En el recurso gubernativo interpuesto por don José Javier Ballesteros Jiménez, een nombre y representación de Don Matías Sevilla Gómez y Doña Patricia Vázquez Gómez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número uno de Talavera de la Reina, doña María del Carmen de la Rocha Celada a inscribir una expediente de dominio.
Hechos
I
Por Auto del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Talavera de la Reina, se declara justificado el dominio de don Matías Sevilla Gómez y su esposa Doña Patricia Vázquez Gómez sobre la finca que se dirá, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria 7.ª en cuanto a la superficie de la finca objeto del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
La descripción de la finca es la siguiente: Urbana.-Casa, en esta ciudad, Calle Cristo número cuatro. Tiene una extensión superficial de suelo, según el Catastro y la realidad de ciento cincuenta y siete metros cuadrados. Consta de planta baja y en parte planta alta, con una total superficie construida de noventa y dos metros cuadrados. Linda: Derecha entrando, Antonio y Eulalio-Manuel García García; Izquierda, José Núñez Álvarez y herederos de Justino Vázquez Gómez y fondo, Sacramento Díaz Tubilla.
La citada finca procede por segregación de otra de una superficie de trescientos siete metros, treinta y nueve decímetros y treinta y tres centímetros cuadrados, inscrita al tomo 782, libro 125, folio 172, finca 582.
En la demanda se hace constar que don Matías Sevilla Gómez y su esposa Doña Patricia Vázquez Gómez adquirieron la finca objeto del expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, mediante escritura otorgada en Talavera de la Reina el 36 de abril de 1960, ante en Notario don Urbicio López Gallego, en la que figuraba con una superficie a todas luces errónea de 28 metros cuadrados.
II
Presentado el citado Auto en el Registro de la Propiedad, número uno de Talavera de la Reina, fue calificada con la siguiente nota: « El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente de conformidad con los artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por haber observado los siguientes defectos que impiden su práctica, conforme a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: Asiento Diario: 305/130, F. Presentación: 24-09-2004, num. Entrada: 12359, Adquirente: D. Matías Sevilla y otros. Autorizante: Juzgado de 1.ª Instancia núm 3 Cuidad. Num. Expediente: 16/2004. Fundamentos de derecho: 1.-Por no aportarse la licencia para segregar como exige para toda clase de suelo el art. 165 de la Ley 2/98 de 4 de junio LOTAU, en relación con los artículos 89, 90, y 91 de dicha Ley y art. 78 del RD. de 4-7-97. 2.-Por no justificarse la obra nueva con los requisitos del art. 52 del RD. 4-7-97. 3.-Por no justificarse el exceso de cabida ya que según resulta del expediente adquirió la finca en escritura pública con 28 m2 y pretende la inscripción con 157 m2, manifestando que es un error por lo que procede la rectificación de dicha escritura o como se pronuncian las resoluciones de la.D.G.R y N de 4-4-2000 y 31 de mayo de 1999, la previa inmatriculación del exceso de cabida y su agrupación, al existir dudas en la identidad de la finca, al ser mayor la cabida del exceso que la propia finca y al proceder la finca por segregación, lo que puede encubrir la agregación de fincas colindantes. Contra la presente calificación cabe interponer recurso en este Registro de la Propiedad para la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la fecha de notificación en los términos de los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria (redactados por la Ley 24/2001); o bien solicitar la calificación sustitutiva conforme a lo dispuesto en el artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria (redactados por la Ley 24/2001). Talavera de la Reina, 11 de octubre del 2004. El Registrador. Fdo. María del Carmen de la Rocha Celada. Firma ilegible».
