En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don Emilio Recoder de Caso contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcalá de Henares número uno, doña María Isabel Bañón Serrano, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo.
I
El 20 de octubre de 2003, mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don Emilio Recoder de Caso, don Ignacio del Estal Sánchez y doña Rocío Medel San Miguel constituyeron, en garantía de un préstamo concedido por Barclays Bank, S.A., hipoteca sobre la vivienda y la participación indivisa (0,651 %) de otra finca (participación que lleva aneja la facultad exclusiva y excluyente de la utilización de dos plazas de garaje y un trastero que se describen), adquiridas el mismo día mediante escritura de compraventa otorgada ante el mismo Notario bajo número anterior de protocolo.
En dicha escritura de compraventa se describen dos fincas: una vivienda y un local en planta de sótano destinado a aparcamiento de vehículos (221 plazas) y cuartos trasteros (128); y se transmite la vivienda así como «una participación indivisa de cero enteros seiscientas cincuenta y una milésimas de otro entero por ciento» del local, expresándose que dicha participación indivisa «lleva aneja la facultad exclusiva y excluyente de la utilización de los espacios que seguidamente quedan deslindados: Plaza de garaje número ciento setenta y ocho situada en la zona B, que representa una cuota de cero enteros doscientas ochenta y dos milésimas por ciento. Tiene una superficie de.... Linda:.... Plaza de garaje número ciento setenta y siete situada en la zona B, que representa una cuota de cero enteros doscientas sesenta y ocho milésimas por ciento. Tiene una superficie de ... . Linda: cuarto trastero número ochenta y seis situado en la zona B, que representa una cuota de cero enteros ciento una milésimas por ciento. Tiene una superficie de... . Linda:...».
En la mencionada escritura de constitución de hipoteca fue distribuida la responsabilidad hipotecaria entre la vivienda y la participación indivisa de finca objeto de la hipoteca.
Presentada copia la reseñada escritura de préstamo con garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad número uno de Alcalá de Henares, fue objeto de la siguiente calificación: «Calificado el precedente documento, tras examinar los antecedentes del Registro, la Registradora que suscribe, a solicitud del presentante, ha procedido a la inscripción parcial del derecho real de hipoteca que el mismo comprende, sólo en cuanto a la primera finca descrita, -vivienda-, no así en cuanto a las otras tres fincas, -garajes y trastero-, por haberse constituido éstas como fincas independientes, registrales números 17.804/17SG, 17.804/177G, y 17.804/86T, en virtud del título que se dice en este documento y no haberse distribuido la responsabilidad hipotecaria entre dichas fincas independientes, así como el precio establecido para subasta... .
Alcalá de Henares a 1 de diciembre de 2003. La Registradora [Firma ilegible]. María Isabel Bañón Serrano».
El 7 de enero de 2004 el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso contra la anterior calificación y alegó: 1.° Que la calificación de la Registradora, a pesar de su extremadamente escueta fundamentación, parece tener su única base en la consideración de que del tenor literal del artículo 68 del Reglamento Hipotecario se deduce necesariamente que transmitida una participación indivisa de finca que atribuya el uso de más de una plaza de aparcamiento (o una plaza de aparcamiento y un trastero), conteniéndose en el título las menciones precisas para la constancia registral de la adscripción de uso conforme al párrafo tercero de dicha disposición, resulta imperativa la apertura de folio registral independiente por cada espacio adscrito, lo que convertiría en fincas registrales las plazas adscritas con la consecuencia, para el caso de constitución de hipoteca sobre la total cuota indivisa, de que la responsabilidad hipotecaria deba quedar distribuida entre los distintos espacios adscritos, por entender aplicable lo previsto en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria. Que entiende el recurrente que dicha conclusión es errónea, toda vez que parte de presupuestos equivocados; 2.