacto no se inscribió; Como consecuencia del impago de las obligaciones números 30 a 41, se ejecutó la hipoteca, adjudicándose la finca al tenedor de dichos títulos; Dicho titular presenta instancia solicitando la cancelación total de la hipoteca que grava la finca; El Registrador suspende la cancelación por falta de consentimiento de los titulares del resto de las obligaciones emitidas y por constar en el Registro haberse iniciado con anterioridad un procedimiento judicial sumario por impago de otras obligaciones; Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior solicita información del procedimiento que dio lugar a la expedición de la certificación de cargas expresada, comunicándose por el Juzgado correspondiente que dicho procedimiento finalizó por desistimiento de la actora. En consecuencia, el Auto presidencial, después de afirmar que la argumentación del Registrador resulta correcta, el conocimiento de que el procedimiento que causó la nota de expedición de la certificación de cargas haya terminado es un hecho que hace cambiar el resultado del recurso. El Registrador apela el Auto presidencial alegando que se ha vulnerado el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, al decidirse la cuestión planteada en función de documentos que el Registrador no tuvo a la vista en el momento de realizar la calificación.
2. La apelación ha de ser estimada, pues, como dice el Registrador apelante, el artículo 117 del Reglamento Hipotecario establece que en el recurso gubernativo han de rechazarse aquellos documentos no presentados al Registrador.
3. Entrando en el fondo del asunto, debe confirmarse la calificación del Registrador. En efecto, si se hubiera reflejado en la inscripción de la hipoteca que la finca a que este recurso se refiere sólo respondía del pago de las obligaciones 30 a 41, no habría ninguna dificultad para cancelar la hipoteca como consecuencia del procedimiento en que se ejecutaban dichos títulos, pero no constando en el Registro tal circunstancia, los adquirentes de las obligaciones 1 a 29 pueden haber adquirido las mismas en la confianza de que la finca de referencia garantizaba su pago, por lo que no podrá realizarse la cancelación sobre dicha finca sin el consentimiento de tales titulares o resolución judicial en la que, con las garantías debidas para ellos, se acuerde tal cancelación, así como mediante la acreditación de la extinción por pago de las obligaciones anteriormente expresadas, ya que el artículo 155 de la Ley Hipotecaria establece la subsistencia de la hipoteca si existen otros títulos con igual derecho a los que se ejecutan,.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador y revocando el auto presidencial.
Madrid, 28 de enero de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha.