III
Ante la anterior calificación, don José Javier Ballesteros Jiménez, procurador de los tribunales, en nombre y representación de don Matías Sevilla Gómez y doña Patricia Vázquez Gómez, interpuso recurso gubernativo, con el siguiente contenido: «Pronunciamiento impugnado de la calificación: Mediante el presente recurso se impugna únicamente el pronunciamiento tercero de la calificación de fecha 11 de octubre de 2.004, notificada el 15 de octubre de 2.004, que dice literalmente: 1.-Por no aportarse la licencia para segregar como exige para toda clase de suelo el art. 165 de la Ley 2/98 de 4 de junio LOTAU, en relación con los artículos 89, 90, y 91 de dicha Ley y art. 78 del RD. de 4-7-97. 2.-Por no justificarse la obra nueva con los requisitos del art. 52 del RD. 4-7-97. 3.-Por no justificarse el exceso de cabida ya que según resulta del expediente adquirió la finca en escritura pública con 28 m2 y pretende la inscripción con 157 m2, manifestando que es un error por lo que procede la rectificación de dicha escritura o como se pronuncia las resoluciones de la.D.G.R y N de 4-4-2000 y 31 de mayo de 1999, la previa inmatriculación del exceso de cabida y su agrupación, al existir dudas en la identidad de la finca, al ser mayor la cabida del exceso que la propia finca y al proceder la finca por segregación, lo que puede encubrir la agregación de fincas colindantes. Fijación concreta de la disconformidad existente. Aunque no entendemos en su totalidad lo que quiere expresar concretamente el texto de la calificación y los requisitos que se piden, vamos a tratar de diferenciar los defectos, a nuestra manera de ver, que se invocan: En cuanto al 1.º de los defectos alegados (no recurrido). Admitimos el mismo y esta parte solicitará la correspondiente autorización para cumplir los requisitos establecidos en la Ley del Suelo y poder inscribir la segregación. En cuanto al 2.º de los defectos alegados (No recurrido). Dado que las edificaciones existentes que se hacen constar en la descripción de la finca, tienen mas de cien años de antigüedad (datan según la Certificación Catastral de año 1900), las mismas se encuentran sumamente deterioradas y en estado ruinoso, sin ninguna posibilidad de habitabilidad, lo cual supone su inmediata demolición, por tanto renunciamos expresamente a la inscripción de tales edificaciones y solicitamos se practique la inscripción de la finca como solar para edificar, antes casa en estado ruinoso. En cuanto al 3.º de los defectos alegados (recurrido). A) Por la Sra. Registradora se mantiene: a) Que puede existir un exceso de cabida pretendido o que se debe pretender por el promotor del expediente y que hay que rectificar, previamente, el titulo de adquisición. b)Que la finca matriz no tiene cabida suficiente para segregar. c)Que existen dudas en la identidad de la finca. B) Por nuestra parte, en disconformidad con la calificación y en los términos en que ésta está redactada, se mantiene: a) Que no se pretende, ni se puede obligar a mi representado a solicitar un exceso de cabida, pues lo que se está calificando en este punto es un título de adquisición que ya ha sido calificado por la Autoridad Judicial que ha dictado el auto de aprobación y no es necesario rectificar previamente el documento de adquisición. b) La cabida de la finca de mi representado es inferior, concretamente poco más de la mitad, de la cabida de la superficie de la finca matriz de que procede, inscrita en el Registro, por lo tanto perfectamente se puede realizar la inscripción de la segregación. c) Que no pueden existir dudas en cuanto a la identidad de la finca de mi mandante porque aunque ésta procede por segregación, esta segregación lo es sólo y únicamente de la finca matriz, sin ningún otro tipo de agregación no inmatriculada. Este recurso se plantea en base a los siguientes antecedentes de hecho. Primero. Certificación Registral.-A solicitud de esta parte, con descripción de la finca de mi mandante e inscripción de la finca matriz de la que pudiera proceder, se expidió por la Sra. Registradora de la Propiedad n.º1 de Talavera de la Reina la Certificación prevista en el Art. 201-2-c) de la L. H, en cuya certificación se describió la finca matriz, sin hacer ningún tipo de observación en cuanto a la identidad de ambas, en la siguiente forma: «Urbana: Casa-Tahona, situada en esta villa de Talavera de la Reina, en la calle llamada del Cristo, señalada con el número dos moderno, ignorándose al antiguo, con una superficie, después de las segregaciones efectuadas de trescientos siete metros, treinta y nueve decímetros y treinta y tres centímetros cuadrados; consta de planta alta y baja, en la que entre otras dependencias existen patio, corral con pozo y cuadra. Figura inscrita nombre de Don Pedro Vázquez Hernando, casado con Doña María Galán Hernando, según la inscripción 7.ª (y nota marginal de la misma en la cual una vez practicadas dos segregaciones en virtud de sendos expedientes de dominio, se describe el resto con la superficie indicada de 307 metros 39 decímetros y 33 centímetros cuadrados). Segundo.