RESOLUCIÓN de 24 octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Eduardo Codes Feijóo, en nombre de “Banco Popular Español, Sociedad Anónima”, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín a inscribir un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Eduardo Codes Feijóo, en nombre de «Banco Popular Español, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, en virtud de apelación del recurrente.
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don José Manuel Rodríguez Poyo Guerrero, el 13 de agosto de 1993 (novada por otra de 27 de octubre de 1994, autorizada por el mismo Notario), el «Banco Popular Español, Sociedad Anónima», otorgó un préstamo a doña G. C. P. y a don M. C. F. En garantía de dicho préstamo se constituyó hipoteca a favor de dicha entidad bancaria sobre las fincas regístrales números 77.434 y 77.124-9 y 10 del Registro de la Propiedad de Madrid, número dos, distribuyéndose la responsabilidad hipotecaria sobre las fincas citadas, (un piso y una plaza de garaje). Posteriormente el «Banco Popular Español, Sociedad Anónima», procedió a la ejecución judicial de la hipoteca que dio lugar a los autos de procedimiento judicial sumario número 682/95, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia, número 31 de Madrid, y celebrada la subasta judicial fueron adjudicadas las dos fincas al citado Banco, dictándose auto de adjudicación a favor del mismo, con fecha 9 de octubre de 1996, así como mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada y cargas posteriores.
Presentados en el Registro de la Propiedad de Madrid, número 2, el testimonio de auto de adjudicación y el mandamiento cancelatorio, fueron objeto de la siguiente calificación: 1. Testimonio de auto de adjudicación: «Testimonio expedido por la señora Secretaria del Juzgado de Primera Instancia número 31 de los de Madrid, el 21 de octubre de 1996, en el procedimiento judicial sumario 00682/1995, presentado nuevamente a las once horas del día de febrero de 1997, asiento 1.471 del diario 69. Se acompaña ahora adición de fecha 20 de enero de 1997. El testimonio ya fue objeto de calificación con fecha 10 de diciembre de 1996. Se observan los siguientes defectos: 1.° Se solicitaba en la nota citada la cantidad exacta que por todos los conceptos sea objeto de reclamación (artículo 131 de la Ley Hipotecaria, regla 2, apartado II), o sea, la cantidad total adeudada y reclamada, a la fecha de la interposición de la demanda, por principal, intereses remuneratorios, intereses moratorios, y costas y gastos, con separación de adeudado por cada uno de estos conceptos, puesto que cada uno de ellos está garantizado respecto de terceros, hasta una cantidad máxima, de acuerdo con lo determinado en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio de 1988. Y siendo tres las fincas registrales, la 77.434, la 77.124-9, y la 77.124-10, sobre las que se constituye la hipoteca, debe determinarse la cantidad que se reclama con respecto a cada una de ellas, sin que por la acción real que se ejercita pueda sobrepasarse el límite que por cada una de los conceptos responden. Ahora en la adición se aclara que se hace una reclamación conjunta para las fincas 77.124-9, y 77.124-10, cuando cada una tiene asignada una responsabilidad específica por cada uno de los conceptos, así como un precio individualizado para subasta. No se hace distinción de la cantidad reclamada respecto a cada una de las fincas de cantidades adeudadas por intereses remuneratorios y moratorios. Y respecto a la responsabilidad de las tres fincas por costas se engloba en una sola cantidad. Los citados defectos son insubsanables. 2.° No es posible rematar las fincas 77.124-9, y 77.124-10, pues tiene responsabilidad e identidad hipotecaria independiente, así como precio de subasta independiente, en un mismo lote y por un precio conjunto, por contravenir todas las reglas del procedimiento de ejecución hipotecaria. Defecto insubsanable. 3.° Doña Flor González Pedrero firmante de la instancia complementaria referente a los arrendamientos no acredita su poder. Defecto subsanable. Dada la índole de los defectos 1.° y 2.° no cabe anotación preventiva sobre ninguna de las fincas subastadas. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el plazo de cuatro meses, en los términos establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento. Madrid, 27 de febrero de 1997. El Registrador. Fdo.: Don Francisco Borruel Otín, 2. Mandamiento. «Mandamiento expedido por el ilustrísimo señor Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 31 de los de Madrid, el 21 de octubre de 1996, en el procedimiento judicial sumario 00682/1995, presentado nuevamente a las 11 horas del día de febrero de 1997, asiento 1.472, del diario 69. Se acompaña ahora adición de fecha 20 de enero de 1977. El mandamiento ya fue objeto de calificación con fecha 10 de diciembre de 1996. Se observan los siguientes defectos: 1.° y 2.° (iguales que los del testimonio del auto de adjudicación). 3.° Al no constar lo determinado en el apartado primero, no puede apreciarse si ha habido o no sobrante y si a éste se le ha dado el destino determinado en el artículo 131, reglas 16 y 17 de la Ley Hipotecaria. Defecto insubsanable. Dada la índole de los defectos 1.° y 2.° no cabe tomar anotación preventiva sobre ninguna de las fincas subastadas. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de cuatro meses, en los términos establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Madrid 27 de febrero de 1997. El Registrador. Fdo.: Francisco Borruel Otín.”
III
El Procurador de los Tribunales don Eduardo Codes Feijóo, en representación del «Banco Popular Español, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.° Que el primero de los defectos, que es común para el auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación, es totalmente inexistente, pues como consta en la demanda, en ella se dice la cantidad que se reclama por principal e intereses remuneratorios, ya que en tal momento no sería posible determinar los moratorios, inexistentes si el deudor pagase al requerimiento judicial, y mucho menos las costas, que no es posible determinar hasta la finalización del procedimiento y consiguiente tasación. Que al determinar en el escrito de demanda la responsabilidad hipotecaria de cada finca, nada más fácil, que al conocerse la cantidad reclamada por principal e intereses remuneratorios, así como los intereses moratorios y costas por la tasación practicada, que por medio de una regla de tres, conocen la cantidad que por tales conceptos corresponde a cada una de las dos fincas hipotecadas, sin que en modo alguno ello pueda suponer un defecto insubsanable, máxime cuando las referidas fincas han sido adjudicadas a la misma persona o entidad. 2.° Que en cuanto al segundo defecto insubsanable, común para el auto de adjudicación y mandamiento cancelatorio, según la escritura base de la ejecución, las fincas 77.124-9 y 77.124-10, se hipotecaron conjuntamente y se subastaron en un solo lote, y puede observarse que el precio de adjudicación del lote es inferior al principal, intereses y costas, posteriormente aprobadas, con lo que ningún sobrante existe ni a favor del dueño ni de supuestos acreedores posteriores que no existían y además, como las referidas plazas de garaje son idénticas, bastaría con dividir por dos, tanto la deuda por ellas reclamada, como los intereses y costas devengados y el precio por el que se adjudicó el lote. Que resulta que la finca número 77.124 se hipoteca como una sola, y cuando la escritura de hipoteca se inscribe en el Registro resulta que son dos, y se inscribió la hipoteca redistribuyendo la responsabilidad hipotecaria, lo correcto es que ahora se inscriba el auto, sin que se pueda pretender que se rehaga en su totalidad el procedimiento hipotecario. Que como fundamento de derecho hay que referir los artículos 113 y 119 de la Ley Hipotecaria, 216 de su Reglamento y 1.429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Que en cuanto a la función calificadora de los Registradores, la Dirección General ha establecido una doctrina contundente mediante las Resoluciones de 31 de julio de 1987, 13 de febrero y 21 de octubre de 1992, 5 de julio de 1993, 12 de diciembre de 1994 y 12 de febrero de 1996. Que todo ello no significa que la inscripción de los documentos judiciales quede al margen del control de la legalidad que supone la calificación registral, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario. Que del expediente judicial se deduce que se han cumplido todas las formalidades extrínsecas, que el Juzgado de Primera Instancia, número 31, de Madrid, es competente para entender y que el procedimiento seguido es congruente con el mandato.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que el procedimiento judicial sumario tiene una base exclusivamente registral.
