En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pilar de la Horadada, D. José Nieto Sánchez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Murcia, n.° 7, D.ª María Angeles Cuevas de Aldasoro, a inscribir una escritura de cesión de contrato de reconocimiento de deuda, agrupación, declaración de obra nueva y dación en pago.
I
El 18 de julio de 2002, mediante escritura otorgada ante el Notario de Pilar de la Horadada, D. José Nieto Sánchez, los cónyuges D. Tomás P. G. y María R. A., entre otros actos jurídicos, reconocieron adeudar a los cónyuges de nacionalidad británica D. James S. y D.ª Elizabeth S. determinada cantidad, agrupación de fincas registrales 2969, 2970, 741-N del Registro de la Propiedad de Murcia n.° 7, declararon de obra nueva sobre la finca resultante y la dieron en pago a sus acreedores.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Murcia n.° 7, fue calificada con la siguiente nota: «En virtud de la calificación registral realizada del precedente documento, se suspende la inscripción del mismo: Hechos: 1.° Se agrupan tres fincas sin hacer referencia a la colindancia de las mismas. 2.° No se acredita antigüedad de la obra superior a ocho años. Fundamentos de derecho: 1.° Artículo 45 del Reglamento Hipotecario. 2.° Disposición Transitoria 5ª.-1 y Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen de suelo y Ordenación Urbana; Artículo 52 Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio; Artículo 246 Ley Suelo de la Región de Murcia. Contra la precedente calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes desde la última notificación, de conformidad con los artículos 66, y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Murcia, a 17 de Octubre de 2002. El Registrador. Firma llegible.»
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la referida calificación, y alegó: Que en cuanto al primer defecto de la nota, se señala que en la escritura se incorpora un informe de un Arquitecto Técnico que declara haber visitado las fincas registrales objeto de agrupación y que incluye un plano de las fincas, del que resulta que las mismas son colindantes. Que teniendo en cuenta lo que dice el artículo 45 del Reglamento Hipotecaria, si las fincas no son colindantes pueden agruparse, siempre que en este caso se trate de una unidad orgánica de explotación o de un edificio de importancia al que estén subordinadas las fincas. Que en este caso la descripción de la finca de resultado sería muy diferente a la que se consigna en el título, siendo evidente que la descrita en el título es una finca continua. En este punto se citan las Resoluciones de 23 de marzo de 1918 y 23 de noviembre de 1999. Que en lo referente al segundo defecto de la nota de calificación. Que es cierto que el artículo 246.2 de la Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia, establece un plazo de prescripción para determinadas infracciones de ocho años, plazo que se relaciona con la exigencia del artículo 52.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Pero del examen del informe del Servicio de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Murcia que aparece incorporado al título calificado resulta que la edificación «... de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria 5.ª del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, puede ser incorporada al patrimonio de su titular...». Que si se tiene en cuenta que la Disposición Transitoria quinta.1 del Real Decreto Legislativo citado, no se vio afectada por la declaración de inconstitucionalidad que la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 realizó de numerosos preceptos de dicha nota, cabe considerar a dicha Disposición Transitoria en vigor, aún después de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, pues la Disposición derogatoria única de la citada Ley 6/1998 excepciona precisamente de la derogación del Real Decreto Legislativo 1/1992, la Disposición Transitoria quinta.1. Pues bien, como el informe municipal considera que, conforme a dicha Disposición transitoria la edificación puede ser incorporada al patrimonio de su titular, es evidente que la edificación existía a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, por lo que de una simple lectura de dicho informe se deduce claramente que la antigüedad de la edificación es superior a ocho años.
