RESOLUCIÓN de 29 de abril de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir determinados pactos de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir determinados pactos de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
I
Por escritura que autorizó el 26 de diciembre de 1996 el Notario de Llanera don José Alfonso García Alvarez, la Caja de Ahorros de Asturias concedió a los cónyuges J.R.G. y M.S.C. un préstamo de 6.500.000 pesetas a un interés inicial del siete por ciento anual, sujeto a revisión. Entre otros pactos se convino lo siguiente: «Sexta: Las cantidades vencidas y no satisfechas a sus respectivos vencimientos devengarán día a día, y por ende, con base en el año natural, el interés ordinario incrementado en ocho puntos, que será liquidado en el momento de su pago». «Novena: En garantía del principal del préstamo, es decir seis millones quinientas mil pesetas (6.500.000 pesetas), de sus intereses ordinarios de dos años al tipo inicialmente convenido, esto es novecientas diez mil pesetas (910.000 pesetas), de sus intereses moratorios de tres años al tipo también convenido, esto es, de dos millones novecientas veinticinco mil pesetas (2.925.000 pesetas)... don J.R.G. constituye segunda hipoteca sobre la finca ... ».
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Pravia, fue inscrita parcialmente, según nota extendida a su pie, en la que, en lo que afecta al presente recurso, consta: «Conforme establece el artículo 434 del Reglamento Hipotecario, no han sido objeto de inscripción: ... las cláusulas quinta, sexta y séptima completas; ... de la cláusula novena los referentes a intereses moratorios y primas de seguros, así como la responsabilidad total ... »
Don Jesús María Alcalde Barrio, en representación de Caja de Ahorros de Asturias, interpuso recurso gubernativo frente a la negativa a inscribir los pactos relacionados alegando al respecto: que los intereses moratorios derivan del incumplimiento por mora, y en consecuencia, por su carácter de penalización, deberán ser calculados a un tipo superior a los remuneratorios; que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria establece como límite en orden a la reclamación de intereses frente a tercero de cinco anualidades, pero dentro de ese máximo admite la libertad de pacto, bien sea por referencia a un número de años distinto, dentro de dicho tope, bien fijando una cantidad máxima; que en el caso objeto de recurso se respeta dicho límite e incluso no se alcanza dado que se garantizan los remuneratorios de un año y los moratorios de tres; que lo pactado se ajusta a las exigencias de la Resolución de 23 de octubre de 1987 en cuanto a la garantía por separado de unos y otros y señalamiento de un límite de responsabilidad para cada uno de ellos; que igualmente se respeta la exigencia, conforme a la Resolución de 16 de diciembre de 1996 de configurarse la hipoteca en garantía de los intereses, dado que están sujetos a variación, como una hipoteca de máximo al establecer topes para cada uno de ellos; que, por último, el citado artículo 114 fija un tope máximo, pero nada establece sobre cómo determinarlo, por lo que entiende que no puede tomarse como referencia el tipo de interés máximo fijado para los intereses remuneratorios pues sería igualmente válido tomar como base para calcular las cinco anualidades el tipo de interés máximo fijado para los moratorios.
El Registrador informó en defensa de su nota: Que el criterio mantenido en su nota recoge la doctrina sentada en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 22 de julio y 16 y 17 de diciembre de 1996 donde se sostiene que el límite de responsabilidad por razón de intereses, tanto ordinarios como de demora, no puede exceder de las cinco anualidades previstas en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, debiendo, a estos efectos, computarse conjuntamente; que por tanto no se trata tan solo de sumar el número de anualidades de suerte que no excedan de cinco, primero, por un argumento de tipo gramatical, ya que la norma se está refiriendo a los únicos intereses que contempla, los ordinarios, máxime cuando el artículo 146 de la Ley y el 220 del Reglamento se refieren a cantidad o importe y no al número de años; en segundo lugar, por un argumento lógico, pues si se trata de dar cobertura hipotecaria a cierta responsabilidad por razón de intereses, es lógico pensar que el tope máximo permitido ha de fijarse sobre la base del tipo establecido para los ordinarios en combinación con el capital garantizado; y tercero, por razones de orden sistemático, pues así se desprende de las normas relativas a la ejecución contenidas en el artículo 131.15, 126 y 146 de la Ley y 220 y 235.8ª. y 9ª. del Reglamento hipotecario; que carece de sentido partir de la premisa falsa de que nada dice el citado artículo 114 para llegar a la conclusión de que nada obsta a que el tope máximo se fije tomando el tipo de interés correspondiente a los moratorios, porque con ello se daría cobertura hipotecaria a una responsabilidad ajena al «corpus» de la hipoteca modelada por el legislador, como derecho sujeto a tipicidad legal y de constitución registral; y por último, que dado que el Registrador no puede alterar el contenido del documento sujeto a inscripción, al no caber la garantía de los intereses de demora dentro del tope máximo admitido, la única solución es denegar aquella en su integridad.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias acordó estimar el recurso revocando la nota de calificación en cuanto denegó la inscripción de la cláusula en cuestión fundándose en que la garantía de los intereses de demora, configurada como una hipoteca de máximo, cabe dentro de los límites del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
El Registrador apeló la anterior resolución reiterando los argumentos contenidos en su informe.
Vistos los artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria; 220 de su Reglamento y las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 22 de julio, 23 y 26 de octubre de 1996, 18 de diciembre de 1999 y 14 y 17 de marzo de 2000.
1. En el único defecto objeto de recurso, que alcanza a dos de las cláusulas del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, se rechaza la inscripción de la convenida para los intereses de demora y, como consecuencia de ello, del pacto sobre devengo de tales intereses, por entender que la cantidad prevista a tal fin, sumada a la fijada para garantizar los intereses ordinarios, excede del máximo permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es: cinco anualidades de intereses ordinarios.
A la hora de constituir la hipoteca se garantiza con ella el pago, aparte del principal del préstamo -6.500.000 pesetas- y una cantidad prevista para costas y gastos, los intereses remuneratorios de dos años -910.000 pesetas- y los intereses de demora de tres años -2.925.000 pesetas-.
2. El defecto no puede confirmarse. La doctrina de esta Dirección General, contenida en Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996 entre otras, una vez sentada la distinta naturaleza y régimen de los intereses remuneratorios y moratorios, diverso origen y título para lograr su efectividad, ha admitido la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a los segundos siempre que, por exigencias del principio de especialidad (cfr. artículo 12 de la Ley Hipotecaria), se precise claramente en que medida lo están, con independencia de la garantía prevista para los primeros, de suerte que no pueda aplicarse la cobertura establecida para unos a los otros. Por lo demás, la doctrina invocada sobre la computación conjunta de uno y otro tipo de intereses, no es argumento para rechazar la inscripción pretendida pues tal doctrina, como precisara la Resolución de 18 de diciembre de 1999 -y que han ratificado las de 14 y 17 de marzo del corriente año- no pretende afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, más, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o de demora, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales- aun cuando se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios también de los cinco últimos años, si así procediera, por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros y, por tanto, a ambos puede extenderse la garantía hipotecaria dentro de dichos límites.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso confirmando el auto apelado.
Madrid, 29 de abril de 2000. El Director general de los Registros y del Notariado, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias.
