En el recurso interpuesto por don Álvaro de San Román Diego, Notario de Granadilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona, don Rafael Palau Fayos, a inscribir una escritura de compraventa de vivienda sita en edificio en construcción.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Granadilla, don Álvaro de San Román Diego, el 11 de mayo de 2006, con el número de protocolo 1056, don Severiano Maillo Silguero y don Francisco Javier Tristán Osta, ambos en nombre y representación de la mercantil «Ingeniería Submarina 2001, Sociedad limitada», vendieron a los cónyuges don José Enrique Regalado Morín y doña Guacimara Delgado Chinea, el elemento número seis, identificada como «vivienda-06», sita en el complejo de la carretera general del sur, en el lugar denominado «Tamaide», en el término Municipal de San Miguel de Abona. Tras manifestar el título de adquisición del solar, la declaración de obra en construcción, así como el acta de fin de obra, se manifiesta lo siguiente: «No obstante se hace constar que no consta registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías legalmente exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20.1 y disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».
II
«Presentada la indicada Escritura en el Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona fue calificada de la siguiente forma. «Hechos.-La edificación donde se encuentra ubicada la finca transmitida en el presente documento se encuentra en fase de ejecución, sin que se haya declarado su finalización ni la acreditación correspondiente de la constitución del seguro de responsabilidad decenal. Fundamentos de derecho.-1. Al ordinal primero le es de aplicación el artículo 20 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación en la que se determina la obligatoriedad de declarar la terminación de la obra y la constitución de las garantías recogidas en los seguros decenales; 2. El documento calificado contiene además otros pactos, cláusulas y condiciones, que si bien no impiden la inscripción del título que antecede, su falta de acceso al Registro se comunicará cuando subsanado el/los defecto/s antes apuntado /s se proceda a la inscripción solicitada. Los anteriores defectos se califican de subsanables, no tomándose anotación preventiva, por no haberse solicitado expresamente por el presentador de conformidad con el artículo 65 de la ley hipotecaria. Contra el presente acuerdo de calificación del registrador los interesados podrán recurrir directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en el que esté situado el inmueble en el plazo de dos meses contados de la notificación de la calificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal previstas en los artículos 437 y ss. De la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil y en la medida en que le sean aplicables las disposiciones contenidas en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Sin perjuicio de ello, también podrán acudir, si quieren, a la reclamación potestativa y previa a la demanda judicial, en el recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los términos previstos en el artículo 66, 324, 327 y 328 de la Ley Hipotecaria. Asimismo puede instarse la aplicación del cuadro de sustituciones conforme a lo establecido en los artículos 19 bis y 275 bis de la citada Ley Hipotecaria y al Real Decreto 1039/2003 en el plazo de quince días a contar desde dicha notificación sin perjuicio del ejercicio de cualquier otro medio de impugnación que el interesado entienda procedente. El asiento motivado por dicho documento queda prorrogado por plazo de sesenta días contados a partir de la fecha de esta notificación. Granadilla de Abona a 21 de junio de 2006. El Registrador. Fdo. Rafael Palau Fayos.»
III
Don Álvaro de San Román Diego, Notario de Granadilla, interpuso recurso exponiendo resumidamente: «1.-Lo correcto es decir, de conformidad con la Resolución de la Dirección General de 20 de marzo de 2000, que al señor Registrador no le consta registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías legalmente exigibles, ya que el acta de finalización de obra junto con las garantías puede haberse otorgado y todavía no haberse presentado en el registro, como resulta del propio título, 2.-La resolución de la Dirección General de 20 de marzo de 2000, en consulta de la Asociación de Promotores Constructoras de España, dice textualmente: «3.º En la autorización o inscripción de compraventas, hipotecas y demás negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción los Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías legalmente exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20.1 y disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre»; 3.-El cierre registral es una medida extrema, no debería producirse sobre la base de interpretaciones extensivas o analógicas, habiéndose hecho constar expresamente en el título el no reflejo registral de la finalización de la obra ni la prestación de las garantías exigidas en los artículos 19 y 20.1 y disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».
IV
Don Santiago Aliaga Montilla, Registrador de la Propiedad del número uno de Santa Cruz de Tenerife, emitió calificación sustitutoria confirmando la calificación del Registrador sustituido, don Rafael Palau, Fayos, y resolvió, suspender la inscripción del reseñado documento.
V
Con fecha 29 de septiembre de 2006, don Rafael Palau Fayos, Registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona, emitió informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos, los artículos 19 y 20.1 y disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre; Instrucción de 3 de diciembre de 2003.
1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Álvaro de San Román Diego, Notario de Granadilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona a inscribir una escritura de compraventa de vivienda sita en edificio en construcción, por no haberse declarado su finalización ni la acreditación correspondiente de la constitución del seguro de responsabilidad decenal.
2. La cuestión planteada en el presente recurso fue resuelta por esta Dirección General en su Instrucción de fecha 3 de diciembre de 2003, al señalar: «No se exigirá por tanto la prestación de la garantía en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación. Si bien sí deberá hacerse constar al pie del título el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías; siendo obligación del Registrador de la Propiedad, por tanto, al inscribir la obra nueva en construcción, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestación del seguro en la inscripción de la declaración de terminación de obra, sin que se pueda prejuzgar al inscribir la obra nueva en construcción si va a haber o no dispensa de la prestación de las garantías, ya que los requisitos de la Disposición Adicional segunda tienen que concurrir en el momento de la terminación de la obra y no antes, por mucho que en algunas escrituras a efectos de la exención fundada en la autopromoción, ya se anticipe que se cumplen todos los requisitos previstos en la ley. Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de marzo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
