Los tipos de interés de los préstamos cualificados otorgados por las entidades de crédito en relación con las actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo se regulan periódicamente mediante Decreto del Gobierno Vasco.
El último Decreto dictado en esta materia fue el Decreto 628/2009, de 22 de diciembre, publicado en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 250, de 30 de diciembre de 2009, que ha dado cobertura financiera al Convenio de Colaboración Financiera 2010, vigente a lo largo del ejercicio 2010.
Procede, por tanto, establecer el marco de colaboración financiera aplicable para el ejercicio 2011 mediante el presente Decreto.
Esta disposición continúa con el índice de referencia hipotecaria claramente dominante en el mercado hipotecario actual, el Euribor; mantiene los periodos trimestrales de actualización de dicha referencia, así como el sistema aplicable a las aprobaciones iniciales de los tipos de interés, que se basa en una horquilla entre un máximo y un mínimo, fijados en función de la actuación protegible, y que son objeto de actualización por las drásticas transformaciones vividas en el mercado crediticio.
El presente Decreto contempla todas las actuaciones protegibles previstas en la normativa de vivienda y suelo en vigor.
En el Capítulo II se mantiene el procedimiento para la recompra de viviendas que se encuentren en situación de impago, mediante la adquisición de la vivienda por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes a la persona deudora propietaria o bien a la entidad financiera, con el objeto de dotar de una mayor garantía, y por lo tanto de menor riesgo financiero, a las operaciones de préstamo sobre actuaciones protegibles concedidas al amparo del sistema de protección pública.
No obstante, esta novedad, que introdujo en el Decreto 628/2009, es objeto en la norma actual de un decisivo reforzamiento y generalización, al contemplar la desaparición de los límites para la recompra por parte del Gobierno vasco en los casos de morosidad que impliquen una perdida de la vivienda de las personas propietarias.
Se eliminan, a tal efecto, los dos limites anteriormente existentes que consistían en que la cobertura de recompra llegaba hasta el 2,5% del importe financiado por cada entidad, y por un periodo temporal limitado a los 9 primeros años de vida del préstamo.
Esta modificación esencial del régimen de recompra que universaliza la cobertura de impago por causas objetivas es la formula arbitrada para dar respuesta a la Resolución aprobada por el Pleno del Parlamento Vasco el 13 de abril de 2011, que literalmente determina:
«El Parlamento Vasco insta al Gobierno Vasco a que, en el marco de los convenios de colaboración financiera con las entidades de crédito sobre actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo, se establezcan los acuerdos necesarios, de modo que en los procesos de ejecución hipotecaria, la dación en pago de la vivienda libere totalmente de la deuda en el caso de vivienda protegida».
Dada la imposibilidad de introducir la dación en pago de la vivienda como elemento liberador en su totalidad de la obligación financiera contraída en el momento actual, se ha previsto la eliminación de los limites temporales y cuantitativos existentes en el anterior Decreto para poder dar plena satisfacción a la resolución parlamentaria transcrita, sin alterar sustancialmente los acuerdos con las entidades financieras.
El Capítulo III está dedicado al Convenio de Colaboración Financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo.
El texto del Convenio se adapta a cuatro normas que se han publicado con posterioridad al último Decreto 628/2009, de 22 de diciembre. En primer lugar, la Orden de 3 de febrero de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Publicas y Transportes, sobre medidas financieras aplicables a la urbanización de suelo para su inmediata edificación con destino preferente a la promoción de vivienda de protección pública; la Orden de 21 de julio de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, por la que se establecen los requisitos para la adquisición del suelo propiedad de la administración general de la Comunidad Autónoma de Euskadi sobre el que se encuentran edificadas en derecho de superficie determinadas viviendas de protección oficial; la Orden de 6 de octubre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de medidas financieras para la compra de vivienda y la Orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
Finalmente, se debe señalar que la formulación y tramitación de este Decreto se ha sujetado a lo señalado en el artículo 22 de la Ley 4/2005, de 18 de febrero, para la Igualdad de Mujeres y Hombres.
