3079 RESOLUCIÓN de 8 de enero de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Bilbao, don José Carlos del Valle Muñoz-Cobo, contra la negativa de don Julio García-Rosado Domingo, registrador de la Propiedad de Bilbao número 6, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Bilbao, don José Carlos del Valle Muñoz-Cobo, contra la negativa de don Julio García-Rosado Domingo, Registrador de la Propiedad de Bilbao número 6, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El día 15 de julio de 1994, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Bilbao, don José Carlos del Valle Muñoz-Cobo, los cónyuges don Matías-Andrés González de la Mata y doña María del Pilar Alonso Díaz vendieron a don Juan Manuel Muñoz Sánchez el elemento número 27, vivienda letra C, o derecha delantera del piso octavo, con una cuota de 2,65 por 100, y el número 38 —a— camarote derecho delantero, situado inmediatamente superior a la vivienda letra C, derecha delantera del piso octavo, con una cuota 0,00250 por 100, ambos de la finca señalada con el número 2 de la calle Txakoli Ategorri de la villa de Bilbao (finca registral 19.730 A). En la escritura se consignó que los elementos referidos constituyen una finca registral.
El mismo día y ante el mismo Notario el comprador otorgó escritura de hipoteca de lo adquirido a favor del Bilbao Bizkaia Kutxa, en garantía de un préstamo por importe e 8.000.000 de pesetas.
II
Presentadas las dos escrituras antes mencionadas en el Registro de la Propiedad de Bilbao número 8, fue calificada la de préstamo hipotecario con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, por el defecto subsanable de constituir la vivienda y el camarote dos fincas independientes, cada una con su número y cuota, dentro del régimen de Propiedad Horizontal, y no haberse distribuido entre ellas la responsabilidad hipotecaria. No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso ante el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en el plazo de cuatro meses, contados a partir de la fecha de nota. Artículo 112 y siguientes.—Bilbao, 11 de agosto de 1994.—El Registrador, Julio García-Rosado Domingo».
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que se suspende la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario sin calificar ni inscribir la escritura de compraventa. Que presentados nuevamente los títulos en el Registro de la Propiedad de Bilbao número 6, junto con la escritura de propiedad del vendedor, de fecha 11 de junio de 1970, se procede el día 14 de septiembre de 1994 a inscribir la escritura de compraventa y se devuelve la de préstamo hipotecario sin inscribir y con la nota anteriormente mencionada. Que en la escritura se consignó también que ambos elementos vendidos constituyen una única finca registral inscrita en el Registro de La Propiedad de Bilbao número 6. Que en dicha nota no se citan preceptos infringidos. Que solicitada y obtenida del citado Registro, diligencia de manifestación, de fecha 29 de septiembre de 1994, se desprende lo siguiente: Que no consta en el folio relativo a la finca en cuestión (finca registral número 19.730 A), referencia alguna al asiento de presentación de fecha 16 de julio de 1994, con infracción del artículo 426 del Reglamento Hipotecario. Que con fecha 14 de septiembre de 1994, se procede en la inscripción cuarta de la finca, a rectificar la superficie del camarote y su cuota de participación, pero se mantienen vivienda y camarote como una sola finca registral, que se vende e inscribe como única a nombre del comprador. Que al margen de dicha inscripción cuarta, aparece una anotación de la misma fecha de segregación del camarote para su inscripción como finca independiente (finca registral 39649) y se inscribe a favor del comprador a título de segregación, según resulta de la escritura de 15 de julio de 1994. Que en dicha escritura no se realiza ningún acto de segregación, sino que se resalta el carácter de unidad de finca, tanto real como registralmente. Que se hace referencia a la renovación del asiento de presentación de fecha 29 de septiembre de 1994, en relación con la hipoteca suspendida de inscripción, en ambas fincas registrales. Que hay que señalar. 1.º Que la nota de calificación no es procedente, pues cuando se califica, el hipotecante no es titular registral, ni lo hipotecado constituye dos fincas independientes, sino una sola y así consta inscrita en el Registro de la Propiedad. El defecto en dicha fecha sería la falta de inscripción de la finca a nombre del hipotecante (principio de tracto sucesivo), conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria. 2.º Que se incumplen los artículos 3, 6 y 254 de la Ley Hipotecaria. 3.º Que, además, aunque se hubiese querido realizar la segregación, hubiese habido problemas insuperables para realizarla, pues el camarote, y así se deduce del título, no tiene salida independiente a elemento común del edificio, sino que se accede a él desde la propia vivienda (artículos 396 y 401 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal). 4.º Que hay que considerar los posibles perjuicios que se pueden ocasionar al acreedor hipotecario. 5.º Que no cabría tampoco alterar el contenido del Registro por vía de rectificación de oficio, una vez presentados a inscribir los títulos de compraventa e hipoteca, pues de haber habido error, éste no es material y la existencia de terceros requeriría el consentimiento de éstos.