En el recurso interpuesto por don Norberto Robayna Saavedra contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tías, don Cristóbal Avilés Hidalgo, a inscribir un acta de notificación de resolución de permuta.
Hechos
I
Mediante acta otorgada ante la Notario de Arrecife de Lanzarote, doña Catalina Isabel Rosa Bonilla, con fecha 20 de abril de 2006, don Celestino, don Norberto y don Honorio Robayna Saavedra notificaron a la mercantil «Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García, S. L.», la resolución de la escritura de permuta otorgada ante la misma notario el día 16 de marzo de 2000, con el número 793 de protocolo, así como la reserva de rango. También se notificaba a titulares de cargas posteriores.
II
Presentada la indicada acta en el Registro de la Propiedad de Tías fue calificada de la siguiente forma: «Con referencia al documento presentado en esta oficina, que más adelante se detalla ponemos en conocimiento que han sido objeto de calificación negativa. Se califica negativamente el documento presentado en virtud de las siguientes causas de tipo suspensivo o denegatorio, cuya motivación jurídica se ordena a través de los siguientes Hechos.-Primero.-A las 09:20 día 05/05/2006 se presenta en este Registro la siguiente documentación: Escritura autorizada en arrecife, por el Notario Catalina Isabel Rosa Bonilla, el día 20/04/2006, núme-ro 1467/06 de protocolo. Se autoliquida el impuesto el día 05/05/06; Segundo.-Que con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, este Registrador ha calificado bajo su responsabilidad el título presentado, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos, por lo que resulta del mismo y de los asientos de este Registro.-Fundamentos de derecho.-Vistos los anteriores supuestos de hecho y con base a los fundamentos de derecho que a continuación se expresan, Se suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1. No solicitarse la práctica de operación registral alguna, dado que únicamente se ha presentado al Registro un acta de notificación dirigida a particulares. El principio de rogación consagrado en el artículo 6 de la Ley hipotecaria exige determinar las operaciones registrales solicitadas que en este caso parece que habría de referirse a una resolución contractual sino también a la constatación de una llamada «reserva de rango» que resulta completamente indeterminada; 2. No haberse acreditado el incumplimiento contractual, presentándose únicamente una mera acta de notificación con oposición. Practicar la inscripción en virtud de dicha mera notificación, supondría dejar la determinación del cumplimiento o incumplimiento al arbitrio de una sola parte lo que es contrario al artículo 1256 del Código civil. Ello conforme a la reiterada doctrina de la DGRN y el artículo 1504 del Código Civil; 3. No determinarse suficientemente la reserva de rango a favor de quien o quienes, por qué plazo, y para inscribir en su día que derechos. Ello dadas las exigencias que el principio de determinación registral exige también a la negociabilidad del rango (art. 241 R. H.); 4. Haberse opuesto a la resolución en la tramitación del acta las sociedades «Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García, S.L.», «Espacios Interiores de Lanzarote, S.L.» y a falta de consentimiento de las mismas se hace necesario para la cancelación, resolución judicial firme en los términos del artículo 82 de la ley hipotecaria»; 5. No haberse realizado a favor de todos y cada uno de los titulares actuales del dominio o derechos inscritos, la consignación que exige el artículo 175 del Reglamento Hipotecario. Artículo 6 LH.-la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) por el adquirente; b) Por el que lo transmita;
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
d) por quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Art. 1504 CC.-En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo término.-art. 1256 CC.-La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Art. 241 RH.-Para que la posposición de una hipoteca a otra finca pueda tener efectos registrales será preciso. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposición. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto. La posposición se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca pospuesta, sin necesidad de nueva escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura. Transcurrido el plazo señalado en el número tercero sin que haya sido inscrita la nueva hipoteca, caducará el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia por nota marginal.-art. 82 L.H.-Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación o sus causahabientes o representantes legítimos. Podrán, no obstante ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario. Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley. A solicitud del titular de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.-art. 175 R. H.-En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes... 6.ª las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieran constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de estos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación. No tomada anotación de suspensión por no haberse solicitado. En relación con la presente calificación. Por virtud de la suspensión de la inscripción, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación arriba indicado por plazo de 60 días a contar desde la recepción en ese registro de la última de las notificaciones prevenidas en los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Puede instarse la aplicación del cuadro de sustituciones conforme a los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y al real decreto 1039/2003, en el plazo de quince días a contar desde la fecha de la notificación, sin perjuicio del ejercicio de cualquier otro medio de impugnación que el interesado entienda procedente. Puede impugnarse directamente ante el Juzgado de Primera Instancia de esta ciudad mediante demanda que deberá interponerse en el plazo de dos meses, contados desde la notificación de esta calificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme a lo previsto en los artículos 324 y 328 de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. Los interesados, no obstante lo anterior, podrán optar por interponer recurso en este Registro de la Propiedad para la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la fecha de notificación en los términos del artículo 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Tías, quince de mayo de 2006.-Fdo. Cristóbal Avilés Hidalgo».
