El artículo 44 de la Ley Orgánica 13/1982, de 10 de agosto, de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra, reconoce la competencia foral exclusiva en materia de vivienda, junto con las de ordenación del territorio y urbanismo. Esta competencia se concreta en el bloque de legalidad que regula las distintas potestades y funciones públicas que corresponden al Gobierno de Navarra en aquéllas materias. Una de estas funciones es la inspectora, tal y como dispone el artículo 40.1.c) de la Ley Orgánica 13/1982, de 10 de agosto, de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra.
La aprobación de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra, supuso un impulso a la función inspectora en materia de vivienda. La norma contenía un Título íntegro referido al control y la prevención del fraude en materia de vivienda.
Con el fin de hacer plenamente efectivas sus previsiones, el Gobierno de Navarra, en sesión de 12 de mayo de 2008, acordó crear la Comisión de Coordinación interdepartamental para el control del fraude en materia de vivienda en Navarra. Posteriormente, mediante Orden Foral 127/2008, de 20 de mayo, del Consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, se procedió a crear el grupo departamental de trabajo, al que se encomendó la redacción del I Plan de Control e Inspección en materia de Vivienda.
Finalmente, se dictó la Orden Foral 330/2008, de 22 de octubre, del Consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, por la que se aprobó el "I Plan de control e inspección en materia de vivienda para los años 2009 y 2010".
Durante la vigencia de este I Plan de control ha tenido lugar la entrada en vigor de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho de Vivienda en Navarra, que deroga a la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, recogiendo y desarrollando muchas de las medidas que se propusieron en el I Plan de control e inspección en materia de vivienda.
La citada Ley Foral dedica también un título íntegro al control y prevención del fraude en materia de vivienda. Sin embargo, en su contenido destaca que, por primera vez, se regula la actuación inspectora en materia de vivienda, sus funciones, así como el contenido de las actas derivadas del ejercicio de la misma, previéndose el apoyo de la Policía Foral.
El artículo 57 de la Ley Foral 10/2010 incide en la necesidad de continuar elaborando planes bienales de control e inspección en materia de vivienda, dado que la técnica de la planificación aplicada a la función inspectora, asegura la necesaria objetivación en su ejercicio, introduciendo un mayor componente reglado en el ejercicio de las potestades que le son inherentes. Asimismo, se ha constatado que la planificación permite el seguimiento de los resultados de las labores de inspección, hecho este de gran trascendencia desde su consideración puramente instrumental, como garante de la efectiva aplicación de las políticas sustantivas en materia de vivienda.
De este modo, el control administrativo en materia de vivienda, al igual que se hiciera en el I Plan de control e inspección en materia de vivienda, puede sistematizarse en cuatro grandes bloques:
1.-Promoción y edificación de las viviendas: libres, protegidas y acogidas a rehabilitación protegida. El objetivo en esta materia es claro: asegurar que los edificios y sus viviendas cumplen con la normativa foral sobre condiciones de habitabilidad, de accesibilidad y la normativa básica estatal sobre edificación (Código Técnico de la Edificación). A los objetivos establecidos para las viviendas libres hay que añadir, en el caso de las viviendas protegidas, el control que trata de soslayar cualquier traba que impida que la promoción se lleve a efecto, así se supervisa la documentación administrativa relativa al promotor, a las condiciones del solar, al cumplimiento de la normativa urbanística y a las condiciones específicas del tipo de vivienda protegida de que se trate.
2.-Adjudicaciones de vivienda protegida, tanto el régimen de compraventa como el de alquiler. Garantizando el correcto funcionamiento del Censo de solicitantes de vivienda protegida, así como que el adjudicatario de la vivienda protegida cumple con los requisitos generales de acceso.
3.-Transmisiones y cesiones de viviendas protegidas, tanto a título oneroso como gratuito. Una vez más el control pretende verificar que las viviendas protegidas se destinan a personas que reúnen los requisitos y que el precio y demás características del negocio jurídico traslativo del dominio se ajustan a la legalidad.
4.-Uso y destino de las viviendas protegidas, vigilando que las viviendas protegidas se destinen a domicilio habitual y permanente de sus propietarios o arrendatarios.
