RESOLUCIÓN de 10 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Vila Coll y otros, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Conovelles, don Pablo Guillermo Durán de la Colina a inscribir una escritura de subsanación de otra de protocolización de proyecto de reparcelación en virtud de apelación de los recurrentes.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Vila Coll y otros, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Canovelles, don Pablo Guillermo Duran de la Colina, a inscribir una escritura de subsanación de otra de protocolización de proyecto de reparcelación, en virtud de apelación de los recurrentes.
I
Mediante escritura autorizada el 4 de marzo de 1994 por el Notario de Granollers, don José Gómez Pascual, fue protocolizada la certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de Les Franqueses del Vallès, relativa al proyecto de reparcelación de determinado polígono. En dicha certificación se expresó que la finca número 2, compuesta de tres piezas de terreno separadas entre sí, constituían una sola finca registral -la número 1.004- perteneciente en cuanto al usufructo de una mitad indivisa a doña Dolores Coll Giménez, y en cuanto a la nuda propiedad de dicha mitad indivisa y el pleno dominio de la mitad indivisa restante, a los hermanos don Miguel, don Antonio, doña María del Carmen, don Santiago y doña Montserrat Vila Coll, por quintas e iguales partes indivisas. Sin embargo, posteriormente, pudo comprobarse a raíz de unas alegaciones presentadas por don Juan Vila Lamarca, que las tres piezas de terreno que componen la aportada número 2 constituían tres fincas registrales distintas: La pieza a), que es la inscrita como número 1.004, antes citada; la pieza b), que es la inscrita como finca número 958, a nombre de don Juan Vila Lamarca, y la pieza c), inscrita también a nombre de este último como finca número 1.082. Se añade en dicha certificación que después de diversas subsanaciones, se ha presentado nueva documentación ante el Ayuntamiento que demuestra que las piezas b) y c) son también propiedad de los herederos de don Miguel Vila Lamarca (en concreto, se expresa que dichas piezas fueron segregadas como fincas independientes, agrupadas y vendidas por don Juan Vila Lamarca a su hermano don Miguel Vila Lamarca mediante escritura pública autorizada el 7 de enero de 1982), por lo que, habiéndose dado audiencia en el expediente administrativo a don Juan Vila Lamarca, se procede a modificar la titularidad, descripción y cargas de la finca aportada número 2 y las adjudicaciones que de la misma derivan. Todo ello según consta en la escritura de subsanación de 19 de octubre de 1995, autorizada por el Notario referido.
Presentada la referida escritura de subsanación en el Registro de la Propiedad de Canovelles, fue objeto de la siguiente calificación: “No practicada operación alguna en relación con el precedente documento toda vez que, una vez inscrita la reparcelación del Plan Parcial del Sector Bella vista Nord, del término de Les Franqueses del Vallès, en virtud de la escritura de 4 de marzo de 1994, subsanada por otras de 28 de junio, 28 de diciembre de 1994 y 2 de febrero de 1995, otorgadas todas ellas ante el Notario de Granollers, don José Gómez Pascual, los asientos del Registro producen todos sus efectos previstos en el artículo 1, párrafo 3º., de la Ley Hipotecaria. Ello implica que la modificación del contenido registral, en cuanto a los derechos inscritos, exige el consentimiento de su titular o, en su caso, resolución judicial firme -artículo 82 de la Ley Hipotecaria- sin que quepa atribuir al Ayuntamiento en cuanto órgano actuante la facultad de modificar unilateralmente el contenido del Registro, aun acudiendo al mecanismo de las operaciones jurídicas complementarias -previsto en el artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo mediante escrito presentado ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en el plazo de cuatro meses, a contar desde su fecha, en la forma prevista en los artículos 113 y siguientes del Reglamento Hipotecario. En Canovelles a 4 de noviembre de 1996. El Registrador. Firma ilegible”.