III
Contra la anterior nota de calificación, don Norberto Robayna Saavedra interpuso recurso exponiendo: «Primero.-Por lo que al primero de los defectos que se expresan en la calificación que se impugna se ha de decir que del propio documento presentado se ha de deducir que se solicita la inscripción de la resolución del contrato de. permuta de 16 de Marzo de 2000, suscrito entre los hermanos Robayna Saavedra (Norberto, Celestino y Honorio) y la entidad Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García S.L., y la reinscripción de la finca a nombre de los cedentes. Mediante dicho contrato de permuta los cedentes cedieron a la entidad Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García S.L la finca de su propiedad sita en la calle Violetas del Teide, Los Lirios, del término municipal de Tías, inscrita al Tomo 1.229, libro 326, folio 55, con el núm. de finca 34.849, y en cuya estipulación cuarta se refleja lo siguiente: «Las viviendas deberán ser entregadas a los indicados hermanos Don Celestino, Don Norberto y Don Honorio Robayna Saavedra, libres de cargas, debidamente terminadas y en condiciones de inmediata habitabilidad o uso dentro de los tres (3) años siguientes a la firma de esta escritura, con las acometidas de agua y luz, a salvo del contrato con la correspondiente compañía suministradora, que será por cuenta de los adjudicatarios. La obtención de la correspondiente licencia de construcción, aprobación de planes parciales, visado de proyectos o, en general, el cumplimiento de los requisitos técnicos, administrativos o urbanísticos necesarios para llevar a cabo la construcción de las referidas viviendas serán responsabilidad exclusiva de la parte cesionaria; las dificultades o retrasos en la obtención o cumplimiento de los mismos no podrán considerarse, en modo alguno, causa para diferir el cumplimiento de este contrato». Asimismo, la estipulación octava estableció que el incumplimiento por la parte cesionaria de cualquiera de las obligaciones que contrajo con la firma de dicha escritura facultaría a la parte cedente para dar por resuelto el contrato, volviendo a su plena propiedad y posesión la finca, incluyéndose una cláusula penal, conforme a la cual la parte cesionaria podrá retener, como indemnización, la obra ejecutada sobre el solar hasta la resolución. En la misma estipulación octava se establece que para la reinscripción de la finca a la parte cedente bastará presentar copia de la escritura y acta notarial en que se notifique a la parte cesionaria la resolución del contrato y reserva de rano dichos.-Pues bien, el pasado día veinte de Abril de 2006, los hermanos Celestino, Norberto y Honorio Robayna Saavedra comparecieron ante la Sra. Notaria, Doña Catalina Isabel Rosa Bonilla, al efecto de que por ésta se notificase a Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García S.L. y a todos los terceros con derechos inscritos, la resolución de la escritura de permuta y consecuente reserva de rango. Dicha notificación se practicó en los días inmediatamente posteriores al cesionario, así las entidades con derechos inscritos, como son Espacios Interiores Lanzarote S.L., Tesorería General de la Seguridad Social y Promociones y Construcciones Yaiza Mar, como así consta en el acta de la mencionada Notaria, con el núm. de su protocolo 1.467, cuya calificación negativa es objeto de este recurso. Se acompaña a este escrito copia autorizada del contrato de permuta de 16 de Marzo de 2000 y copia autorizada del acta en la que se notifica la resolución, insertándose en ésta la contestación a la misma realizada por las entidades Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García S.L. y Espacios Interiores Lanzarote S. L.