Por tanto, y en el ejercicio de una labor que requiere cierta continuidad, son estos ejes de actuación sobre los que se basan las líneas básicas previstas en este II Plan de control e inspección, incorporándose nuevas actuaciones como:
1. El control a efectuar sobre aquellas viviendas cuyos propietarios se han acogido a las ayudas para la reforma de cocinas y baños. De este modo, los criterios que se prevén en este Plan suponen una concreción de lo previsto en el artículo 3.5 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda.
2. La sistematización de los supuestos en los que se procederá a la petición de los consumos existentes en las viviendas protegidas y a la inspección por parte de Policía Foral.
3. La petición a las empresas suministradoras de los servicios de agua, electricidad y gas de los datos relativos a los consumos existentes en 200 viviendas protegidas. Esta medida supone la puesta en marcha de la previsión contenida en el artículo 72 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.
En consecuencia, en virtud de las facultades que me han sido atribuidas por la Ley Foral 14/2004, de 3 de diciembre, del Gobierno de Navarra y su Presidente,
ORDENO:
1.º Aprobar el II Plan de control e inspección en materia de vivienda para los años 2011 y 2012, que figura como Anexo a esta Orden Foral.
2.º Publicar la presente Orden Foral en el Boletín Oficial de Navarra, a los efectos oportunos.
Pamplona, 18 de enero de 2011.-La Consejera de Vivienda y Ordenación del Territorio, Amelia Salanueva Murguialday.
ANEXO
II Plan de control e inspección
en materia de vivienda para los años 2011 y 2012
I.-Ejes de actuación:
-Promoción y edificación de viviendas.
-Adjudicación de vivienda protegida.
-Transmisión y cesión de vivienda protegida.
-Destino y uso de vivienda protegida.
II.-Promoción y edificación:
1.-Objetivos:
-Mejorar la calidad técnica de las obras de edificación y de rehabilitación protegida.
-Asegurar el cumplimiento íntegro de la normativa básica de edificación.
-Garantizar a los usuarios de los edificios un conocimiento sobre el gasto energético del mismo, contribuyendo a crear una sensibilización social sobre la eficiencia energética.
-Incidir sobre las reclamaciones de consumidores y usuarios en materia de vivienda protegida.
2.-Órgano responsable:
-Sección de Edificación del Servicio de Vivienda, con el apoyo de las ORVES en el caso de las obras de rehabilitación protegida y de reforma interior de viviendas.
3.-Actuaciones de control:
A) En Proyecto:
a) Vivienda Libre: Se comprobará, previamente a que la obra se inicie, que el proyecto cumple con la totalidad de la normativa aplicable (condiciones de habitabilidad, barreras físicas, Código Técnico de la Edificación ...).
Asimismo, documentalmente se verificará:
-Integridad documental del proyecto: Memoria, planos, pliego de condiciones y presupuesto.
-Inclusión del Estudio sobre Seguridad y Salud (Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre).
-Inclusión de la Certificación Energética del Edificio (Real Decreto 47/2007, de 19 de enero).
Nivel de control: 100% de los expedientes.
b) Vivienda Protegida: Se comprobará que el proyecto satisface la normativa de obligado cumplimiento, tanto en cuanto a sus condiciones técnicas (iguales que las viviendas libres), como a las condiciones jurídico-administrativas específicas de la promoción de viviendas protegidas, fundamentalmente contenidas en el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero.
Con respecto a la documentación a verificar se estará a la ya prevista en el correspondiente apartado del I Plan de control e inspección en materia de vivienda.
Nivel de control: 100% de los expedientes.
c) Rehabilitación Protegida: Se comprobará que el proyecto satisface la normativa de obligado cumplimiento, tanto en cuanto a sus condiciones técnicas, como en condiciones jurídico-administrativas.
Nivel de control: 100% de los expedientes.
B) Final de Obra:
a) Vivienda Libre: Se asegurará que las obras se han ejecutado conforme al proyecto informado. A tal fin se comprobará la existencia del preceptivo certificado final de obra, que la/s vivienda/s cuentan con las correspondientes licencias municipales y se solicitará un resumen del Libro del Edificio.
Si han existido modificaciones respecto al proyecto informado inicialmente, se comprobará que éstas cumplan la normativa exigible que se indica en la fase de proyecto.