En su virtud, a propuesta de los Consejeros de Economía y Hacienda y de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su sesión celebrada el día 20 de diciembre de 2011,
DISPONGO:
CAPÍTULO I
TIPOS DE INTERÉS
Artículo 1.- 1.- El tipo de interés anual inicial de los préstamos cualificados que concedan las entidades de crédito en el marco del Convenio de Colaboración Financiera suscrito entre éstas y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi para financiar las actuaciones protegibles señaladas en el artículo 2 del presente Decreto se determinará conforme a lo previsto a continuación:
a) Préstamos aprobados entre el 1 de enero y el 31 de marzo de 2011 y de ejercicios sucesivos en caso de prórroga del Convenio: el tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido será igual al Euribor a 12 meses, publicado por el Banco de España en el «Boletín Oficial del Estado», correspondiente al mes de noviembre del año anterior, más un diferencial de dos decimales comprendido en la horquilla que se establece para cada una de las actuaciones protegibles en el artículo 2.
b) Préstamos aprobados entre el 1 de abril y el 30 de junio de 2011 y de ejercicios sucesivos en caso de prórroga del Convenio: el tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido será igual al Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España en el «Boletín Oficial del Estado» correspondiente al mes de febrero del mismo año más un diferencial de dos decimales comprendido en la horquilla que se establece para cada una de las actuaciones protegibles en el artículo 2.
c) Préstamos aprobados entre el 1 de julio y el 30 de setiembre de 2011 y de ejercicios sucesivos en caso de prórroga del Convenio: el tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido será igual al Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España en el «Boletín Oficial del Estado» correspondiente al mes de mayo del mismo año más un diferencial de dos decimales comprendido en la horquilla que se establece para cada una de las actuaciones protegibles en el artículo 2.
d) Préstamos aprobados entre el 1 de octubre y el 31 de diciembre de 2011 y de ejercicios sucesivos en caso de prórroga del Convenio: el tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido será igual al Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España en el «Boletín Oficial del Estado» correspondiente al mes de agosto del mismo año más un diferencial de dos decimales comprendido en la horquilla que se establece para cada una de las actuaciones protegibles en el artículo 2.
2.- El tipo de interés inicial nominal con vencimientos mensuales será equivalente al tipo de interés efectivo inicial resultante de estas operaciones. El tipo de interés nominal calculado se truncará a dos decimales, obteniendo el tipo de interés inicial nominal aplicable.
3.- Una vez superados doce vencimientos consecutivos se procederá a la actualización semestral del tipo de interés. Esta revisión del tipo aplicable se efectuará en cada semestre de vida del préstamo, comenzando a surtir efectos en la primera liquidación mensual subsiguiente, desde la formalización del préstamo.
Se adoptará como referencia el Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España en el «Boletín Oficial del Estado» del mes anterior al de la revisión, con el diferencial aplicado en el momento de la aprobación del préstamo.
El tipo de interés revisado nominal con vencimientos mensuales será equivalente al tipo de interés efectivo revisado resultante de estas operaciones. El interés resultante se truncará a cuatro decimales, obteniendo el tipo de interés revisado aplicable.
4.- En relación con «el tipo de interés nominal inicial de los préstamos cualificados» y «el tipo de interés revisado nominal con vencimientos mensuales» a que se refieren en este artículo y concordantes, así como en el anexo VII del convenio de colaboración, las entidades de crédito podrán establecer adicionalmente, en las pólizas de comercio o escrituras públicas de compraventa, estipulaciones a efectos de regular mejoras sobre el diferencial establecido en esta norma.
En el caso de que se apliquen bonificaciones y/o cancelaciones de éstas, «el tipo de interés nominal inicial de los préstamos cualificados» y «el tipo de interés revisado nominal con vencimientos mensuales», será el equivalente al tipo de interés efectivo resultante de estas operaciones, es decir, una vez practicadas dichas bonificaciones y/o cancelaciones de éstas. Dado que el tipo de convenio calculado (añadiendo un margen sobre una horquilla disponible para cada tipología) es un tipo efectivo, la bonificación y/o cancelación de ésta a detraer será calculada en términos de coste efectivo. Una vez determinado de esta forma el tipo efectivo realmente aplicable, dicho tipo será trasladado en términos de equivalencia financiera a su tipo nominal equivalente. El tipo de interés inicial nominal calculado de esta manera, se truncará a dos decimales, obteniendo el tipo de interés inicial nominal aplicable. El tipo de interés revisado nominal calculado de esta manera, se truncará a cuatro decimales, obteniendo el tipo de interés revisado nominal aplicable.
En el caso de que se apliquen bonificaciones y/o cancelaciones de éstas, se admitirán como válidos los formatos de soporte informático de aprobación y formalización de préstamos, las comunicaciones de préstamos y operaciones de descuento, los formatos de soporte informático de revisión de tipos de interés y los documentos base de revisión de préstamos que se ajusten a los modelos que se acompañan como anexos al Convenio.
