El artículo 15.1 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, prevé que la caracterización de los bienes inmuebles se realizará de forma normalizada mediante la utilización de categorías y variables cuantitativas que se establezcan reglamentariamente para determinar las particularidades propias del bien consideradas relevantes para la idónea satisfacción de las finalidades públicas, tales como su naturaleza, uso o aprovechamiento potencial, estado o conservación, aprovechamiento real o cualesquiera otras que resulten convenientes para su descripción y valoración. El apartado segundo añade que la caracterización de los bienes inmuebles se extenderá al conjunto de datos básicos y complementarios de las unidades inmobiliarias que integran los bienes inmuebles, en clara referencia a las que constituyen elementos constructivos, así como al terreno sobre el que éstas se asientan. Se impone, por tanto, la existencia de unas determinaciones reglamentarias de caracterización de los inmuebles.
En este sentido, el Reglamento de desarrollo de la citada Ley Foral, aprobado mediante Decreto Foral 100/2008, de 22 de septiembre, contiene referencias a los sistemas de caracterización a efectos de la determinación de las unidades inmobiliarias. Así, en primer lugar y en lo que concierne a unidades inmobiliarias de suelo, se refiere en el artículo 6.3 a "las variables del sistema de caracterización del suelo recogido en este Reglamento". En segundo término, prevé en su artículo 14.2, con relación a unidades inmobiliarias de vuelo o subsuelo, que se establecerán sistemas de caracterización de aplicación a elementos de características homogéneas que la Hacienda Tributaria de Navarra considere objeto de inscripción.
Se entiende por sistemas de caracterización de las unidades inmobiliarias a los diferentes conjuntos de características que, consideradas en forma de categorías o variables cuantitativas, permiten la asignación a las unidades inmobiliarias de los datos básicos necesarios para describir y valorar los elementos inmobiliarios de suelo, vuelo o subsuelo, referidos en el artículo 13.1 de la citada Ley Foral, que aquéllas representan.
El propio Reglamento en su artículo 17 define los sistemas de caracterización de las unidades inmobiliarias. En concreto regula los sistemas de caracterización de las unidades inmobiliarias constituidas por suelos -en su apartado 2- y las constituidas por construcción -en su apartado 3-. Tal y como destaca la Exposición de Motivos del Decreto Foral que lo aprueba, el artículo 17 no establece una lista cerrada de sistemas de caracterización sino un marco normativo conforme al que han de ser estos aprobados. Consiguientemente tampoco se detallan en esta disposición reglamentaria los elementos de vuelo o subsuelo a inscribir.
Finalmente, en su disposición final primera (Modificación de los sistemas, de caracterización de unidades inmobiliarias), el citado Decreto Foral dispone "que los sistemas de caracterización de las unidades inmobiliarias de suelos y construcciones recogidos en este Reglamento podrán ser modificados mediante Orden Foral del Consejero de Economía y Hacienda."
Ahora lo que se pretende es modificar la normativa del sistema de caracterización de las construcciones, en el sentido de dejar sin efecto las previsiones contenidas en el apartado 3 y establecer sistemas (en plural) nuevos. En lugar del sistema (único) previsto en el artículo 17.3 del Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, se establecen tres sistemas distintos de caracterización de las unidades inmobiliarias que constituyen "construcción", a la par que se deja abierta la posibilidad de aprobar otros sistemas de caracterización distintos (lista abierta) si ello resulta preciso para describir otros tipos de inmuebles.
El sistema de caracterización de construcciones incluido y aprobado en el Reglamento de desarrollo de la citada Ley Foral es heredero del método de valoración utilizado hasta el momento y que ha resultado muy útil, pero que al mismo tiempo se ha revelado insuficiente para su aplicación a determinados inmuebles.
Para resolver los problemas derivados de ello, es necesario establecer nuevos sistemas de caracterización específicos para determinados tipos de construcciones, pasando el sistema actualmente vigente a considerarse y denominarse "sistema de caracterización general de construcciones" que será aplicable a aquellas unidades inmobiliarias de construcción que no encuentren acomodo en otro sistema de caracterización específico.