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que en escritura de compraventa los interesados manifiestan que los elementos vendidos constituye una sola finca registral, pero se describen como dos. Que repasando el historial registral de las fincas resultantes de las escrituras aportadas, hay que señalar que la otorgada el día 11 de junio de 1970, por el Notario de Bilbao, don José Montero, «Inmobiliaria Azgar, Sociedad Anónima» vende a don Matías Andrés y doña María del Pilar Alonso, los elementos 27 y 38 A, este último segregado del elemento 38, y que son la vivienda C y el camarote derecho delantero, cada uno de ellos con su descripción y cuota, que no son agrupados y a los que se dice estatutariamente están vinculados o constituyen una unidad de disposición. En la escritura de venta de 15 de julio de 1994, los antes compradores venden al señor Muñoz Sánchez los referidos elementos, cada uno de ellos con su situación, cabida, linderos y demás circunstancias descriptivas que, para su existencia como elementos independientes exige tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la Ley Hipotecaria para su inscripción como finca separada. Que hay que señalar lo que establecen los artículos 396 del Código Civil; 5 de la Ley de Propiedad Horizontal; 8, números 4 y 5, y 243 de la Ley Hipotecaria. Que cabe perfectamente reunir varias fincas para formar una sola, pero a través de su agrupación regulada en el artículo 45 del Reglamento Hipotecario, agrupación que no ha tenido lugar en ninguno de los títulos inscritos aportados por el recurrente y que constituyen el historial jurídico de estos dos elementos independientes. Que, por razones que se desconocen, en el año 1970 estos dos elementos se inscribieron juntos, bajo el mismo número de finca, pero conservando cada uno de ellos su numeración correlativa, como elementos de la Propiedad Horizontal, descripción, cuota y, por tanto, su individualidad, ya que no fueron agrupados. Esta situación contraria al principio de especialidad. Considerando dicha situación anómala o irregular, haciendo aplicación de dicho principio, y en consideración al artículo 242 de la Ley Hipotecaria, el Registrador puede, restableciendo el orden registral, inscribir el camarote como finca independiente, cuando se presente en el Registro de la Propiedad un título referente a dichas fincas. Que esta operación, de «inscripción separada de finca independiente», no necesita solicitud expresa, pues con ella no se modifica ni el estado físico ni el jurídico de los elementos independientes y solamente es una forma de mantener claridad en los Libros del Registro, conforme al principio y artículos antes citados. Que la segregación propiamente dicha es una operación registral modificativa de las fincas inscritas, operación que, como se ha dicho, viene regulada en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario. Que la separación de ambos elementos se verifica en virtud de la escritura de compraventa, previa a la de préstamo hipotecario cuya inscripción se suspendió, y el recurrente no puede alegar desconocimiento pues el día 14 de julio de 1994 se le advirtió por fax de la inmediata separación de ambas a los efectos de distribución de la responsabilidad hipotecaria. Así pues, la nota de calificación puesta a la escritura de préstamo hipotecario es procedente. Que las notas marginales de oficina carecen de efectos jurídicos, constituyen una medida de precaución dirigida al Registrador, tienen por objeto relacionar unos asientos con otros. Que la indicación en la nota de los preceptos infringidos no es obligatoria, aunque en algunos casos pueda ser aconsejable.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco revocó la nota del Registrador fundándose en que ha de tenerse en cuenta la situación real del Registro en la fecha en que fue otorgada y presentada en el Registro la escritura cuya inscripción se deniega y su contenido.
VI
El señor Registrador apeló el auto presidencial, manteniendo las alegaciones que constan en el escrito de su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 18, 39 y 119 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario.
No procede debatir ahora sobre la decisión del Registrador por la cual de la finca registral 19730 A, tal como se describe en su inscripción 4.ª (esto es, «Urbana 27. Vivienda letra C, o derecha delantero del piso octavo, que tiene una superficie útil aproximada de 63 metros 18 decímetros cuadrados, distribuido en vestíbulo, cocina, aseo, tres dormitorios y comedor, y linda: Al norte, pared maestra; al sur, vivienda izquierda delantera; al este, mesetas de escalera y patio, y al oeste, calle particular. Con relación al total de la finca su valor representa 2 enteros 65 centésimas por 100; y 38 A. Camarote derecho, delantero, situado inmediatamente superior a la vivienda letra C, derecha delantera del piso octavo Mide una superficie aproximada de 25 metros cuadrados. Linda: Al este, patio; oeste, calle de situación; al norte, pared medianera, y al sur, camarote de donde se segrega. Con relación al total de la finca y su valor tiene una participación en los elementos comunes de 250 milésimas de entero por 100»), segregó el camarote —que pasó a constituir la finca 39649—, en base a una escritura de compraventa en la que se dice que vivienda y camarote constituyen una única finca registral.
Lo cierto es que, dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, la presunción de exactitud del contenido del Registro y el deber del Registrador de calificar por lo que resulte del título inscrito y de los libros a su cargo (confróntense artículos 1, 18 y 38 de la Ley Hipotecaria), ha de entenderse que estamos ante dos fincas independientes, de modo que para la inscripción de la hipoteca constituida sobre ellos se precisa por imperativo de los artículos 119 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario, la distribución del crédito garantizado entre ambas.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado.
Madrid, 8 de enero de 1998. El Director General, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.
