RESOLUCIÓN de 23 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la comunidad de propietarios del edificio de Vía Augusta, número 185 y calle Amigo 78-80, de Barcelona, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 6, don Pedro Ávila Navarro a inscribir una escritura de protocolización del Reglamento Interno de funcionamiento de comunidad de propietarios, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Alfonso Monne Delhougne, como Presidente de la comunidad de propietarios del edificio de Vía Augusta, número 185 y calle Amigo 78-80, de Barcelona, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 6, don Pedro Avila Navarro a inscribir una escritura de protocolización del Reglamento Interno de funcionamiento de comunidad de propietarios, en virtud de apelación del recurrente.
I
Mediante escritura pública de fecha 1 de marzo de 1999 autorizada por el Notario de Barcelona don Luis Sampietro Villacampa se protocolizó el Reglamento Interno de Funcionamiento del inmueble en régimen de propiedad horizontal del edificio sito en Vía Angosta, número 185 y calle Amigo 78-80, el cual fue aprobado por mayoría en la Junta de Propietarios del citado inmueble, celebrada el 10 de marzo de 1998.
Presentada copia de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona, número 6, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del precedente documento (escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Luis Sampietro Villacampa el 1 de marzo de 1999, número 618 de su protocolo) por apreciarse los siguientes defectos: 1. No se justifica el pago, exención o no sujeción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 2. No se estima inscribible en Registro de la Propiedad el título presentado: Las normas de régimen interior no son objeto de inscripción según los artículos 2 y 8.3.4 de la Ley Hipotecaria y 5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque lo fueran, no podría alterarse el régimen legal y estatutario de una finca en virtud de un acuerdo que no está tomado por unanimidad de los propietarios (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Y aunque pudiera hacerse e inscribirse, en el caso concreto hay normas (1, 2, 3 y 4) que, por su contenido estatutario (ver artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) exigirían la unanimidad (artículo 16.1 de la Ley Hipotecaria). La norma 2, además, regula una materia (convocatoria y aprobación de la junta) que está ya regulada por la Ley con carácter imperativo. El segundo defecto se considera insubsanable sin nuevos acuerdos y otorgamiento sustancial. Por tanto no se ha tomado anotación preventiva de suspensión, que tampoco se ha solicitado. Contra la presente nota podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de tres meses, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en la forma que disponen los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Barcelona, 12 de marzo de 1999. El Registrador. Fdo. Pedro Ávila Navarro».
Don Alfonso Monne Delhougne, como Presidente de la comunidad de propietarios del edificio sito en Vía Augusta, número 185 y calle Amigo, número 78-80, de Barcelona, interpuso recurso gubernativo contra el punto segundo de la anterior calificación, y alegó: 1º. Que el punto primero de la nota de defectos aduce el defecto insubsanable de no inscribibilidad del reglamento. Que el Reglamento de Régimen Interior obliga a todos los vecinos ejercieran o no su voto y su derecho de asistencia a la Junta. Que supuesta la eficacia erga omnes que el reglamento pretende conforme a su naturaleza, hay que atender al presunto problema de la atipicidad. Que en ningún precepto legal se prohibe la inscripción del Reglamento de Régimen Interno en el Registro de la Propiedad. Tan solo se contempla la inscripción de los estatutos. Que existe una laguna legal. En este punto son relevantes los cánones interpretativos usuales y en particular el histórico, el sistemático y el de la realidad social en que las normas deben aplicarse (artículo 3 del Código Civil). Que los antecedentes normativos inducen a pensar que el legislador no quiso prohibir la inscripción del Reglamento de Régimen Interior. Que no puede ignorarse en el Proyecto de la Ley de Propiedad Horizontal de 1962, lo que decía la norma que figuraba como artículo 4. Que si el Reglamento de Régimen Interior pretende obligar a un tercer adquirente y subadquirente de derechos sobre el inmueble, parece contrario a la realidad social un sistema de subrogación real sin publicidad. Que permitir la subrogación sin inscripción es tolerar un sistemas de cargas ocultas. 2º. Que el apartado segundo del punto segundo de la nota exige la unanimidad para alterar el régimen legal o estatutario de una finca, lo cual es obvio. Como es obvio que para la aprobación y modificación o supresión de un Reglamento de Régimen Interior basta la mayoría. Que es antisocial y poco conforme con los tiempos exigir unanimidad para adoptar todo tipo de acuerdos en situaciones de pluralidad asociativa. 3º. Que los apartados siguientes del punto segundo de la nota insisten en lo anterior y exigen, en definitiva, la unanimidad para adoptar los acuerdos con los números 1, 2, 3 y 4 del Reglamento de Régimen Interior. Que aunque de la nota tampoco se aclaran las razones para exigir la unanimidad, es fácil entender que el Registrador incurre en un error de sostener que toda la materia objeto de regulación en el Reglamento de Régimen Interior es propio en exclusividad de los estatutos y sólo así se explica la insistencia en la unanimidad. Que no puede pretenderse que todo desarrollo de Ley y de los Estatutos exija acuerdo por unanimidad porque el Reglamento de Régimen Interior no existiría. Que el legislador no prohibe la autonormación que se complete la Ley y los Estatutos y que la mera regulación imperativa de la ley o de los estatutos no es síntoma de prohibición de norma reglamentaria. Que el legislador quiere que la autonormación se produzca dentro de los cauces legales que nacen de los principios de reserva material de objeto y jerarquía normativa. Que el Registrador debe determinar que pactos y por qué motivos impone la reserva estatutaria o jerarquía normativa. Que por ello pueda reprocharse a la calificación de incompleta. Que el Reglamento de Régimen Interior consiste en merar reglas de detalle de convivencia, pues no contiene precepto sustancial alguno relativo al título constitutivo ni se refieren a la determinación de coeficientes y cuotas.