Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.

Mediante escrito de fecha 7 de enero de 2007, don Celestino Lorenzana Miguelez solicitó la cancelación de una condición resolutoria sobre una finca de su propiedad, de conformidad con el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al entender que estaba prescrita la acción personal para ejercitarla.

Presentado dicho escrito en el Registro de la Propiedad de Aranjuez el 23 de febrero de 2007, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «De conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria la Registradora que suscribe, ha calificado el precedente documento y ha resuelto suspender la cancelación solicitada, por no resultar debidamente acreditado el transcurso del plazo legal previsto para la cancelación por caducidad de la condición resolutoria previsto en el artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria. No resulta posible la interpretación por la Registradora de los plazos como mensuales (tarea esta, que compete al Juez), por cuanto tampoco media en la elevación a público del documento privado que genera la citada condición, manifestación alguna por la parte vendedora de que el precio haya sido íntegramente satisfecho. No resulta admisible la cancelación por carecer de eficacia real por cuanto, si bien es cierto que en base al principio de especialidad, habría resultado conveniente una mayor precisión sobre esos datos, no es menos cierto que la condición resolutoria está inscrita y por tanto, bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se demuestre su inexactitud. Fundamentos de Derecho. Artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria. Contra esta calificación registral negativa puede: A) Instar en el plazo de quince días siguientes a la notificación de la calificación, la aplicación del cuadro de sustituciones, previsto en el artículo 275 bis de la LH, en la forma que determina el artículo 16 bis de dicha Ley (determinado dicho cuadro par la Resolución de 4 de julio de 2002 de la DGRN); B) Acudir directamente, en los dos meses siguientes a la notificación de la calificación, al Juzgado de primera Instancia de la capital de la provincia o en el mes siguiente a la DGRN, aparte de la posibilidad de solicitar calificación sustitutiva en el plazo de quince días, conforme se ha hecho constar en el párrafo precedente. C) Interponer cualquier otro recurso que estime oportuno. Conforme a la Ley Orgánica 15/1999, se informa que los datos de los interesados se incorporan a los ficheros automatizados existentes en el Registro, conservándose con carácter confidencial, sin perjuicio de remisiones de obligado cumplimiento, para realizar funciones propias de la actividad registral. La identidad del Registrador responsable será la del titular del Registro en cada momento. Aranjuez 13-3-2007. Fdo. M.ª Victoria Tenajas López».

Don Celestino Lorenzana Miguelez interpuso recurso contra la anterior calificación registral, en virtud de escrito de fecha 13 de abril de 2007 argumentando que ni en el contrato privado de venta ni en la escritura de elevación a público del documento privado constan los plazos de vencimiento de la obligación garantizada ni de las letras, habiéndose inscrito así con infracción evidente del principio de especialidad que exigía la delimitación clara de los derechos publicados. La falta de expresión registral de los vencimientos de los plazos fijados puede suplirse sin necesidad de acudir a vía judicial a través de las reglas de interpretación de los contratos, estimando prescrita la acción personal para reclamar el pago de lo debido o en su defecto considerando la ineficacia real de la condición resolutoria.

La Registradora emitió informe el día 18 de abril de 2007 y elevó el expediente a este centro directivo.

Visto los artículos 1 y 82 de la Ley Hipotecaria.

1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.

2. Debe partirse de la base del carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, pues lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro (vid. artículo 1.973 del Código Civil). De ahí que la Ley Hipotecaria someta esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.

3. Tiene razón el recurrente cuando afirma que no debió haberse inscrito la condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin la consignación en el título (y, por ende, en la inscripción) de las fechas de vencimiento de las obligaciones, dada la imprecisión que ello conlleva -como ahora se comprueba- y por contravenir el principio de especialidad registral. Pero lo cierto es que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1.º de la Ley Hipotecaria), de manera que no se pueden ahora modificar ni cancelar bajo la afirmación de carecer de trascendencia real.

4. Por tanto, ante la falta de constancia registral (y en el propio título inscrito) de los plazos de vencimiento, y ante la imposibilidad de aplicar el procedimiento excepcional previsto en el artículo 82 párrafo quinto de la Ley Hipotecaria, debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos en el Registro, que no es otro que el consentimiento del titular registral de la cláusula resolutoria, expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (cfr. artículo 82 Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.

Contra esta Resolución, los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de octubre de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.