-Solicitud de Expediente de dominio.-A solicitud de esta parte se ha tramitado Expediente de Dominio de Reanudación de Tracto sucesivo, en nombre de mis mandantes, en el Juzgado de Primera Instancia número tres de Talavera de la Reina con el número de autos 16/04, respecto a la finca propiedad de mis representados en cuya descripción figura: «Urbana.-Casa, en esta Ciudad, Calle Cristo, número cuatro. Tiene una extensión superficial de suelo, según el Catastro y la realidad de ciento cincuenta y siete metros cuadrados. Consta de planta baja y en parte planta alta, con una total superficie construida de noventa y dos metros cuadrados.» Se hacía constar que procedía de la matriz descrita anteriormente y se aportaron los siguientes documentos: 1) Certificación registral a que se ha hecho mención anteriormente. 2) Certificación Catastral en la que figura la finca que se pretende inscribir: a) A nombre de ni mandante doña Patricia Vázquez Gómez. b) Exactamente con la misma superficie que se indica en su descripción de 157 metros cuadrados y construida de 92 metros cuadrados. c) Constando las edificaciones a que se hace mención, figurando su construcción en el año 1900. 3) Se dice que el titulo de adquisición es el de compra a don Anselmo Vázquez Pérez y su esposa Doña Patrocinio Gómez Galán, si bien se hace constar, aunque se compró la finca integra, que la superficie que se reflejó en el título era a todas luces errónea y no acorde con la realidad, siendo la superficie verdadera la que consta en la descripción de la finca. Tercero.-Tramitación judicial del Expediente de Dominio. Han sido citados en la forma legalmente prevista: a) Los titulares registrales. b) Los transmitentes anteriores. c) Incluso, aunque no era necesario por tratarse de Expediente de Dominio de Reanudación de Tracto sucesivo, a solicitud de esta parte han sido citados también los colindantes. Cuarto.-Resolución del Expediente.-A la vista de las documentación presentada, realizadas las publicaciones oportunas propuestas por esta parte y las que el Juzgado consideró oportunas, sin oposición del Ministerio Fiscal, ni de ninguna de las personas citadas, se dicto auto declarando justificado el dominio, de la finca descrita en el Hecho I de nuestro escrito inicial, a favor de mis mandantes. Quinto.-Tramitación registral.-Con fecha 24-09-04, con número de entrada 12359/2004, causando el Asiento 305 del Diario 130, se presentó en el Registro de la Propiedad el testimonio del Auto referido, al que se incorpora, como parte integrante del mismo, testimonio del escrito inicial del expediente. En la calificación de fecha 11 de octubre de 2004, se dice: «El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por haber observado dos siguientes defectos que impiden su práctica,.» Fundamentos de derecho «3.-Por no justificarse el exceso de cabida ya que según resulta del expediente adquirió la finca en escritura pública con 28 m2 y pretende la inscripción con 157 m2, manifestando que es un error por lo que procede la rectificación de dicha escritura o como se pronuncia la R.D.G.R y N de 4-4-2000 y 31 de mayo de 1999, la previa inmatriculación del exceso de cabida y su agrupación, al existir dudas en la identidad de la finca, al ser mayor la cabida del exceso que la propia finca y al proceder la finca por segregación, lo que puede encubrir la agregación de fincas colindantes.» Hechos y alegaciones del recurrente. A la vista de la anterior calificación registral nos vemos en la necesidad de interponer el presente recurso, manifestando que no estamos de acuerdo con la misma, en los términos en que ésta redactada por los siguiente: Primero.-Necesidad alegada por la Sra. Registradora, de rectificar previamente el título de adquisición de mis mandantes. Entendemos que no es preciso realizar ninguna rectificación previa de la escritura de adquisición, amén de lo complicado que resultaría realizar este proceso, pues teniendo en cuenta que no depende exclusivamente de la intervención de mis mandantes sino de los transmitentes de la finca, esto nos llevaría a un procedimiento declarativo que aunque la sentencia dictada en el mismo fuera estimatoria no resolvería registralmente nada, pues seguiría interrumpido el Tracto sucesivo de la finca. Siendo un trámite totalmente innecesario e ineficaz. La Registradora se excede en su función calificadora, ya que entra a valorar el contenido de los documentos aportados ante el Juzgado de Primera Instancia acreditativos de la adquisición de la finca por parte de mi mandante, siendo en definitiva la Autoridad Judicial, a la vista de dichos documentos, de la citación a las personas interesadas y de la pruebas aportadas, el que resuelve declarando el dominio de la finca descrita y expide el documento que por sí solo es inscribible en el Registro. Y la Registradora no debe entrar a calificar las actuaciones del Juez. Según reiterada doctrina «el Registrador ha de limitarse a los obstáculos que surjan del Registro y a los defectos formales del propio documento, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial que en aquellos se contiene, pues, ello supondría interferirse en la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales». Establecen los artículos 199, a), 201, regla 6.a, de la Ley Hipotecaria, y 283 del Reglamento Hipotecario, que el auto firme recaído en el expediente de dominio tramitado de conformidad con los preceptos citados, por el que se declara justificado el dominio del promotor es título suficiente para la inmatriculación de la finca e inscripción de su dominio a favor de dicho promotor; y señalándose en la regla 2.a del citado articulo 201 de la Ley Hipotecaria, que para la justificación del dominio del solicitante, presentará éste, si los tuviere, los documentos acreditativos pertinentes. En este sentido se pronuncia la Resolución de la DGRN, 18-1-2001 (BOE 40/2001, de 15 febrero 2001). «Declarado justificado el dominio por el Juez, excede a la calificación registral y no cabe que el Registrador entre en las razones de aquél para formular su declaración. Igualmente amplía la Resolución de la DGRN 18-6-2002, BOE 192/2002, de 12 agosto 2002 «. huelgan todas las alegaciones del Registrador en el sentido que, de los documentos aportados junto con el auto, se deriva una conclusión sobre la titularidad dominical actual de la finca en cuestión, distinta de la que sirve de fundamento a la declaración judicial contenida en dicho auto. Aun cuando así fuere el título inscribible es el solo auto, y como este ordena la inscripción a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción solicitada, sin menoscabar su eficacia, so pretexto de otros documentos tenidos a la vista, pues de lo contrario, se interferiría en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resolución judicial que es firme». E insiste la Resolución de la DGRN 21-3-2003 (BOE 100/2003, de 26 abril 2003): « el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración «erga omnes» a efectos regístrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio: que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de titulo y modo y que la calificación registral tiene un alcance limitado.» Segundo-Alegaciones de la Registradora respecto a la pretensión de inscripción de exceso de cabida. No procede en ningún momento ni hacer mención a inscripción de exceso de cabida, ni a agrupación, ni a agregación, pues la finca de mis mandantes es única e independiente y procede íntegramente de la matriz indicada. Por lo que exclusivamente hay que entender que se ha producido un acto de segregación, no inscrito, previo a la adquisición por parte de mis representados. La finca matriz tiene según la Certificación Registral una superficie de 307, 3933 m2. La finca objeto de expediente tiene una superficie real coincidente con la Catastral de 157 m2. Por tanto, no existe ningún obstáculo registral para realizar la inscripción de segregación y adquisición por parte de mis representados. DGRN 22-09-2000, BOE 255/2000 de 24-10-2000 «el hecho de que una finca haya sido sustituida por otras dos segregadas de ella que la agotan, no es obstáculo para la reanudación del tracto sucesivo».
DGRN, 25-5-2002. BOE 163/2002, de 9 julio 2002 «no existe ningún precepto legal que impida la tramitación del expediente en los casos de segregación o división intermedia».
DGRN 20-6-2002, BOE 192/2 002, de 12 agosto 2002 «... el hecho de que la finca cuyo tracto se pretende reanudar esté inscrita agrupada con otras no supone obstáculo para la inscripción si se cumplen los requisitos necesarios para que se practique la segregación correspondiente. En consecuencia, no cabe negar la posibilidad de que dicho expediente tenga acceso al Registro.» Tercero.-Resoluciones de la D.G.R.N. citadas por la Registradora. En la nota califícatoria se hace mención a las resoluciones de la D.G.R.N. de fechas 8-04-2000 y 31-05-1999, con el fin de fundamentar una posible «inmatriculación» o «agrupación». A la vista de las resoluciones indicadas entendemos respetuosamente que las mismas no tienen absolutamente nada que ver con el caso del documento calificado. Ambas resoluciones se refieren a «escrituras notariales» en sendas pretensiones de «inmatriculación» de finca no inscrita, por lo que reiteramos nuevamente que no se pretende ningún tipo de inmatriculación y que el expediente que nos ocupa no es un documento notarial, sino que ha sido la Autoridad Judicial la que expide el documento inscribible después de una comprobación probatoria, por tanto no son aplicables ninguna de las dos resoluciones mencionadas por la Registradora. Cuarto.