Existiendo como base o sistema de apoyo el sistema general, constituyen argumentos para establecer nuevos sistemas de caracterización de construcciones la conveniencia tanto de aplicar modelos estadísticos de estimación de valores como de normalizar la valoración de bienes que actualmente tienen o son susceptibles de tener la consideración de bienes especiales.
La consideración de la "superficie construida" como medida fundamental de la dimensión resulta adecuada especialmente para edificios o superficies planas cuyo destino fundamental es albergar o sustentar seres vivos o materiales, como pueden ser viviendas o almacenes, pero no para caracterizar y valorar otro tipo de construcciones o inmuebles en los que el factor más adecuado o relevante es otro distinto. En consecuencia se considera pertinente establecer dos sistemas de caracterización de las construcciones: uno cuya dimensión se mide en unidades de longitud -"sistema de caracterización por longitud"-y otro cuya dimensión se mide en -unidades de potencia- sistema de caracterización por potencia.
En su virtud y en el ejercicio de las competencias que tengo atribuidas por la Disposición Final Primera del Decreto Foral 100/2008, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, y de acuerdo con el dictamen emitido por el Consejo de Navarra.
ORDENO:
Artículo 1.º Se modifican los sistemas de caracterización de las unidades inmobiliarias de construcciones recogidas en el artículo 17 del Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, aprobado por Decreto Foral 100/2008, de 22 de de septiembre, en los términos siguientes:
1. El sistema previsto en el artículo 17.3 del Reglamento, que pasa a denominarse "Sistema General de Caracterización de las Construcciones", será aplicable a aquellas unidades inmobiliarias de construcción que no se describan por otro de los sistemas de caracterización y que no hayan sido declaradas bienes especiales.
2. Se aprueban como nuevos sistemas de caracterización de construcciones los siguientes:
a) Sistema de Caracterización de las Construcciones por Longitud: aplicable a las unidades inmobiliarias constituidas por construcciones cuya dimensión se mide en unidades de longitud.
b) Sistema de Caracterización de las Construcciones por Potencia: aplicable a las unidades inmobiliarias constituidas por construcciones cuya dimensión se mide en unidades de potencia.
3. A través de Orden Foral podrán aprobarse en el futuro otros sistemas distintos de los anteriores para caracterizar aquellas unidades inmobiliarias de construcción cuya inscripción se considere conveniente para el correcto desempeño de las políticas públicas, que incluirán los conceptos generales que resulten precisos o convenientes en cada caso.
Artículo 2.º El contenido de los distintos sistemas de caracterización de construcciones se recoge en Anexo a la presente Orden Foral.
Disposición Final Única.-Entrada en vigor.
La presente Orden Foral entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra.
Pamplona, 22 de febrero de 2010.-El Consejero de Economía y Hacienda, Álvaro Miranda Simavilla.
ANEXO
1. Sistema General de Caracterización de las Construcciones.
A) Ámbito de aplicación:
El Sistema General de Caracterización de las Construcciones se aplica a aquellas construcciones que no se describen por otro de los sistemas de caracterización ni han sido declarados bienes especiales y cuya medida de dimensión más adecuada es la superficie.
B) Representación gráfica:
El Sistema de Caracterización General de las Construcciones se basa en la representación de las mismas sobre un croquis, de acuerdo al artículo 49.3 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra. Los croquis se configurarán en planos horizontales, denominados "plantas". Sobre cada planta se representará la proyección horizontal de los elementos de la construcción situados entre ella y la planta inmediatamente superior, excepto la denominada "planta general", sobre la que se proyectará la totalidad de la construcción. La planta general se representará en el croquis y se incorporará al plano parcelario.
Dentro de cada planta se delimitarán recintos que serán proyecciones horizontales de elementos de construcción que se distinguen por alguna de las siguientes características:
1.-Tipología constructiva de acuerdo al Cuadro de Valores tipo del Sistema General de Caracterización de las Construcciones.
2.-Categoría dentro del tipo constructivo.
3.-Fecha de construcción.
4.-Fecha y grado de cada una de las reformas a que haya sido sometida.
5.-Consumo de edificabilidad.
C) Fijación de unidades inmobiliarias.