-Segundo.-En cuanto al segundo de los defectos que en la calificación que se impugna se expresan es, a todas luces, y dicho sea con los debidos respetos, improcedente, pues, como en el contrato de permuta se estableció por las partes, la notificación conforme a lo establecido en la misma en suficiente para la reinscripción de la finca a favor de los cedentes, sin perjuicio de la reserva de rango que tienen tanto la cesionaria como cualesquiera otros con derechos inscritos. En absoluto es dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento o incumplimiento, pues no se hace más que actuar conforme a lo pactado por ambas el 16 de Marzo de 2000. Por otro lado habría de ser la jurisdicción competente la que determine si se ha producido o no la causa de resolución si alguno de los titulares de derechos inscritos, haciendo uso de su rango, impugnase la inscripción. Corresponde al Sr. Registrador sólo determinar si el documento presentado el suficiente para tal inscripción y no entrar sobre el fondo del asunto.-Tercero.-De nuevo el Sr. Registrador de Tías, en lo que al tercer defecto que dice concurrir se refiere, se equivoca, pues en la escritura de 16 de Marzo de 2000 se dice, de forma expresa y clara, en la estipulación octava, que «si la parte cesionaria solicitara la moderación judicial del contrato, le quedará reservado rengo hipotecario para la anotación de la demanda en los 180 días siguientes a la reinscripción de la finca a nombre de la parte cedente» así como que «si hubiere terceros con derechos inscritos o anotados, quedarán afectos por el mecanismo resolutorio (art 51.6.° del Reglamento Hipotecario), pero para reinscribir la finca y cancelar os asientos posteriores de terceros deberá acompañarse acta notarial en la que se les notifique y reserve de rango igual que a la parte cesionaria «.-Cuarto.-Siguiendo el orden de los defectos que se alegan por el Sr. Registrador, sorprende a esta parte que se justifique la no inscripción en la oposición formulada por Espacios Interiores Lanzarote S. L. y Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García S. L. Será una resolución judicial la que pueda anular la reinscripción a favor de los cedentes, pero, desde luego, la oposición no ha de parar el mecanismo de reinscripción per se. Además, dichas entidades no han solicitado expresamente, ya sea directamente al Registro de la Propiedad o a través de la correspondiente demanda, que se suspenda la inscripción de la resolución y, por tanto, la reinscripción a favor de los cedentes. Quinto.-Finalmente, por las razones ya dichas anteriormente en este escrito de recurso, no se ha de exigir la consignación a la que se refiere el art. 175 del R.H. La condición resolutoria fue inscrita al inscribirse la transmisión de la finca por la permuta, anteriormente a todos y cada uno de los derechos inscritos de terceros a los que pudiera afectar la resolución. Están todos afectados por la condición resolutoria al no haberse pospuesto la misma a ninguno de ellos.-Expuesto lo que antecede, solicita: Que habiendo por presentado este escrito, con los documentos que se acompañan, se sirva admitirlo, tener por interpuesto recurso contra la calificación negativa al comienzo referida y, acogiendo las mismas, se acuerde revocarla y acordar la inscripción del documento.-Otrosí digo: Que conforme a lo establecido en la Ley Hipotecaria, en su art. 327, al presente escrito de interposición de recurso se adjunta el título objeto de la calificación y una copia de la calificación efectuada».
IV
Con fecha 30 de junio de 2006, doña Catalina Isabel Rosa Bonilla, Notario autorizante, formuló alegaciones, manifestando su conformidad con el cuarto de los defectos.
