El Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, publicado en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 59, de 28 de marzo de 2008, establece en su artículo 41 como actuación protegida en materia de vivienda y suelo la urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo así como la adquisición onerosa de suelo para la formación de patrimonios públicos de suelo dependientes de cualquier Administración Pública, en ambos casos con destino preferente a la promoción de vivienda de protección pública.
En el momento actual, es necesario el establecimiento de dicha regulación, en desarrollo de las previsiones contenidas en el artículo 41.1.e) del mencionado Decreto 39/2008, si bien únicamente en lo relativo a la urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo, dado que en el resto de los aspectos se mantiene la vigencia de la Orden de 29 de diciembre de 2006, del entonces denominado Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se establecen las medidas financieras en materia de suelo referente a la adquisición onerosa de suelo para la formación de patrimonios públicos de suelo con destino preferente a la promoción de vivienda de protección oficial de régimen general y de régimen especial.
Las medidas financieras que se prevén en esta Orden son los préstamos cualificados y los descuentos bancarios de certificaciones de obra regulados en el artículo 42.1.a) del Decreto 39/2008. No se contemplan, por el contrario, las ayudas económicas directas del artículo 42.1.b) consistentes en subvenciones y subsidiación total o parcial del tipo de interés de los préstamos cualificados y de las operaciones de descuento de certificaciones de obra.
En su virtud,
DISPONGO:
Artículo 1.- Objeto.
Es objeto de la presente Orden el desarrollo parcial del artículo 41.1.e) del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, en lo referente a las medidas financieras aplicables a la urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo, con destino preferente a la promoción de vivienda de protección pública.
Artículo 2.- Ámbito de las actuaciones protegibles.
1.- Al objeto de la presente Orden tendrán la consideración de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino preferente a la promoción de viviendas de protección pública para su inmediata edificación las siguientes:
a) Adquisición onerosa de suelo urbanizado.
b) Urbanización de suelo.
c) Adquisición onerosa e inmediata urbanización de suelo.
2.- En todo caso la suma total de la operación de adquisición de suelo y costes de la urbanización no podrá superar el precio máximo total establecido en la normativa vigente en materia de viviendas de protección pública.
3.- El suelo objeto de la financiación cualificada regulada quedará afectado a la promoción preferente de viviendas de protección pública.
Artículo 3.- Beneficiarias.
1.- Podrán ser beneficiarias de las actuaciones financiables enumeradas en el artículo anterior las personas físicas y jurídicas públicas y privadas en su condición de promotoras de la actuación financiable.
2.- La autorización previa de la financiación cualificada quedará condicionada a la terminación de cualquier procedimiento de reintegro o sancionador que, habiéndose iniciado en el marco de ayudas o subvenciones de la misma naturaleza concedidas por la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi y sus organismos autónomos, se halle todavía en tramitación.
Artículo 4.- Condiciones de las actuaciones protegibles.
1.- El uso predominante del suelo objeto de actuación será el de promoción de viviendas de protección pública.
2.- No obstante, la protección podrá extenderse a la totalidad de la edificabilidad urbanística del ámbito de ejecución de planeamiento de que se trate, con la limitación de que la edificabilidad urbanística adicional residencial no destinada a vivienda de protección pública, no exceda del 50% de la edificabilidad urbanística residencial total, limitándose el alcance de la financiación cualificada en la forma establecida en el artículo 2.2 de esta Orden.
3.- Salvo aquellos supuestos en que sea consecuencia de una modificación del planeamiento vigente, en cuyo caso sería preciso solicitar de nuevo la concesión de financiación cualificada a fin de adecuarla a la nueva situación física, no podrá incrementarse la superficie total de suelo sobre la que se haya obtenido protección.
4.- No se estimarán solicitudes para las actuaciones en materia de suelo con posterioridad a la solicitud de calificación provisional correspondiente a las viviendas de protección pública a edificar en dicho suelo.