Don Antonio Vila Coll y otros, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: Que se estima incorrecta la calificación negativa de la escritura de subsanación del señor Registrador, quien ciñéndose al estricto contenido del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, entiende que no puede acceder al Registro dicha escritura sin contar con el consentimiento de don Joan Vila Lamarca o, en su defecto, sin resolución judicial firme, por los siguientes motivos: 1º. Que el contenido de la escritura pública rechazada es la de una operación jurídica complementaria prevista en el artículo 113, párrafo 3º., del Reglamento de Gestión Urbanística, que puede y debe ser llevado a cabo por el propio Ayuntamiento. 2º. Que el cambio de la adjudicación inicial de la parcela E2, creando dos parcelas E2-1 y E2-2, adjudicadas posteriormente a distintos propietarios se realizó igualmente como consecuencia de una operación jurídica complementaria. 3º. Que mantener a ultranza que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige el consentimiento del titular registral para cancelar asientos de inscripción -o, en su defecto, resolución judicial firme-, llevaría al absurdo de tener que rechazar todas las actuaciones urbanísticas llevadas a cabo por el único órgano actuante, como en este caso y muchos otros, que actúa sobre fincas de distintos propietarios a quienes se da un plazo para audiencia y cuyas actuaciones lleva consigo cancelaciones de asientos de inscripción para las que no consta de modo expreso el consentimiento de sus titulares, a quienes se les adjudican otras fincas, sin más intervención que la propia del Ayuntamiento. Que esto mismo podría decirse de los supuestos de concentración parcelaria. Que no se trata sino de situar en su justo término el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, se cancelan asientos de inscripción como consecuencia de la actuación urbanística del Ayuntamiento. 4º. Que si, como en este caso, de lo que se trata es de subsanar un error cometido por el propio Ayuntamiento, parece más que justificado el acudir al expediente de la operación jurídica complementaria de la reparcelación, la cual no puede darse por concluida después de inscrita, tal y como parece deducirse de la nota de calificación registral, sino que habrá de defender que el Ayuntamiento, órgano actuante, es soberano para rectificar sus propios errores, cuando se admite que lo es para modificar la situación jurídica registral de las fincas sometidas al expediente. 5º. Que, en definitiva, se trata de corregir un error y adecuar el Registro a la realidad jurídica más justa. 6º. Que como fundamentos de derechos se citan: El artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria, que no excluye la eficacia del artículo 1, párrafo 3º. , de la misma ni exigen acudir al procedimiento del artículo 82 y el artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que la cuestión que se dilucida es la de si cabe inscribir una escritura de rectificación de otras de reparcelación ya inscrita, con las consecuencias cancelatorias que ello conlleva, si no consta en el expediente el consentimiento del titular registral de la finca cuya inscripción se pretende cancelar. Que el principio consagrado en el artículo 1, párrafo 3º., de la Ley Hipotecaria es el que ha servido de guía a la nota de calificación ahora recurrida. Que en el caso que se trata, una vez practicada una reparcelación, finalizado su proceso, se procedió a documentarla en la forma prevista en el artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, para poder conseguir el acceso de la nueva situación física y jurídica creada al Registro de la Propiedad. Esto tuvo lugar en su momento y en su virtud se practicaron los asientos registrales correspondientes. Desde ese momento se produjeron para los titulares de los derechos inscritos todos los efectos que la Ley prevé para ellos, conforme al principio general consagrado en el artículo 1, párrafo 3º., citado; así, las presunciones de los artículos 38 y concordantes de la Ley Hipotecaria; la posibilidad de «usucapion secundum tabulas» y, en general, la protección que a los derechos inscritos dispensa la Ley. Que posteriormente en base a unas alegaciones practicadas por las partes, se otorga una nueva escritura cuyo objeto es el de modificar el contenido del Registro en cuanto a una de las fincas inscritas, modificación que implica la cancelación de la inscripción practicada en su día, y ello, bajo la manifestación de que se ha dado audiencia en el expediente al representante de don Joan Vila Lamarca, posible afectado por tal cancelación, y éste no se ha opuesto a la reclamación presentada. No consta, pues, el consentimiento del titular afectado, sino que éste es sustituido por el propio Ayuntamiento como órgano actuante, quien acepta la nueva situación de hecho entendiendo todo el expediente en relación con la finca afectada, la registral número 7.836 de Las Franqueses del Vallès, con los recurrentes. Que cabe señalar, que cuando se otorga la primera de las escrituras documentadoras del expediente de reparcelación, el acuerdo de aprobación definitiva de la misma debe ser ya firme, de conformidad con el artículo 113 del Reglamento de Gestión Urbanística. Que según ello, todos los plazos concedidos a las partes para hacer las alegaciones que estimen pertinentes deben entenderse vencidos. Para eso se otorga la escritura, para hacer constar a efectos civiles la eficacia de la reparcelación administrativamente firme. Por tanto, no debe aceptarse, por extemporáneo, la reclamación presentada transcurrido tanto tiempo y la pretensión de los ahora recurrentes debería seguir el procedimiento normal para conseguir el reconocimiento de la situación jurídica que pretenden se reconozca. Esto exige el consentimiento del afectado o, en su defecto, la resolución judicial firme de que se habla en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Que, en síntesis, tratándose de un procedimiento reparcelatorio firme y finalizado en vía administrativa, una vez practicados los asientos correspondientes al mismo en el Registro de la Propiedad, dados los efectos que a los mismos otorga el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, se considera que para cancelar asientos practicados por su razón, debe aplicarse el principio general del artículo 82 de la misma Ley.
