- ÍNDICE
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto y ámbito
Artículo 2. Tipología de viviendas de protección pública
Artículo 3. Planes de vivienda y suelo. Planes propios y complementarios
Artículo 4. Acceso a la financiación de actuaciones protegidas
TÍTULO PRIMERO
Régimen jurídico de las viviendas de
protección pública de nueva construcción
Capítulo I
Concepto y ámbito
Artículo 5. Concepto y clasificación
Artículo 6. Duración del periodo de protección
Artículo 7. Ámbito de la protección
Artículo 8. Normas de diseño y calidad
Artículo 9. Terrenos
Artículo 10. Módulos de venta y renta
Capítulo II
Régimen del derecho de acceso a la vivienda
de protección pública de nueva construcción
Artículo 11. Régimen de uso y acceso a la propiedad
Artículo 12. Entrega y ocupación. Destino
Artículo 13. Percepción de cantidades a cuenta
Artículo 14. Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos
Artículo 15. Procedimiento de visado de contratos y Registro de contratos
Artículo 16. Elevación a escritura pública
Capítulo III
Calificación provisional
Artículo 17. Solicitud de calificación provisional
Artículo 18. Supuestos especiales de solicitud de calificación provisional
Artículo 19. Concesión de la calificación provisional
Artículo 20. Necesidad de calificación de las actuaciones referidas a la adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida
Artículo 21. Efectos de la concesión de la calificación provisional
Artículo 22. Modificación de la calificación provisional
Artículo 23. Efectos de la caducidad, desistimiento y renuncia
Capítulo IV
Calificación definitiva
Artículo 24. Solicitud de la calificación definitiva
Artículo 25. Concesión de la calificación definitiva
Artículo 26. Denegación de la calificación definitiva
Artículo 27. Toma de razón en el Registro de la Propiedad
Artículo 28. Efectos de la calificación definitiva
Artículo 29. Modificación de la calificación definitiva
Artículo 30. Extinción del régimen jurídico de protección pública
Capítulo V
Supuestos especiales de calificación
Artículo 31. Viviendas destinadas a personas con discapacidad
Artículo 32. Viviendas destinadas a familias numerosas
Artículo 33. Cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios
Artículo 34. Promociones por fases
Artículo 35. Promociones mixtas
Artículo 36. Edificaciones en construcción o terminados
Artículo 37. Alojamientos de emergencia
TÍTULO SEGUNDO
Financiación actuaciones protegidas
Artículo 38. Concepto
Artículo 39. Condiciones presupuestarias
Artículo 40. Definiciones y conceptos
Artículo 41. Comprobaciones tributarias, administrativas y registrales
TÍTULO TERCERO
Consejo Asesor de la Vivienda de la Comunitat Valenciana
Artículo 42. Carácter y fines
Artículo 43. Atribuciones del Consejo
Artículo 44. Composición
Artículo 45. Estatuto de los miembros
Artículo 46. Periodicidad de la sesiones
Artículo 47. Quórum y régimen de votación
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Delegación en conseller competente en materia de vivienda de la facultad para la cesión gratuita de uso de bienes inmuebles
Segunda. Suscripción de Convenios
Tercera. Selección de adjudicatarios de viviendas protegidas
Cuarta. Medidas de colaboración con el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana en materia de revisión de proyectos de viviendas protegidas
Quinta. Supletoriedad de la normativa estatal
Sexta. Convenios con entidades de crédito y ministerio competente en materia de vivienda
Séptima. Medidas excepcionales
Octava. Denominación de las viviendas protegidas
Novena. Requisito de acceso, precios de venta y renta y bonificaciones en viviendas de promoción pública
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Aplicabilidad del presente reglamento
Segunda. Revisión de los proyectos de viviendas
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA
DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA
El Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de protección pública a la vivienda tiene como objeto el desarrollo de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana en el ámbito de la protección pública.
Asimismo, responde a la necesidad de refundir en un texto único la normativa autonómica dispersa, y de dotar de un marco estable a la normativa de vivienda.
Transcurrido un tiempo desde su entrada en vigor, el Decreto 82/2008, de 6 de junio, del Consell, modificó entre otras disposiciones algunos de los extremos contemplados en dicho Reglamento.
No obstante, estas modificaciones resultan insuficientes, a la vista de la experiencia acumulada, siendo imprescindible, una revisión más profunda del texto, que clarifique y simplifique la redacción, y que rectifique algunas de las disfunciones observadas en su aplicación, en aras de la seguridad jurídica y de la mejora de la eficacia en la gestión.
La Comunitat Valenciana, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 148.1.3 de la Constitución Española, tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, competencia que viene recogida en el artículo 49.1.9ª del Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana.
A tenor de ello, el presente reglamento regula el nuevo Reglamento de Viviendas de Protección Pública, que se estructura en cuatro títulos, nueve disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una derogatoria y una final.
El título preliminar que regula los principios generales de protección a la vivienda, establece el objeto y ámbito del Reglamento, la tipología de las viviendas de protección pública y el contenido de carácter básico que deben contener los planes de vivienda, al margen de las medidas concretas que dichos planes establezcan.
El título primero, Régimen jurídico de las viviendas de protección pública de nueva construcción, está estructurado en cinco capítulos, que fundamentalmente regulan el concepto de estas viviendas y el ámbito y la duración de la protección; el régimen del derecho de acceso a la vivienda, así como la calificación provisional, definitiva y los supuestos especiales de calificación.
El título segundo, Financiación de actuaciones protegidas, establece algunas disposiciones que, independientemente de lo dispuesto en los Planes de Vivienda que se ajustarán a las circunstancias específicas en momento de su vigencia, deben aplicarse con carácter general, careciendo de sentido su reiteración en la regulación de cada nuevo Plan de Vivienda.
El título tercero regula el Consejo Asesor de la Vivienda de la Comunitat Valenciana en términos similares a lo dispuesto en el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, pero estableciendo alguna modificación no esencial que la experiencia aconseja introducir en aras a la mejora del funcionamiento de este órgano colegiado.
Entre las disposiciones adicionales se destaca como novedad la facultad que se concede a la Conselleria competente en materia de vivienda para adoptar las medidas oportunas de colaboración con el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana, a fin de establecer un visado de garantía para los proyectos de viviendas con protección pública.
Asimismo, es de destacar la disposición adicional novena, la cual modifica determinados artículos del título III del vigente Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de protección pública a la vivienda, concretamente los relativos al límite de ingresos de los adjudicatarios de viviendas de promoción pública, el sistema de fijación de precios de venta y renta, así como el sistema de ponderación de los precios en función de la capacidad y esfuerzo de las unidades familiares adjudicatarias.
Por todo ello, a propuesta del conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, una vez cumplidos los trámites procedimentales previstos en el artículo 43 de la Ley 5/1983, de 30 de diciembre, del Consell, conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, y previa deliberación del Consell, en la reunión del día 26 de junio de 2009,
DECRETO
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto y ámbito
1. El presente reglamento tiene por objeto el desarrollo de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
Asimismo, establece el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda y asigna competencias en esta materia.
Su ámbito alcanza a las bases, criterios y requisitos de las medidas de fomento y prestación directa establecidas o reguladas por la Generalitat para incentivar las actuaciones protegidas.
Las medidas de fomento y de prestación directa de la vivienda y suelo, se ajustarán a los preceptos contenidos en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, a los de este Reglamento y disposiciones complementarias, y a los de los planes de vivienda y suelo que se establezcan.
Sin perjuicio de lo que dispongan los planes de vivienda y suelo, las medidas de fomento podrán adoptar cualquiera de las siguientes modalidades:
a) Financiación específica de los planes de vivienda, integrada por préstamos específicos y ayudas económicas directas conforme a este Reglamento y a lo dispuesto en los planes de vivienda y suelo.
b) Exenciones y bonificaciones tributarias establecidas mediante norma con rango de ley.
c) Criterios de preferencia para el acceso a la financiación específica de los planes de vivienda.
d) Actuaciones computables en adjudicaciones o aprobaciones administrativas.
e) Distintivos y reconocimientos.
f) Medidas de fomento para incrementar la sostenibilidad en los edificios de vivienda, en los términos establecidos por los Planes de Vivienda y Suelo.
g) Medidas de fomento para la intermediación social en materia de vivienda.
h) Cualquier otra modalidad apropiada para el fomento de las actuaciones protegibles y para el acceso a la vivienda.
2. Queda excluida del presente reglamento la regulación de la rehabilitación de edificios y viviendas, la rehabilitación urbana, así como la regulación de las viviendas de promoción pública.
Artículo 2. Tipología de viviendas de protección pública
Las viviendas de protección pública de nueva construcción, con independencia de cual sea su denominación, se clasificarán en las siguientes modalidades:
a) Viviendas de protección pública de nueva construcción de promoción privada, por personas jurídicas o físicas, en cualquiera de las modalidades de promoción previstas en este Reglamento, y en las que dispongan los Planes de Vivienda y Suelo o medidas singulares de financiación aplicables, con independencia de cual sea su denominación.
b) Viviendas de promoción pública en cualquiera de las modalidades establecidas por el artículo 54 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
Artículo 3. Planes de vivienda y suelo. Planes propios y complementarios
Los planes propios y complementarios de vivienda y suelo de la Generalitat, serán aprobados por Decreto del Consell, a propuesta de la Conselleria competente en materia de vivienda, y contendrán necesariamente:
a) El periodo temporal de vigencia
b) Las actuaciones protegidas.
c) Las medidas de fomento y las fórmulas de financiación.
d) La instrumentación financiera.
e) Los objetivos para cada una de las actuaciones.
f) La cobertura presupuestaria.
g) Medidas de apoyo destinadas a colectivos específicos.
h) Las medidas de acceso a la vivienda que se consideren adecuadas.
Además de las medidas propias, podrán incorporar las establecidas por planes de otras Administraciones cuya ejecución corresponda a la Comunitat Valenciana, siempre que se haya formalizado la instrumentación financiera correspondiente.
Artículo 4. Acceso a la financiación de las actuaciones protegidas
1. Las resoluciones administrativas que reconozcan, califiquen o protejan cada una de las actuaciones amparadas por las distintas medidas de fomento, posibilitarán el derecho a la financiación específica de los planes de vivienda y suelo, establecida por la normativa vigente, en el marco de las actuaciones protegidas establecidas en los mismos y dentro de los objetivos fijados en los Convenios sobre actuaciones de vivienda y suelo, que se formalicen entre las Administraciones Públicas competentes y, en su caso, con las Entidades de crédito públicas y privadas.
El acceso a la financiación de actuaciones protegidas conllevará, con carácter general, el acceso a la vivienda en propiedad o en arrendamiento.
2. Las resoluciones contendrán los datos que, como mínimo, se determinan en este Reglamento y harán referencia expresa a la identificación del tipo de expediente y su beneficiario.
Los órganos administrativos competentes para la tramitación de los procedimientos verificarán la concordancia de datos técnicos, jurídicos y administrativos.
3. Los planes de vivienda o suelo definirán las modalidades de apoyo económico para la promoción y acceso a la vivienda en las distintas actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo que se definan en los mismos, estableciendo los requisitos, objetivos o subjetivos, que sean necesarios para la protección de las actuaciones y el acceso a las distintas modalidades de financiación.
TÍTULO PRIMERO
Régimen jurídico de las viviendas
de protección pública de nueva construcción
CAPÍTULO I
Concepto y ámbito
Artículo 5. Concepto y clasificación
La vivienda de protección pública de nueva construcción es la calificada como tal por la Generalitat, a través de los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, por destinarse a domicilio habitual y permanente y reunir los requisitos de superficie, uso, calidad y precio establecidos por este Reglamento y otras disposiciones que le sean de aplicación.
A los efectos de este Reglamento, se asimilarán a las viviendas de protección pública de nueva construcción las viviendas que procedan de la rehabilitación de edificios, siempre que reúnan los requisitos exigidos.
Artículo 6. Duración del periodo de protección
1. El régimen de protección de las viviendas de protección pública de nueva construcción durará con carácter general treinta años, computados a partir de la fecha de su calificación definitiva. No obstante, los Planes de Vivienda y Suelo podrán establecer un plazo distinto para todas o alguna de las actuaciones protegidas contempladas en los mismos.
2. Transcurrido el periodo de protección, se extinguen las limitaciones propias de dicho régimen, quedando sometidas las viviendas y elementos complementarios a los que se extiende la protección al régimen establecido por la legislación común.
