RESOLUCIÓN JUS/106/2009, de 20 de enero, por la que se da publicidad a la Resolución de 23 de diciembre de 2008, en el recurso gubernativo interpuesto por el señor A. F. M., en representación de la comunidad de propietarios de uno de los bloques que integran un edificio en régimen de propiedad horizontal compleja, contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges.
En fecha 23 de diciembre de 2008, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, ha adoptado la Resolución, en el recurso gubernativo interpuesto por el señor A. F. M., en representación de la comunidad de propietarios de uno de los bloques que integran un edificio en régimen de propiedad horizontal compleja, contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges que deniega la inscripción de la modificación de los estatutos de todo el edificio.
De acuerdo con lo que dispone el artículo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña y de acuerdo con lo que prevé el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de las competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 23 de diciembre de 2008, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, en el recurso gubernativo interpuesto por el señor A. F. M., en representación de la comunidad de propietarios de uno de los bloques que integran un edificio en régimen de propiedad horizontal compleja, contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges que deniega la inscripción de la modificación de los estatutos de todo el edificio.
Barcelona, 20 de enero de 2009
Pascual Ortuño Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
Anexo
Resolución de 23 de diciembre de 2008, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, en el recurso gubernativo interpuesto por el señor A. F. M., en representación de la comunidad de propietarios de uno de los bloques que integran un edificio en régimen de propiedad horizontal compleja, contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges que deniega la inscripción de la modificación de los estatutos de todo el edificio.
Relación de hechos
I
El 26 de julio de 1996 la mercantil .S. S. L.. otorgó escritura de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, autorizada por el notario de Vilanova y la Geltrú, Francisco Armas Omedes, en virtud de la cual se procedió a la inscripción a su favor de la finca núm. 15.983 y de las normas reguladoras del régimen de propiedad horizontal, en los términos que resumidamente reproducimos: .URBANA. Conjunto de cinco bloques plurifamiliares con una plaza interior, en construcción, situado en Les Roquetes de Sant Pere de Ribes, calle Sant Jordi, núm. 38 a 42; calle Sant Jordi, núm. 44 a 48, esquina con la calle Roger de Flor; calle Roger de Flor, núm. 60 i 62; calle Roger de Flor, núm. 64 a 68; y calle Eugeni d'Ors, núm. 99 i 101.... [siguen las descripciones de los cinco bloques o fases A, B, C, D y E, ésta última dividida en dos escaleras] .[...] Toda la finca ocupa una superficie de 3.865,10 m², quedando el resto de terreno no ocupado por la edificación convertido, una parte en azotea de uso exclusivo de las viviendas de la planta baja, otra en una plaza que será comunitaria en las viviendas de los cinco bloques de este conjunto, incluido el edificio de la calle Sant Jordi, núm. 32 a 36, y el resto en zona ajardinada [...] La indicada compañía constituye el inmueble en régimen de propiedad horizontal, solicitando que se inscriban con número independiente cada una de las noventa y cuatro entidades que la integran, las características de las cuales constan donde se indica en la nota al margen. Esta propiedad horizontal se regirá por la Ley de 21 de julio de 1960 y por las siguientes normas de comunidad [...]..
Al margen de la inscripción de la finca consta la diligenciación de los seis libros de actas de las comunidades A, B, C y D y de las dos escaleras de la comunidad E, que se practicaron entre los años 1997 y 1998.
II
El 4 de abril de 2008 la comunidad de propietarios de la calle Sant Jordi, 38-42, celebró junta extraordinaria a la cual asistieron quince de los dieciséis propietarios del inmueble. Por trece votos favorables y dos en contra, dicha junta tomó el acuerdo de modificar el artículo 5 de las normas de la comunidad. La nueva redacción cambia el régimen de atribución de los gastos comunes (hasta entonces vinculado a cada coeficiente particular) por una distribución, a partes iguales, entre todos los propietarios del inmueble. Concretamente, el nuevo precepto establece lo siguiente: .Artículo 5. Los gastos derivados de la conservación, limpieza, reparación, consumo de electricidad, sustitución de elementos y de otros correspondientes al vestíbulo, escalera, ascensor y otros elementos comunes situados dentro de cada escalera, serán sufragados exclusivamente por los titulares de las viviendas de la mencionada escalera y de los locales de la planta baja y planta sótano, a partes iguales por todos los propietarios del inmueble..
III
El 30 de abril de 2008, la señora D. de la C. R., presidenta de la comunidad de propietarios del mencionado bloque de la calle Sant Jordi, otorgó escritura pública que fue autorizada por el notario de L'Hospitalet del Llobregat, señor Gonzalo Navarro de Palencia, por la que aquel acuerdo se elevaba a público incorporando la certificación protocolizada.