V
Con fecha 30 de junio de 2006, don Cristóbal Avilés Hidalgo, Registrador de la Propiedad de Tías, emitió informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos, los artículos 24 de la Constitución; 1154, 1158, 1252 y 1504 del Código Civil; 1, 11, 18, 23, 34, 37, 38.4 y 83 de la Ley Hipotecaria; 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 13, 59, 175.6 y 198 del Reglamento Hipotecario; Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo y 21 de septiembre de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995; Resoluciones de 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de mayo de 1992, 19 de julio de 1994, 19 de noviembre de 1996, 11 de febrero de 1998, 28 de marzo de 2000, 15 de noviembre de 2005.
1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Norberto Robayna Saavedra, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Tias a inscribir un acta de notificación de resolución de permuta de solar por edificación futura y reserva de rango.
Los defectos alegados por el Sr. Registrador son los siguientes: A.-No solicitar la práctica de operación registral alguna, dado que únicamente se ha presentado al Registro un acta de notificación dirigida a particulares. El principio de rogación consagrado en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria exige determinar las operaciones registrales solicitadas que en este caso parece que habría de referirse a una resolución contractual sino también a la constatación de una llamada «reserva de rango» que resulta completamente indeterminada; 2. No haberse acreditado el incumplimiento contractual, presentándose únicamente una mera acta de notificación con oposición. Practicar la inscripción en virtud de dicha mera notificación, supondría dejar la determinación del cumplimiento o incumplimiento al arbitrio de una sola parte lo que es contrario al artículo 1256 del Código Civil. Ello conforme a la reiterada doctrina de esta Dirección General de los Registros y del Notariado y el artículo 1504 del Código Civil; 3. No determinarse suficientemente la reserva de rango a favor de quien o quienes, por qué plazo, y para inscribir en su día qué derechos. Ello dadas las exigencias que el principio de determinación registral exige también a la negociabilidad del rango (art. 241 R. H.); 4. Haberse opuesto a la resolución en la tramitación del acta las sociedades «Promoción y Construcción José Antonio Rodríguez García, S.L.» y «Espacios Interiores de Lanzarote, S.L.» y a falta de consentimiento de las mismas se hace necesario para la cancelación, resolución judicial firme en los términos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria»; 5. No haberse realizado a favor de todos y cada uno de los titulares actuales del dominio o derechos inscritos, la consignación que exige el artículo 175 del Reglamento Hipotecario.
2. El primer defecto debe ser revocado. Como ya dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 11 de febrero de 1998) la sola presentación del documento en el Registro implica la petición de los asientos correspondientes. Cuestión diferente es que el Registrador en ejercicio de su función calificadora deba denegar o suspender la práctica del asiento (cfr. art. 18 L. H.).
3. Los demás defectos deben ser confirmados. Resumiendo la doctrina constante de esta Dirección General, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: 1. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. art. 59 R. H.), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, (STS 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (STS 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (art. 175.6 R.H.). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. art. 175.6 R. H.). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrá existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.
Respecto de los terceros adquirentes son, registralmente, interesados afectados por el asiento que se solicita por la resolución. Es necesario que también respecto de ellos la documentación cumpla un mínimo de garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998, 15 de noviembre de 2005). Ciertamente los terceros han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (art. 1158 CC). Pero esto no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros.
Consecuentemente deberá declararse judicialmente la resolución de la transmisión. Además, para que la Sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores deberán ser citados en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución, intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4. Respecto de la solicitud de reserva de rango es improcedente. Sin entrar a prejuzgar la inscribibilidad de la cláusula, es lo cierto, que en la escritura de permuta y condición resolutoria, la reserva de rango se conceptuó como consecuencia natural de la reinscripción a favor del cedente, pretendiéndose la inmediata cancelación de los asientos posteriores de terceros.
Rechazada la reinscripción a favor del transmitente por ejecución extrajudicial de la condición resolutoria, siendo necesaria, como se ha dicho, Sentencia Judicial, debe denegarse, consecuentemente, la pretendida reserva de rango.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al primer defecto y desestimarlo en cuanto a los demás.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de junio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