Artículo 7. Ámbito de la protección
La protección alcanzará a los elementos y supuestos recogidos en el artículo 45 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
Los elementos diferentes de la vivienda, pero pertenecientes al edificio, deberán cumplir, a los efectos de la protección, las siguientes condiciones:
1. Locales de negocio.
Se podrán incluir en las promociones de viviendas de protección pública locales de negocio, que habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas, o separadas por elementos que imposibiliten su conexión, diferenciando claramente sus accesos.
Cuando una misma promoción incluya más de cien viviendas, se podrá agrupar la superficie destinada a locales de negocio en edificio independiente, siempre que esté situado en terrenos contiguos a los ocupados por aquéllas, forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y se integre en el mismo proyecto, y siempre que observe la normativa urbanística de aplicación.
2. Garajes, trasteros y anejos
En las condiciones que determine cada plan, la protección se extiende a los garajes y trasteros de edificios de viviendas de protección pública, que tendrán el precio limitado y podrán ser anejos vinculados a las viviendas o no. La protección podrá extenderse a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesario para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural y estarán vinculados a la vivienda.
La vinculación, en su caso, se hará constar en el expediente administrativo, se consignará en las calificaciones, provisional y definitiva, y en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, a los efectos de su constancia en el Registro de la Propiedad.
El precio máximo aplicable será el que determinen en cada momento los planes de vivienda y suelo.
Artículo 8. Normas de diseño y calidad
Las viviendas de protección pública de nueva construcción deberán cumplir con la normativa de diseño y condiciones que para las viviendas se desarrolle por la Generalitat, salvo en lo relativo a la determinación de la superficie útil computable para el cálculo de precios y ayudas.
A estos efectos la superficie útil computable para las viviendas con protección públicas incluirá el 50 por 100 de la superficie de los espacios exteriores cubiertos por la planta inmediatamente superior, tales como balcones, terrazas, etc. No se tendrá en cuenta a estos efectos la cubrimiento mediante voladizos, losas de remate o celosías estructurales cuya anchura sea inferior a sesenta centímetros.
Las características técnicas, superficies y dimensiones mínimas de los garajes y trasteros se regularán por la normativa técnica específica de aplicación.
Artículo 9. Terrenos
1. El valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas de protección pública, añadido al importe total del presupuesto de las obras de urbanización no podrá exceder del porcentaje que establezcan al efecto, en su caso, los planes de vivienda y suelo aplicables.
A efectos de cálculo de valoraciones, el coeficiente entre la superficie útil y la construida será del 0,75.
2. Sólo a efectos de comprobar el cumplimiento de lo dispuesto en este artículo, se asignará a las viviendas libres y a los locales de negocio, un valor por metro cuadrado útil igual al del módulo de venta superior para la misma localidad establecido por el plan estatal de vivienda, modulado por un coeficiente que se determinará en cada plan de vivienda.
3. En el supuesto de que los terrenos no tengan completadas las obras de urbanización, además de las garantías exigibles por la legislación urbanística para la ejecución simultanea a la edificación, se computará como valor de los terrenos el valor del suelo más el coste de las obras de urbanización precisas, conforme se definen en la legislación urbanística valenciana.
4. En caso de que los terrenos sean resultantes de una reparcelación, al valor de los terrenos se sumará el importe de las cargas de urbanización que figuren en la cuenta de liquidación provisional, en los términos que resulten de la afección real que consta en la certificación librada al efecto por el Registrador de la Propiedad.
5. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda comprobarán el cumplimiento del límite del valor de los terrenos. Para ello se calculará el valor en venta equivalente según lo dispuesto en el párrafo segundo, a efectos de aplicar el porcentaje correspondiente. Alternativamente, se podrá optar por la comprobación en base al método de valoración residual estática, calculando el valor en venta del edificio, que habrá de resultar inferior al valor en venta del edificio calculado según el párrafo segundo.
6. En el supuesto de actuaciones protegidas en ámbitos urbanos sujetos a programas específicos, o cuando por motivos sociales, arquitectónicos, urbanísticos o de coyuntura económica se estime necesario, el titular de la Dirección General competente en materia de vivienda podrá exceptuar esta limitación mediante resolución motivada, de acuerdo con los informes técnicos correspondientes.
A tal efecto, los promotores presentarán ante ésta la solicitud de excepción de los límites de valoración establecidos, justificando motivadamente la petición y acompañando informe técnico que acredite la viabilidad económica de la promoción.
Artículo 10. Módulos de venta y renta
1. Las viviendas de protección pública de nueva construcción tendrán precio limitado de venta y renta de acuerdo con lo establecido en este Reglamento y en cada uno de los Planes de Vivienda y Suelo.
2. En todo caso, para las segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección pública, y en tanto dure su periodo de protección, será el equivalente, en el momento de la transmisión, al de una viviendas protegida calificada provisionalmente, del mismo régimen en la misma localidad.
CAPÍTULO II
Régimen del derecho de acceso a la vivienda
de protección pública de nueva construcción
Artículo 11. Régimen de uso y acceso a la propiedad
Los Planes de Vivienda establecerán las condiciones de acceso a las viviendas protegidas.
1. Régimen de uso y formas de acceso a la propiedad.
Los Planes de Vivienda podrán establecer los regímenes de uso y formas de acceso a la propiedad de las actuaciones protegidas calificadas a su amparo.
a) El régimen de uso de las viviendas de protección pública podrá ser el siguiente:
1º. Arrendamiento.
2º. Propiedad.
3º. Otras formas de explotación justificadas por razones sociales.
b) El acceso a la propiedad de una vivienda protegida de nueva construcción podrá realizarse:
1º. Por compraventa.
2º. Mediante arrendamiento con opción de compra.
3º. Por promoción para uso propio, individual o agrupadas en comunidades de propietarios sin personalidad jurídica.
4º. Por promoción a través de cooperativas de viviendas o cualquier otra entidad con personalidad jurídica.
5º. Acceso a las viviendas de protección pública en segunda o posteriores transmisiones por cualquier título previsto en la legislación de general y pertinente aplicación.
2. Limitaciones al régimen de uso.
Solamente pueden ser usuarios de las viviendas de protección pública las personas físicas, y queda prohibido el disfrute para uso propio, por cualquier título, de más de una vivienda de protección pública.
Esta prohibición será aplicable aun en el caso de que la titularidad de las viviendas de uso propio corresponda a distintos familiares, si éstos se corresponden con una unidad familiar.
Podrán exceptuarse las familias numerosas y las personas discapacitadas conforme determinen los Planes de Vivienda aplicables o normativa específica de financiación, previa autorización del Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
El régimen de uso de las viviendas de protección pública se determinará en la correspondiente cédula de calificación definitiva.
3. Limitaciones a la facultad de disponer derivadas del régimen de protección
Serán de aplicación a las viviendas de protección pública:
a) Las limitaciones a la facultad de disponer, o de otro tipo, que puedan establecer los Planes de Vivienda y Suelo.
b) La duración del periodo de protección.
c) Las limitaciones de precios de venta y renta establecidas.
d) Las condiciones generales de acceso a las viviendas de protección pública establecidas por los Planes de Vivienda y Suelo, o supletoriamente por este Reglamento, aplicables en el momento en que la transmisión se produzca.
Artículo 12. Entrega y ocupación. Destino
1. La ocupación y uso de las viviendas de protección pública se efectuará una vez se haya obtenido la cédula de calificación definitiva.
Los promotores y, en su caso los propietarios, están obligados a entregar a los adquirentes y arrendatarios una copia de la cédula de calificación definitiva en el acto de la entrega de llaves, además de la documentación establecida por la legislación sobre ordenación y fomento de la calidad de la edificación.
2. Las viviendas de protección pública de nueva construcción se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de concesión de la cédula de calificación definitiva o desde la fecha de la firma del contrato de compraventa o arrendamiento o de la escritura de compraventa o arrendamiento con opción de compra, si fueran posteriores.
El plazo de ocupación podrá ser objeto de prórroga justificada por razones de tipo laboral, familiar, u otro tipo de circunstancias suficientemente acreditadas, y habrá de ser autorizada por los servicios territoriales competentes en materia de vivienda.
3. No perderá el carácter de residencia habitual y permanente por el hecho de que el titular o usuario, su cónyuge, y los parientes de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación, siempre que en el ejercicio de dicha actividad se cumpla con normativa aplicable, y además se cumpla con lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y con la autorización o consentimiento expreso del propietario-arrendador en el supuesto de que la vivienda esté arrendada.
4. La residencia habitual y permanente podrá excepcionarse, mediante resolución motivada de la Dirección General competente en materia de vivienda, en programas de integración social, o supuestos de emergencia, o víctimas de violencia de género o terrorismo, que por su naturaleza requieran un alojamiento temporal.
Artículo 13. Percepción de cantidades a cuenta
1. Para que los promotores de viviendas de protección pública, puedan percibir de los adquirentes o adjudicatarios durante el periodo de construcción, cantidades a cuenta del precio, deberán haber obtenido la calificación provisional y la autorización del servicio territorial competente en materia de vivienda.
A) La solicitud de la autorización para la percepción de cantidades a cuenta deberá realizarse con anterioridad a la calificación definitiva. En la solicitud de autorización se deberá hacer constar el importe total de las cantidades que se pretenda obtener por este concepto.
A la solicitud se deberá acompañar:
a) Aval bancario global suficiente que dé cobertura a los avales individuales posteriores o contrato de seguro, ambos con renuncia expresa a la cláusula de beneficio de excusión, división y orden, que garanticen la devolución del importe de las cantidades recibidas, más los intereses legales correspondientes hasta el momento en que se haga la efectiva devolución, en caso de no obtener la calificación definitiva o no haberla solicitado dentro del plazo fijado en la calificación provisional o en la prórroga reglamentariamente concedida.
b) En caso de que hayan transcurrido seis meses de la concesión de la calificación provisional o bien se haya de reconvertir el préstamo concedido, deberá aportarse certificación del Registro de la Propiedad acreditativa del dominio de los terrenos o del derecho que faculte al promotor para realizar la construcción, y que se hallan libres de cargas y gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto, salvo aquellos constituidos en garantía de devolución de los préstamos concedidos para la construcción de las viviendas.
B) Que las cantidades anticipadas se apliquen únicamente a la construcción de las viviendas, siendo ingresadas en cualquier establecimiento bancario o entidad de crédito pública o privada a disposición del promotor, con distinción de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al mismo.
C) Que en los contratos que se otorguen para formalizar las entregas a cuenta se haga constar de manera indubitada la cuantía de las mismas, los plazos en que han de ser satisfechas, la cuenta especial de la entidad bancaria o de crédito donde ha de verificarse el ingreso, y la garantía que haya sido constituida por el promotor entre las previstas en el anterior inciso a) del subapartado A).
D) Las garantías establecidas se extenderán a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliara en la cuenta especial prevista. Cuando el pago del precio aplazado se instrumente a través de efectos cambiarios, se identificará en las garantías el número, vencimiento e importe de los mismos.
E) En el periodo de construcción sólo podrán percibirse de los futuros adquirentes pagos en concepto de cantidades a cuenta.
2. Cuando, una vez obtenida la calificación provisional de una promoción, los promotores dispongan la formalización de reservas de vivienda, con entrega de cantidades por este concepto, previamente deberán solicitar autorización del Servicio Territorial de Vivienda y Proyectos Urbanos competente, especificando las cuantías que vayan a solicitar, hasta un importe del 5 por 100 del coste de la vivienda, y acompañando la documentación que acredite la constitución de un aval bancario global suficiente que dé cobertura a los avales individuales posteriores, contrato de seguro o cuenta especial indisponible, todos ellos con renuncia expresa a la cláusula de beneficio de excusión, división y orden, que garanticen la devolución del importe de las cantidades recibidas, más los intereses legales correspondientes hasta el momento en que se haga la efectiva devolución.
Posteriormente, una vez obtenida la autorización para percibir cantidades a cuenta del precio de la vivienda, avaladas o aseguradas conforme dispone este artículo, se podrán formalizar los contratos, y dichas reservas podrán tener la consideración de entrega a cuenta del precio. Todo ello sin perjuicio de establecer, en el documento de reserva de vivienda, los pactos necesarios para los supuestos en que la reserva no llegue a buen fin.
Para poder autorizar la formalización de reservas de viviendas sólo se exigirá la acreditación de la existencia de aval o seguro conforme a lo dispuesto en el párrafo primero.
