En el recurso gubernativo interpuesto por doña Juana-María Navas García, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 10 de Málaga, don Juan Francisco Ruiz- Rico Márquez, a inscribir una escritura de terminación de obra.
I
En fecha 11 de febrero de 2002, ante el Notario de Málaga, don Juan-Luis Gómez Olivares, doña Carmen Y.G., doña María del Carmen D.Y. y don Manuel D.Y., otorgaron escritura de terminación de obra en la que, tras exponer que son dueños de una determinada finca sobre la que, mediante escritura de 14 de diciembre de 1994, declararon una obra nueva en construcción que se describe a continuación, declaran la finalización de la misma y la acreditan mediante el correspondiente certificado expedido por el autor del proyecto, don Carlos E. Esteve Secall, debidamente visado por el Colegio de Arquitectos de Andalucía Oriental con fecha 9 de marzo de 1995, el cual queda protocolizado y en el que el citado arquitecto con relación a la elevación de planta en el Pasaje de Vila, 15 de la localidad de Churriana, certifica que «con fecha 30 de enero de 1995 la edificación consignada ha sido terminada según el proyecto aprobado y la documentación técnica que la desarrolla, por mí redactada, entregándose a la propiedad en correctas condiciones para dedicarse, debidamente conservada, al fin a que se la destinan.
Presentada la antedicha escritura en el Registro de la Propiedad, número 10 de Málaga mereció la siguiente calificación: ,Visto por don Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, Registrador titular de la Propiedad número diez, provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 1.315 del presente año, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia resultan los siguientes: Hechos. I. El documento objeto de la presente calificación, otorgado por don Juan Luis Gómez Olivares, Notario de Málaga, el once de febrero de dos mil dos, con número de protocolo 710, fue presentado por doña Juana M. Navas, a las 11:30 horas del quince de febrero de dos mil dos, asiento 1.403 del Diario 66. II. En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable: 1. El certificado final de obras no consta suficientemente descrita la obra nueva para el que se obtuvo la licencia. 2. El técnico competente no manifiesta que la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. 3. No consta legitimada notarialmente la firma del técnico. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes: Fundamentos de derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a la calificación por el Registrador, quien bajo su responsabilidad, ha de resolver a cerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento para su ejecución. II. En relaciónalas circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse en consideración: 1. Conforme al artículo 49, punto 2 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio; «Certificado del técnico. La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse: 2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con la firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse». 2. Conforme al artículo 46, puntos 2 y 3 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio; «Requisitos para la inscripción del título. Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: 2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia. 3. Si el edificio se declara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente». 3. Respecto al tercer defecto, debe tenerse en cuenta asimismo el citado artículo 49, punto 2 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio. III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado, quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días contados desde la práctica de la última de las anotaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada del asiento anterior. En su virtud. Acuerdo: Suspender, la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho H de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicita que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presente y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo a contar desde la fecha de su notificación, el cual podrá presentarse en este Registro de la Propiedad, así como en cualquier otro Registro de la Propiedad, o en cualquiera de los Registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada a los mismos por el artículo 103 de la Ley 24/2001 (BOE 31/12/2001). En Málaga a 1 de abril de 2002. El Registrador. Fdo.: Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez».
La abogada doña Juana-María Navas García presentó recurso contra la anterior nota fundándose en las siguientes alegaciones: 1. Respecto del primer defecto cabe recordar que el título presentado no es una «obra nueva» a la que se refiere el artículo invocado por el Registrador, sino una escritura de terminación de obra, toda vez que la escritura de declaración de obra nueva fue presentada en su día constando inscrita en este mismo Registro y en la que quedó protocolizada la pertinente licencia de obra así como el certificado expedido por el arquitecto por el que se acreditaba que la elevación de planta que se estaba construyendo coincidía con el proyecto por él redactado y que las obras se estaban realizando bajo su dirección. 2. Una vez concluido el edificio, tan sólo es exigible, según el artículo 46, puntos 2 y 3 del Real Decreto 1093/1997, acreditar que la obra ha finalizado y se ajusta al proyecto correspondiente. 3.- Respecto a las firmas legitimadas de aparejadores y arquitecto consta, en el certificado final de obra, sobre la firma del arquitecto el sello del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga con fecha 3 de febrero de 1995 y el sello oficial del Colegio de Arquitectos de Andalucía Oriental con fecha 9 de marzo de 1995, con lo que creemos suficientemente acreditada su legitimidad.
El Registrador mantuvo en todos sus extremos su nota y en defensa de ella, informó: 1. El capítulo VI del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, bajo el epígrafe «inscripción de las obras nuevas», engloba tanto las obras que se inscriben directamente una vez terminadas, como aquellas otras que, inscritas en principio como en construcción, una vez concluida, son objeto de nota marginal para hacer constar su conclusión (artículos 47, 48 y 49 del mencionado Real Decreto). 2. Para hacer constar en el Registro la terminación de obra, el artículo 46.3 del Real Decreto 1093/97 se remite a los apartados 1 y 2 de dicho precepto, por lo que, para practicar la nota marginal de terminación de obra, debe acreditarse que la descripción se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia (artículo 46.2). 3. Asimismo, es necesario que el certificado del técnico describa la obra nueva en forma precisa pues sólo podrá ser inscrita aquella que resulte totalmente amparada por la licencia y el propio certificado del técnico, circunstancia por la cual (regla segunda del citado artículo 49), al ser la certificación previa al otorgamiento de la escritura, debe contener inexcusablemente la descripción de la obra nueva. 4. La intervención colegial sirve para acreditar que el técnico que certifica está en el pleno uso de sus funciones colegiales, pero no puede sustituir la legitimación de firmas que, conforme al artículo 256 del Reglamento Notarial, sirve para acreditar que la referida firma ha sido puesta por el técnico y no por cualquier otro.
Vistos los artículos 22 de la Ley del Suelo de 13 de abril de 1998; 46 a 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y las Resoluciones de 23 de octubre de 2000 y 1 de junio de 2002:
1. Presentada en el Registro de la Propiedad una escritura de terminación de obra, el Registrador aprecia tres defectos que se refieren todos al certificado del técnico incorporado a la misma: 1) No consta suficientemente descrita la obra nueva coincidente con el título; 2) El técnico competente no manifiesta que la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia; y 3) No consta legitimada notarialmente la firma del técnico.
2. Los dos primeros defectos pueden ser tratados conjuntamente, ya que la exigencia de que conste descrita la obra de forma coincidente con el título lo es para que el técnico manifieste que la tal descripción se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Tal como tiene establecido esta Dirección General, cuando en la terminación de obra el que certifica es el mismo arquitecto que certificó en la declaración de obra nueva en construcción y de la certificación no se extrae ninguna duda de que la misma se refiere a la misma obra, tal y como ocurre en el presente caso, debe procederse sin más a la constancia registral que se solicita (cfr. la Resolución de 1 de junio de 2002).
3. En cuanto al tercer defecto, éste debe ser confirmado pues la autenticidad de la firma del técnico, es requisito esencial para que el documento que acredita la terminación de la obra tenga la eficacia que pretende, sin que pueda bastar el visado colegial, útil tan sólo para acreditar la cualificación profesional del que dice firmar, pero no bastante para demos trar que la firma ha sido efectivamente puesta por él (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2000).
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar los dos primeros defectos de la nota y desestimar respecto del tercero que queda, en consecuencia, confirmado.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de marzo de 2003.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Málaga, 10.