-Alegación de la Registradora respecto a que puede existir duda sobre la identidad de la finca. No existe ningún motivo para pensar que pueda existir duda sobre la identidad de la finca, puesto que la misma está perfectamente delimitada como finca independiente desde antes de la adquisición por parte de mis representados y forma parte íntegra de la matriz registral de la que procede, sin incluir ninguna superficie adicional ni excederse de la superficie inscrita. Mis representados son dueños de la misma sin ningún tipo de perturbación en cuanto a su posesión desde hace más de cuarenta años, figurando Catastrada a su nombre exactamente con la misma descripción que figura en el título inscribible. En el expediente tramitado, en todo momento se han salvaguardado los derechos tanto de los titulares regístrales como de los colindantes. Fundamentos de derecho. Ley Hipotecaria: Artículos 199, 201. Reglamento Hipotecario: Artículos 272 y siguientes, 283. Resoluciones: Resolución DGRN, 18-01-2001, BOE 40/2001, de 15 febrero 2001 Resolución de la DGRN 18-06-2002, BOE 192/2002, de 12 agosto 2002, Resolución de la DGRN 21-03-2003, BOE 100/2003, de 26 abril 2003 Resolución de la DGRN 22-09-2000, BOE 255/2000 de 24 octubre 2000Resolución de la DGRN 25-05-2002, BOE 163/2002, de 9 julio 2002 Resolución de la DGRN 20-06-2002, BOE 192/2002, de 12 agosto 2002. Por lo expuesto, suplico a Dirección General de los Registros y del Notariado, que teniendo por presentado éste escrito y la documentación acompañada se sirva tener por interpuesto recurso contra la calificación indicada y admitiendo el mismo y por hechas las alegaciones referidas se sirva dar a la documentación presentada el trámite previsto en el Art. 327 de la L. H., teniendo por renunciada a esta parte en cuanto a la inscripción de las edificaciones en estado ruinoso a que hace mención la descripción de la finca y el defecto 2° de la Calificación, por hecha la solicitud de la inscripción como SOLAR para edificar y en definitiva dictar Resolución por la cual, desestimando el defecto TERCERO alegado por la Sra. Registradora en la nota de calificación, se acuerde la estimación del presente recurso para, una vez subsanados los otros dos defectos, se pueda practicar la inscripción de la finca de su propiedad a favor de mis mandantes. Entendemos que la calificación del Registrador debe ser clara y siempre tendente a que el documento pueda ser inscrito en el Registro, interpretando la Ley en sentido positivo, buscando el camino mas fácil para el interesado, y no convertirse en un camino de obstáculos que una y otra vez dificulten el acceso de los documentos a su inscripción. Y sobre todo en estos casos en que no existe ninguna duda en la propiedad de las fincas descritas y por tanto se han cubierto las garantías precisas que la Ley propone para su inscripción. Dada la importancia del tema a resolver, solicitamos se resuelva el recurso en el plazo de tres meses que indica el Art. 327-Párrafo 9°. Haciendo constar al efecto que mis mandantes tienen prevista la venta inmediata de la finca y el retraso en la práctica de la inscripción a su nombre ya les está causando graves perjuicios económicos. Otrosí Digo: Que a efectos de notificaciones indicado en el Art. 326-d) de la L. H. designo el domicilio y fax reseñados en el encabezamiento de este escrito. Suplico a la Dirección General, tenga por hecha tal designación a efectos de notificaciones. En Talavera de la Reina para Madrid a 26 de octubre de 2004. Firmas ilegibles».
IV
El Registrador de la Propiedad en su informe mantuvo la calificación recurrida.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 201.6, 202 de la Ley Hipotecaria y 287 del Reglamento Hipotecario y Resolución de este Centro Directivo de 11-02-1956.
1. En cuanto al único defecto objeto de impugnación, en el presente recurso se pretende la inscripción de un Auto judicial recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el que el título en el que se basa determina una superficie de la finca de 28 metros cuadrados y mientras que el auto declara una superficie de 157 metros cuadrados.
Es esencial para la resolución del mismo tener en cuenta que el expediente se ha planteado y tramitado como un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y no como un expediente de inmatriculación de exceso de cabida. En todo momento el recurrente reconoce que la superficie que figura en el título de propiedad es «a todas luces errónea».
A pesar de que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que se sustancie en el mismo procedimiento un expediente de dominio en sus dos vertientes de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y de exceso de cabida, es preciso por razones de seguridad jurídica que se sustancie como tal, dando cumplimiento a todos los requisitos legalmente exigidos para uno y otro.
En el presente caso, según reconoce el recurrente se trata solamente de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y el defecto de cabida es un error del título lo cual deberá ventilarse en el procedimiento declarativo correspondiente.
2. Alega así mismo el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de abril de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad número 1 de Talavera de la Reina (Toledo).