En el caso de promociones que se hubieran iniciado como promociones libres, o en el supuesto de obra comenzada, en las que se hubieran suscrito reservas, será preceptivo indicarlo en la solicitud de calificación provisional, y se aportará la documentación necesaria para que se pueda expedir simultáneamente la calificación provisional y la convalidación de las reservas recibidas.
3. El cumplimiento de las condiciones para percibir cantidades a cuenta es aplicable incluso a las promociones que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa
Artículo 14. Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos
Los contratos de compraventa y arrendamiento deberán incluir las cláusulas que recojan los requisitos de información y venta exigidos en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, además de las que puedan establecer los planes de vivienda y suelo y las medidas de financiación que correspondan. Además, obligatoriamente incluirán:
1. Con carácter general:
a) Que la vivienda objeto de la transmisión o cesión está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección pública establecido por la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, este Reglamento y demás disposiciones de desarrollo, y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y los precios de venta o renta no podrán exceder de los límites establecidos.
b) Que el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, o desde la fecha del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
c) Que el adquirente y arrendatario se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves y de seis meses a partir de la firma del contrato de arrendamiento respectivamente, salvo que medie justa causa.
d) Que el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar al adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
e) En el supuesto de contratos de compraventa con percepción de cantidades a cuenta, habrán de consignarse en el contrato los datos requeridos por el artículo 13 de este Reglamento, especificando que se ha obtenido la autorización administrativa para la percepción de estas cantidades.
No serán admisibles contratos de compraventa anticipada de viviendas de protección pública, sin estipular la percepción de cantidades a cuenta, y no se permitirá la percepción de cantidades por cualquier otro concepto.
f) En los contratos y escrituras se hará constar, de manera indubitada, la identificación de la vivienda (tipo, superficie útil, construida y construida con elementos comunes, y situación del edificio) de acuerdo con la calificación provisional o definitiva, según la fase de tramitación en que se encuentre el expediente, haciéndose constar por separado los precios de venta y superficie útil, construida y construida con elementos comunes de la vivienda, garaje, trasteros y anejos, en su caso, así como sus datos registrales y periodo de protección.
2. En los contratos de compraventa, además:
a) Que el promotor o vendedor se obliga a elevar a escritura pública el contrato privado de compra/venta en el plazo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva de la vivienda, o de la del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
b) Que los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los de constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso a cuenta del promotor de la vivienda.
c) Que el comprador podrá instar la resolución del contrato en el caso de denegación de la calificación definitiva de la vivienda, o cuando el promotor no la solicite en los plazos reglamentarios.
3. En los contratos de arrendamiento, además de las cláusulas de carácter general:
a) Que el contrato se sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos con las especificaciones establecidas por la normativa de protección.
b) Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del contrato.
Artículo 15. Procedimiento de visado de contratos y Registro de contratos
1. El visado de contrato es el acto administrativo por el que se faculta al adquirente de la vivienda protegida a acceder a la misma.
Los contratos se presentarán en los servicios territoriales competentes en materia de vivienda en el plazo de seis meses a partir de su otorgamiento.
Si los contratos no reunieran los requisitos exigidos, se requerirá a los interesados para que en el plazo de quince días procedan a su subsanación. Transcurrido el referido plazo podrán iniciarse, en su caso, las actuaciones previas correspondientes al régimen administrativo sancionador.
2. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda llevarán un Registro especial en el que se tomará razón de todos los contratos traslativos de dominio, en primera transmisión, o de primera cesión de uso de las viviendas de protección pública.
Artículo 16. Elevación a escritura pública
Es requisito indispensable para la elevación de un contrato de compraventa de vivienda protegida a escritura pública que se haya obtenido visado del citado contrato, reconociendo el cumplimiento de las condiciones para acceder a la propiedad.
Los promotores de viviendas de protección pública estarán obligados a elevar a escritura pública, en el plazo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a dicha calificación.
Si la compraventa tuviera lugar con posterioridad a la concesión de la calificación definitiva, el citado plazo de tres meses se contará desde la fecha de obtención del visado, y se presentará en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda conforme dispone el artículo anterior.
Cuando se hayan recibido ayudas públicas para la adquisición de la vivienda y exista limitación para la libertad de cesión de ésta, no será posible la autorización del cambio de titularidad con incorporación de nuevos titulares hasta transcurrido el plazo para que finalice la limitación.
No obstante, el servicio territorial competente podrá autorizar la modificación de la escritura siempre que se devuelvan las ayudas que se obtuvieron para la adquisición de la vivienda.
A estos efectos, los notarios, previamente a la autorización del cambio de titularidad de una vivienda que haya obtenido ayudas públicas al amparo de los planes de vivienda, y que aún se encuentre dentro del plazo de limitación de cesión de dicha vivienda, deberán comprobar que se ha concedido la autorización administrativa correspondiente. En caso contrario no será posible proceder a la citada modificación.
En las promociones para uso propio, la escritura de declaración de obra nueva especificará el sometimiento a la legislación de protección pública a la vivienda, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y que los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.
CAPÍTULO III
Calificación provisional
Artículo 17. Solicitud de calificación provisional
1. Los promotores de las viviendas de protección pública de nueva construcción deberán presentar en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda la solicitud de calificación provisional en modelo normalizado, que deberá estar acompañada por los siguientes documentos:
A) Dos ejemplares del proyecto básico de ejecución, definido en la normativa de ordenación de la edificación aplicable y redactado por técnico competente, que deberá estar visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. La Administración competente en materia de vivienda establecerá las medidas oportunas para posibilitar su presentación mediante sistemas telemáticos.
B) Los que acrediten la personalidad del solicitante y, en su caso, la representación que ostente. La representación podrá acreditarse por cualquier medio válido en derecho que deje constancia fidedigna, o mediante declaración en comparecencia personal de los interesados.
Si los promotores son personas físicas deberán acompañar fotocopia cotejada de su Documento Nacional de Identidad. Cuando se trate de sociedades con personalidad jurídica, u otras entidades, deberá acreditarse la constitución de las mismas, su inscripción en el Registro Mercantil, aportar el número de Código de Identificación Fiscal correspondiente, y acreditar la persona o personas físicas que la representen.
Las Comunidades de Bienes carecen de personalidad jurídica propia, y en consecuencia la promoción se entenderá, a todos los efectos, realizada como agrupación de particulares.
C) Certificado del Registro de la Propiedad acreditando la titularidad del dominio o de otro derecho real que legitime la actuación y estado de cargas. Los terrenos deberán estar libres de cargas o gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto, salvo lo regulado para los supuestos especiales de calificación en el artículo 18 de este Reglamento.
La antigüedad de esta certificación registral no podrá ser superior a tres meses, tomando como fecha de cómputo la de presentación de la solicitud de calificación provisional en el registro administrativo competente.
D) Certificado de Ayuntamiento en el que conste al menos, los siguientes datos:
a) Clasificación y calificación urbanística de los terrenos
b) Si el terreno proviene de concurso público
c) Si el terreno está incluido en reserva obligatoria para viviendas de protección pública
d) La dotación de servicios urbanísticos de los que dispone el terreno. En el supuesto de no estar completos los servicios urbanísticos, si se trata de actuación aislada, deberá acreditar que se cumplen las condiciones establecidas en el artículo 182.2 de la Ley Urbanística Valenciana; si se trata de actuación integrada deberá acreditar que se cumplen las condiciones dispuestas en el artículo 163.1.b) de la citada Ley Urbanística, para poder obtener licencia urbanística.
Asimismo, el promotor presentará por escrito el compromiso de hacer constar en los contratos de compraventa que no se podrá obtener la calificación definitiva de las viviendas mientras el Ayuntamiento no determine la conformidad con las obras de urbanización
e) Que se ha depositado la garantía de financiación exigida por la legislación urbanística aplicable (cuota de urbanización íntegra manifestada en el correspondiente expediente de gestión para la parcela).
E) Tasas. El promotor deberá haber abonado las tasas establecidas para este trámite por la legislación de aplicación.
F) Uso propio. En caso de promoción de viviendas para uso propio, además de la documentación general, se deberá aportar la solicitud de financiación específica de los Planes de Vivienda y Suelo, en su caso.
G) Promociones destinadas a arrendamiento. Además de la documentación general, se adjuntará solicitud de financiación convenida al promotor, acompañado del certificado de la Tesorería de la Seguridad Social acreditativo de encontrarse al corriente de las cotizaciones, y certificados de la Agencia Tributaria y de la Conselleria competente en materia de hacienda, acreditativos de estar al corriente de las obligaciones fiscales, cuando el Plan de Vivienda y Suelo determine la solicitud simultánea.
H) Las promociones de viviendas de protección pública de nueva construcción se efectuarán en edificios completos y sobre una única parcela, salvo lo establecido en el artículo 34 de este Reglamento para las promociones por fases.
I) En caso de proponer el emplazamiento de la promoción en zonas donde la mayoría de las viviendas se destinan a segunda residencia, a efectos de determinar la concurrencia o interés social de la misma, se considerará la demanda existente en el municipio y se deberá justificar la existencia de equipamientos sociales, educativos y sanitarios, y zonas verdes próximas a la actuación objeto de la solicitud, y la promoción será de titularidad pública o empresa pública.
Artículo 18. Supuestos especiales de solicitud de calificación provisional
A) Terreno con carga hipotecaria.
Se admitirá la existencia de cargas que afecten al solar objeto de la promoción, cuando se cumplan las siguientes condiciones:
1. Si se trata de un préstamo para adquisición del solar:
a) Que el préstamo para adquisición o urbanización del solar sea un préstamo específico de los Planes de Vivienda por tener la actuación de suelo la consideración de actuación protegida, siempre que se ajuste a los requisitos reglamentariamente establecidos.
b) Si no se trata de préstamo específico, se acreditará que el préstamo tiene por objeto la adquisición del solar.
2. Si se trata de un préstamo libre a la construcción, por tratarse de obra comenzada o destinada inicialmente a viviendas libres:
a) Que el préstamo haya sido concedido por una entidad de las que han suscrito el Convenio con el Ministerio de la Vivienda para la financiación del Plan y se acredite su compromiso de reconvertir dicho préstamo libre a convenido, una vez obtenida la calificación provisional. En caso de que el importe del préstamo libre excediera la cuantía máxima establecida por la normativa vigente, y que figura en la calificación provisional, el promotor deberá amortizar la cuantía correspondiente al exceso.
b) Cuando la entidad concedente del préstamo libre no haya suscrito Convenio con el Ministerio de la Vivienda, se trasladará la obligación de cancelación del préstamo libre, así como la amortización de la cuantía correspondiente al exceso, en su caso, al momento de la solicitud de autorización de cantidades a cuenta
En ambos casos, la existencia de un préstamo libre se hará constar en la calificación provisional mediante diligencia. El Servicio Territorial competente en materia de vivienda no autorizará la percepción de cantidades a cuenta, hasta que conste acreditado que se ha llevado a cabo la cancelación del préstamo libre o la reconversión del préstamo libre en préstamo específico del Plan de Vivienda y Suelo correspondiente para la promoción, circunstancia que, en todo caso, deberá acreditarse antes de la obtención de la calificación definitiva.
3. Si se trata de una carga urbanística resultante de un programa de actuación integrada:
Se acreditará que el importe total de la carga ha sido garantizado. Si el importe total de la cuota de urbanización ha sido abonado, se acreditará mediante escrito del agente urbanizador, acompañado de la carta de pago o documentación que acredite la realización de los pagos correspondientes.
B) Cesión de solar a cambio de obra.
Este modo de adquisición de los terrenos se consignará en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En ella constará la posposición de las posibles condiciones resolutorias a la garantía hipotecaria que se pueda constituir, para que no exista obstáculo jurídico a la concesión de los préstamos determinados por la normativa de financiación específica de los Planes de Vivienda y Suelo.
Cuando la contraprestación consista en la entrega de viviendas, habrá de tenerse en cuenta que la valoración de las mismas no supere los precios máximos aplicables a las viviendas de protección pública.
A excepción de las Administraciones y empresas públicas, los cesionarios estarán obligados a cumplir con las condiciones de acceso, o a la enajenación de las viviendas, en el plazo máximo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva, salvo prórroga concedida por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda cuando medie justa causa. La enajenación efectuada por los cesionarios dentro del plazo se considerará primera transmisión a los efectos de la obtención de la financiación específica prevista por la normativa de aplicación para los adquirentes de las viviendas.
C) Derecho de superficie o concesión administrativa.
Se considerará título apto para construir y promover viviendas de protección pública el derecho de superficie o concesión administrativa, siempre que su duración no sea inferior al periodo de protección establecido según este Reglamento.