Nivel de control: Será controlada la documentación del 100% de los expedientes.
Inspección final de obra: Se inspeccionarán los edificios terminados de más de 10 viviendas situados en la Comarca de Pamplona, lo que supone entre el 50 y 60% de las viviendas que se terminan anualmente en la Comunidad Foral de Navarra.
b) Vivienda Protegida: Al igual que en las viviendas libres, se comprobará que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto y las determinaciones calificadas provisionalmente. A estos efectos, se verificará la documentación que aparece desglosada en el I Plan de inspección y control y en la normativa correspondiente que resulte de aplicación.
Nivel de control: Será controlada la documentación del 100% de los expedientes.
Nivel de inspección: 100% del los expedientes protegidos.
c) Rehabilitación Protegida: Se comprobará que las obras se han ejecutado conforme al proyecto autorizado, y que los gastos de ejecución se justifican suficientemente para poder recibir la subvención. A estos efectos, se supervisará el original de la Calificación Provisional, el certificado final de obra, si ha existido proyecto, las facturas correspondientes a la actuación, y la solicitud de abono de subvención por transferencia.
Nivel de inspección: 100% de los expedientes protegidos, inspección que se realiza habitualmente por la ORVE correspondiente.
C) Reforma interior de cocinas y baños:
Hasta el 31 de diciembre de 2011 se realizará el control documental sobre los expedientes que se acojan a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda.
Se elaborará un muestreo de inspecciones sobre el total de expedientes tramitados, con objeto de comprobar la veracidad entre lo ejecutado y lo subvencionado. A tal efecto, se tendrán en cuenta los siguientes factores:
-La localización de las viviendas reformadas, procurándose una distribución uniforme de las inspecciones por todo el territorio de la Comunidad Foral.
-La subvención percibida. Las inspecciones se centrarán, principalmente, sobre aquellas viviendas para cuya reforma se hubieran obtenido más de 1.500 euros en concepto de subvención.
Nivel de inspección: El número mínimo de viviendas a inspeccionar por las ORVE será de 150.
4.-Régimen jurídico de los procedimientos:
-Informe previo y Cédula de habitabilidad, en el caso de las viviendas libres.
Regulación: Artículo 34 Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra. Artículos 9 a 13 y Anexos I y II del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, sobre condiciones mínimas de habitabilidad.
-Calificación Provisional y Calificación Definitiva, para las actuaciones protegidas.
Regulación: Artículo 35 Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y, hasta el 31 de diciembre de 2011, artículo 2 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda. Artículos 34, 35, 36, 39, 40, 41, 82, 83 y 84 del Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial.
-Reforma interior de cocinas y baños.
Regulación: Hasta el 31 de diciembre de 2011, artículo 3 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda.
III.-Adjudicación de vivienda protegida.
1.-Objetivos:
-Garantizar que todas las viviendas protegidas se adjudican de acuerdo con el procedimiento legalmente establecido y mediante estricta aplicación del baremo legal correspondiente.
-Garantizar que los futuros adjudicatarios, adquirentes y arrendatarios de vivienda cumplen con los requisitos legales para acceder a la vivienda protegida y percibir las subvenciones.
-Una vez se ponga en marcha la adjudicación de viviendas protegidas mediante la explotación del Censo de solicitantes, velar por su correcto funcionamiento.
2.-Órgano responsable:
-Sección de Gestión Económica y Planificación del Servicio de Vivienda.
3.-Actuaciones de control:
Las actuaciones de control se desarrollarán al presentarse para su visado administrativo el contrato de compraventa o adjudicación de vivienda protegida en primera transmisión o de alquiler de una vivienda protegida calificada definitivamente en régimen de arrendamiento. Una vez se ponga en marcha el Censo de solicitantes, este control se extenderá también al momento en que los promotores soliciten la autorización para la firma de los contratos.
A tal efecto se comprobará que los adjudicatarios de las viviendas cumplen con los requisitos de acceso a la vivienda protegida, que se ha aplicado correctamente el baremo y que la adjudicación se ha producido de acuerdo con lo establecido legalmente.
Como actuaciones de control se desarrollarán las siguientes:
-Cruce de datos con la Hacienda Tributaria de Navarra a los efectos de comprobar requisitos como el de capacidad económica, o la acreditación de la antigüedad en la cuenta vivienda.