IV
El 15 de mayo de 2008, la escritura de referencia fue presentada en el Registro de la propiedad de Sitges, asentamiento 77 del Diario 66, para que se practicara la rectificación de la norma 5 de la Propiedad Horizontal inscrita en la finca 15.983 de Sant Pere de Ribes, de la calle Sant Jordi, 38-42, de Les Roquetes (Fase A - fincas 17285 a 17295 de Sant Pere de Ribes).
El 29 de mayo de 2008, el registrador de la propiedad de Sitges, señor Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente, emitió la siguiente nota de calificación: .La inscripción no se ha podido practicar porque se ha observado el siguiente defecto: El acuerdo adoptado afecta a la totalidad del conjunto inmobiliario y no se ha tomado con la participación del resto de propietarios del conjunto. Fundamentos jurídicos: vistos los artículos 553-5; 10; 25; 26 y 553-5.1 [seguramente quiere decir el artículo 553-51] del libro quinto del Código civil de Cataluña. Primero y único. De todos los artículos citados en los vistos se desprende: a) que hace falta el consentimiento de la totalidad de copropietarios, y b) que no resulta que los votos favorables sumen las cuatro quintas partes de cuotas que exige el artículo 553-25.2. Por todo esto, el registrador que suscribe acuerda suspender la inscripción del documento presentado..
V
El 2 de julio de 2008, el señor A. F. M. interpuso recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, manifestando (sin acreditarlo) que actuaba en nombre y representación de la comunidad de propietarios.
En síntesis el recurrente alega que la fundamentación del registrador de que hay cinco bloques plurifamiliares y de que tenían que consentir la totalidad de propietarios no tiene sentido, ya que la comunidad de la calle Sant Jordi, 38-42, funciona con autonomía, con unos órganos independientes de presidente y secretario y lleva un libro de actas propio, con un régimen aparte. De la misma manera -sigue diciendo- el resto de bloques tienen también su autonomía, órganos de presidencia y libros de actas. Y aunque no fuera así, es decir, admitiendo el criterio del registrador, entiende que tampoco ha fallado la mayoría de las cuatro quintas partes de propietarios, ya que ningún propietario se ha quejado ni se ha opuesto. Viene a decir que como nadie lo ha impugnado, el acuerdo vincula y obliga a todos los propietarios del complejo, incluso a los disidentes. Añade también que aunque se tratara de un régimen de propiedad horizontal compleja del artículo 553-48, en este tipo de propiedad horizontal cada escalera o portal del edificio constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera del capítulo III y, por lo tanto, independiente una de la otra, con sus órganos de gobierno, de representación, acuerdos y mayorías; todo eso aparte, según dice, de que en los estatutos figuran los dieciséis propietarios de la calle Sant Jordi, 38-42, y sus coeficientes. Concluye, finalmente, que no han intervenido los propietarios de las otras escaleras y presidentes porque se rigen por sus propias normas y que las deudas de cada una de las escaleras no son compartidas por todas las calles, por todos los propietarios.
VI
El 14 de julio de 2008 el registrador emitió el informe preceptivo donde hacía notar que, al tratarse de derecho civil de Cataluña, el recurso se tenía que haber interpuesto ante esta Dirección General en lugar de la Dirección General de los Registros y del Notariado; que el recurrente no acredita la representación que alega, tal como exige el artículo 325.a) de la Ley hipotecaria, y que el notario, a pesar de haber sido requerido, no ha remitido el informe que alude el artículo 327 del mismo texto legal. Con respecto al fondo, mantiene la calificación recurrida: sólo hay unos estatutos para toda la propiedad horizontal integrada por varias .escaleras' (fases según el Registro y título constitutivo) y, por lo tanto, los propietarios de una sola subcomunidad (inexistente en el Registro, aunque haya cuotas diferenciadas para la totalidad de las fases y otra para cada fase o elemento) no pueden modificarlos. Si se admitiera la reforma del artículo 5 de los estatutos, concluye, se estaría modificando el sistema de reparto de las cinco fases sin audiencia de la comunidad, ya que solo hay un artículo 5. Así que las cuatro quintas partes de votos y de cuotas se refieren al total de la propiedad horizontal, no solamente a una sola de las fases.
El registrador remitió el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual incluye el título calificado y la nota, el recurso interpuesto, la fotocopia del envío de la solicitud del informe al notario que autorizó el título, la fotocopia de la propiedad horizontal cuyos estatutos se pretende modificar y el informe.
Mediante oficio de 7 de octubre, la directora general de los Registros y del Notariado se declaró incompetente y remitió el recurso a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
VII
El 5 de noviembre de 2008 este centro directivo requirió al señor A. F. M. para que, tal como prevé el artículo 325.a) de la Ley hipotecaria, en el plazo de 10 días enmendara la falta de acreditación de la representación que dice ostentar. El día 28 del mismo mes, el señor F. enmendó este defecto.
VIII
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a estos efectos por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Único
Los estatutos de una propiedad horizontal compleja sólo pueden ser modificados por el conjunto de la comunidad.