Las promociones cuya construcción se apoye en este título requerirán que esta circunstancia se haga constar en la cédula de calificación provisional y definitiva, así como en los contratos de compraventa o de percepción de cantidades a cuenta y en los contratos de arrendamiento. Dichos derechos deberán constar inscritos en el Registro de la Propiedad.
D) Elevación de plantas.
Cuando la promoción consista en construir un edificio de viviendas de protección pública sobre edificios libres ya construidos, se aportará la siguiente documentación:
a) Certificación registral acreditativa de ser titular del derecho de sobreelevación y de la libertad de cargas y gravámenes conforme a la legislación hipotecaria.
b) Certificación expedida por arquitecto sobre la aptitud de la edificación base para la proyectada encima.
c) Si el promotor es propietario del edificio base, constará en documento público, que establecerá el correspondiente derecho de sobreelevación con arreglo a la legislación hipotecaria, en caso de enajenación del edificio base durante el periodo de ejecución, de forma que no pueda producirse un cambio de titularidad del expediente no autorizado.
d) Licencia de obras del edificio independiente de la otorgada para el edificio base ya construido.
e) Certificado final de obra de la edificación base libre ya construida, o, en su defecto, acreditación de estar terminada mediante documentación notarial o registral, que incluya la prestación de las garantías legalmente exigibles por la legislación de ordenación de la edificación.
E) Suspensión de la fe pública registral.
Cuando la certificación del Registro de la Propiedad aportada sobre el dominio de los terrenos y libertad de cargas y gravámenes, someta la titularidad a limitaciones que determinen que la inscripción en el registro no surta efectos a terceros hasta transcurridos dos años, y para evitar que puedan surgir obstáculos jurídicos para el desarrollo del proyecto, se adoptarán las siguientes medidas:
a) En la calificación provisional de la promoción se hará constar una diligencia que textualmente dirá: "Las viviendas objeto de esta promoción tienen suspendida la fe pública registral durante el plazo de dos años desde la inmatriculación del terreno en el Registro de la Propiedad, circunstancia que se advertirá a los posibles adquirentes y se hará constar en los contratos de cantidades a cuenta".
b) No se expedirá la calificación definitiva hasta que transcurran los dos años referidos.
c) En todo caso, se informará a los promotores que pueden recurrir al procedimiento de expediente de dominio o de acta de notoriedad para reducir dicho plazo.
F) Servidumbres.
Las servidumbres de cualquier naturaleza que constituyan un obstáculo para el desarrollo del proyecto impedirán la concesión de la calificación provisional. Sin embargo, cuando la constitución de servidumbres sea necesaria para el desarrollo del proyecto deberán ser acreditadas en documento público, que deberá constar inscrito en el Registro de la Propiedad. Cuando las servidumbres se establezcan entre fincas colindantes pertenecientes a un mismo dueño se constituirá un signo aparente de servidumbre con arreglo al artículo 541 del Código civil, que se convertirá en servidumbre en el momento de la enajenación de alguna de las fincas a un tercero.
G) Áreas de Renovación Urbana (ARUS) gestionadas mediante proyectos de Reparcelación Forzosa.
Los promotores públicos de Áreas de Renovación Urbana cuando inicien la construcción de las nuevas viviendas de protección pública deberán presentar ante los servicios territoriales competentes en materia de vivienda la solicitud de calificación provisional en modelo normalizado que deberá acompañar la siguiente documentación:
a) Dos ejemplares del proyecto básico de edificación
b) Acreditación de la representación del promotor público.
c) Copia del Programa de Desarrollo de Actuaciones Integradas del área de renovación urbana aprobado definitivamente, en el que se incluya la relación de viviendas y propietarios afectados.
d) Copia de la resolución de aprobación definitiva del Programa de Desarrollo de Actuaciones Integradas en el que se designe como agente urbanizador y edificador del área de renovación urbana al promotor que solicita la calificación.
e) Tasas. El promotor deberá haber abonado las tasas establecidas legalmente para este trámite por la legislación aplicable.
En estos supuestos a efectos de tramitar un expediente de reparcelación forzosa los servicios territoriales concederán la calificación provisional a fin de que el promotor pueda acompañar la Declaración de Obra Nueva en construcción a la reparcelación e inscribir las nuevas viviendas a los afectados por el área de renovación urbana.
Una vez inscrita la Declaración de Obra Nueva en el Registro de la Propiedad se trasladarán los datos registrales de la misma a la calificación provisional, para que pueda surtir efectos plenos.
H) Título no inscrito.
En caso de que el solicitante disponga solamente de documento privado, se presentará éste con la nota de liquidación del impuesto que corresponda según su naturaleza, efectuada por la administración tributaria competente, acompañado de la certificación registral vigente.
En caso de que el solicitante no sea el titular registral de los terrenos, presentará el título público o documento que le faculte para construir sobre los mismos, acompañado de la certificación registral vigente.
Artículo 19. Concesión de la calificación provisional
1. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda informarán las solicitudes de calificación provisional desde el punto de vista técnico Y administrativo.
El visado específico tendrá en cuenta que el proyecto se adapta a las disposiciones del régimen legal de viviendas de protección pública, a las normas de diseño, habitabilidad y calidad aplicables, así como a lo dispuesto en la legislación reguladora de la ordenación y fomento de la calidad de la edificación.
El servicio territorial competente en materia de vivienda otorgará, si procede, la calificación provisional, teniendo en cuenta la documentación aportada por el promotor y los informes de sus unidades competentes.
2. Para proceder a la concesión de la calificación provisional se atenderá a criterios de disponibilidad cuantitativa y financiera, adecuación e idoneidad del emplazamiento y a la tipología de la promoción, así como a cualesquiera otros criterios de interés social, desarrollo sostenible y medioambiental, que considere la Dirección General competente en materia de vivienda.
3. La resolución de concesión de calificación provisional contendrá, como mínimo, los siguientes datos:
a) El régimen legal de viviendas de protección pública de nueva construcción y la signatura del expediente, modalidad de promoción, identificación del promotor y emplazamiento de las viviendas.
b) Régimen de uso.
c) Plazo de ejecución de las obras.
d) Número de viviendas, superficies útiles por cada tipo y precios máximos aplicables.
e) Número y superficie de locales comerciales objeto de protección.
f) Garajes vinculados o no vinculados a las viviendas, y precios máximos.
g) Trasteros, vinculados o no a las viviendas, y precios máximos.
h) Anejos vinculados a las viviendas y precios máximos.
i) Condiciones que puedan establecer los planes de vivienda y suelo.
j) Tipo de promoción, en el supuesto de promociones especiales conforme a este Reglamento.
k) Los datos registrales del solar, o del derecho que faculte para construir, especificando lo necesario para la indubitada identificación (Registro de la Propiedad, Sección, Tomo, Libro, Folio, Número de finca, Número de inscripción, y denominación, en su caso).
l) Reserva urbanística del suelo en su caso.
m) Periodo de protección de las viviendas.
n) Mediante diligencia se consignarán, en su caso, las especificaciones determinadas en este Reglamento.
Artículo 20. Calificación de las actuaciones referidas a la adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida
El Plan de Vivienda vigente definirá las modalidades de financiación para las actuaciones de suelo, estableciendo las condiciones que sean necesarias para la protección de las mismas y el acceso en su caso a las distintas modalidades de financiación.
Las actuaciones de suelo se podrán llevar a cabo cuando el ámbito de la actuación coincida con el ámbito de una unidad de ejecución o el desarrollo del sector de planeamiento correspondiente.
Para acogerse a las ayudas reguladas en el Plan de Vivienda vigente, las actuaciones a las que se refiere el apartado anterior deberán ser calificadas por la Dirección General competente en materia de vivienda, en las condiciones que se determinen en dicho Plan y aquéllas que se concreten en la orden de desarrollo.
Artículo 21. Efectos de la concesión de la calificación provisional
La concesión de la calificación provisional determina el sometimiento de la promoción al régimen legal de viviendas de protección pública, produciendo desde su notificación los efectos que a continuación se relacionan:
1. El cómputo del periodo de ejecución de las obras, se efectuará a partir de dicha fecha. Sin perjuicio de ello, la efectiva ejecución de las obras se ajustará a lo dispuesto en la legislación urbanística valenciana y de ordenación de la edificación.
2. Formalización de la escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal.
3. Percepción de cantidades a cuenta, previa la correspondiente autorización, y contratación de las viviendas.
4. Acceso a la financiación específica que corresponda con arreglo a la normativa de aplicación.
5. La obligación de colocar en lugar visible el cartel que identifique la promoción de viviendas como de protección pública, conforme a la normativa aplicable.
Artículo 22. Modificación de la calificación provisional
Otorgada la calificación provisional, podrá ser modificada en los siguientes supuestos:
A) Los que puedan determinar los planes de vivienda y suelo.
En los supuestos de cambio de modalidad de protección prevista en los citados planes, para el caso que se hayan obtenido ayudas directas por parte del promotor, éste deberá, en su caso, con carácter previo, proceder al reintegro de las ayudas y, si procede, a la cancelación o novación del préstamo específico. En caso de tener préstamo específico del plan de vivienda vigente, será necesario aportar la conformidad de la entidad bancaria para el cambio de modalidad de protección que implique modificación del préstamo.
B) Los derivados de reformados de proyecto debidamente autorizados por el servicio territorial competente en materia de vivienda.
Con anterioridad a la concesión de la calificación definitiva, los promotores podrán solicitar reformados del proyecto que sirvió de base para la expedición de la calificación provisional, siempre que cumplan con la normativa de aplicación pertinente. En su caso, se acompañará, además de la documentación técnica exigida, la licencia municipal de obras que ampare las modificaciones, así como el abono del complemento de tasas conforme a la legislación de hacienda aplicable.
Si existen terceros adquirentes de viviendas que pudieran resultar afectados, habrá de aportarse su consentimiento expreso a cada una de las modificaciones en que el reformado consista.
Cuando la solicitud de reformado de proyecto venga exigida necesariamente por la normativa técnica aplicable, se dará audiencia a los terceros adquirentes de vivienda en los términos establecidos por la legislación de procedimiento administrativo común, para que puedan alegar lo que a su derecho convenga. El servicio territorial competente en materia de vivienda, previos informe técnico y administrativo, y oídas las alegaciones efectuadas por los interesados, emitirá resolución motivada, y expedirá modificación de la calificación provisional conforme determina el artículo 19 de este Reglamento.
C) Los cambios de titularidad autorizados por el servicio territorial competente en materia de vivienda.
Una vez concedida la calificación provisional de la promoción, y antes de la concesión de la calificación definitiva sin perjuicio de lo dispuesto para enajenaciones de promociones en arrendamiento, será necesario obtener la autorización previa, mediante resolución motivada, del servicio territorial competente en materia de vivienda para que pueda transmitirse por actos intervivos la titularidad, total o parcial, de expedientes, así como la propiedad de los terrenos sobre los que haya de construirse o se construya un proyecto de viviendas de protección pública, o el título que faculte para construir sobre los mismos.
La solicitud de autorización se formalizará conjuntamente por cedente y cesionario, acreditando suficientemente a juicio del servicio territorial, los siguientes extremos:
a) Que el cesionario tiene suficiente garantía y capacidad económica.
b) Que las obras de construcción se ejecutan en su caso a ritmo normal y de acuerdo con los plazos fijados.
c) Que no existe perjuicio para terceros adquirentes de las viviendas u otros terceros que puedan verse afectados. A tal efecto se acompañara declaración de inexistencia de adquirentes, o, bien, en su caso, el consentimiento de los mismos.
d) Asimismo deberá acompañarse comunicación de la entidad de crédito concedente del préstamo específico, manifestando que no hay inconveniente en que se produzca la transmisión. En otro caso, el cesionario acreditará la posibilidad de obtención de préstamo específico.
Una vez autorizado y resuelto el cambio de titularidad, se expedirá modificación de la cédula de calificación provisional conforme determina el artículo 19 de este Reglamento.
La transmisión mortis causa de las promociones requerirá comunicación al servicio territorial competente en materia de vivienda, acompañada de la documentación que acredite la sucesión, que se efectuará en el plazo máximo de tres meses a contar de la fecha que motiva la transmisión.
En las promociones para uso propio, deberá comprobarse que el derechohabiente cumple con los requisitos que para el acceso a esta tipología de viviendas establezcan los planes de vivienda y suelo.