Se apoya estrictamente en los datos del Registro de la Propiedad, con los que sustituye a la Sentencia sirviendo de ejecución directa los asientos registrales. En este sentido cabe citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1948, 24 de marzo de 1983 y 11 de julio de 1990 y la doctrina mayoritaria. Que otra de las características de dicho procedimiento es la ausencia de audiencia o de contradicción procesal. Que la Resolución de 17 de julio de 1935 dice que ha de concederse a los Registradores facultad de calificar en defensa de los terceros poseedores y demás interesados cuyos derechos se garantizan en el procedimiento. De las características anteriormente mencionadas del procedimiento judicial sumario, se deduce que lo que no está en el Registro no puede ejecutarse, porque se basa en los principios de inscripción constitutiva de la hipoteca y de legitimación registral. Que es fundamental la calificación registral no sólo en el momento de la inscripción de la hipoteca, sino ya después y en el procedimiento propiamente dicho. Que entrando a examen hay que señalar: 1.° En cuanto al primer defecto (común para el testimonio y mandamiento) las cantidades reclamadas por los distintos conceptos es uno de los requisitos que debe contener la demanda y cae también dentro de la posible calificación del Registrador en cuanto que no se puede pedir más de lo garantizado por la hipoteca, según la propia inscripción y además se relaciona con la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria en cuanto que el sobrante debe consignarse a disposición de los titulares posteriores, debiendo obrar estos datos en el asiento de adjudicación. Que dado que el procedimiento tiene su base en el Registro, y que en la inscripción de hipoteca figuran por separado estos conceptos en aras del principio de especialidad prescrito en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, la consecuencia natural es que deben también especificarse por separado en el procedimiento. Que en cuanto al capital no puede exceder lo pedido de lo asegurado por la hipoteca, lo mismo se dice de los intereses teniendo en cuenta las reglas del artículo 114 de la Ley Hipotecaria y la posibilidad de intereses variables, sin pasar del máximo asegurado en todo caso y con separación de los intereses de demora y de costas y sin perjuicio del eventual aumento a la finalización del procedimiento. Que la Resolución de 27 de julio de 1988 contiene a este respecto abundante doctrina. Que en este punto se ha pronunciado el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en los autos de 17 de enero y 9 de mayo de 1995, ambos firmes, confirmando la tesis del Registrador. Que en el caso de que la hipoteca afecte a varias fincas o derechos reales o cuotas indivisas de una u otras, nuestra ley hipotecaria exige como requisito necesario la previa distribución de la responsabilidad hipotecaria, entre varias fincas, derechos o cuotas a hipotecar. Este precepto fundamentado en el principio de especialidad está contenido en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, complementado por el artículo 216 del Reglamento Hipotecario. En la certificación expedida por el Secretario del Juzgado se recoge el certificado expedido por el Registrador. Que la distribución se hizo como consta en la inscripción quinta extensa de hipoteca de la finca 77.734 por medio de la escritura presentada “en unión de escrito aclarativo debidamente legitimado de 9 de diciembre de 1993” como consta en el certificado. Además, en todo caso hay que considerar el contenido del Registro al estar sus asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria. Esa distribución debe producir todos sus efectos marcados por la ley, al existir según el Registro terceros perjudicados que están protegidos por los principios hipotecarios de especialidad o determinación y publicidad. 2.° En lo referente al segundo defecto (común para testimonio y mandamiento). Que el defecto es clarísimo después de lo expuesto anteriormente. Que el subastar las fincas en un solo lote supone conculcar preceptos de orden público como son los de ejecución hipotecaria, impidiendo acceso a la concurrencia de determinadas personas a la puja, con perjuicio para todos, excepto el Banco; no es cierto que no existan terceros, y ni puede dividirse a posteriori el precio del remate en dos. 3.° En cuanto al tercer defecto del testimonio al no haber sido recurrido, debe confirmarse en su totalidad. 4.° En lo referente al tercer defecto del mandamiento, hay que señalar lo que dicen las Resoluciones de 28 de enero de 1987 y 27 de julio de 1988.