1.1 Los diversos bloques o fases del edificio que aquí nos ocupa se constituyeron en una sola comunidad el año 1996 y se dotaron de unas únicas normas reguladoras. Es decir, desde el punto de vista registral nos encontramos con que hay un folio abierto para la comunidad donde constan las normas estatutarias de ésta y otro folio para cada una de las noventa y cuatro entidades que la integran. Aunque constan tramitados seis libros de actas para las comunidades de cada bloque o escalera, no hay constancia registral autónoma de éstas ni, claro está, tampoco, de las particulares normas reguladoras, las cuales, de hecho, tampoco son esenciales, ya que en aquello que no esté previsto en aquellos estatutos generales, regirán las previsiones legales.
1.2 Hay que advertir, en segundo lugar, que el hecho de que el régimen de propiedad horizontal se constituyera el año 1996, es decir, diez años antes de que, el 1 de julio de 2006, entrara en vigor el libro quinto del Código civil de Cataluña no impide su aplicación, ya que de acuerdo con la disposición transitoria sexta, los edificios y los conjuntos establecidos en régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del Código se rigen íntegramente por sus normas, las cuales se aplican con preferencia a las de la comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica. Concretamente, el Código dedica los artículos 553-48 a 553-51 a regular la propiedad horizontal compleja. Eso no ha sido discutido por el registrador ni por el recurrente, aunque éste optara por interponer el recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.
1.3 Así, el único fundamento de derecho de la nota de calificación sostiene que para la modificación de la norma quinta de la propiedad horizontal inscrita en la finca matriz 15.983 de Sant Pere de Ribes, de la calle Sant Jordi, 38-42, de Les Roquetes (Fase A. fincas 17.285 a 17.295) hace falta el consentimiento de todos los copropietarios del conjunto inmobiliario y que en este caso no resulta que concurran los votos favorables de las cuatro quintas partes de las cuotas que exige el artículo 553-25.2 del Código civil de Cataluña necesarias para la modificación del título constitutivo o de los estatutos. El recurrente, en cambio, alega que la comunidad de la calle Sant Jordi, 38-42, como los otros bloques del conjunto inmobiliario, funciona con autonomía, con órganos independientes de presidente y secretario y lleva un libro de actas propio. A partir de aquí argumenta, además, que no tiene sentido que las deudas sean compartidas por todas las calles ya que eso va contra los principios y fundamento del régimen de propiedad horizontal; y añade que si, como dice el registrador, se trata de un régimen de propiedad horizontal compleja, el apartado 2 del artículo 553-48 dispone que cada escalera, portal o edificio, en este régimen, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera y, por lo tanto, independiente una de la otra, con sus órganos de gobierno, representación, acuerdos y mayorías.
1.4 A pesar de ser cierto, cómo afirma el recurrente, que en el presente caso el artículo 1 de las normas de la comunidad prevé una doble determinación de la cuota de cada entidad (en relación con el respectivo bloque o escalera y respecto de todo el conjunto), del historial registral de la finca que ha quedado transcrito en el apartado I de la relación de hechos resulta indudable que registralmente sólo hay constituida una comunidad y que hay unos únicos estatutos para toda la propiedad horizontal o conjunto integrado por los cinco, bloques o fases. De hecho, esto encuentra amparo en el apartado 2 del artículo 553-50 que en relación con la constitución de la propiedad horizontal compleja prevé que, inicialmente, ésta se puede constituir en una sola comunidad sin necesidad de constituir simultáneamente subcomunidades, cosa que el precepto lo deja a .si se considera necesario. y que tendría como consecuencia registral la apertura de un folio separado, un tercer folio.
1.5 Sin negar la lógica en la que se ampara el recurrente de que es más práctico que cada bloque o escalera determine cómo tiene que contribuir a sus gastos comunes, no se puede perder de vista que aquello que pretende el acuerdo que aquí nos ocupa es la modificación, por la sola decisión de una de las escaleras, de los estatutos de la comunidad que rigen para todos los bloques o escaleras y eso no se ajusta a lo que dispone el artículo 553-25.2 del Código civil de Cataluña. Este precepto establece que para la modificación de la norma estatutaria hace falta el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, en este caso de todo el conjunto. Tampoco puede ser acogida, por lo tanto, la pretensión del recurrente de que, admitiendo que las cosas son como dice el registrador, no ha fallado la mayoría de las cuatro quintas partes de propietarios en base a que ningún propietario se ha quejado ni se ha opuesto. Interpreta, de una forma que se aparta de todos los cánones hermenéuticos, que el acuerdo vincula y obliga a todos los propietarios del complejo, incluso a los disidentes porque nadie lo ha impugnado, es decir, sin ningún tipo de soporte legal, parte de que una convocatoria hecha solo por los propietarios de una de las escaleras sirve también para convocar a todo el conjunto inmobiliario y que los acuerdos afectan también a todos.
RESOLUCIÓN
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del registrador.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Barcelona, 23 de diciembre de 2008
Pascual Ortuño Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