D) Las prórrogas del plazo de ejecución de obras autorizadas por el servicio territorial competente en materia de vivienda.
Los promotores de viviendas de protección pública dispondrán de un plazo de treinta meses a partir de la obtención de la calificación provisional, para presentar la solicitud de calificación definitiva.
Antes de la terminación del plazo señalado, el promotor podrá solicitar del servicio territorial competente en materia de vivienda una prórroga que no exceda de la tercera parte del plazo establecido, siempre que medie justa causa, y se acompañe certificado del arquitecto-director de las obras acreditativo de la situación de las mismas, de las causas que motivan la solicitud y señalando la fecha en que podrán quedar terminadas.
Excepcionalmente, ponderadas las circunstancias concurrentes en el caso, y con la finalidad de proteger a los adquirentes o adjudicatarios y en aras del interés general, los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, previa conformidad con los adquirentes o adjudicatarios, podrán autorizar la terminación de la obra en fecha posterior a los plazos señalados en el párrafo anterior.
El Servicio Territorial competente en materia de vivienda expedirá resolución motivada sobre la solicitud de prórroga del plazo de ejecución de las obras.
E) La variación en la relación de socios de cooperativas o participantes en comunidades, que se produzcan conforme a su legislación específica.
A tal efecto, el servicio territorial competente en materia de vivienda, previo el informe técnico o administrativo correspondiente, emitirá resolución motivada, aprobando o denegando, según corresponda, la modificación de la calificación provisional.
En los supuestos D) y E), la resolución consistirá en la concesión o no de la prórroga solicitada, o de la variación de los socios de cooperativas y participantes en comunidades.
Artículo 23. Efectos de la caducidad, desistimiento y renuncia
1. La resolución de caducidad, una vez firme en vía administrativa, será título bastante para la ejecución, por parte de los adquirentes y adjudicatarios, de las garantías establecidas en el artículo 13 de este Reglamento.
2. La solicitud del desistimiento o de la renuncia incluirá la declaración sobre la existencia de terceros afectados, así como comunicación de la entidad de crédito, concedente del préstamo convenido, especificando la no existencia de obstáculos en caso de aceptación.
En el supuesto de haberse formalizado préstamo convenido, deberá procederse con carácter previo a la cancelación registral del mismo, y si se hubiesen percibido ayudas económicas directas se exigirá el previo reintegro de las mismas, incrementadas con los intereses legales devengados desde el momento de su percepción.
El servicio territorial competente en materia de vivienda, previa ponderación de los intereses particulares y del interés público, y mediante resolución motivada, determinará la aceptación o no, las limitaciones aplicables o las medidas a adoptar.
3. En ninguno de los supuestos contemplados en este artículo procederá la devolución de las tasas administrativas abonadas para la obtención de la calificación provisional, percibidas por la prestación del citado servicio.
capÍtulo IV
Calificación definitiva
Artículo 24. Solicitud de la calificación definitiva
Al finalizar las obras, y antes del vencimiento del plazo de ejecución de las mismas, o de sus prórrogas reglamentariamente concedidas, el promotor presentará la solicitud de calificación definitiva dirigida al servicio territorial competente en materia de vivienda, en modelo normalizado, acompañada de los siguientes documentos:
1. Un ejemplar del proyecto de ejecución final definido en la normativa de ordenación de la edificación aplicable, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que recoja fielmente el estado final de las obras.
2. Licencia municipal de edificación.
3. Fotocopia, debidamente compulsada, de la escritura de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal, inscrita en el Registro de la Propiedad. Se comprobará que la obra declarada concuerda con el proyecto de ejecución final, la obra realizada y la calificación provisional.
La escritura contendrá los requisitos exigidos por el artículo 6 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y especificará el régimen y modalidad de viviendas de protección pública, para cada vivienda, señalando el número de expediente, así como el destino de las viviendas, el régimen de uso, las limitaciones a la facultad de disponer, el plan de vivienda al que se acogen y el plazo de protección tanto para la promociones para venta como para arrendamiento.
4. Original del certificado final de obra, suscrito por la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico o aparejador), visado por los respectivos Colegios Profesionales.
5. Acreditación de que el edificio está asegurado del riesgo de incendios, durante el plazo de doce meses siguientes al certificado final de obra.
6. Libro de Órdenes y Visitas, debidamente cumplimentado, y en el que figure los datos identificativos del constructor, Código de Identificación Fiscal en caso de personas jurídicas, y Número de Identificación Fiscal en el resto de supuestos.
7. Relación de viviendas vendidas con el nombre de sus adquirentes y, en su caso, declaración jurada de las viviendas no vendidas hasta el momento de la solicitud de la calificación definitiva.
8. Certificado de la Dirección Provincial de Inspección de Telecomunicaciones, en la que se haga constar la presentación del correspondiente proyecto técnico que ampara la infraestructura, y la del certificado o boletín, según proceda, de conformidad con el artículo 9.2 del Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero, o normativa que le sustituya.
9. Justificante del pago de las acometidas de luz, agua y gas cuando exista dicha instalación en las viviendas, aportando certificación de las compañías concesionarias que acredite que las referidas acometidas están abonadas, realizadas y en condiciones de uso, así como boletines de la acometida de energía eléctrica, agua y gas, sellados por los servicios administrativos competentes en materia de industria.
10. Libro de Gestión de Calidad de Obra, conforme a la legislación autonómica, junto con el informe favorable de la unidad de calidad de edificación adscrita a la dirección general competente en dicha materia.
11. Si se trata de promociones ubicadas en programas de actuación urbanística, acta de recepción de las obras o certificado municipal que acredite que las obras de urbanización están terminadas y recibidas por el Ayuntamiento correspondiente.
En su defecto, deberá acreditar mediante certificación municipal que las obras de urbanización se encuentran en situación suficientemente avanzada para poder ser ocupadas las viviendas, y que no quedan pagos pendientes correspondientes al promotor, o que dichos pagos pendientes están suficientemente garantizados, de modo que no es posible repercutir su pago los adquirentes.
12. Justificante de la inscripción de los ascensores, y montacoches en su caso, en el Registro de Aparatos Elevadores, de la Conselleria competente en materia de industria.
13. Justificante de la contratación del servicio de mantenimiento y puesta en funcionamiento de la instalación de placas solares.
Artículo 25. Concesión de la calificación definitiva
1. Los técnicos de los servicios territoriales competentes en materia de vivienda inspeccionarán las obras terminadas con el objeto de comprobar la adecuación de la obra realizada a las condiciones del proyecto de ejecución final presentado que sean susceptibles de una inspección y que son acordes con el proyecto aprobado en la calificación provisional, modificaciones autorizadas y demás condiciones fijadas en la cédula de calificación provisional. El resultado de la inspección se recogerá en el correspondiente informe técnico.
Advertidas deficiencias constructivas o de cualquier otra causa, subsanables, que impidieran el otorgamiento de la calificación definitiva solicitada, el Servicio Territorial competente en materia de vivienda comunicará al promotor el plazo y las condiciones necesarias para proceder a la subsanación y concesión de dicha calificación definitiva.
2. El Servicio Territorial competente en materia de vivienda, una vez subsanadas las deficiencias y completada correctamente la documentación, y teniendo en cuenta los informes citados, procederá a expedir la cédula de calificación definitiva, en modelo normalizado que contendrá los siguientes datos:
a) El régimen legal de viviendas de protección pública de nueva construcción y la signatura del expediente, modalidad de promoción, identificación del promotor, y del constructor y emplazamiento de las viviendas.
b) Régimen de uso.
c) Periodo de duración del régimen de protección.
d) Número de viviendas, superficies útiles por cada tipo y precios máximos aplicables.
e) Número y superficie de locales comerciales objeto de protección.
f) Garajes vinculados o no vinculados a las viviendas, y precios máximos.
g) Trasteros, vinculados o no a las viviendas, y precios máximos.
h) Condiciones que puedan establecer los planes de vivienda y suelo.
i) Tipo de promoción, en el supuesto de promociones especiales conforme a este Reglamento.
j) Los datos registrales de la edificio en construcción, especificando lo necesario para su indubitada identificación (Registro de la Propiedad, Sección, Tomo, Libro, Folio, Número de finca, Número de inscripción, y denominación, en su caso).
k) Reserva urbanística del suelo en su caso.
l) Mediante diligencia se consignarán, en su caso, las especificaciones determinadas en este Reglamento.
3. Podrán concederse calificaciones definitivas parciales, antes de la finalización de la totalidad de las obras, que abarquen un determinado número de viviendas, sus anejos y locales de la promoción, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que la calificación contemple escaleras o edificios completos dentro de una promoción.
b) Que, desde el punto de vista técnico, la parte de edificio calificada se encuentre en adecuadas condiciones de seguridad y uso.
c) En la cédula de calificación definitiva se indicará que se trata de una calificación parcial de un determinado número de viviendas de las que componen la totalidad del expediente.
Las viviendas y locales acogidos a una calificación definitiva parcial podrán entregarse una vez concedida ésta, sin que sea necesaria la calificación definitiva de la totalidad del expediente.
4. Transcurridos tres meses a partir de la presentación de la solicitud de calificación definitiva en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda, sin que haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada la solicitud.
Artículo 26. Denegación de la calificación definitiva
La denegación de la calificación definitiva será motivada y susceptible de recurso de alzada ante el director general competente en materia de vivienda.
Si existe préstamo específico para Planes de Vivienda y Suelo entregado, en todo o en parte, para la construcción, quedará resuelto por lo entregado, y será de cargo exclusivo del promotor.
Los adquirentes de viviendas de protección pública, cuyos expedientes no hubiesen obtenido la calificación definitiva, por haber sido ésta desestimada o denegada, por causas imputables al promotor, podrán:
a) Resolver el contrato, lo cual supondrá la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales correspondientes.
b) Solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, la incoación al promotor de expediente sancionador por posible infracción al régimen legal de viviendas de protección pública, tipificada en el artículo 69.13 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
c) Solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor, cuando medie contrato de compraventa o cantidades entregadas a cuenta y no se haya optado por su resolución conforme al apartado a) anterior. En este supuesto, deberán comprometerse a la terminación de las obras o a la subsanación de las deficiencias que impidieron la obtención de la calificación definitiva y acreditar la documentación pertinente que permita la continuación del expediente de construcción.
Concedida por el Servicio Territorial competente en materia de vivienda la rehabilitación del expediente a favor de los adquirentes, éstos podrán subrogarse en el préstamo específico para Planes de Vivienda y Suelo concedido al promotor.
Artículo 27. Toma de razón en el Registro de la Propiedad
El acta de terminación de las obras junto con la cédula de calificación definitiva, constituirá título suficiente para la toma de razón de la declaración de obra nueva terminada, por nota marginal, en el Registro de la Propiedad; en el citado Registro deberá constar a los efectos procedentes el Libro del Edificio.
En la misma forma se hará constar la afección de la finca para que quede garantizado a las Administraciones Públicas correspondientes el pago del importe de los tributos y ayudas económicas, y sus recargos cuya exención o reducción se hubiere concedido, así como el pago del interés legal de dichas cantidades, en el caso de que se decrete la descalificación de las respectivas viviendas.
Artículo 28. Efectos de la calificación definitiva
La concesión de la calificación definitiva comporta los siguientes efectos:
1. Consolidación plena de la financiación específica que corresponda según el Plan o normativa de aplicación, así como la posibilidad de iniciar los procedimientos de pago de las ayudas públicas correspondientes.
2. Confirmación o reconocimiento de los beneficios fiscales de aplicación, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley General Tributaria o en normas autonómicas de aplicación.
3. Comienzo del cómputo del plazo de duración del régimen de protección pública.
4. Sometimiento al régimen de uso, conservación, aprovechamiento y sancionador establecido por la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y en este Reglamento, para las viviendas de protección pública.
5. Posibilita la formalización de la escritura de compraventa, así como la puesta en uso y la ocupación de las viviendas, en los plazos y condiciones establecidos en este Reglamento y en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
6. Equivale a la licencia de primera ocupación, en los supuestos de primera transmisión o cesión de uso de las viviendas.
7. La cédula de calificación definitiva no exonera de responsabilidad a promotores, facultativos, constructores, y restantes agentes de la edificación, por vicios, defectos o incumplimientos constructivos, ni por obras mal ejecutadas. La inspección previa a la concesión de la calificación definitiva no tiene efecto liberatorio alguno sobre tales extremos.