Una vez delimitados sobre el croquis los recintos de acuerdo a letra B, uno o varios recintos de una misma construcción, que presenten homogeneidad respecto a las características citadas, podrán constituir una única unidad inmobiliaria, siempre que su titularidad sea la misma. Sobre el croquis se señalarán los recintos que pertenecen a cada unidad inmobiliaria mediante el identificador de la unidad.
D) Datos básicos.
Para cada unidad inmobiliaria se recogerán, además de las variables citadas en la letra B), los siguientes datos básicos:
1.-Superficies: se calculará la suma de las superficies abiertas y la suma de las superficies cerradas de los distintos recintos que constituyen la unidad, medidas sobre el croquis.
2.-Situación en altura.
3.-Disponibilidad de ascensor.
4.-Coeficiente del Coste de Ejecución Material. En el Sistema General de Caracterización de las Construcciones, se recogerá como característica de cada unidad inmobiliaria su coste de ejecución material, que formará parte de la determinación de su coste de construcción, junto con otros parámetros fijados en la respectiva Ponencia de Valoración.
A estos efectos se define el coste de Ejecución Material al costo directo de la mano de obra que interviene en la ejecución, los materiales y medios auxiliares necesarios en la misma, así como los costos indirectos como gastos de oficinas y locales a pie de obra y personal técnico y administrativo adscrito exclusivamente a la obra. En caso de construcciones en las que se puedan distinguir elementos de diferente uso, puede llevarse a cabo un reparto estimativo del coste de ejecución material global de la construcción entre los diferentes usos, calculándose un Coste de Ejecución Material por Unidad de Superficie y Uso de la construcción.
El Coeficiente del Coste de Ejecución Material se calculará como el cociente entre el coste de ejecución material y el módulo básico correspondiente que se aprobará como parámetro general de valoración.
En caso de que el coste de ejecución material no sea conocido o de que, por tratarse el coste conocido un dato global correspondiente a toda la construcción, por lo que no es posible atribuir un coste a cada unidad, este coste se estimará mediante la utilización de los correspondientes cuadros de valores tipo.
5.-Coeficientes correctores del valor de la construcción, entendiendo por tales los derivados de su uso, estado de conservación, depreciación funcional, apreciación o depreciación económica e interioridad.
6.-Valor de repercusión de suelo.
7.-Valor registral.
2. Sistema de Caracterización de las Construcciones por Longitud.
A) Ámbito de aplicación:
El Sistema de Caracterización de las Construcciones por Longitud se aplicará a aquéllas cuya característica más definitoria de su dimensión y más relacionada con su costo total sea la longitud, mientras que la altura y la anchura, de ser medibles, toman un papel irrelevante o secundario.
B) Relación con el suelo:
La construcciones susceptibles de ser descritas mediante este sistema pueden estar contenidas físicamente en una o varias parcelas o extenderse por encima o por debajo del terreno, sin tener más relación con el suelo de las parcelas que se encuentran por debajo o por encima, que la existencia de uno o más puntos de apoyo o inserción en el suelo.
C) Representación gráfica:
Las construcciones del Sistema de Caracterización por Longitud se representarán gráficamente mediante su proyección horizontal sobre el plano parcelario.
D) Fijación de unidades inmobiliarias.
En cada construcción de este sistema se pueden delimitar secciones que se distinguen por alguna de las siguientes características:
1.-Tipología constructiva de acuerdo al Cuadro de Valores Tipo del Sistema de Caracterización por Longitud.
2.-Categoría dentro del tipo constructivo.
3.-Fecha de construcción.
Cada una de las secciones en que se pueda dividir una construcción por ser homogénea respecto a las características anteriores podrá constituir una unidad inmobiliaria, siempre que sea también homogénea respecto a su titularidad. En caso de que la construcción esté contenida en varias parcelas, las secciones homogéneas podrán a su vez dividirse en unidades inmobiliarias diferentes constituidas por la parte contenida en cada parcela.
E) Datos básicos:
Cada una de las unidades inmobiliarias se caracterizará, además de por la variables citadas en la letra D), por los siguientes datos básicos:
1.-Longitud del eje de la construcción, medida sobre el plano parcelario, como expresión de su dimensión.
2.-Superficie de afección. En el caso de que las unidades no puedan ponerse en relación con las parcelas del plano, se podrá considerar como superficie afectada la comprendida entre dos líneas paralelas al eje de la unidad y cuya distancia a éste será fijada como parámetro general de valoración.