5.- En el marco del Convenio de Colaboración Financiera las entidades suscribientes se comprometen a no pactar, en los préstamos concedidos a su amparo, la percepción de ningún tipo de comisión o penalización superior al 0,20%, sobre el préstamo vivo, salvo que así venga permitido por la legislación vigente, excepto en las líneas de descuento bancario o préstamos con disposiciones parciales en las que se podrá aplicar una comisión adicional máxima de no disposición por saldo no dispuesto hasta el 0,10%.
6.- Todas las referencias hechas al «Euribor» se entenderán hechas al Índice definido en la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera de 4 de febrero de 1991, que se publica en el Boletín Estadístico del Banco de España.
Artículo 2.- 1.- Las actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo a las que afecta lo dispuesto en el artículo anterior y los tipos de interés aplicables a cada una de ellas son los que se relacionan a continuación:
1.- La adquisición de vivienda de protección pública, junto con sus anejos vinculados, cuya financiación no supere el 80% del precio de adquisición: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 75 y un máximo de 175 puntos básicos.
2.- La rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 75 y un máximo de 175 puntos básicos.
3.- La compra de la propiedad del suelo por parte de titulares de viviendas de protección pública edificadas en derecho de superficie: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 75 y un máximo de 175 puntos básicos.
4.- La promoción para cesión en arrendamiento, venta o uso propio de viviendas de nueva construcción calificadas como viviendas de protección pública, así como la promoción de vivienda libre para su puesta en arrendamiento protegido, cuya financiación no supere el 80% del valor protegible: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 200 y un máximo de 300 puntos básicos.
5.- Las actuaciones de rehabilitación que tengan como destino la promoción de viviendas para su posterior cesión en arrendamiento, cuya financiación no supere el 80% del valor protegible: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 200 y un máximo de 300 puntos básicos.
6.- La compra de viviendas con destino a su arrendamiento protegido, así como la cesión de viviendas para su puesta en arrendamiento protegido: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 200 y un máximo de 300 puntos básicos.
7.- La promoción y construcción de alojamientos dotacionales: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 200 y un máximo de 300 puntos básicos.
8.- La urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo, en su caso, la propia adquisición onerosa del mismo, así como la adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos de suelo dependientes de cualquier administración pública, con destino preferente a la promoción de viviendas de protección pública: el diferencial aplicable será el comprendido en una horquilla de un mínimo de 200 y un máximo de 300 puntos básicos.
CAPÍTULO II
GARANTÍA DE RECOMPRA
Artículo 3.- 1.- El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes acordará la adquisición de aquellas viviendas de protección pública que constituyan garantía del préstamo hipotecario concedido por las entidades de crédito en el marco del Convenio de Colaboración Financiera suscrito entre estas y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi cuando la persona adquirente de la vivienda no pueda hacer frente al mismo, en los términos y condiciones previstos en los siguientes artículos.
2.- La garantía de recompra establecida en el apartado anterior únicamente quedará excepcionada en los supuestos previstos en el artículo 27.3 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
Artículo 4.- 1.- El Departamento acordará la adquisición de la vivienda que constituye la garantía del préstamo que se encuentre en situación de impago, bien mediante su compra directa a la persona propietaria de la misma, destinando su importe total o parcialmente a la cancelación del préstamo, bien mediante su compra a la entidad financiera durante el procedimiento de ejecución hipotecaria, o bien mediante la cesión por parte de la entidad financiera ejecutante del derecho de remate en caso de resultar adjudicataria en el proceso de ejecución hipotecaria.
2.- La adquisición de viviendas de protección pública, junto con sus anejos vinculados, a la que se refiere el apartado 1 del presente artículo, se extiende a las distintas tipologías de viviendas de protección pública, las de régimen general, las de régimen especial o sociales, y las de precio tasado, siempre que el régimen de uso y tenencia de las mismas sea el de propiedad plena o el de propiedad en derecho de superficie.
3.- El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes sólo acordará la adquisición de aquellas viviendas de protección pública que hayan sido financiadas total o parcialmente con préstamos concedidos por las entidades de crédito, al amparo del presente decreto y con cargo al Convenio financiero 2011 y, en su caso, sus sucesivas prórrogas.