Artículo 29. Modificación de la calificación definitiva
1. La calificación definitiva sólo podrá ser modificada o anulada mediante los procedimientos establecidos por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y ejercitando, en su caso, el correspondiente recurso contencioso-administrativo.
Las resoluciones administrativas o jurisdiccionales, en virtud de las cuales se modifiquen extremos contenidos en la cédula de calificación definitiva, darán lugar a la correspondiente rectificación mediante diligencia extendida en la propia cédula.
2. Sin embargo, podrá modificarse la cédula de calificación definitiva, mediante resolución del Servicio Territorial competente en materia de vivienda, cuando se trate de obras de modificación, mejora o reforma de las viviendas incluidas en la referida cédula, siempre que ello no implique incremento de las superficies útiles.
A este efecto los propietarios, arrendatarios o usuarios de las viviendas de protección pública podrán realizar las referidas obras cuando no sean contrarias a la normativa de aplicación, y, previa inspección, obtengan autorización del Servicio Territorial competente en materia de vivienda.
3. El régimen de uso de las viviendas de protección pública calificadas definitivamente para venta podrá modificarse a alquiler mediante resolución del jefe del servicio territorial competente en materia de vivienda.
Dicha modificación sólo afectará a dicho uso y no supondrá variación respecto a la financiación convenida, cuyas condiciones serán las inicialmente concedidas como promoción para venta.
Artículo 30. Extinción del régimen jurídico de protección pública
La extinción del régimen de protección de las viviendas de protección pública se producirá por el transcurso del periodo de protección y por descalificación.
A) Transcurso del periodo de protección.
Cada uno de los Planes de Vivienda y Suelo establecerán el periodo de protección de las viviendas de protección pública, que deberá figurar en la escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 del presente reglamento.
Transcurrido el periodo de protección, se extinguen las limitaciones propias de dicho régimen, quedando sometidas las viviendas y elementos complementarios a los que se extiende la protección al régimen establecido por la legislación común.
B) Descalificación
La descalificación podrá ser voluntaria, forzosa y excepcional.
a) Descalificación voluntaria
En los Planes de Vivienda y Suelo anteriores al Plan de Vivienda 2005-2008, que permitan la descalificación voluntaria, ésta podrá concederse con carácter discrecional y siempre que de ella no se deriven perjuicios para terceros.
Para obtenerla, la parte interesada deberá reintegrar las ayudas económicas concedidas por las Administraciones públicas, así como el importe de las exenciones y bonificaciones tributarias otorgadas, todo ello incrementado con los intereses legales devengados desde el momento de su cobro.
El procedimiento administrativo para la solicitud y obtención de la descalificación voluntaria será establecido mediante Orden de la Conselleria competente en materia de vivienda.
b) Descalificación forzosa.
De acuerdo con el artículo 72.a), de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de Vivienda de la Comunitat Valenciana, a las infracciones graves y muy graves establecidas en la citada ley se podrá imponer además de las sanciones que les correspondan, y como medida complementaria, la sanción consistente en la descalificación forzosa de la vivienda, con pérdida de las ayudas económicas y los beneficios tributarios concedidos y su devolución, incrementada con los intereses legales.
Esta descalificación implicará durante el plazo de diez años a contar desde la resolución de descalificación forzosa la imposibilidad de concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los establecidos para las viviendas de protección pública.
Esta medida complementaria en ningún caso supondrá una reducción del plazo mínimo exigible para solicitar la descalificación voluntaria establecida en el apartado a) anterior.
c) Descalificación excepcional.
La descalificación administrativa se podrá conceder por la Dirección General competente en materia de vivienda, mediante resolución motivada, cuando circunstancias excepcionales así lo requieran.
CAPÍTULO V
Supuestos especiales de calificación
Artículo 31. Viviendas destinadas a personas con discapacidad
1. Los edificios de viviendas de protección pública de nueva construcción reservarán viviendas adaptadas para ser destinadas a personas con discapacidad, en el porcentaje y condiciones establecidas por la legislación de accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas, urbanísticas y de comunicación.
2. Para el acceso a este tipo de viviendas será necesario acreditar la condición de persona con discapacidad mediante certificación expedida por la Conselleria competente en la materia de bienestar social.
En el caso de que las personas con discapacidad fueran menores de edad o legalmente incapaces, podrán acceder a las citadas viviendas, o a cualquier otra vivienda calificada de protección pública, las personas que ejerzan sobre los mismos la patria potestad, la tutela y, en su caso, las que acreditasen tenerlos a su cargo con carácter permanente.
3. El número de viviendas destinadas a personas con discapacidad se consignará en la calificación provisional de la promoción, y los servicios territoriales competentes en materia de vivienda adoptará las medidas oportunas para su difusión y conocimiento de los posibles interesados que, como mínimo, comprenderá las siguientes medidas:
a) Publicación en el tablón de anuncios del Servicio Territorial competente en materia de vivienda por un periodo de, al menos, seis meses, a contar, salvo procesos especiales de adjudicación, desde la calificación provisional si son para venta o desde la calificación definitiva si son para arrendamiento. Asimismo, deberán publicarse en los carteles informativos a pie de obra.
b) El Servicio Territorial competente en materia de vivienda remitirá comunicación informativa al Secretario del Ayuntamiento en cuyo municipio se ubiquen las viviendas, para que se publique en el tablón de anuncios durante un periodo de, al menos, tres meses.
c) La Conselleria competente en materia de vivienda garantizará su difusión a través del servicio integral de información y medios informáticos correspondientes, territorializando las viviendas por provincias, áreas metropolitanas y municipios, especificando la modalidad de promoción y el régimen de uso.
4. Efectuados los trámites anteriores sin que hayan podido ser enajenadas en propiedad o en uso, según el régimen aplicable a cada promoción, a personas con discapacidad, el promotor podrá solicitar del Servicio Territorial competente en materia de vivienda autorización para su enajenación o arrendamiento a cualquier persona que reúna las condiciones de acceso previstas por los Planes de Vivienda aplicables.
A tal efecto, deberá constar en el expediente administrativo que se han efectuado las publicaciones a que se refiere el apartado 3 anterior.
Con carácter simultáneo o posterior a la autorización referida, el promotor de viviendas para venta, en su caso, podrá solicitar la modificación de proyecto pertinente para la adecuación de la vivienda a las condiciones ordinarias.
Artículo 32. Viviendas destinadas a familias numerosas
Los planes de Vivienda y Suelo podrán establecer el porcentaje de viviendas destinadas a familias numerosas que pueda incluir cada promoción, así como la superficie útil de las mismas.
La promoción de viviendas de protección pública para familias numerosas requerirá el cumplimiento de los requisitos de publicidad e información establecidos en el artículo anterior para las viviendas destinadas a personas con discapacidad, que se exigirán para el otorgamiento de la calificación definitiva.
Artículo 33. Cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios
Las promociones de viviendas de protección pública efectuadas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios habrán de tener en cuenta los requisitos establecidos por el Real Decreto 2028/1995, de 22 de diciembre, por el que se establecen las condiciones de acceso a la financiación estatal de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los Planes Estatales de Vivienda, o normativa que lo sustituya.
Las cooperativas de viviendas habrán de observar su legislación específica estatal y autonómica. Las cooperativas operadas mediante gestoras se asimilarán, a los efectos de la tramitación del expediente de promoción de viviendas de protección pública a las sociedades mercantiles.
Para las cooperativas no operadas por gestoras, se tendrán en cuenta lo dispuesto en el Real Decreto 2028/1995. No obstante, se admitirán las siguientes especialidades:
a) La solicitud de calificación provisional irá acompañada de la relación identificativa de los interesados y, en su caso, de los integrantes de la comunidad de propietarios, o, al menos, del 80 por 100 de los mismos, con indicación de sus circunstancias personales y su Número de Identificación Fiscal, debiendo cumplir todos ellos los requisitos necesarios para acceder a la financiación convenida que en cada momento se exijan.
b) Estos tipos de promociones quedan exentos de las reservas de viviendas adaptadas para personas con discapacidad, salvo que algún cooperativista o comunero se encuentre implicado en esta situación.
c) Para solicitar la calificación provisional será requisito imprescindible acreditar la titularidad del suelo por parte de la cooperativa, además de los generales exigidos por este Reglamento.
d) La calificación provisional, una vez otorgada, determinará el régimen de uso propio para las viviendas a su amparo.
Artículo 34. Promociones por fases
1. Con carácter general, las promociones de viviendas de protección pública de promoción privada deberán ejecutarse al amparo de un único expediente y calificación, tanto provisional como definitiva.
2. Excepcionalmente, cuando por motivos justificados, entre los que puede encontrarse la imposibilidad financiera, legal o urbanística de segregar la parcela, la existencia de elementos o servicios comunes que hayan de ubicarse en un determinado cuerpo de edificación, u otros oportunamente acreditados, no fuese posible obtener la separación de las distintas partes de la actuación, podrá realizarse por fases.
En este caso, se presentará con la solicitud de calificación provisional de la primera fase el proyecto de urbanización del conjunto, indicando el número de fases en que se divide la actuación, y delimitándola en los planos, con indicación expresa de las instalaciones, edificios y servicios complementarios y obras de urbanización a ejecutar en cada fase. Cada fase obtendrá su calificación provisional y su calificación definitiva
En todo caso, la ejecución de los elementos y servicios comunes a todas las fases, se incluirán en la primera de las mismas.
3. La acreditación de la imposibilidad financiera de señalada en el anterior apartado se realizará mediante justificación de entidades bancarias de no concederle financiación al promotor.
Artículo 35. Promociones mixtas
1. Los promotores de expedientes de construcción de viviendas de protección pública podrán destinar un porcentaje de la superficie útil total del inmueble destinada a vivienda para que se promueva como viviendas en régimen libre. Este porcentaje no podrá exceder del 40 por 100 de dicha superficie, salvo cuando dicho porcentaje sea superior como consecuencia de la reserva global o vinculación de solares establecida en el planeamiento urbanístico o su instrumento de gestión.
2. El proyecto será único e identificará indubitadamente tanto las viviendas que se promuevan en régimen libre como en régimen de protección pública. Esta identificación deberá, asimismo, recogerse en la escritura de declaración de obra nueva para su constancia en el Registro de la Propiedad.
En ningún caso se permitirá la unión entre viviendas libres y de protección pública, tanto vertical como horizontalmente. Esta prohibición deberá constar en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, en los Estatutos, para su constancia en el Registro de la Propiedad, extinguiéndose por el vencimiento del plazo de duración del régimen de protección.
3. Los servicios territoriales competentes en materia de vivienda comprobarán el cumplimiento de la normativa de habitabilidad, diseño y calidad, la coherencia de la propuesta, y cualquier otra que fuera aplicable, en la totalidad del proyecto básico así como la adecuación de la obra finalizada al proyecto aprobado, el cual deberá cumplir la normativa aplicable en materia de habitabilidad, diseño y calidad.
4. Dado que las viviendas libres no están amparadas por la calificación definitiva, la ocupación de las mismas requerirá la licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento competente.
Artículo 36. Edificios en construcción o terminados
1. Podrá otorgarse la calificación provisional de viviendas de protección pública a aquellos proyectos de edificación completos cuyas obras se encuentren ya iniciadas o terminadas, sin perjuicio de lo dispuesto para las promociones mixtas, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que las viviendas reúnan las condiciones de superficie, diseño, calidad y básicas establecidas por la normativa de aplicación.
b) Que la solicitud de calificación provisional se efectúe para proyectos de edificación completos, sin que quepa su concesión a viviendas aisladas.
c) Que no existan perjuicios para terceros adquirentes de viviendas.
2. La solicitud de calificación provisional se presentará en el Servicio Territorial competente en materia de vivienda, en el modelo normalizado y con la documentación exigida con carácter general por este Reglamento, salvo la dispuesta en los apartados C) y D) del artículo 17. Además será necesario aportar:
a) La licencia municipal de obras.
b) Certificado del director de obra acreditativo del estado de ejecución de las obras, expedida dentro del mes inmediatamente anterior a la solicitud de calificación provisional.
c) Declaración de Obra Nueva, y acreditación de la titularidad y estado de cargas mediante certificación registral, o en su caso mediante Nota Simple Registral de cada una de las viviendas y anejos para los que se solicita el régimen de protección pública.
Artículo 37. Alojamientos de emergencia
La Dirección General competente en materia de vivienda podrá otorgar la calificación a alojamientos de emergencia, mediante resolución motivada.
