En el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Domínguez Mena, Notario de Torrijos, contra la calificación negativa emitida por don Rafael Burgos Velasco, Registrador de la Propiedad de Escalona.
Hechos
I
El día 15 de diciembre de 2004 se presentó en el Registro de la Propiedad de Escalona primera copia de la escritura otorgada el día 26 de noviembre de 2004 autorizada por el notario de Torrijos, don Antonio Domínguez Mena, por la que don Antonio García González vendía a la entidad «Promociones y Desarrollos Fransa, S. L.», representada por su administrador único don Pedro-Luis García González, dos fincas urbanas sitas en Santa Cruz del Retamar, provincia de Toledo, registrales números 7386 y 7914 de dicho municipio. Respecto de la primera de las fincas se hacía constar que su superficie según el título era de doscientos veinte metros cuadrados, si bien según certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompañaba, obtenida telemáticamente por el notario autorizante, se declaraba que su superficie era de cuatrocientos cuarenta metros cuadrados, siendo tal superficie coincidente con la que figuraba en otra certificación catastral incorporada al título por el que el vendedor había adquirido la finca.
II
Dicha escritura fue calificada con nota del siguiente tenor: «Registro de la Propiedad de Escalona (Toledo)... Calificación negativa número 923 de 2002; asiento 447 diario 71. Asunto: Suspendida la inscripción respecto del exceso de cabida de la finca descrita bajo el número 1, al no aportarse título jurídico que la justifique. El defecto puede subsanarse por expediente de dominio o por acta notarial. Y sin que proceda a inscribir el resto del documento al no haber sido autorizada la inscripción parcial.-Hechos: La presentación para su calificación e inscripción si procede de la documentación siguiente: documento de fecha 26/11/2004 del Notario de Torrijos Antonio Domínguez Mena, protocolo/expediente 1371/04, presentado por García González, Pedro Luis el día 15/12/2004 a las 09:49, con el número de entrada 7357, asiento 447 del diario 71. Fundamentos de Derecho: 1.-En la documentación presentada se observa que no es posible la inscripción respecto del exceso de cabida de la finca descrita bajo el número 1, al no aportarse título jurídico que la justifique. El defecto puede subsanarse por expediente de dominio o por acta notarial. y sin que proceda a inscribir el resto del documento al no haber sido autorizada la inscripción parcial. Resolución: Se suspende la inscripción del precedente documento en tanto no se subsanen las deficiencias señaladas. Prórroga del asiento de presentación: La documentación puede subsanarse manteniendo la prioridad registral actual desde la fecha de la presente calificación negativa hasta transcurridos sesenta días hábiles desde la recepción o rehúse de la última de las notificaciones efectuadas al notario o funcionario autorizante y al presentante que se refiere el artículo 322 de la Ley Hipotecaria en la redacción que le ha dado la Ley 24/2001 de veintisiete de diciembre (BOE día 31), a cuyos efectos queda prorrogado el asiento de presentación. Se advierte expresamente que no proceden ulteriores prórrogas por razón de calificación en caso de posterior subsanación incompleta del defecto antedicho. Ello sin perjuicio de otras posibles prórrogas que deban en su caso ser aplicadas con arreglo a las leyes generales. Y sin perjuicio, también, de que en caso de suspensión pueda pedirse y practicarse anotación por defecto subsanable. Recursos: Sin perjuicio de que los interesados puedan interponer cualquier recurso que estimen procedente, la presente calificación negativa puede ser objeto de calificación sustitutoria en el plazo de quince días desde su notificación conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria; y recurrirse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la fecha de la notificación efectuada. Transcurridos tres meses desde la interposición sin que recaiga resolución expresa, se entenderá desestimado, quedando expedita la vía jurisdiccional.-Escalona, dieciocho de diciembre del año dos mil cuatro.-El Registrador de la Propiedad, Rafael Burgos Velasco.».
III
Contra la calificación denegatoria se presentó por don Antonio Domínguez Mena, notario de Torrijos, el 20 de enero de 2005 recurso en el propio Registro ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, si bien el título fue inscrito sin practicarse la inscripción del exceso de cabida. En dicho recurso, además de señalar que la nota de calificación no citaba precepto legal alguno en el que se fundamentase la suspensión de la inscripción del exceso de cabida, argumenta básicamente el notario autorizante que los artículos 53.8 de la Ley 13/1993 de 30 de diciembre y 298.3 del Reglamento Hipotecario, en su redacción dada por el Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, permiten la inscripción de excesos de cabida justificados mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, incluso sin título traslativo. Y añade que en el supuesto concreto se reúnen todos los demás requisitos que se exigen para la registración de la mayor cabida: se acredita la previa adquisición por el transmitente con la mayor cabida, ya que en el título de propiedad de éste también se reflejó dicha mayor cabida, justificándola con otra certificación catastral descriptiva y gráfica (si bien tampoco llegó a ser inscrita), se expresa la referencia catastral, se incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con el título, la finca consta catastrada a nombre del transmitente y no han sido formuladas por el registrador en la calificación dudas acerca de la identidad de la finca.