Artículo 5.- Medidas financieras.
Las actuaciones protegibles a que se refieren los artículos anteriores podrán acceder a la financiación cualificada prevista en el artículo 42.1.a) del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, consistente en préstamos cualificados y en descuentos bancarios de certificaciones de obra.
Artículo 6.- Régimen de la financiación cualificada.
1.- Una vez dictada la resolución de autorización previa e individualizada de cada préstamo cualificado, la promotora podrá acceder al Establecimiento de Crédito con objeto de formalizarlo.
2.- Las promotoras de actuaciones protegibles en materia de suelo podrán solicitar de los Establecimientos de Crédito, que hayan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, préstamos cualificados con las siguientes características:
a) La cuantía máxima del préstamo cualificado no podrá exceder del coste total presupuestado de las actuaciones protegibles, recogido en la correspondiente memoria de viabilidad técnico-financiera del proyecto, teniendo en cuenta el límite establecido en el artículo 2.2 de la presente Orden.
b) La suma de los períodos de amortización y, en su caso de carencia, que será como máximo de seis años, no podrá superar los doce años.
El préstamo hipotecario quedará vencido anticipadamente, si antes de concluir estos plazos la entidad prestataria transmitiera a título oneroso el suelo objeto de financiación.
No obstante, no tendrá lugar el vencimiento anticipado cuando, previa autorización de la transmisión por el Departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, la entidad adquirente de dicho suelo se subrogue en el préstamo, conforme a nuevo convenio de colaboración suscrito al efecto.
Asimismo quedará vencido anticipadamente el préstamo concedido a una actuación de suelo, cuando se obtuviera un nuevo préstamo para financiar la promoción de viviendas que acometa la entidad prestataria, por sí misma o mediante concierto con una entidad promotora.
Esto no obstante, si con objeto de llevar a cabo la promoción de viviendas de protección pública, la entidad promotora solicita la financiación cualificada específica para este figura, podrá acceder a la misma sin amortizar el préstamo cualificado obtenido para suelo, en cuyo caso la cuantía máxima del préstamo para la promoción se verá minorada en el importe del préstamo cualificado en materia de suelo, que permanecerá vivo hasta la transmisión de las viviendas o conclusión de su plazo de amortización o cesión de la nuda propiedad al Gobierno Vasco o, en su caso, a cualquier otra Administración Pública.
c) Los préstamos tendrán las garantías que los Establecimientos de Crédito prestamistas consideren necesarias.
d) El tipo de interés determinado en la autorización administrativa previa conforme al Convenio Financiero vigente suscrito con los Establecimientos de Crédito, será el fijado específicamente para esta figura en los correspondientes Decretos del Gobierno Vasco.
e) Las disposiciones de cada uno de los préstamos serán efectuadas por la entidad prestataria y libradas por el Establecimiento de Crédito en función del desarrollo de la inversión.
f) Las cuotas comprensivas de amortización de capital e intereses de los Establecimientos de Crédito serán constantes y se devengarán mensualmente, con independencia de su sistema de pago, que podrá establecerse por acuerdo entre las partes. En todo caso, el tipo de interés aplicable será el equivalente mensual.
3.- Una vez dictada la resolución de autorización previa e individualizada al efecto, las promotoras de actuaciones protegibles de urbanización y los Establecimientos de Crédito podrán convenir operaciones de descuento bancario en las condiciones pactadas en el Convenio de Colaboración financiera suscrito con la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
La cuantía máxima de la línea de descuento será la misma que la establecida como cuantía máxima del préstamo cualificado.
Artículo 7.- Requisitos para el acceso a la financiación cualificada.
1.- La persona promotora de la actuación financiable, deberá ser titular del derecho de superficie por al menos cincuenta años, opción de compra de los terrenos o del derecho de superficie o cualquier otro título que le habilite para acceder a la propiedad del suelo.