La citada resolución contendrá las condiciones, requisitos, ayudas públicas, y aquellas otras circunstancias que se consideren necesarias para hacer frente a las situaciones excepcionales.
TÍTULO SEGUNDO
Financiación actuaciones protegidas
Artículo 38. Concepto
Se considera financiación, sin perjuicio de la denominación que adopten, el conjunto de medidas establecidas o convenidas por las Administraciones competentes, que contribuyan con apoyo económico a la promoción y adquisición, uso o disfrute de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, que se establezcan en los planes de vivienda y suelo.
Artículo 39. Condiciones presupuestarias
1. La concesión de la financiación de planes de vivienda y suelo a que se refiere el artículo anterior, quedará limitada por el agotamiento de los recursos financieros destinados a la misma.
En este sentido, el número de actuaciones protegidas, se adecuará a los objetivos previstos en los Convenios Marco suscritos entre la Generalitat y otras Administraciones sobre actuaciones de vivienda y suelo.
2. El número de las ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat, se ajustará a sus límites y determinaciones, y al cumplimiento de los requisitos presupuestarios exigidos, y se efectuarán con cargo al programa correspondiente de la Conselleria competente en materia de vivienda, cuyo titular dictará las órdenes que garanticen el cumplimiento de este extremo.
Artículo 40. Definiciones y conceptos
A los efectos de lo previsto en este Reglamento, se entenderá por:
1. Unidad Familiar.
La unidad familiar se considerará tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en una unidad familiar, así como las situaciones de uniones de hecho debidamente inscritas en cualquier registro público de inscripción de uniones de hecho.
2. Actuaciones protegidas.
Son las acciones encaminadas a satisfacer las necesidades de vivienda de las personas y familias, que pueden recibir la financiación establecida en los planes de vivienda y suelo.
3. Financiación.
Son las medidas y los recursos, financieros o de otro tipo, que las Administraciones Públicas destinen al cumplimiento del objeto del presente reglamento, en cada Plan de Viviendas.
Las medidas y ayudas no financieras podrán consistir en:
a) El establecimiento de precios máximos de venta y de adjudicación de las viviendas protegidas.
b) El establecimiento de precios máximos de renta de las viviendas en régimen de arrendamiento.
c) La generación de suelo edificable, con unos precios máximos de repercusión que permitan la promoción y existencia de viviendas protegidas de nueva construcción.
d) La fijación de aranceles notariales y registrales reducidos para la transmisión de las viviendas protegidas previstas en este Reglamento, de acuerdo con su normativa específica.
Las medidas y recursos financieros podrán consistir en:
a) Concesión de préstamos convenidos.
b) Subsidiación de préstamos convenidos.
c) Ayuda Directa a la Entrada.
d) Subvenciones a fondo perdido.
4. Ingresos familiares.
Es el montante de ingresos que se toma como referencia para poder ser beneficiario de las viviendas y financiación establecida en los planes de vivienda y suelo, y para determinar su cuantía.
5. Ingresos mínimos
Son los ingresos desproporcionados, en relación con el precio de adquisición de la vivienda, por su baja e incluso nula cuantía.
Se podrá acreditar la cuantía mediante la apertura de un periodo probatorio, para la justificación de la procedencia e importe de los ingresos, pudiendo ésta efectuarse con los ingresos del periodo impositivo siguiente al que corresponde computar, y mediante cualquier otra demostración de ingresos que acredite la viabilidad de la compraventa.
6. Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Es el indicador definido en el Real Decreto-Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, que se considera unidad de medida para la determinación de la cuantía de los ingresos familiares, en su cómputo anual, incluyendo dos pagas extras.
7. Precio máximos de venta y renta.
Las viviendas de protección pública de nueva construcción tendrán precio de venta y renta limitado, que se determinará de acuerdo con lo que establezcan los Planes de Vivienda y Suelo.
8. Domicilio habitual.
a) Se entiende por domicilio habitual la vivienda principal o de residencia habitual que está ocupada permanentemente y constituye un domicilio en el padrón municipal, no pudiendo tras su ocupación permanecer desocupada más de tres meses seguidos, salvo causa justificada.
b) Las viviendas se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario, o en su caso del arrendatario, y deberá ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.
9. Adquisiciones pro indiviso de vivienda.
Para la concesión de la financiación se exigirá el cumplimiento de los requisitos en los planes de vivienda y suelo, por todos los que figuren como adquirentes o adjudicatarios en la escritura pública de compraventa, computándose los ingresos de todos ellos, con independencia de quién aparezca como adquirente o adjudicatario en el documento privado y en la solicitud de ayudas económicas.
10. Concepto de primer acceso a la propiedad
Se considera primer acceso a la propiedad la adquisición de una vivienda protegida cuando la parte adquirente ni tenga ni haya tenido el pleno dominio de otra vivienda, o que teniéndola o habiéndola tenido, no tuviera el uso y disfrute de la misma, o que el valor de la citada vivienda no exceda del porcentaje que los planes de vivienda y suelo establezcan sobre el valor de la vivienda de protección pública.
11. Requisito de no ser titular de otra vivienda
Cuando el interesado titular de otra vivienda sea privado del uso de la misma, se entenderá que no es causa imputable a el mismo cuando no pueda beneficiarse del uso y disfrute por motivo de separación de una unión de hecho, separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial, y el uso y disfrute de la misma haya sido adjudicada al otro cónyuge por resolución judicial o documento suficientemente acreditativo.
Se entenderá causa no imputable al interesado la privación del uso de la vivienda que se produzca motivada por realojos en actuaciones urbanísticas de iniciativa pública.
12. Vivienda sobrevenidamente inadecuada
Se entenderá que una vivienda resulta sobrevenidamente inadecuada en los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda no cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas para las viviendas usadas.
b) Cuando la vivienda resulte inadecuada por razón de superficie para los miembros de la unidad familiar, y no se cumpla el mínimo establecido de quince metros cuadrados útiles por persona.
c) Cuando se genere la necesidad de una vivienda adaptada a las condiciones de discapacidad sobrevenida de algún miembro de la unidad familiar del interesado.
13. Adquisiciones privativas y supuestos de separación de bienes
En el supuesto de régimen económico matrimonial de separación de bienes, y cuando la adquisición de la vivienda lo sea a título privativo de uno de los cónyuges, se tendrán en cuenta los ingresos de ambos y el resto de requisitos exigibles por la normativa, puesto que son constituyentes de una misma unidad familiar. El mismo criterio será aplicable en el supuesto de parejas de hecho.
Artículo 41. Comprobaciones tributarias, administrativas y registrales
La presentación de la solicitud de visado implicará la autorización para que la Dirección General competente en materia de vivienda y sus Servicios territoriales recaben de la Agencia Estatal de la administración Tributaria u otras Administraciones y registros públicos los informes o certificados necesarios en orden a la justificación de los extremos requeridos para la concesión del visado y la financiación específica, de acuerdo con lo establecido por los Planes de Vivienda y Suelo.
TÍTULO TERCERO
Consejo Asesor de la Vivienda de la Comunitat Valenciana
Artículo 42. Carácter y fines
El Consejo Asesor de la Vivienda de la Comunitat Valenciana es el órgano colegiado en el que participan representantes de intereses sociales relacionados con el sector, y tiene como finalidad asesorar a la Generalitat en materia de vivienda y suelo, en el ámbito de sus atribuciones.
El régimen jurídico de organización y funcionamiento será el establecido en este Reglamento y en lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Artículo 43. Atribuciones del Consejo
Los acuerdos del Consejo Asesor de Vivienda tendrán el carácter de sugerencias y propuestas no vinculantes, y no serán ejecutivos. Se adoptarán en el marco de las siguientes atribuciones:
1. De consulta:
A) Con carácter preceptivo el Consejo Asesor será consultado en los siguientes casos:
1º Anteproyectos de Leyes sobre vivienda y suelo.
2º Anteproyectos de Reglamentos y sus modificaciones, sobre vivienda y suelo.
3º Anteproyectos de Planes de vivienda y suelo.
B) Con carácter facultativo la Conselleria y dirección general competentes en materia de vivienda, podrán someter cualquiera otros asuntos relacionados con la vivienda y el suelo.
2. De información pública en proyectos normativos. Cuando el proyecto de elaboración de Reglamentos u otras disposiciones, exija la apertura de un periodo de audiencia al sector social, económico y profesional afectado, éste se podrá instrumentar a través del Consejo Asesor.
Los representantes de intereses sociales en el mismo, una vez conocido el proyecto normativo, previo acuerdo del Consejo Asesor, asumen la obligación de poner en conocimiento de los organismos y entidades que representan el correspondiente proyecto, con expresión de tiempo y forma para la presentación directa de alegaciones y sugerencias ante la administración correspondiente.
3. De estudio. A iniciativa del presidente, el Consejo Asesor podrá acordar la realización de estudios o informes sobre los asuntos concretos que se le encomiende en materia de vivienda y suelo, o sugerir su realización por la propia Administración.
4. De información. La Administración competente en materia de vivienda informará al Consejo sobre la evolución y grado de cumplimiento de los planes de vivienda y suelo y de las medidas de financiación establecidas, y de las previsiones de la política valenciana de vivienda.
El Instituto Valenciano de la Vivienda, SA, dará cuenta de las características y ejecución de los planes de normalización, reparaciones y en general sobre las medidas de administración del parque público valenciano de viviendas, de las promociones de viviendas de protección pública y de tipo especial, y de las actuaciones de suelo.
5. Las consultas se efectuarán antes de la remisión al Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana para informe preceptivo.
En el preámbulo de la referida normativa se hará constar «oído el Consejo Asesor de Vivienda de la Comunitat Valenciana».
Artículo 44. Composición
1. El Consejo Asesor de la Vivienda de la Comunitat Valenciana estará integrado por su presidente, su vicepresidente y los vocales pertenecientes a la administración o Entidades públicas dependientes, y los representantes de intereses sociales, profesionales y económicos que se detalla a continuación.
2. Será presidente del Consejo Asesor de la Vivienda el conseller competente en materia de vivienda, y Vicepresidente el director general en la referida materia.
3. Serán vocales los siguientes miembros de la administración o Entidades públicas dependientes:
a) Dos representantes del Instituto Valenciano de la Vivienda SA.
b) Los jefes de Área y los jefes de los Servicios territoriales de la Dirección General competente en materia de vivienda
c) Dos representantes de la Red de Mediación: Agencia Valenciana de Alquiler
d) Dos representantes del Observatorio Valenciano de la Vivienda
e) Un representante de la Agencia Tributaria
g) Un representante de la Conselleria competente en materia de Hacienda
h) Un representante de la Conselleria competente en materia de consumo, y
i) Un representante de la Federación Valenciana de Municipios y Provincias
4. La representación de los intereses sociales, profesionales y económicos, estará formada por los vocales que se designen de la siguiente forma:
a) Uno designado por el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana
b) Uno designado por el Consejo de Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la Comunitat Valenciana
c) Un representante del Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos
d) Uno designado por los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en la Comunitat Valenciana
e) Uno designado por los Colegios de Administradores de Fincas en la Comunitat Valenciana
f) Uno designado por el Colegio de Notarios en la Comunitat Valenciana
g) Uno designado por el Colegio de Registradores de la Propiedad en la Comunitat Valenciana
h) Un representante de la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo
i) Dos representantes de las Organizaciones Sindicales mayoritarias en la Comunitat Valenciana
j) Dos designados por las Organizaciones Empresariales de mayor implantación en la Comunitat Valenciana
k) Tres designados por las Organizaciones de Consumidores con mayor representación en la Comunitat Valenciana
l) Dos designados por las Entidades de Crédito con mayor relación con las políticas de vivienda
m) Tres representantes de las Asociaciones de Promotores de la Comunitat Valenciana
n) Tres representantes de las Federaciones de Construcción de la Comunitat Valenciana
o) Un representante de la Asociación Técnico Empresarial de la Construcción de Elche
p) Tres representantes de la Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunitat valenciana
q) Un representante Gestora de Cooperativas de Viviendas de la Comunitat valenciana
r) Un representante del Consejo Valenciano de la Juventud
s) Un representante del Instituto Valenciano de la Juventud
t) Un representante de las asociaciones de personas con discapacidad
u) Un representante del Instituto Valenciano de la Edificación
v) Tres expertos de reconocido prestigio en materia de vivienda y suelo, designados por el Presidente del Consejo Asesor
5. Actuará como secretario un funcionario de carrera del grupo A del Consell, con titulación superior de licenciatura en derecho, que actuará con voz pero sin voto.
