En el recurso interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Joan-Enric Pons Arau, actuando en nombre y representación de la Sociedad «Inmobiliaria Puigsacalm, S. A.» frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Olot Doña Marta Valls Teixidó a inscribir una sentencia firme ordenando la declaración de dominio a favor de los vendedores de la finca a la sociedad citada.
Hechos
I
Mediante sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Olot número dos dictada el 23 de febrero de 2000 se estima la demanda interpuesta por la sociedad «Inmobiliaria Puigsacalm, S. A.» en juicio declarativo de menor cuantía» declarándose el dominio de una finca a favor de Francisco R. P. y Josefa C. A. Son éstos quienes transmitieron en escritura pública a la sociedad citada el dominio de la finca que figuraba inscrita a nombre de los demandados en el juicio.
En la sentencia el Juez ordena la inscripción de la transmisión de la finca a nombre de Francisco R. P. y Josefa C. A., y de éstos a nombre de la sociedad «Inmobiliaria Puigsacalm, S. A.»
II
Presentada certificación de la referida sentencia expedida por el Secretario del Juzgado solicitando la inscripción en el Registro de la Propiedad de Olot fue calificada con la siguiente nota: Denegada la inscripción del precedente documento por observarse los siguientes defectos: 1) Del propio texto de la sentencia se deduce que lo que se pretende es la reanudación del tracto de la finca 9267, no siendo el procedimiento utilizado el adecuado para ello, artículo 200 de la Ley Hipotecaria. 2) Se ordena la inscripción de la finca, y posterior cancelación por virtud de una nueva transmisión, a favor de Francisco R. P. y Josefa C. A., sin expresión del carácter de la adquisición y proporción en que adquiere cada uno, los cuales además no han sido parte en el procedimiento. 3) Resulta de la propia sentencia la existencia de escritura pública a favor de Inmobiliaria Puigsacalm, S. A., que sería el título inscribible, y de un documento privado de compra otorgado por los titulares registrales a favor de Francisco Rodríguez del Pozo y Josefa Camacho Alcoba, que previa elevación a público de forma voluntaria, o en el procedimiento contencioso adecuado, sería el título inscribible para los adquirentes. Olot, a 26 de septiembre de 2000. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don Joan-Enric Pons Arau, en nombre y representación como Procurador de los Tribunales de «Inmobiliaria Puigsacalm, S. A.» interpuso recurso contra la nota de calificación con apoyo en los siguientes argumentos: Que no se trata de un expediente de reanudación de tracto que es un procedimiento especial basado en que no haya forma de demostrar la sucesión con el titular registral. Que el juicio declarativo es el que aquí ofrece mayores garantías y que una sentencia declarativa es documento inscribible en el Registro de la Propiedad, entendiendo que no corresponde al Registrador entrar a calificar en un procedimiento declarativo si es o no éste el cauce adecuado. Que en cuanto al carácter de la adquisición y proporción en que adquiere cada uno, el procedimiento judicial se limita a reconocer la transmisión entre los titulares registrales y los que después transmiten a la sociedad siendo así que ésta última transmisión está documentada en escritura notarial en que se hacen constar los extremos necesarios.
IV
El Registrador informó manteniendo la nota de calificación y elevó su informe al Tribunal Superior de Justicia.
V
Por medio de Auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dictado el 17 de diciembre de 2001 se estima el recurso en base a los siguientes argumentos. Que aunque el artículo 200 de la Ley Hipotecaria atribuya al expediente de dominio capacidad suficiente para regular el tracto sucesivo interrumpido, nada impide que se logre también a través del juicio declarativo sobre titularidad dominical, revestido de mayores garantías en ordena preservar la tutela judicial de los derechos e intereses legítimos. Que el segundo de los defectos no constituye un obstáculo que surja del Registro y que se trata de realizar una sola inscripción en forma de tracto abreviado y no de dos asientos distintos. Que la elevación a público de documento privado de la transmisión intermedia no es el único procedimiento para el acceso al Registro admitiéndose también la sentencia obtenida en el proceso declarativo frente al titular registral sin que los titulares intermedios tengan derecho a reclamar puesto que no inscribieron su derecho.
VI
El Registrador apela a la Dirección General de Registros y del Notariado entendiendo que en el juicio declarativo no se demandó a todos aquellos a quienes debía demandar puesto que en el fallo de la sentencia se imponen consecuencias a personas que no han sido parte en el pleito.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 9, 20, 40, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 51, 100, 286, y 295 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 19 de enero de 1993, 8 de febrero de 2003.
1. La entidad I. P., S. A. interpone demanda contra el titular registral para que se declare el dominio a favor de Francisco R. P. y Josefa C. a. quienes le trasmitieron a ella en escritura pública. Como consecuencia de ello se dicta sentencia firme en la que se ordena, como consecuencia del allanamiento del demandado, «realizar la inscripción de la transmisión de la finca a nombre de Francisco R. P. y Josefa C. A., y de ésta a nombre de I. P., S. A. (el promotor del expediente). El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes (pues el tercero es un desarrollo de los anteriores): a) No ser el procedimiento utilizado el adecuado para reanudar el tracto; y b) No expresarse el carácter de la adquisición a favor de Francisco y Josefa ni la proporción en que adquieren. La interesada recurre, estimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior. El Registrador apela.
2. La primera cuestión que plantea, por tanto, el presente recurso es la de dilucidar si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca mediante la sentencia firme que declara su propiedad.
Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 de abril de 2003), la cuestión no es de fácil resolución, pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. Artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil): c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites -cfr. Artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento).
Por ello, quenque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia e todos esos títulos traslativos intermedios; mas, en este caso, como puede advertirse lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Por ello el primero de los defectos ha de ser confirmado.
3. Respecto al segundo de los defectos, también debe confirmarse. Se ordena la reanudación del trato a favor de quienes vendieron al promotor del expediente, para que después, ya que éste adquirió por escritura pública, realizar la inscripción a favor de tal promotor, como consecuencia de dicho título. Es cierto que los que vendieron al promotor no han sido parte en el expediente, pero no por ello se produce su indefensión, pues existe una escritura pública en la que ellos venden. Por ello, y si bien técnicamente haría falta tener constancia de su intervención, así como del carácter y proporción en que tales señores adquieren, bastará con acompañar la correspondiente escritura para que tales defectos se obvien.
4. En cuanto al tercero de los defectos, no se puede mantener pues propiamente no es un defecto, sino una descripción de una forma para lograr la inscripción consistente en la elevación a público de un documento privado intermedio.
Esta Dirección General ha acordado estimar la apelación interpuesta, revocando el Auto presidencial y confirmando la calificación del Registrador, según resulta de los anteriores fundamentos.
Madrid, 5 de octubre de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