2.- En caso de adquisición por expropiación, será preciso que haya alcanzado firmeza el acuerdo por el que se fija el sistema de actuación por expropiación para el ámbito o unidad de ejecución en que se encuentren incluidos los terrenos, así como que se haya iniciado el correspondiente expediente expropiatorio por la Administración actuante, conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable y en la normativa sobre expropiación forzosa. Será igualmente necesario acreditar el cumplimiento del trámite de formulación y resolución sobre la relación concreta e individualizada de los bienes y derechos objeto de expropiación.
3.- Igualmente será admisible en actuaciones de urbanización de suelo, la acreditación de concierto adecuado para efectuar la urbanización, formalizado con quien tenga la titularidad del suelo.
Artículo 8.- Presentación de solicitudes, plazo, lugar y documentación:
1.- Las solicitudes de autorización previa e individualizada de cada préstamo cualificado o de cada línea de descuento bancario, se dirigirán al órgano de gestión definido en el artículo 10 de esta Orden, pudiendo ser presentadas en el Registro General del Departamento competente en materia de vivienda o remitidas por cualquiera de las formas previstas en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas.
2.- A la solicitud deberá acompañarse, en cada caso, además de la documentación acreditativa de la concurrencia de los requisitos a que se refiere el artículo 7 de esta Orden, la siguiente:
a) Si la promotora de la actuación financiable es una persona física, fotocopia del Documento Nacional de Identidad, pasaporte u otro documento válido para acreditar su identidad.
b) Si la promotora de la actuación financiable es una persona jurídica, fotocopia de la escritura de constitución, fotocopia de los estatutos, siempre que su existencia fuera obligatoria de conformidad con la legislación vigente, fotocopia de la tarjeta acreditativa del Número de Identificación Fiscal, fotocopia del documento que acredite la representación de la persona física que actúa en su nombre y fotocopia del Documento Nacional de Identidad, pasaporte u otro documento válido para acreditar la identidad de ésta.
c) Certificado municipal en que conste el carácter de suelo urbano o urbanizable de los terrenos.
d) Memoria que recoja las características de la actuación financiable que se pretende realizar, desglosada según los criterios que prevé el artículo 2 de esta Orden.
e) Memoria justificativa de la viabilidad técnica y urbanística de la actuación, con indicación de los costes de adquisición del suelo y de la urbanización, la programación temporal pormenorizada de la adquisición, urbanización y edificación, precio de venta de las viviendas de protección pública y de los otros usos previstos del suelo, y el desarrollo financiero de la operación.
f) Certificación municipal en que conste que la ordenación pormenorizada del ámbito cuenta con aprobación definitiva y que el proyecto de urbanización se encuentra aprobado inicialmente por el Ayuntamiento.
g) La promotora de la actuación financiable, que adquiera la propiedad de los terrenos o el derecho de superficie sobre los mismos o su titular en el supuesto de que la urbanización se vaya a efectuar por terceros promotores de esa actuación protegible, deberá, según los casos, suscribir además los siguientes compromisos:
- Iniciar la construcción de las viviendas, por si o mediante concierto con promotoras de vivienda, al menos en un 70% de la superficie residencial destinada a viviendas de protección pública, en los plazos siguientes:
* En caso de adquisición de suelo urbanizado, un año.
* En caso de urbanización de suelo, dos años.
* En caso de adquisición de suelo para su inmediata urbanización, tres años.
Los plazos se contarán a partir de la notificación de la resolución de autorización previa, sin perjuicio de que, si el planeamiento vigente o la legislación urbanística aplicable dispusieran plazos inferiores, aquéllos habrán de ajustarse a éstos.
- La iniciación de las viviendas a que se destine el 30% restante de la superficie edificable a que se refiere el primer párrafo de este apartado e), deberá tener lugar, en todo caso, en un plazo no superior en dos años a los correspondientes a los diversos tipos de actuación.