La ilustrísima señora Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid informó: Que en la escritura de constitución de hipoteca se determina la cantidad con la que cada finca debe de responder. Que en lo referente al segundo defecto, efectivamente y aunque así lo solicita la parte actora no se debieron sacar a primera subasta las dos plazas de garaje en un mismo lote y por un precio conjunto, lo que contradice lo estipulado en los artículos 119 y siguientes de la Ley Hipotecaria, siendo el defecto insubsanable. Que es evidente en cuanto al tercer defecto del mandamiento que no hay sobrante. Que, por último, por lo que se refiere a los intereses moratorios y ordinarios, siendo el precio del remate inferior al límite garantizado, la falta de concreción individualizada de los mismos no afecta a la posibilidad de inscribir el título, siendo además la cantidad reclamada inferior al límite fijado en la escritura de constitución de hipoteca para cada tipo de intereses.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador en cuanto a los dos primeros defectos de la nota común al auto y al mandamiento, y la revocó en cuanto al tercer defecto del mandamiento cancelatorio, fundándose en cuanto a los dos primeros defectos, en que si bien en la cláusula décima de la escritura de constitución de hipoteca, se distribuyen las responsabilidades entre las distintas fincas hipotecadas, no se determinaron, sin embargo, las cantidades exactas que por cada concepto y respecto a cada una de ellas, fueron objeto de reclamación y en que teniendo las fincas 77.124-9 y 77.124-10 responsabilidad e identidad hipotecaria independiente, no pudieron ser sacadas a subasta conjuntamente por un precio global, habida cuenta de lo dispuesto en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria y de los principios y normas de la ejecución hipotecaria; y en lo que se refiere al defecto tercero del mandamiento, del mismo se deduce que no hubo sobrante.
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial en lo que se refiere a los defectos primero y segundo comunes al auto y al mandamiento, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 1.169 del Código Civil, 119 a 123 y 131 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento y las Resoluciones de 27 de julio de 1988, 21 de noviembre de 1991, 15 de junio de 1993, 11 de febrero de 1998 y 15 de enero y 8 de febrero de 1999.
1. Son hechos relevantes del presente recurso los siguientes: se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio del auto de adjudicación de tres fincas que es consecuencia de un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria y, junto a él, el subsiguiente mandamiento de cancelación de cargas; después de haber sido calificados y varias veces subsanados, el Registrador termina por apreciar en ellos tres defectos, de los cuales, los dos primeros son idénticos en los dos títulos y el tercero presenta pequeñas diferencias entre el testimonio del auto y el mandamiento de cancelación; el Presidente del Tribunal Superior de Justicia confirma los dos primeros y revoca el tercero respecto de ambos documentos; el Registrador se conforma, pero el recurrente apela el auto en cuanto confirma esos dos defectos, idénticos en las dos notas. Tales defectos son los siguientes: 1.° No se especifican las cantidades que por cada concepto (principal, intereses remuneratorios, moratorios y costas y gastos) se reclaman con respecto a cada una de las fincas ejecutadas, sin que sea suficiente la expresión de la cantidad total reclamada por cada uno de los conceptos; 2.° No es posible rematar dos de las fincas hipotecadas conjuntamente, puesto que tienen responsabilidad hipotecaria independiente.
2. Se recurren dos defectos que han sido puesto en dos calificaciones distintas referidas a dos documentos diferentes de también diferente naturaleza. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el recurso gubernativo no está sometido a especiales requisitos de forma por lo que, aunque en principio sólo puede recurrirse una nota a la vez, dada la indudable relación que tienen los dos documentos calificados y la idéntica redacción de los dos defectos que se han apreciado en ellos, es posible, en un solo recurso, resolver acerca de su procedencia o no.
