Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Pilar García Coello, en nombre y representación de «Kaskarlanz, S. L.», frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Tías, don Fernando Millet Sastre, a inscribir dos escrituras de compraventa, en virtud de apelación de dicho Registrador.
Hechos
I
Por escrituras que autorizó el 2 de diciembre de 1999 el Notario de Maspalomas don Jesús Torres Espiga, bajo números 4.356 y 4.347 de protocolo, la entidad U.I.C. Española, Sociedad Limitada, vendió a «Kaskarlanz, S. L.», determinadas fincas rústicas sitas en término Tías, Isla de Lanzarote. La vendedora actuó representada por don Quentin Zayd Omar von Tarafdar, como apoderado de la misma, en uso de las facultades conferidas, según se expresa, en «escritura de poder autorizada por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell, el 28 de junio de 1986, número 3632 de protocolo. Manifestando el señor compareciente la vigencia del mismo y con facultades suficientes para este acto. Copia de dicho documento se presentará donde fuere menester».
Por otra escritura, autorizada el 12 de enero de 2000 en Maspalomas por el Notario don Rafael Torres Espiga, como sustituto por licencia de su compañero don Jesús Torres Espiga, se ratificaron las anteriores escrituras de compraventa en nombre de la vendedora, interviniendo como único otorgante el mismo representante, don Quentin Zayd Omar von Tara, en uso de las facultades conferidas en la antes mencionada escritura de poder, cuya vigencia aseguraba; y respecto de la cual se expresa por el Notario que ha tenido a la vista copia autorizada de la que se transcriben las facultades pertinentes.
II
Presentadas copias de dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Tías, junto con la de ratificación, fueron calificadas con sendas notas, con el siguiente texto: «Calificado el precedente documento, que se presentó el día 10 de diciembre de 1999, asiento... del Diario 9, y aportada acta autorizada en Arrecife, el 29 de enero de 1999, por el Notario Don Celestino Mendizábal Gabriel, número 283 de protocolo, en la que se hace constar que, en Junta General Extraordinaria de fecha 28 de enero de los corrientes de la Entidad Mercantil "U.I.C. Española, S. L.", se ha procedido a aprobar la revocación de todos los poderes otorgados a favor de la persona que interviene en representación de la citada sociedad, el Registrador que suscribe deniega la inscripción del precedente documento por el defecto no subsanable de carecer de facultades de representación la persona que interviene en representación de la parte vendedora, la entidad mercantil "U.I.C. Española, S. L.", y, en consecuencia, faltar el consentimiento de una de las partes. No se ha practicado anotación de suspensión. Tías, 7 de febrero de 2000. El Registrador. Fdo.: Fernando Millet Sastre.»
Una vez devueltas, fueron presentadas de nuevo dichas copias, y fueron objeto de sendas calificaciones con el siguiente contenido:
«Calificado el precedente documento, vuelto a presentar el 6 de marzo del presente año, bajo el asiento... del Diario 9, acompañado de escritura de ratificación autorizada, en Maspalomas, el 12 de enero de 2000, por el Notario don Rafael Torres Espiga, en sustitución de su compañero don Jesús Torres Espiga, número 119 de protocolo, y figurando también presentado con anterioridad al otorgamiento de la citada escritura de ratificación, escrito del Administrador Único de la Sociedad vendedora, la sociedad "U.I.C. Española, S. L.", por el que se pone en conocimiento de este Registro la revocación de todos los poderes de la persona que interviene en representación de la citada sociedad, al que se acompaña acta autorizada en Arrecife el 29 de enero de 1999, por el Notario don Celestino Mendizábal Gabriel, número 283 de protocolo, en la que se hace constar que, en Junta General Extraordinaria de la sociedad vendedora, de fecha 28 de enero de 1999, se ha procedido a aprobar la expresada revocación, y además según resulta del documento precedente, no se exhibió al Notario, en el acto del otorgamiento del mismo, la escritura de poder debidamente inscrita en el Registro Mercantil, que acreditara su representación, el Registrador que suscribe deniega su inscripción por el defecto no subsanable de carecer de facultad de representación la persona que interviene en representación de la sociedad vendedora y, como consecuencia, faltar el consentimiento de una de las partes contratantes.