° Que según opinión doctrinal prácticamente unánime, la finalidad de la referida disposición del artículo 68 del Reglamento Hipotecario es resolver el problema de concentración de asientos en el folio registral del elemento destinado a local garaje, y el objeto de la apertura de folio registral independiente no es otro que la cuota indivisa, conclusión que se ve confirmada por la propia norma después de la reforma operada mediante el R.D. 1867/1998; 3.° Que, de la doctrina de las Resoluciones de 8 de mayo de 1995 y 26, 29 y 30 de abril de 1996, puede deducirse que siendo objeto de transmisión una cuota indivisa global con asignación de más de una plaza de garaje y trastero, se traduciría en considerar al conjunto de plazas cuyo uso queda adscrito a la misma equiparable a la propiedad separada, sin que exista justificación alguna para entender que, por el hecho de que cada una de las plazas de garaje asignadas estén perfectamente delimitadas, éstas individualmente consideradas sean plenamente identificables a fincas independientes en sentido estricto. Que de ello se sigue que constituida hipoteca unitaria sobre la cuota indivisa global no puede mantenerse la exigencia de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las distintas plazas cuyo uso queda adscrito por razón de la titularidad de la cuota, dado que individualmente consideradas no son equiparables a fincas independientes; 4.° Que tomando en consideración en tenor literal del primer párrafo del artículo 68 del Reglamento Hipotecario resulta posible la inscripción en folio independiente de la transmisión de una cuota global cuya titularidad lleve adscrito el uso de más de una plaza (pues aunque la actual redacción del precepto reglamentario no se refiera expresamente a la posibilidad constancia registral de la adscripción de uso de más de una plaza de garaje y trasteros, tampoco la rechaza y la parece que el autor de la norma hubiera evitado deliberadamente aludir a la singularidad como cuestión necesaria para obtener la constancia de la adscripción). Que, admitida posibilidad antes mencionada, no puede entenderse extensiva a esta circunstancia la relativa discrecionalidad que la actual redacción del precepto atribuye al Registrador para decidir aperturar o no folio registral independiente, sobre todo si ello conlleva consecuencias tales como la pretensión de distribución de la hipoteca constituida en el título siguiente de igual fecha y presentado a inscripción el mismo día. Que, aun cuando la redacción actual del artículo 68 del Reglamento Hipotecario al omitir -a diferencia de la redacción anterior toda referencia a la posible rogación de los interesados, permite entender que el Registrador dispone de una mayor discrecionalidad para apreciar la conveniencia de la apertura de folio registral, dicha discrecionalidad no permite en modo alguno practicar la inscripción en forma diferente ala que resulta del título presentado, con la consecuencia añadida de que tal forma de inscripción exija, según su criterio no compartido por el recurrente, la distribución de la hipoteca entre las distintas plazas cuyo uso ha quedado adscrito a la titularidad de la misma participación indivisa. Que, practicada por el Registrador la inscripción en tantos folios independientes como plazas y trasteros adscritos ello no debe conllevar la necesaria distribución de la hipoteca constituida gravando la cuota global, toda vez que, en el aspecto sustantivo, no cabe la plena parificación de esas plazas cuyo uso se adscribe a fincas independientes por los motivos ya expuestos, y, en el de mecánica registral, por cuanto no hay obstáculo, como lo demuestran numerosos ejemplos en nuestra técnica registral, para la constancia de una hipoteca que, sin distribución, afecta a diferentes espacios físicos, perfectamente delimitados.