IV
En el informe que el Registrador remite a la Dirección General junto con el recurso, señala que la interposición de éste ha sido notificada al interesado el 26 de enero de 2005.
V
En el expediente obra incorporado el título por el que don Antonio García González había adquirido la finca, escritura de compraventa a doña Orencia Recio Rodríguez, autorizada por el notario de Torrijos don José Hornillos Blasco, el 15 de mayo de 2002, número 498 de protocolo, y al que se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica, cuyo número de referencia catastral y superficie son coincidentes con los que figuran en el título suspendido, si bien no son concordantes los planos unidos a una y otra certificación. Se acompaña asimismo el historial jurídico de la finca, de la que resulta que su inmatriculación tuvo lugar el 14 de junio de 1996, con la superficie de doscientos veinte metros cuadrados, indicándose en la primera inscripción una referencia catastral incompleta (sólo once dígitos) que en la inscripción segunda se completa con los veinte dígitos.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 199, 200.2 de la Ley Hipotecaria y 298.3 de su Reglamento, 53.8 de la Ley 13/1993 de 30 de diciembre, el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo, sobre texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y las resoluciones de este Centro Directivo de 1 y 2 de junio de 1998, 31 de mayo, 21 de octubre y 3 de noviembre de 1999, 17 de junio de 2002 y 20 de enero de 2003, entre otras.
1. Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas vías previstas para la registración de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que erróneamente figura en su descripción. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripción es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es también constante la afirmación de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculación de tal superficie colindante, por alguna de las vías que la legislación hipotecaria prevé, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.
2. La Ley 13/1996 introdujo relevantes modificaciones en el régimen de inscripción de los excesos de cabida. Así, el régimen general, que es perfectamente aplicable al supuesto de hecho de esta resolución, exige la acreditación de la adquisición de la mayor superficie, la expresión de la referencia catastral y la aportación de certificación registral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a nombre del adquirente o del transmitente. Se atribuye al registrador un control de la correspondencia entre la finca preexistente y la que se describe con la mayor cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de tal identidad. Ese juicio de identidad por parte del registrador, como ha indicado esta Dirección General, no se ve condicionado por el hecho de que en el Registro constare previamente la referencia catastral de la finca, pero no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado. El propio Reglamento Hipotecario ofrece ejemplos de supuestos en que la duda está fundada: aparecer inscrito con anterioridad otro exceso sobre la propia finca o haberse expresado anteriormente con exactitud la superficie de ésta al formarla por segregación, división o agrupación. Por ello, tal motivación puede ser sometida, en su caso, a revisión por este Centro Directivo, pero ni el juicio ni la motivación pueden ser suplidos por él.
3. En el supuesto que es objeto del presente recurso, el registrador suspende la inscripción del exceso de cabida de la finca por el único defecto de «no aportarse título jurídico que la justifique», sin que exprese en la nota de calificación dudas acerca de su identidad. El defecto, tal como ha sido formulado, no puede mantenerse. En el título presentado a inscripción, el notario autorizante refleja bajo su fe que la finca fue adquirida por el transmitente «con la superficie indicada», expresión que sin duda se refiere a la resultante de la mayor cabida, toda vez que indica también que en la nota de inscripción puesta al pie del título de dicho transmitente consta que se inscribió «con la superficie de doscientos veinte metros cuadrados». No resulta relevante a estos efectos el hecho de que el título del transmitente no fuera tenido a la vista por el registrador al calificar el documento presentado, ya que estaba suficientemente testimoniado por relación en éste en cuanto a los extremos indicados.
Por lo tanto, resultando del título presentado a inscripción la acreditación de la adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida, e incorporándose al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con la descripción registral, al no haber expresado el registrador duda sobre la identidad de la finca, el recurso debe ser estimado, sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso las afirmaciones adicionales efectuadas por el registrador en su informe, ya que, conforme doctrina reiterada de esta Dirección General, no cabe introducir en éste nuevos argumentos en defensa de la calificación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de octubre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Escalona.