- La terminación de las viviendas deberá tener lugar, en todos los casos, en el plazo fijado al efecto por la normativa vigente en materia de viviendas de protección pública.
h) Inscribir los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas protegidas que se construyan en el suelo objeto de subvención en el Registro de la Propiedad, a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco o del Ente Público a quien aquella ceda sus derechos.
3.- Si el órgano de gestión definido en el artículo 10 de esta orden advirtiera en la solicitud presentada la existencia de algún defecto, inexactitud o la ausencia de algún documento de los que deben acompañar a la misma, lo comunicará a la entidad solicitante concediéndole un plazo de 10 días para que proceda a su subsanación o aportación, con indicación de que si así no lo hiciera se le tendrá por desistido de su petición, previa resolución que deberá ser dictada en los términos previstos en el artículo 42 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Artículo 9.- Procedimiento de adjudicación.
Mediante el régimen regulado en la presente Orden se pretende que exista la mayor inmediatez posible entre la petición y la concesión de la financiación cualificada, por lo que la adjudicación de la misma se efectuará ordenadamente en función del momento en que el expediente esté completo sin utilizar la técnica concursal.
Artículo 10.- Órgano de gestión y resolución de solicitudes.
1.- Corresponde a la Dirección competente en materia de Suelo y Urbanismo la realización de las tareas de gestión de la financiación cualificada prevista en la presente Orden.
2.- El órgano superior jerárquico del órgano de gestión dictará en un plazo máximo de tres meses contados a partir de la presentación de la solicitud, previo informe del mencionado órgano de gestión, la resolución en la que se determinará la adjudicación o denegación de la financiación cualificada solicitada.
Contra esta Resolución podrá presentarse recurso alzada ante la persona titular del Departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco en el plazo de un mes desde la notificación de la misma.
3.- Las resoluciones de autorización previa e individualizada de financiación cualificada y sus posibles modificaciones se publicarán en el Boletín Oficial del País Vasco.
4.- Transcurrido el plazo previsto para dictar la resolución sin que ésta se haya notificado al interesado, podrá entenderse desestimada la solicitud formulada, a los efectos de lo establecido en el artículo 44.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, sin perjuicio de la obligación que la citada Ley impone a la Administración de resolver expresamente.
Artículo 11.- Alteración de las condiciones de la concesión.
Toda alteración de las condiciones tenidas en cuenta para la concesión de la financiación cualificada, siempre que se entienda cumplido el objeto de ésta, y en su caso, la obtención concurrente de otras subvenciones y ayudas concedidas por cualquier otra entidad pública o privada, podrá dar lugar a la modificación de la resolución de autorización previa. A estos efectos, el órgano que la dictó, emitirá la oportuna resolución de liquidación, en la que se reajustará el importe de la financiación cualificada.
Artículo 12.- Efecto del incumplimiento.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones y requisitos a que se refieren los artículos 4, 7 y 8 determinará, previa la substanciación de los trámites administrativos oportunos, la revocación de la resolución de autorización previa de la financiación cualificada por parte del órgano que la dictó.
Los mismos efectos tendrán lugar cuando la programación inicial establecida se modifique sin autorización de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco o cuando los retrasos en el cumplimiento de dicha programación, salvo causa justificada, pongan de manifiesto la imposibilidad de cumplir los plazos de construcción establecidos en el articulo 8.2.e) de esta Orden.
En ambos casos, dejará de ser de aplicación el tipo de interés efectivo anual de convenio conforme al cual se concedió la financiación cualificada, quedando facultados los Establecimientos de Crédito para la modificación de dicho tipo.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Recursos.
Contra la presente Orden podrán los interesados interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en el plazo de dos meses a partir del día siguiente al de su publicación.
Segunda.- Entrada en vigor.
La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.
En Vitoria-Gasteiz, a 3 de febrero de 2010.
El Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,
IGNACIO MARÍA ARRIOLA LÓPEZ.