No se ha practicado anotación de suspensión. Contra la anterior calificación podrá formularse recurso gubernativo con arreglo al artículo 111 del Reglamento Hipotecario, o formular la correspondiente demanda ante el Tribunal de Justicia, con arreglo al artículo 66 de la Ley Hipotecaria. Respecto de las fincas inscritas a favor de la Sociedad «U.I.C. Española, S. L.», se ha presentado en este Registro, con fecha 9 de marzo último, bajo el asiento 2.350 del diario 9, mandamiento de fecha 9 de marzo de 2000, expedido por el Juzgado de Instrucción Número 1 de Arrecife, en Diligencias Previas, Proc. Abreviado 45/2.000, que textualmente dice: "Que se proceda a practicar la anotación preventiva de la prohibición de disponer de las fincas de la entidad «U.I.C. Española, S. L.», que hayan sido vendidas por don Quintin Sayd Omar Von Tarafdar, en representación de la anterior entidad, debiendo alcanzar a cuantas operaciones hayan sido realizadas por el mencionado Quintin Sayd Omar Von Tarafdar desde el 28 de enero de 1999". Tías, 21 de marzo de 2000. El Registrador. Fdo.: Fernando Millet Sastre.»
III
La Procuradora de los Tribunales, doña Pilar García Coello, en nombre de «Kaskarlanz, S. L.», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que ninguna de las razones en las que se basa el Registrador para denegar la inscripción son ajustadas a derecho, toda vez que: 1. El recurrente es un tercero de buena fe. 2. No pueden rechazarse inscripciones por causas que no constan en el Registro y que no tengan por su naturaleza acceso al mismo, en congruencia con la que es la primera de las funciones registrales: otorgar certeza del contenido de los asientos. 3. Al margen de las funciones que le son propias al Registrador, el hecho de que éste reciba una comunicación de una supuesta revocación de poderes del representante de la vendedora, no es motivo para denegar la inscripción, por lo siguiente: a) El acta que señala no tuvo el Registrador que haberla admitido puesto que no tiene acceso al Registro de la Propiedad sino al Registro Mercantil. b) No constando inscrita la revocación de los poderes en el Registro Mercantil, la misma no puede afectar a las transmisiones a favor del recurrente. c) La propia acta en la que se basa la denegación de la inscripción carece de efectos legales y registrales. Que se solicita la inscripción en base al artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Que como fundamentos de derecho se citan los artículos 1, 3, 24, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
IV
El Registrador de la Propiedad, conforme al artículo 115 del Reglamento Hipotecario entonces vigente, informó en defensa de su calificación: Que la calificación registral de las escrituras objeto de este recurso, ha sido la de denegar la inscripción por el motivo de que, con anterioridad al otorgamiento de las mismas, le habían sido revocados todos los poderes a la persona que intervino en ellas, en nombre de la sociedad vendedora y que, por tanto, carecía de poder de representación, faltando como consecuencia, el consentimiento de una de las partes contratantes. Que, en el citado otorgamiento, la persona que interviene por la parte vendedora no exhibió al Notario autorizante la copia de la escritura de poder debidamente inscrita en el Registro Mercantil que acreditaría su representación, sino que se limitó a manifestar que tenía poder y que posteriormente lo acompañaría a la escritura de compraventa. Que la persona que intervino en nombre de la parte compradora se basó y confió únicamente en la manifestación de la persona que intervino por la parte vendedora de que tenía poder, y exponiéndose a las consecuencias de esta confianza suya. Que respecto a la escritura de ratificación autorizada en Maspalomas el 31 de enero de 2000, ha sido otorgada unilateralmente por la persona que intervino en nombre de la sociedad vendedora, con una copia de la escritura de poder de la que no se dice que esté inscrita en el Registro Mercantil. Que la citada escritura de ratificación ha sido otorgada después de figurar presentada en el Registro el escrito con Acta Notarial de revocación de los poderes. Que por aplicación del principio registral de prioridad debía darse preferencia al escrito con el Acta Notarial de revocación del poder, por lo que no podrá admitirse la escritura de ratificación otorgada y presentada después. Que hay que tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1999, según la cual la retroacción consecuencia de la ratificación opera plenamente «ínter partes», e incluso, en lo que beneficia, respecto de terceros, pero queda limitada frente a los derechos adquiridos por éstos «medio tempore», pues no puede perjudicarles. Que en el presente caso el tercero es la sociedad titular registral de las fincas y su posición jurídica, que no puede quedar perjudicada, es la conseguida con la presentación en el Registro del escrito y del acta notarial de revocación de los poderes, por lo que tiene derecho a que no se inscriban las escrituras de compraventa calificadas.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias revocó la nota del Registrador fundándose en que, aparte que el Notario autorizante de las escrituras de compraventa emite el juicio de capacidad de apoderado sin reserva alguna en cuanto a dicha representación, lo que además no se cuestiona en la nota de calificación (vide artículo 116 del Reglamento Hipotecario, sensu contrario), la denegación de la inscripción no queda justificada en el caso presente si, tal y como consta en la documentación acompañada al recurso, queda acreditado en el Registro Mercantil de Barcelona la inscripción de la escritura de apoderamiento conferido al Sr. Sayd, su vigencia y su no revocación al tiempo del otorgamiento de los referidos documentos públicos y, además junto al escrito que recibe el Registrador de la que dice ser Administradora Única de la compañía U.I.C. no se aporta documento alguno que acredite la referida condición societaria, que aparece como inexistente en el certificado del Registro Mercantil de Barcelona emitido en fecha 28 de marzo de 2000 y que se acompaña al presente recurso, y no se acredita tampoco el otorgamiento y existencia de la necesaria escritura pública de revocación de poder ni su inscripción en el Registro Mercantil correspondiente, requisitos necesarios para que dicha revocación surta efectos frente a terceros, conforme a lo que establecen los arts. 21 del Código de Comercio y 9 del Reglamento del Registro Mercantil.