-Recabar la información que resulte necesaria de otros Departamentos del Gobierno de Navarra para la acreditación de la condición de víctima de violencia de género, víctima del terrorismo o discapacitado.
-Acceso a las bases de datos del Servicio de Riqueza Territorial para comprobar la inexistencia de otras viviendas.
Nivel de control: 100% de los contratos presentados para su visado administrativo.
4.-Régimen jurídico del procedimiento:
-Visado administrativo de contratos de compraventa y alquiler de vivienda protegida en 1.ª transmisión.
Regulación: Título III de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, principalmente sus artículos 32 y 45. Asimismo, resulta de aplicación lo dispuesto en el Decreto Foral 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial.
IV.-Transmisión y cesión de vivienda protegida.
1.-Objetivos:
-Garantizar que la vivienda protegida tenga como destinatario una persona que cumpla con los requisitos de acceso a las viviendas protegidas legalmente establecidos.
-Controlar la prohibición de percibir cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponde satisfacer al comprador de vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública.
-Comprobar, en su caso, el reintegro de las ayudas obtenidas por la adquisición de la vivienda protegida, en el caso de que el transmitente las hubiera obtenido y hayan transcurrido menos de 5 años desde la fecha de calificación definitiva de la vivienda protegida.
-Comprobar que no se transmite conjuntamente la vivienda y un local no incluido como anejo en la cédula de calificación definitiva como vivienda protegida.
-Posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo y retracto que tiene reconocido el Gobierno de Navarra.
2.-Órgano responsable: Servicio de Vivienda y VINSA para la autorización de alteraciones en la titularidad de las viviendas protegidas (compraventa, permuta, aportación de una vivienda a la sociedad conyugal, extinción del condominio ...). Sección de Gestión Económica y Planificación para el visado de los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas calificadas en régimen de propiedad.
3.-Actuaciones de control: En el momento de comunicación de la transmisión o el alquiler:
a) Cuando la transmisión sea onerosa se comprobará:
-Si la vivienda está sometida a limitación de precio de venta y renta, y si el precio de transmisión se corresponde con el legalmente establecido.
-En su caso, si las ayudas concedidas se han reintegrado.
-Situación de la vivienda y existencia de demanda vivienda protegida en la zona.
-Estado y características de la vivienda, y posible destino a programas sociales.
-Si el adquirente cumple con los requisitos para ser destinatario de vivienda protegida (ingresos y titularidad de otra vivienda).
-Si existe vínculo familiar entre transmitente y adquirente.
b) Si la transmisión es a título gratuito, se verificará:
-Que el cesionario reúne los requisitos para ser destinatario de una vivienda protegida.
-Que han transcurrido 5 años desde la calificación definitiva de la vivienda.
c) En el momento en que se presente la Escritura Pública de compraventa de la vivienda protegida se comprobará que:
-Se ha efectuado la comunicación previa de la transmisión.
-No se ha omitido ninguno de los requisitos establecidos para dicha comunicación.
-La transmisión de la propiedad o derecho real no se producido después de caducar los efectos de la comunicación previa, o que no se ha realizado en condiciones distintas de las comunicadas.
En el supuesto de que se constate que alguna de las condiciones anteriores no se ha cumplido se ejercerá el derecho de retracto sobre la vivienda en cuestión.
d) Cuando se presente un contrato de arrendamiento de una vivienda protegida calificada en régimen de propiedad, se comprobará que:
-El precio estipulado como renta no excede del máximo fijado anualmente por el Gobierno de Navarra.
-El inquilino cumple con los requisitos legalmente establecidos.
-En su caso, si las ayudas concedidas se han reintegrado.
-El contrato de arrendamiento que se presente debe contener, como mínimo, las cláusulas mínimos que se establezcan.
-Asimismo, a los efectos de comprobar los alquileres de vivienda protegida se cruzarán datos con:
- Contratos presentados para percibir la Renta Básica de Emancipación.
- Viviendas incluidas en la Bolsa de alquiler.
- Datos fiscales de aquellos contribuyentes que se desgraven por alquiler.
Nivel de control: 100% de las transmisiones y cesiones de vivienda protegida comunicadas.