Artículo 5.- 1.- La entidad financiera deberá comunicar al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes la situación de mora antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Si transcurridos 30 días desde dicha comunicación el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes no pone en conocimiento de la entidad financiera su intención de adquirir, esta podrá instar el procedimiento de ejecución hipotecaria, lo que deberá, asimismo, comunicar al Departamento en la misma fecha.
2.- Cuando la vivienda y sus anejos vinculados sean adquiridos por compra directa a la persona propietaria, acordada por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, el precio de adquisición será el que le corresponda por su condición de vivienda de protección pública, debidamente actualizado al momento de la adquisición.
La vivienda y los anejos se adquirirán libres de cargas, por lo que el precio de adquisición se destinará parcial o totalmente a la cancelación del préstamo, percibiendo la persona propietaria, en su caso, el importe resultante.
3.- Cuando la vivienda y sus anejos vinculados sean adquiridos durante el procedimiento de ejecución hipotecaria, el precio de adquisición vendrá establecido por el importe de la cesión del derecho del remate que consistirá, como mínimo, en la cantidad de la deuda por todos los conceptos reclamados en el procedimiento de ejecución hipotecaria. En todo caso, el precio de adquisición no podrá superar al que le corresponda por su condición de vivienda de protección pública, debidamente actualizado al momento de la adquisición.
4.- La entidad de crédito renunciará a las comisiones de cancelación anticipada del préstamo y a los intereses de demora ligados a dicho préstamo hipotecario.
Artículo 6.- 1.- La vivienda cuya adquisición sea acordada por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes será adquirida por la Sociedad Pública Alokabide, S.A., con la condición de vivienda de protección pública que tuviera. La Sociedad Pública Alokabide, S.A. adjudicará la vivienda y anejos vinculados en régimen de arrendamiento o compra de conformidad con la normativa en vigor.
2.- El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes sólo acordará la adquisición de viviendas en situación de impago por préstamos financiados por la entidad al amparo del Convenio de Colaboración Financiera 2011 y, en su caso, sus sucesivas prórrogas, cuando sus adquirentes se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
a) Desempleo.
b) Agotamiento de la prestación contributiva por desempleo.
c) Incapacidad permanente total.
d) Revisión por mejoría de la incapacidad permanente total o absoluta sin reserva de puesto de trabajo.
e) Cese de actividad en el trabajo autónomo o por cuenta propia debido a causas económicas, técnicas, organizativas o de producción.
Artículo 7.- La adquisición de viviendas en situación de impago podrá llevarse a cabo durante toda la vida del préstamo.
CAPÍTULO III
CONVENIO DE COLABORACIÓN FINANCIERA
Artículo 8.- 1.- Se aprueba el Modelo de Convenio de Colaboración Financiera recogido en el anexo del presente Decreto.
2.- Corresponderá a los Consejeros de Economía y Hacienda y de Vivienda, Obras Públicas y Transportes actualizar, mediante Orden, el modelo de Convenio de Colaboración Financiera que se publica como anexo al presente Decreto, una vez que haya concluido su plazo de vigencia y el de sus eventuales prórrogas, y a fin de adaptarlo a los cambios normativos que, en su caso, se produzcan.
3.- Las entidades de crédito firmantes del Convenio de Colaboración Financiera concederán financiación a las actuaciones protegibles en materia de vivienda siempre que se cumplan las condiciones y requisitos previstos en la normativa reguladora de cada una de las modalidades de vivienda de protección pública vigente, así como otras disposiciones normativas referidas a las entidades de crédito o emitidas por el Banco de España, y con los criterios y condiciones establecidos por las entidades de crédito para la concesión de préstamos.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
1.- Los préstamos solicitados a las entidades financieras con anterioridad al 1 de enero de 2011 se concederán, en su caso, con arreglo a los tipos de interés que se fijan en el Decreto 628/2009, de 22 de diciembre.
2.- Los préstamos solicitados a las entidades financieras con posterioridad al 31 de diciembre de 2010 se concederán con arreglo a los tipos de interés que se fijan en este Decreto.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Queda derogado el Decreto 628/2009, de 22 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo, y cualesquiera otras normas de igual o inferior rango que se opongan a lo previsto en el presente Decreto.
DISPOSICIÓN FINAL
El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.
Dado en Vitoria-Gasteiz, a 20 de diciembre de 2011.
El Lehendakari,
FRANCISCO JAVIER LÓPEZ ÁLVAREZ.
El Consejero de Economía y Hacienda,
CARLOS AGUIRRE ARANA.
El Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,
IGNACIO MARÍA ARRIOLA LÓPEZ.