3.-Coeficiente del coste de construcción, entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico correspondiente que se aprobará como parámetro general de valoración. Para la adjudicación del coste de una construcción que ha sido el resultado de una determinada actuación, se tomará el coste global conocido de la actuación incluyendo en su caso la adquisición de suelo y reposición de servicios. Así mismo, en unidades no ligadas al suelo, se entiende que el coste de construcción incluye la adquisición de derechos sobre el suelo de la superficie de afección. En caso de que la construcción se haya dividido en más de una unidad inmobiliaria, el coste global se repartirá entre todas las unidades proporcionalmente a su longitud, independientemente de dónde se encuentren los distintos elementos de construcción que se tomaron en consideración en el cálculo del coste global. Cuando el coste global no sea conocido se estimará un coste atribuible a coste a cada unidad mediante la utilización de los correspondientes cuadros de valores tipo.
4.-Fecha y grado de cada una de las reformas a que haya sido sometida.
5.-Coeficiente de estado de conservación.
6.-Valor de repercusión de suelo, si procede.
7.-Valor registral.
3. Sistema de Caracterización de las Construcciones por Potencia.
A) Ámbito de aplicación:
El Sistema de Caracterización de las Construcciones por Potencia se aplicará a aquéllas construcciones cuyo objeto esté relacionado con la producción, almacenamiento o distribución de energía y para las que se haya encontrado una relación directa y suficientemente precisa entre su potencia y su coste de construcción.
B) Relación con el suelo:
La construcciones susceptibles de ser descritas mediante este sistema pueden estar contenidas físicamente en una o varias parcelas o extenderse por encima o por debajo del terreno, sin tener más relación con el suelo de las parcelas que se encuentran por debajo o por encima, que la existencia de uno o más puntos de apoyo o inserción en el suelo.
En el primer caso, si son varias las unidades inmobiliarias contenidas físicamente en una parcela y fuera necesario asignar a cada una de ellas una participación en el suelo, el reparto se hará proporcionalmente a la potencia de las unidades.
C) Representación gráfica:
Las construcciones del Sistema de Caracterización de las Construcciones por Potencia se representarán gráficamente mediante su proyección horizontal sobre el plano parcelario
D) Fijación de unidades inmobiliarias:
En el Sistema de Caracterización de las Construcciones por Potencia no se dividirá una instalación en unidades inmobiliarias más que por razones de titularidad o de adscripción a recintos.
E) Datos básicos:
Los datos básicos que caracterizan a las unidades inmobiliarias de este sistema son los siguientes:
1.-Tipología constructiva de acuerdo al Cuadro de Valores Tipo del Sistema de Caracterización de las Construcciones por Potencia.
2.-Categoría dentro del tipo constructivo.
3.-Fecha de construcción.
4.-Fecha y grado de cada una de las reformas a que haya sido sometida.
5.-Potencia, como expresión de su dimensión.
6.-Superficie de afección: En el caso de que las unidades no puedan ponerse en relación con las parcelas del plano, se podrá considerar como superficie afectada la comprendida en un recinto que engloba a la instalación cuya distancia a ésta será fijada como parámetro general de valoración.
7.-Coeficiente del Coste de Construcción calculado como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico correspondiente que se aprobará como parámetro general de valoración. En unidades no ligadas al suelo, se entiende que el coste de construcción incluye la adquisición de derechos sobre el suelo de la superficie de afección. Para la adjudicación del coste de una construcción que ha sido el resultado de una determinada actuación, se tomará el coste global conocido de la actuación incluyendo en su caso la adquisición de suelo y reposición de servicios, así como la adquisición de derechos sobre el suelo de la zona de afección. En caso de que la construcción se haya dividido en más de una unidad inmobiliaria, el coste global se repartirá entre todas las unidades de acuerdo al criterio que hubiera motivado la división. Cuando el coste global no sea conocido, se estimará un coste atribuible a coste a cada unidad, mediante la utilización de los correspondientes cuadros de valores tipo.
8.-Coeficiente de estado de conservación.
9.-Valor de repercusión de suelo, si procede.
10.-Valor registral.