4.-Régimen jurídico de los procedimientos:
-Control de la transmisión o cesión de viviendas protegidas.
Regulación: Artículos 43 a 51 y Disposición Adicional 1.ª de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.
V.-Destino y uso de las viviendas protegidas.
1.-Objetivo:
-Asegurar que las viviendas protegidas se destinan a domicilio habitual y permanente del propietario o arrendatario, y que en ningún caso constituyen 2.ª residencia ni permanecen desocupadas.
-Generar conciencia social de que las viviendas protegidas deben ocuparse.
-Asegurar que los alquileres de vivienda protegida que se realicen cuenten con el debido visado del contrato de arrendamiento.
2.-Órgano responsable: Sección de Gestión Económica y Planificación, adscrita al Servicio de Vivienda, y Sección de Régimen Jurídico de Vivienda, adscrita a la Secretaría General Técnica, con la colaboración de la Policía Foral.
3.-Actuaciones de control: Las actuaciones de control se podrán llevar a cabo mediante la utilización, acumulativa o separada, de los siguientes medios:
a) La petición de los consumos de energía eléctrica, agua y, en su caso, gas de las viviendas protegidas (bien sea directamente a su propietario o bien a las entidades suministradoras de tales servicios).
b) La inspección de Policía Foral.
La petición de los consumos de energía eléctrica, agua y, en su caso, gas, se podrá solicitar en los siguientes supuestos:
1. Envío de requerimientos a los propietarios de vivienda protegida siguiéndose, preferentemente, los siguientes criterios:
-Viviendas situadas en Pamplona y Comarca.
-Viviendas promovidas sobre suelo público (Sarriguren, Mendillorri, patrimonio municipal de suelo ...).
-Viviendas cuyos titulares hayan recibido ayudas económicas.
-Viviendas con más de un año transcurrido desde su calificación definitiva.
Nivel de control: 800 viviendas protegidas anuales.
2. Solicitud a las entidades suministradoras de los servicios de energía eléctrica, agua y, en su caso, gas, de los consumos existentes en las viviendas protegidas que se establezcan siguiendo los criterios establecidos en el apartado anterior.
Nivel de control: 200 viviendas protegidas anuales.
3. Viviendas sobre las que exista denuncia de desocupación.
4. Durante la tramitación de un expediente sancionador, si así se considera por parte de su instructor.
5. Cuando, producidas varias visitas de inspección a una vivienda, no se haya logrado contactar con el propietario de la vivienda pero existan indicios de ocupación de la vivienda.
Por otro lado, las visitas de inspección por parte de Policía Foral podrán realizarse en los siguientes supuestos:
1. A solicitud del Departamento competente en materia de vivienda, anualmente se inspeccionarán 200 viviendas protegidas siguiendo los criterios establecidos para la petición de consumos.
Nivel de control: 200 viviendas protegidas anuales.
2. Viviendas sobre las que exista denuncia de desocupación o de alquiler sin el debido visado.
3. Durante la tramitación de un expediente sancionador, si así se considera por parte de su instructor.
4. Cuando obtenidos los consumos existentes en una vivienda los mismos no sean definitivos para entender la existencia de ocupación.
5. Cuando solicitados los consumos al propietario de una vivienda, éste no los entregara. Ello sin perjuicio de que se opte por la incoación por tal motivo de un expediente sancionador.
6. A todos los sancionados por desocupar o alquilar sin el debido visado su vivienda al año siguiente de la imposición de la correspondiente sanción.
Nivel de control: 100% sancionados.
En caso de que, como consecuencia de las actuaciones de control anteriormente previstas, se procediera a incoar un expediente sancionador, en la graduación de las sanciones a imponer, se tendrá en especial consideración para su agravación la circunstancia de la repercusión que para la sociedad tiene la desocupación de viviendas protegidas y la demanda de viviendas protegidas existente en la zona donde se ubica la vivienda protegida a cuyo propietario se sanciona.
4.-Régimen jurídico de los procedimientos:
-Control del destino y uso de las viviendas protegidas:
Regulación: Artículos 56 a 74 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra. Decreto Foral 322/1998, de 2 de noviembre, por el que se regula el procedimiento sancionador de las infracciones en materia de vivienda control de la edificación.