VI
El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1º. Que en lo referente a la acreditación del cargo de la Administradora Única de la sociedad «U.I.C. Española, S. L.», se presentó en el Registro por la Administradora Única de la sociedad para acreditar el cargo invocado en el acta de revocación del poder, la escritura de adaptación de Estatutos y nombramiento de Administrador Único autorizada en Barcelona el 21 de marzo de 1996. Que este nombramiento no consta en la certificación del Registro Mercantil que obra en autos por no estar inscrito al estar cerrada la hoja de la sociedad. Que esta escritura fue aportada para acreditar el cargo de Administrador Único y fue retirada a continuación. 2º. Que sería necesario distinguir los efectos y requisitos de la revocación «ínter partes» y «frente a terceros»: a) «Inter partes», el poder conforme al artículo 1.733 del Código Civil se extingue por la revocación del mandamiento efectuado por el mandante, supuesto que se ha dado tal como se recoge en el acta de revocación en la que consta, además de la devolución de la copia del poder por parte del apoderado. Que no cabe duda que esta revocación se ha producido y que el apoderado otorgó la escritura con pleno conocimiento de la revocación; b) Que frente a terceros es indudable que el artículo 21 del Código de Comercio y el artículo 9 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la revocación escritura pública e inscripción en el Registro Mercantil. Que es cierto que en este caso no se han cumplido estos requisitos pero tampoco, aún cumpliéndolos, se lograría las consecuencias buscadas ya que lo que se pretende es llegar a la certeza, a través de la publicidad del Registro, de que la persona con la que se pretende contratar tiene facultades vigentes, y esto no sería posible porque como consta en la certificación del Registro Mercantil, en la hoja abierta a dicha sociedad aparece una nota en que se hace constar que la sociedad ha causado baja, conforme al artículo 277 del Reglamento del Impuesto de Sociedades, y no podría practicarse en dicha hoja inscripción de documento alguno. Que, además, la referida sociedad no tiene depositadas las cuentas anuales de los ejercicios de 1995, 1996 y 1997, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil. Que, en consecuencia, después de practicada y no pudiéndose inscribir ninguna revocación del poder, los asientos del Registro Mercantil ya no pueden garantizar por sí solos (Resolución de 7 de junio de 2000) la subsistencia del poder. Que, por todo ello, o el recurrente no examinó el Registro Mercantil, o si lo hizo, tuvo que ver el cierre provisional y la constancia de la baja referida.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.219, 1.259, 1.733, 1.737 y 1.738 del Código Civil; 20 y 22.2 del Código de Comercio; 1.3, 17, 18, 24, 32, 40, 65, 66 y 248 de la Ley Hipotecaria; 383, 416, 417, 418, 420, 421 y 423 y concordantes del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de noviembre de 1971, 15 de febrero de 1982, 10 de febrero de 1995, 23 de octubre y 22 de diciembre de 1998, 5 de abril de 1999, 7 de junio de 2000, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 6 de julio, 3 de agosto y 14 de diciembre de 2004 y 2 de enero de 2005, entre otras.
1. Se interpone recurso impugnando dos calificaciones registrales que rechazaron la inscripción de otras tantas escrituras de compraventa por falta de consentimiento de la parte vendedora, al entender revocado previamente el poder de quien alegaba su representación.