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: I. a) Que las normas de régimen interior no son objeto de inscripción ha sido una afirmación indiscutida por: 1) La Ley artículos 2 y 8.3.4 de la Ley Hipotecaria y 5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. 2) La doctrina, y 3) La jurisprudencia. Que ni en la del Tribunal Supremo ni en la de la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha planteado tal cuestión; b) Las razones de la no inscripción. Que la razón fundamental de la calificación negativa es que quebranta los principios más esenciales de eficacia del Registro. 1. El de fe pública del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Con la inscripción de las normas de régimen interno se estaría publicando una situación registral modificable por simple mayoría. 2. El de publicidad y seguridad jurídica. Que la inscripción en el Registro de la Propiedad de las normas de régimen interior, informaría de unas normas que, no sólo no se mantienen en beneficio de tercero, sino que en el momento en que se publican ya pueden haber cambiado, por simple mayoría. II. Que no podrá alterarse el régimen legal y estatutario de una finca en virtud de un acuerdo que no está tomado por unanimidad de los propietarios (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Que el artículo 20 citado establece el principio detracto sucesivo, por el que los actos inscribibles deben emanar, voluntaria o forzosamente, del titular registral o de todos los titulares registrales. Que ante este principio resulta engañoso referirse a la distinción entre actos dispositivos y actos de administración, pues el artículo 20 no distingue, pues el consentimiento unánime de los titulares se exige para cualquier acto inscribible. III. Que hay normas, en este caso concreto, que por su contenido estatutario (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) exigirían la unanimidad (artículo 16 de la citada Ley, hoy 17 de la misma). Que en este caso se da la pretensión de inscribir cláusulas estatutarias, ya que la 1ª. contiene normas que son reglas en orden al uso o destino de los diferentes pisos o locales; la 2ª. forma parte de las disposiciones sobre administración y gobierno; la 3ª. forma parte de las disposiciones sobre conservación y reparaciones; y la 4ª. contiene una regulación exhaustiva de los servicios e instalaciones comunes. Que para todos estos casos podría recordarse la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1978. IV. Que la norma 2ª. además regula una materia que ya está regulada en la Ley con carácter imperativo.
El Notario autorizante de la escritura informó: Que la Ley de Propiedad Horizontal permite que los estatutos de la Comunidad puedan desarrollarse para regular los detalles de convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, mediante las correspondientes normas de régimen interior, las cuales a diferencia de los estatutos pueden adoptarse por mayoría (artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal). Que no existe una norma positiva expresa y clara que prohiba la inscripción de los Reglamentos de Régimen Interior en el Registro, estando ante una laguna legal. Que sería conveniente abrir el Registro de la Propiedad a los Reglamentos de Régimen Interior de suerte que los ulteriores adquirentes al menos, tengan una posibilidad de conocer una norma que afecta a la convivencia cuando adquieren derechos sobres el inmueble. Que, por lo demás, si se estima que el Reglamento de Régimen Interior objeto del presente recurso contiene normas propias de ordenación estatutaria, debería exigirse unanimidad para poder ser adoptadas e inscritas.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó la nota del Registrador fundándose en la comparación entre lo que dispone el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. En conclusión debe entenderse que las normas de régimen interior, tal como las contempla el citado artículo 6, no son susceptibles de inscripción y obligan a terceros sin necesidad de tal inscripción.
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió la doctrina de distintos autores, referencias al derecho comparado (francés e italiano), una exposición histórico sobre la publicidad de las normas de régimen interior, y un repaso a las tesis tradicionales sobre la vinculación de los terceros por el contenido de las normas de régimen interior no inscritas.
Vistos los artículos 348 y 396 del Código Civil, 5, 6, 13 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8, 4 y 32 de la Ley Hipotecaria;
1.- Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro para su inscripción una escritura por la que se protocoliza un acuerdo de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal estableciendo el Reglamento de Régimen Interior de un edificio; el acuerdo expresado está tomado por mayoría de los propietarios.
El Registrador deniega la inscripción -aparte de por otro defecto no recurrido por los siguientes defectos:
No ser inscribibles los Reglamentos de Régimen Interior.
Aunque lo fueran, no poderse alterar el régimen legal y estatutario en virtud de acuerdo no unánime.
Existir en dicho Reglamento normas que, por su contenido estatutario, deberían acordarse por unanimidad.
Establecerse una norma que regula la convocatoria de la Junta general que está regulada por la Ley con carácter imperativo;
Los interesados recurren la calificación. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. Se apela el Auto Presidencial.
2. Los tres primeros defectos han de ser confirmados. Los artículos 5, párrafos 3 y 4, y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal regulan, respectivamente los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior. Cualquiera que sea el contenido de uno y otros, el acuerdo cuya inscripción se solicita no es inscribible, pues, si es un Reglamento de Régimen Interior, el mismo no tiene acceso al Registro, y si se trata de Estatutos, su redacción no ha sido acordada por unanimidad de los propietarios.
3. Estimados correctos, en consecuencia, los tres primeros defectos, es innecesario entrar en el examen del cuarto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto Presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 23 de julio de 2001. La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