El Notario autorizante de la escritura informó: Que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede entenderse como una disposición de carácter imperativo absoluto y que no admita excepciones, entre otras, las derivadas de la legislación urbanística; en virtud de esa excepción del principio general se han inscrito las escrituras de protocolización del proyecto de reparcelación y tres subsanaciones posteriores. Que si bien es cierto que esos cuatro documentos se inscribieron simultáneamente, no es menos cierto que todos se otorgaron unilateralmente por la Administración actuante, sin la intervención de ninguno de los titulares registrales, y los tres últimos por el procedimiento del artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, de protocolización de operaciones complementarias, lo mismo que el instrumento que es objeto del recurso. Que resultaría supeditada la inscripción del instrumento que ahora se trata, a la accidentalidad de las fechas de inscripción, y que no habría habido ningún obstáculo para ella si se hubiese inscrito junto con el documento principal y las otras tres subsanaciones; o, al contrario, tampoco habrían podido inscribirse las otras tres subsanaciones en el caso de que ya se hubiera inscrito el documento subsanado. Que, por último, se estima que no procede suspender o denegar la inscripción de la escritura calificada.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó la nota del Registrador, fundándose en los artículos 113 del Reglamento de Gestión Urbanística y 82 de la Ley Hipotecaria.
Los recurrentes apelaron el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadieron que hay que tener en cuenta lo que dice la Resolución de 14 de octubre de 1996.
Vistos los artículos 102 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 1 y 40 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento Hipotecario; 113 del Reglamento de Gestión Urbanística, y las Resoluciones de 22 de junio de 1989, 5 de noviembre de 1998 y 8 y 11 de enero de 1999.
1. Se debate en este expediente sobre la inscripción de una escritura de subsanación de otra de protocolización de un proyecto de reparcelación de determinadas fincas debidamente aprobado e inscrito, de suerte que se modifican la titularidad, descripción y cargas de una de las fincas aportadas y las adjudicaciones que de la misma derivan; inscripción que es denegada por el Registrador por entender que es necesario, conforme a los artículos 1 y 82 de la Ley Hipotecaria, el consentimiento del titular o en su defecto, la oportuna resolución judicial.
2. Ciertamente, es principio básico del sistema registral español que la rectificación de los asientos del Registro presupone el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial supletorio (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, como ya señalara este centro directivo (cfr. Resoluciones de 27 de junio de 1989 y 8 y 11 de enero de 1999), del mismo modo que cabe la modificación de situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de un título no administrativo, con no menos razón deberá admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado (cfr. artículo 102 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y lo mismo habrá que entender si se trata, como sucede en el presente caso, de modificaciones que constan en escritura otorgada unilateralmente por la Administración), y siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada.
3. Lo que ocurre en el caso debatido es que, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, no cabe ya, ni so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación, «ex» artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos -cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común- En consecuencia, y no habiéndose seguido el referido procedimiento administrativo, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral afectado o la oportuna resolución judicial.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado.
Madrid, 10 de marzo de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