3. Hay que hacer constar la presencia en el testimonio del auto y en el mandamiento de cancelación de cargas de una adición, anterior a la última calificación, que es la que ha sido recurrida, en la que literalmente consta: «Se adiciona el testimonio de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en el sentido de hacer constar que las cantidades reclamadas en la demanda corresponden a cada finca en la siguiente proporción: la finca número 77.434 responde (sic) de 15.466.454 pesetas de principal y 2.820.915 pesetas de intereses, lo que hace un total de 18.287.379 pesetas. La finca número 77.124 (9-10) responde (sic) de 2.921.078 pesetas de principal más 532.772 pesetas de intereses lo que suma 3.453.850 pesetas. Las costas ascienden a 2.110.399 pesetas, Hay que tener en cuenta, además, que la finca 77.434 respondía de 16.275.000 pesetas por principal, 2.888.813 por intereses remuneratorios, 7.079.625 pesetas por intereses moratorios y 3.255.000 pesetas para costas y gastos y que la misma fue adjudicada en 18.000.000 pesetas y también que las fincas 77.124-9 y 77.124-10 respondían cada una de ellas de 1.500.000 pesetas por principal, 266.250 pesetas por intereses remuneratorios, 625.500 por intereses moratorios y 300.000 para costas y gastos y que ambas fueron adjudicadas conjuntamente por un precio unitario de 3.600.000 pesetas.
4. El defecto, tal y como es formulado, no puede ser mantenido en ninguno de los dos documentos. Desde luego, la previsión que exige el Registrador no es necesaria para la inscripción del testimonio del auto de adjudicación (confróntese Resolución de 11 de febrero de 1998). En cuanto a la inscripción del mandamiento de cancelación de cargas consecuencia del procedimiento judicial sumario, ciertamente, es doctrina de este Centro Directivo que es necesario que del mismo resulte que del precio de remate no se ha entregado al actor cantidades superiores a las garantizadas hipotecariamente, y sin que los excesos de lo reclamado por algún concepto -principal, intereses, costas, etc-. ; en la medida en que excedan de su respectiva cobertura hipotecaria, puedan ser satisfechos con cargo al excedente de la cobertura de otro concepto respecto de lo reclamado por el mismo, debiendo constar el depósito del exceso en el establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores. Ahora bien, de lo anterior no se deduce que, siendo varias las fincas hipotecadas, el actor deba de hacer constar en la demanda lo que reclama respecto de cada finca y por cada concepto, pues le basta con precisar el importe total adeudado por cada uno de ellos (confróntese regla 2.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria), siendo el Juez el que deberá observar las anteriores exigencias en la aplicación del remate (confróntese regla 16 del mismo artículo). Lo cual, por otra parte, es coherente con el principio de la integridad del pago (artículo 1.169 del Código Civil).
5. En cuanto al segundo defecto de la nota, que hace referencia a la imposibilidad de ejecutar conjuntamente dos fincas entre las que, en su día, se distribuyó la responsabilidad hipotecaria, ha de ser confirmado en ambos documentos. El hecho de que las dos fincas hipotecadas pertenezcan al mismo deudor y no hayan pasado a manos de diferentes terceros poseedores en el momento de la ejecución y el hecho de que se hallen hipotecadas para garantizar la misma deuda no justifica que se ejecuten conjuntamente, dado que fueron hipotecadas como fincas diferentes y como tales deben ser ejecutadas (confróntense artículos 119 a 123 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 7 de octubre de 1991 y de 15 de junio de 1993).
Esta Dirección General ha acordado revocar el auto apelado y las notas del Registrador en cuanto al primero de los defectos recurridos y confirmar el auto y las notas en cuanto al segundo de ellos.
Madrid, 24 de octubre de 2000.- La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