Al tratarse del mismo recurrente y existir práctica igualdad de los supuestos de hecho y contenido de las notas de calificación, pueden ser objeto de un único recurso y una sola resolución.
2. Hay dos cuestiones de indudable interés desde el punto de vista de la calificación registral que se han de analizar para la resolución de las cuestiones planteadas: de una parte, el juego del principio de prioridad a la hora de tomar en consideración para calificar un título el contenido de otros presentados posteriormente; y, de otra, el valor que haya de darse a los documentos presentados en el Registro no con el objeto de lograr un determinado asiento, sino tan sólo de que sean tomados en consideración en la posible calificación de otros. La primera de tales cuestiones ha sido abordada con frecuencia por esta Dirección General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resolución de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayoría de las que abordan el problema -25 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994- a propósito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un ámbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generalizó cierta opinión en el sentido de que en la calificación no sólo podía sino que debía tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentación. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación hacen a la posterior presentación de mandamientos para la anotación de prohibiciones de disponer, cuya eficacia temporal a efectos registrales claramente fija el artículo 145 del Reglamento Hipotecario en armonía con los principios que inspiran la Ley, ni los documentos posteriormente incorporados al expediente.
3. Por lo que se refiere al otro aspecto del problema que se aborda también ha merecido en ocasiones la atención de este Centro Directivo. La Resolución de 13 de noviembre de 2001, referida también a la calificación mercantil, advertía del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los Registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer. En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripción las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condición de administrador único de una sociedad, la misma que en aquellas resultaría ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que habían sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos públicos que no acompañaba y que reconocía pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, y al que acompañaba como único documento auténtico la copia de un acta notarial autorizada en su día a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el Notario autorizante de ella expresamente advertía que no se le había acreditado la inscripción de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que tenía conferidos, a la par que se le requería para la entrega de la copia del documento que los contenía. En diligencia extendida en dicha acta hizo constar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell con el número 3632 de protocolo. Dicho documento claramente no constituía un título inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentación en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificación, algo a lo que está sujeto todo título que se presente en dicho libro. Y si ya es por sí improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el Registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan sólo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirtúa la presunción legal de existencia y validez de su contenido (cfr. artículo 20 del Código de Comercio) y que lo único que justifica es la práctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representación sigue sin acreditar así como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.
4. Planteada la cuestión desnuda de todo ese aditamento documental, y no existiendo en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de las escrituras presentadas habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ellas, a la hora de enjuiciar si la representación de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representación se acredita documentalmente en las escrituras presentadas: el representante de la vendedora no acreditó sus facultades representativas al otorgar la escritura de venta, pero sí a la hora de ratificar su anterior actuación por otra escritura mediante exhibición al Notario autorizante de copia del poder, exhibición de la que aquél da fe, así como del contenido parcial del mismo que transcribe; y la circunstancia de que no se expresara que dicho título representativo estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción en este caso, al tratarse de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, según la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., a propósito de cargos o representaciones inscribibles, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, entre otras; y, respecto de la representación voluntaria, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003). A mayor abundamiento, y aunque se trata de circunstancias no acreditadas en el momento de la calificación, por lo que no pueden ser tenidas ahora en cuenta para resolver acerca de ésta, en el presente caso (según consta en el expediente, dicho poder estaba inscrito en el Registro Mercantil) se halla desvirtuada la eficacia legitimadora de los asientos registrales, en tanto en cuanto, al haberse producido el cierre provisional de la hoja previsto en el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil y no ser el del poder uno de los asientos que, conforme a dicho precepto, puedan extenderse después de practicado el cierre, ni siquiera podría entrar en juego la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales -cfr. artículo 20 del Código de Comercio-. De ahí que la exhibición de la primera copia autorizada del poder (o de copia posterior expedida a instancia de persona que tenga derecho a obtenerla) sea en este caso no sólo suficiente sino imprescindible, como una garantía razonable de la subsistencia de la representación (cfr. artículos 1.733 del Código Civil y 227 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de 26 de noviembre de 1971, 15 de febrero de 1982, 10 de febrero de 1995 y 7 de junio de 2000). Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1.738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del titulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral. Por lo demás, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de esa representación en el presente caso, debe tenerse en cuenta que a la hora de decidir si una pretendida notificación de revocación del poder como la del supuesto debatido excluye o no la buena fe del apoderado, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de las escrituras calificadas sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ellas nada que induzca a lo contrario, según lo que de las mismas resulta, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado en cuanto a su vez revocó las notas de calificación impugnadas.
Madrid, 5 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.