IV
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1. Que la necesidad de que sean colindantes las fincas que se agrupan constituyendo una finca continua resulta del artículo 45 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo 2.° Así cabe citar la Resolución de 23 de marzo de 1918. Que el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario establece que cuando la identificación de la finca se complemente con la referencia a un plano incorporado a la escritura, se acompañara una copia autenticada de éste para su archivo en el Registro, lo que viene a ser corroborado por la Resolución de 23 de noviembre de 1999. Que consta claramente la colindancia de las fincas registrales 2969 y 2970, pero no la colindancia de éstas con la finca 741-N. Entre otras cosas, no se complementa la descripción de la finca resultante con ningún plano que deba archivarse en el legajo correspondiente, sin que pueda considerarse como tal, el plano que según la escritura acompaña a la certificación técnica que se utiliza para acreditar el exceso de cabida. 2. Que la Disposición Transitoria quinta del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, recogiendo la Disposición sexta de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 25 de julio de 1990; establece en su párrafo primero que las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la citada Ley 8/90 situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular. Esta disposición se salvó de la declaración de inconstitucionalidad que el Texto Refundido citado llevó a cabo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997. Que bajo la vigencia de la Disposición Transitoria 6.ª de la Ley 8/90 y la Disposición Transitoria 5.ª-1 del Texto Refundido de 1992, la Dirección General dictó las Resoluciones de 4 de febrero y 17 de junio de 1993, 3 de noviembre de 1995, 4 de marzo de 1995, 4 de marzo de 1996, 1 de diciembre de 1998 y 13 de octubre de 1999. Que completa el régimen de edificaciones existentes el artículo 52 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio. Que el régimen de inscripción de obras existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/90 de la Disposición Transitoria 5.ª1 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, se amplia a obras cuya fecha de terminación se acredite fehacientemente, respecto de las que haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística y no conste en el Registro la incoación del expediente por el artículo 52 del Real Decreto 1093/97, esto es la inscripción que tenía que haberse producido antes de la Ley 8/90 se puede producir después de la misma, y esta prescripción permitir la inscripción de la obra nueva, con los requisitos establecidos. Que la Dirección General en Resolución de 13 de junio de 2002, no exige que se acredite la terminación de la obra con anterioridad a la Ley 8/90, sino que se acredite la antigüedad de la construcción (cfr. Resoluciones de 4 de mazo de 1996 y 13 de octubre de 1999). Que en cuanto al transcurso del plazo de prescripción hay que señalar lo que dicen los artículos 237.2 y 246.1 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia de 24 de abril de 2002. Que en la escritura calificada no se acredita fehacientemente la fecha de terminación de la obra que se declara, no puede, en consecuencia, saberse si ha transcurrido el plazo de prescripción de la infracción que sería de cuatro años si se acreditara que la finca no se encuentra afectada por sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, viales, equipamientos o espacios naturales protegidos, lo que no se acredita con la correspondiente certificación del Ayuntamiento. Que no puede, en consecuencia, aplicarse el régimen de la Disposición Transitoria 5.ª-1 del Texto Refundido de 1992 y del artículo 52 del Real Decreto 1093/97, debiendo exigirse de conformidad con la Resolución de 13 de octubre de 199 (sic.), para la inscripción de la obra nueva, la presentación de la licencia de obras y la certificación de técnico competente de estar terminada la obra según proyecto y que su descripción coincide con el proyecto que obtuvo la licencia (artículo 22 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 13 de junio de 1998 y siguientes del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio).
Fundamentos de Derecho
Vistos la Disposición Transitoria 5.ª1 del Real Decreto Legislativo 1/92, de 26 de junio, la Disposición derogatoria única de la Ley 6/1998 y el artículo 45 del Reglamento Hipotecario.
1. Se presenta en el Registro escritura por la que, como acto previo a otro contrato posterior, los dueños de tres fincas las agrupan y declaran una obra nueva construida sobre la agrupada, declarando igualmente un exceso de cabida. La Registradora suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) No se hace referencia ala colindancia de las fincas; 2) No se acredita la existencia de la obra durante el tiempo suficiente para acreditar la prescripción de la acción urbanística. El Notario recurre.
2. El recurso no puede prosperar. Si bien en el plano que se incorpora aparecen unas fincas como colindantes, nada garantiza que se trate de las mismas fincas que se describen en la misma escritura. Es más, del examen detenido de la descripción literaria que se hace en dicha escritura cabe llegar a la conclusión de que, si bien dos de las fincas son colindantes (pues se dice que una de ellas está enclavada en la otra), no hay colindancia de éstas con la tercera, sino que entre las dos existe otra cuarta finca que bien podría ser el exceso de cabida que en la misma escritura se declara.
3. Igual camino ha de predicarse respecto al segundo de los defectos recurridos. Si bien es cierto que se acompaña documento expedido por el Jefe de Servicio de Disciplina Urbanística de la Gerencia de Urbanismo de Murcia en el que se afirma que en la misma, en el lugar señalado en el plano, no consta la existencia de expediente sancionador, por lo que, de conformidad con lo establecido en la disposición transitoria 5.ª del R.D.L. 1/92, de 26 de junio, la edificación puede ser incorporada al patrimonio de su titular, tal afirmación se refiere al plano incorporado, que, como se ha dicho anteriormente, no se justifica se corresponda con las fincas que constan inscritas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de abril de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad n.º 7 de Murcia.