La Registradora de la Propiedad informó: 1.° Que estima el Notario recurrente que la referida participación indivisa es una sola cuota global, que lleva aneja la facultad exclusiva y excluyente de utilización del espacio destinado a las plazas de aparcamiento números 177 y 178 y el cuarto trastero número 86; pero en la escritura calificada no se contiene la descripción de la cuota global, sino que, sumadas las cuotas correspondientes a las participaciones indivisas «que llevan aneja la facultad exclusiva y excluyente de la utilización de los espacios que seguidamente quedan deslindados, son descritas individualmente dos plazas de garaje y un trastero, por lo que se dan los requisitos necesarios para considerar que se trata de tres cuotas indivisas configuradas como «independientes», «separadas», «especiales» (0,282%, 0,268% y 0,101%), cuya suma es de 0,651%, a la que el Notario recurrente se refiere como cuota indivisa global, aunque lo cierto es que es resultado de integrar las participaciones en que se han concretado, especificado, delimitado e individualizado las plazas de garaje y el trastero; 2.° Que conforme a los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en virtud de escritura ce compraventa, previa a la de hipoteca mencionada, se inscribieron en folio independiente las tres participaciones indivisas referidas; 3.° Que la apertura de folio independiente se realiza para mayor claridad de los asientos registrales, pero la exigencia de distribución de responsabilidad hipotecaria no viene motivada sólo por ello, sino porque además cada cuota adscrita a una plaza de garaje o cuarto trastero ha sido configurada como finca independiente o separada; 4.° Que así resulta de las Resoluciones citadas por el recurrente (de 8 de mayo de 1995 y 26, 29 y 30 de abril de 1996), toda vez que en el presente caso cada cuota indivisa se concreta en una plaza de garaje o trastero que se describen individualmente expresando superficie y linderos. Que en el mismo sentido la Resolución de 6 de mayo de 2002 considera que el uso exclusivo que lleva implícita una cuota indivisa supone un cierto modo de propiedad separada; y en Resoluciones de 5 y 7 de enero de 1998 no se admite la distribución entre cuotas indivisas de un local garaje de la hipoteca recayente sobre éste por estar identificadas las cuotas solamente por su número, sin delimitación espacial, y carecer por ello de sustantividad jurídica que permita diferenciarlas entre sí. Que, a sensu contrario, habiendo sido objeto de una precisa delimitación espacial en el presente caso, tales cuotas tienen sustantividad jurídica que permite diferenciarlas entre sí y deberá distribuirse entre tales cuotas la responsabilidad hipotecaria; 5.° Que, aunque en la escritura se atribuye un único valor global de tasación a la participación indivisa dela finca registral 17804 que da derecho al uso exclusivo de las plazas de aparcamiento números 177 y 178 y el cuarto trastero número 86, lo cierto es que se incorpora una certificación de tasación para cada una de dichas plazas y otras para el trastero; 6.° Que desde un punto de vista fiscal, esa cuota indivisa global no tiene el mismo tratamiento, y el 7% de I.V.A. sólo se aplica a la dos plazas de garaje que se adquieren junto con la vivienda; 7.° Que de todo lo antes expuesto se desprende que estamos ante tres participaciones indivisas de la finca registral 17804 dotadas de sustantividad jurídica que permite diferenciarlas entre sí y ser objeto independiente de tráfico jurídico, por lo que si es hipotecada ha de soportar su propia responsabilidad hipotecaria; y el único criterio unitario que permite hablar de cuota indivisa global es que pertenece a unos mismos titulares.
Vistos los artículos 119 de la Ley Hipotecaria; 68, 216, 217 y 218 del Reglamento Hipotecario; 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; y las Resoluciones de 21 de febrero de 1994, 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 y 7 de enero de 1998, 22 de septiembre de 1999 y 6 de mayo de 2002.
1. En el supuesto fáctico del presente recurso concurren las siguientes circunstancias:
- 1.° En determinada escritura de compraventa se describen dos fincas: una vivienda y un local en planta de sótano destinado a aparcamiento de vehículos (221 plazas) y cuartos trasteros (128); y se transmite la vivienda así como «una participación indivisa de cero enteros seiscientas cincuenta y una milésimas de otro entero por ciento» del local, de modo que dicha participación lleva aneja la facultad exclusiva y excluyente de la utilización de dos plazas de garaje y un trastero que se describen.
2.° Mediante escritura otorgada el mismo día, bajo número siguiente de protocolo, se formalizó un préstamo garantizado con hipoteca constituida sobre las mencionadas vivienda y participación indivisa, con distribución de responsabilidad hipotecaria entre una y otra.
3.° La Registradora de la Propiedad procedió a la inscripción parcial del derecho real de hipoteca, sólo en cuanto a la vivienda y no así respecto de la participación indivisa sobre el local de garajes y trasteros, por considerar que se trata de fincas constituidas como independientes (se abrió folio independiente a cada una de las tres participaciones en que, a su juicio, se han concretado dichos garajes y trastero) y no haberse distribuido la responsabilidad hipotecaria entre dichas fincas independientes, así como el precio establecido para subasta.