Será designado por el titular de la Dirección General competente en materia de vivienda, y tendrá las funciones establecidas en al artículo 25 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Artículo 45. Estatuto de los miembros
El mandato de los representantes de los intereses sociales, profesionales y económicos, tendrá una duración de cuatro años, a contar desde su incorporación al Consejo. Perderán su condición al expirar el periodo de mandato, y por fallecimiento, declaración de incapacidad, renuncia o revocación de la Entidad que los designó. En estos últimos casos, las referidas Entidades nombrarán sustituto hasta la terminación del mandato.
Los miembros del Consejo Asesor podrán presentar propuestas, así como formular los ruegos y preguntas que estimen pertinentes, y no podrán utilizar los documentos que les sean facilitados para fines distintos a los que les fueron entregados.
Artículo 46. Periodicidad de las sesiones
El Consejo Asesor se reunirá cuando lo estime oportuno el Presidente, previa la correspondiente convocatoria que deberá cumplir los requisitos establecidos por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y al menos, se reunirá dos veces al año durante el primer trimestre y último trimestre, salvo que medie causa justificada. Las asistencias a estas sesiones no serán retribuidas.
Artículo 47. Quórum y régimen de votación
Para la valida constitución del Consejo se requiere la asistencia del Presidente, del Secretario y de un tercio de los vocales. Los acuerdos se adoptarán por mayoría simple y los vocales representantes de los intereses sociales, profesionales y económicos podrán delegar su asistencia a favor de otro componente del Consejo asistente a la reunión, expresando el sentido del voto para los diversos puntos del orden del día.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Delegación en conseller competente en materia de vivienda de la facultad para cesión gratuita de uso de bienes inmuebles
Se delegan en el conseller competente en materia de vivienda las facultades que ostenta el Consell para las cesiones gratuitas de uso de bienes inmuebles, en relación con las viviendas de protección pública y durante su periodo de protección, de acuerdo con lo previsto en el artículo 91 de la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat.
Segunda. Suscripción de convenios
La Conselleria competente en materia de vivienda podría suscribir convenios con las corporaciones locales afectadas, patronatos municipales de vivienda o sociedades anónimas municipales para administrar el patrimonio público de la vivienda.
Asimismo, para instrumentar las medidas administrativas y financieras de protección a la vivienda, podrá suscribir Convenios con otras Administraciones públicas y, muy singularmente, con la Agencia Estatal de la administración Tributaria, Centros de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, Colegios Oficiales de Registradores y Notarios, Colegios Oficiales de Arquitectos, Arquitectos Técnicos y Aparejadores.
Tercera. Selección de adjudicatarios de viviendas protegidas
En las promociones de viviendas de protección pública, realizadas tanto por la iniciativa pública como por la privada, sea con destino a venta como a arrendamiento, sobre suelo procedente de concursos públicos, será de obligado cumplimiento que el procedimiento de adjudicación se realice de acuerdo con los principios de igualdad, publicidad y concurrencia.
Los gerentes o secretarios de las empresas u organismos públicos que realicen la actuación, o hayan adjudicado el suelo mediante concurso público, certificarán ante los servicios territoriales competentes en materia de vivienda el cumplimiento de los mencionados principios.
Cuarta. Medidas de colaboración con Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana en materia de revisión de proyectos de viviendas protegidas
La Conselleria competente en materia de vivienda podrá tomar las medidas oportunas de colaboración con el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat valenciana, a fin de establecer un visado de garantía para los proyectos de viviendas con protección pública. Los proyectos que dispongan de dicho visado no necesitarán revisión por parte del personal técnico de los Servicios territoriales competentes en materia de vivienda, en cuanto a las materias de accesibilidad, habitabilidad así como aquellas que se determinen al formalizar los acuerdos de colaboración.
Quinta. Supletoriedad de la normativa estatal
La normativa estatal sobre viviendas de protección oficial y disposiciones complementarias tendrá carácter supletorio de la legislación valenciana de la vivienda, sin perjuicio de la aplicación de los Planes Estatales de Vivienda y Suelo que tengan la naturaleza de legislación básica.
Sexta. Convenios con entidades de crédito y ministerio competente en materia de vivienda
De conformidad con los convenios, formalizados y a formalizar, entre el Ministerio de Vivienda y las entidades de crédito, acogidos a los Planes de Vivienda y Suelo, las entidades de crédito deberán notificar a la Conselleria competente en materia de vivienda la formalización, disposición y subrogación de préstamos, con o sin subsidio, al amparo de los citados Convenios.
Asimismo, la Dirección General competente en materia de vivienda podrá recabar cuanta información considere oportuna de las entidades de crédito, a efectos de control y seguimiento de los programas de financiación.
Séptima. Medidas excepcionales
1. A propuesta de la Dirección General competente en materia de vivienda, y siempre sobre la base de los informes técnicos que correspondan, el conseller competente en dicha materia, mediante resolución expresa y motivada, podrá adoptar medidas excepcionales cuando, por especiales circunstancias de carácter social o razones de urgencia que afecten a los edificios de viviendas, a las viviendas o a sus ocupantes, así lo requieran, que podrán desarrollar las facultades concedidas por el artículo 37 de este Reglamento.
2. La Dirección General competente en materia de vivienda podrá, analizadas las circunstancias del caso, exceptuar cualquiera de los requisitos de acceso a las viviendas protegidas cuando, siendo titular de otra vivienda, se hallase en realojo urbanístico consecuencia de expedientes de expropiación forzosa, cuando la vivienda carezca de las condiciones mínimas de habitabilidad, o por inadecuación de la superficie de la vivienda al número de miembros que compongan la familia.
A los solos efectos de lo dispuesto en este Reglamento, se entenderá que hay inadecuación cuando la superficie de la vivienda no alcance los diez metros cuadrados útiles por miembro de la unidad familiar.
El cumplimiento de los requisitos de acceso es condición necesaria para la obtención y disfrute de la financiación específica prevista en los Planes de Vivienda y Suelo.
Octava. Denominación de las viviendas protegidas
Lo dispuesto en el título primero será de aplicación a las viviendas protegidas de nueva construcción, independientemente de la denominación que los Planes de Vivienda y Suelo les adjudiquen.
Novena. Requisitos de acceso, precios de venta y renta y bonificaciones en viviendas de promoción pública
1. Nivel de ingresos para acceder a las viviendas de promoción pública.
Los ingresos familiares ponderados de la unidad familiar solicitante no podrán exceder de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) para ser adjudicataria de la vivienda de promoción pública. No obstante, para la renovación de los contratos de adjudicación el nivel de los ingresos familiares ponderados se eleva hasta 3,5 veces el IPREM.
El número de veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, a que se refiere el párrafo anterior, se ponderará en función del número de miembros de la unidad familiar de acuerdo con los criterios de referencia del plan vigente.
2. Fijación de los precios de venta y renta.
El precio de venta de las viviendas de promoción pública es el resultado de multiplicar el precio de referencia, por los coeficientes de depreciación relativos a la antigüedad, conservación y otros coeficientes correctores.
a) La fórmula para la determinación del precio de las viviendas será:
PV = Mod VPRE * [K. antigüedad * K. Conservación * K. corrector]
Donde:
PV: precio vivienda
Precio referencia: precio de las viviendas protegidas de régimen especial de acuerdo a lo que establezca el Plan de Vivienda vigente en cada momento.
Antigüedad, (Coeficiente H) Antigüedad de la construcción.
El precio de referencia se corrige aplicando un coeficiente que pondera antigüedad del edificio y calidad constructiva. Tomando como referencia la Norma 20 NTV93 y los índices correctores de la Norma 13 NTV93, regulada por Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, se establecen dos calidades constructivas:
Categoría estándar y Categoría Inferior.
Conservación. Este coeficiente se aplicará atendiendo al estado de conservación.
Se establecen tres estados:
- Normal: 1
- Regular: 0,9
- Deficiente: 0,75
Coeficientes correctores:
Se clasificará atendiendo a la situación del barrio y condiciones del estado general del edificio en relación con tipología y situación funcional, aplicándose los siguientes coeficientes correspondientes:
- Normal: 1
- Regular: 0,9
- Deficiente: 0,8
b) El precio de venta estará integrado por una aportación inicial y por una cantidad aplazada. La aportación inicial se abonará a la entrega de las llaves de la vivienda, y será de hasta el 5 por 100 del precio total de la misma, ello sin perjuicio de los correspondientes tributos que graven la venta.
La parte del precio aplazado tendrá la consideración de préstamo, con un interés anual variable, tomando el euribor a un año, o tipo de referencia que lo sustituya, más el 0,25 por ciento, como referencia para determinar el tipo de interés anual del mercado hipotecario en los tres meses anteriores a la fecha del contrato. En todo caso el tipo de interés nunca podrá ser superior al 6 por 100.
c) El plazo de amortización será de veinticinco años. No se admitirán amortizaciones antes de los diez años.
d) La renta inicial anual por metro cuadrado de superficie útil, de las viviendas de promoción pública, se obtendrá por aplicación del 3 por 100 sobre el precio de venta, tomando como fecha de valoración la del momento de formalización del contrato de arrendamiento.
Mediante orden de la Conselleria competente en materia de vivienda, se podrá revisar el porcentaje citado, sustituyéndolo por otro más adecuado a las circunstancias socioeconómicas de cada momento.
La actualización de la renta se efectuará con arreglo a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos anualmente.
3. Bonificaciones económicas para el pago de la renta.
a) El ente gestor podrá conceder bonificaciones económicas para el pago de la renta en función de la capacidad económica y composición de la unidad familiar, así como de la cuantía de la renta del alquiler, según la siguiente fórmula:
20*(INGR/IPREM)*(INGR/RA)*[1+(0.25*(NF-1)/NF)]
% Bonificación = 100 -
NF
Donde:
INGR: ingresos totales de la unidad familiar.
IPREM: indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
NF: número de componentes de la unidad familiar.
RA: renta que está pagando actualmente el inquilino.
b) Estas bonificaciones no podrán ser superiores al 90 por 100 de la renta, tendrán una validez de dos años y será requisito necesario para su concesión encontrarse al corriente de la renta del alquiler y demás conceptos a que venga obligado.
Transcurridos los dos años podrán solicitar una nueva bonificación acreditando documentalmente los requisitos para obtenerla.
c) Cuando un inquilino que disfrute de bonificación incurra en impago de la renta, o de otros conceptos a que venga obligado, podrá serle retirada la bonificación de forma inmediata y estará obligado a reintegrar las cantidades bonificadas.
d) La bonificación económica regulada en este artículo es compatible con las ayudas otorgadas por otras Administraciones Públicas con cargo a sus presupuestos e incompatibles con cualquier otra ayudas en materia de vivienda.
Excepcionalmente y mediante resolución motivada, la Dirección General competente en materia de vivienda podrá conceder bonificaciones económicas para el pago de la renta en porcentaje superior al establecido en el presente artículo.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Aplicabilidad del presente reglamento
El presente reglamento será de aplicación a todos los expedientes que no estén finalizados en el momento de entrada en vigor del mismo, salvo que sea menos beneficioso que la normativa aplicable anterior.
Segunda. Revisión de los proyectos de viviendas
Hasta la fecha de formalización del acuerdo de colaboración con el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana y su validación, los proyectos de viviendas con protección pública serán revisados por los Servicios territoriales competentes en materia de vivienda.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Única. Derogación normativa
1. Queda derogado el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de protección pública a la vivienda, salvo el título III, Promoción Pública de Viviendas, que queda vigente con las modificaciones al respecto establecidas en la disposición adicional novena, así como quedan vigentes las disposiciones adicionales, transitorias y finales del citado Decreto 75/2007 que hagan referencia al mencionado título III.
2. Las referencias que el título III del Decreto 75/2007 realiza a los artículos 72, 73.2, 73.4, 74, 75, 76, 58 y 26 del mismo, se entienden hechas respectivamente a los artículos 24, 25.1, 25.3, 26, 25.4, 27, 31 y 40 del presente Decreto, así como a lo dispuesto en los Planes de Vivienda vigentes.
3. Asimismo quedan derogadas cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo previsto en el presente Decreto.
DISPOSICIÓN FINAL
Única. Entrada en vigor
El presente Decreto entrará en vigor a los quince días de su publicación en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.
Valencia, 26 de junio de 2009
El president de la Generalitat,
FRANCISCO CAMPS ORTIZ
El conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda,
JOSÉ RAMÓN GARCÍA ANTÓN
Date:
Wednesday, 1 July, 2009