2.- Habida cuenta que, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, el recurso gubernativo sólo cabe contra la suspensión o denegación de alguna inscripción, pero no contra la forma de realizar la inscripción solicitada, no puede decidirse en el reducido marco de este expediente si al inscribirse la transmisión referida era procedente la apertura de folio independiente a cada una de las participaciones indivisas en que, a juicio de la Registradora, se han concretado e individualizado las plazas de garaje y trastero, o si, como entiende el recurrente (a efectos de su argumentación, aunque no como objeto de su impugnación), debería haberse abierto un folio independiente a la participación global a la que se asigna el uso de las plazas de garaje y el trastero. Por ello, lo que debe determinarse ahora es si, en el presente supuesto, una vez que figuran inscritas independientemente esas tres participaciones indivisas con asignación a cada una del uso y disfrute exclusivo de la correspondiente plaza de garaje o del respectivo trastero, resulta o no ineluctable que al constituir hipoteca sobre la única participación global en los términos expresados en la escritura se distribuya la responsabilidad hipotecaria entre esas tres fincas independientes.
Del artículo 18 de la Ley Hipotecaria resulta que la inscripción aparece predeterminada, en lo esencial, por el contenido del título mediante el que se ha realizado la conformación de la voluntad de los otorgantes. El Registrador no puede reflejar en el Registro un negocio distinto del que contiene el título, que no puede ser considerado como querido por las partes, lo que especialmente se manifiesta en los casos de inscripción parcial (cfr. Resoluciones de 24 de abril de 1992, 18 de abril de 1994, 16 y 17 de diciembre de 1996). Por ello, no pueden ser desconocidas las circunstancias que concurren en este caso concreto, en el que según expresa la escritura calificada se constituye hipoteca sobre esa única participación indivisa que da derecho al uso exclusivo de determinados espacios que se describen (y que había sido objeto de adquisición el mismo día mediante escritura autorizada bajo número de protocolo inmediatamente anterior, sin que todavía hubiera tenido reflejo en el Registro de la Propiedad la apertura de folios independientes a que se refiere la Registradora; adquisición verificada también como una sola participación indivisa global, sin que dicha voluntad negocial quede desvirtuada por el mero hecho de contener una referencia a determinada cuota que representa cada espacio delimitado, que bien puede ser tenida en cuenta, por ejemplo, a efectos de beneficios y gastos comunes del inmueble). Además, se determina un único precio como tasación de dicha participación indivisa global a efectos de subasta y todas las referencias contractuales, tanto la relativa a situación de cargas previas, como las referidas a las obligaciones y derechos de las partes, entre ellos, en orden al aseguramiento, al pago de primas de seguro o gastos de comunidad, se hacen siempre en contemplación a la participación indivisa global, como unidad, por lo que la aplicación de las reglas hermenéuticas en materia de contratos (artículos 1.281, 1.283 y 1.285 del Código Civil) conduce a estimar que es lo suficientemente clara y explícita la voluntad de las partes de constituir la hipoteca sobre la participación indivisa global y, por ende, sin distribuir la responsabilidad hipotecaria asegurada entre las eventuales participaciones indivisas en que se concretaran cada plaza de garaje y el trastero.
Por cuanto antecede, no puede ser confirmada la calificación de la Registradora, sin que a esta conclusión pueda oponerse el hecho de que se haya abierto folio independiente a cada una de las tres participaciones en que, a juicio de la Registradora, se han concretado dichos garajes y trastero, toda vez que esta forma de practicar la inscripción (que conforme a los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, tiene la finalidad de descongestionar el Registro de la Propiedad en aras de una mayor claridad de los asientos), no puede impedir el reflejo de la total responsabilidad hipotecaria, en los términos en que se ha convenido por las partes, en cada una de esas inscripciones independientes como se permite en supuestos análogos (cfr, artículos 217 y 218 del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la Registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 32S de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de abril de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid número 1.
