No puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo, objeto del préstamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal.

Por escritura autorizada el día 20 de febrero de 2003, por el Notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, numero 372 de su protocolo, se procede por parte de la Entidad P. S. S.L., a constituir en régimen de Propiedad Horizontal, la casa en Valladolid, situada en la calle Lencería número 4, con acceso también por la calle Ferrari 7, de la que es propietaria única, compuesto de sótano-bodega, planta baja-tienda y pisos principal o primero, segundo, tercero y bajo cubierta, formando distintos elementos privativos y en unión de la entidad acreedora C de A. y M. de P. del C. C. de O. de B., se distribuye entre los elementos privativos resultantes un préstamo hipotecario, formalizado mediante escritura autorizada el 23 de octubre de 2002 ante el Notario de Valladolid, don Francisco Javier Sacristán Lozoya.

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número cinco de Valladolid, fue calificada con la siguiente nota: «Fundamentos de derecho: Examinado el precedente documento, examinados los antecedentes, que obran en el Registro, teniendo en cuenta que en el año 1994, se dijo, que la edificación tenía una antigüedad de más de 90 años y que se encontraba en muy mal estado de conservación; que el préstamo hipotecario que grava la finca se concedió con la finalidad de financiar la compra y reparación de la finca hipotecada, según el proyecto redactado por el arquitecto don José E. Noigués Mediavilla; que para realizar las segundas y posteriores disposiciones del préstamo debería de presentarse a la Caja la oportuna licencia de obras y las certificaciones de obras realizadas, que según el certificado de tasación emitido el 4 de marzo de 2002, por T. I. S.A, el edificio en cuestión constaba de local el planta baja y sótano como una unidad de 97'50 m.2 en planta baja y 37'20 m. en sótano, oficina en planta 1ª de 107'60 m.2, vivienda en planta 2.ª de 107' 60 m.2, vivienda en planta 3ª de 107'60 m.2 , vivienda en planta bajo cubierta de 50 m.2 y trastero de 32 m.2 y que al dividirse ahora el edificio en régimen de Propiedad Horizontal, nos encontramos con dos, locales comerciales de planta sótano, baja y entreplanta, y tres viviendas, entre ellas la de la planta bajo cubierta, que según el certificado de tasación medía 50 m.2, y ahora mide 94 m.2 , habiendo desaparecido los trasteros que ocupaban 32 m.2. Defecto: No es posible proceder a constituir el edificio descrito en régimen de Propiedad Horizontal, formando los departamentos independientes que figuran en el precedente documento, por entender que la Propiedad Horizontal que se establece no se corresponde con el edificio que figura inscrito en el Registro sino con el resultado de la obra nueva realizada o que se pretende realizar sobre el mismo. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, según el trámite previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, recurso que se deberá presentar en este Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado, debiéndose acompañar el título objeto de la calificación, en original o por testimonio y una copia de la calificación efectuada. La resolución expresa o presunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado será recurrible ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. La demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución practicada al interesado, o tratándose de recurso desestimado por silencio administrativo, en el plazo de un año desde la fecha de interposición del recurso gubernativo ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. Se advierte también de la posibilidad de instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis, de la Ley Hipotecaria, conforme a la Resolución dictada por la D.G.R.N. de fecha 4 de julio de 2002. Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación durante el plazo de 60 días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la ultima de las notificaciones legalmente previstas, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Valladolid, 28 de junio de 2003. El Registrador, Fdo. María José Triana Álvarez, Valladolid, 2 de julio de 2003.-El Registrador.» El Notario autorizante insta la intervención del Registrador sustituto, número uno de Valladolid, quien mantuvo en todos sus términos la calificación primitiva.

El Notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que la falta de fundamentación jurídica y de indicación de la naturaleza del defecto que impide la inscripción, habría de ser bastante para anular tal calificación. Que la Registradora deduce que el edificio que se divide horizontalmente no se corresponde con el edificio que figura inscrito en el Registro, sino con el resultado de una obra nueva realizada o que se pretende realizar, y tal simple sospecha, no basta para denegar la inscripción. Que la descripción del edificio, como un único todo, es enteramente coincidente con lo que resulta de la escritura y la nota recibida del Registro, salvo en lo relativo a la manifestación acerca de su estado deficiente de conservación. Que para desvirtuar las argumentaciones de la Registradora hay que señalar: que ninguna norma obliga a derribar edificios simplemente por su antigüedad, y que pueda ser dividido horizontalmente, aunque en un título de 1994 se manifestase -probablemente por motivos fiscales- que el edificio estaba en muy deficiente estado de conservación, ninguna acreditación se hizo de tal estado; que nada impide que, entre ese año y 2003 (es decir, en nueve años) se haya reparado y ya no esté en tal deficiente estado. Que si por una simple manifestación sin acreditarse hizo constar el deficiente estado de conservación, la falta de tal manifestación ha de tener igual valor, sin que sea aceptable que se pretenda, ahora, no solo una acreditación formal de que ya no está en muy mal estado, sino nada menos que una declaración de obra nueva. Que aunque el edificio dejase de estar en deficiente estado de conservación y se hayan hecho, entre 1994 y 2003, obras de consolidación, ninguna norma ha obligado siempre a lo largo de ese periodo a hacer constar en el Registro de la Propiedad tal tipo de obras, por lo que no puede serles exigida a los otorgantes de la escritura que no son quienes las han hecho, pues acaban de adquirir el inmueble. Que la falsedad que parece sospechar la Registradora, el supuesto fraude, ha de ser tratado por cauces distintos del de la calificación Registral. Que el préstamo hipotecario que grava la finca se concedió para financiar la compra y reparación de la finca, pero las obras a financiar no son, según la escritura, ni de demolición y nueva construcción, ni de rehabilitación, ni siquiera de restauración, son de pura y simple «reparación». Que para tales obras se haya pedido licencia municipal, en virtud de un proyecto arquitectónico, nada de raro o excepcional tiene. Que el certificado de tasación, que vale para afirmar la existencia de una divergencia entre las mediciones o en la descripción de los distintos departamentos en que se parte la casa, no le vale sin embargo a la Registradora para apreciar que, en ella, nada se dice ya de que el edificio esté en mal estado de conservación, que sí consta que se trata de un edificio de unos cien años de antigüedad, que la tasación es de 4 de marzo de 2002, y la compraventa del edificio de octubre de ese año.

La Registradora de la Propiedad, número cinco de Valladolid, Doña María José Triana Álvarez elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo, mediante escrito de fecha 20 de agosto de 2003.

Vistos los artículos 396 del Código Civil y 8. 4, 18, 19 bis y 326 de la Ley Hipotecaria.

1. Se presenta en el Registro escritura por la que la dueña única de un edificio constituye el mismo en régimen de propiedad horizontal y, en unión de la entidad acreedora de una hipoteca que grava la finca, distribuye tal hipoteca entre los elementos privativos resultantes.

La Registradora, basándose en que en el Registro figura que el edificio está en mal estado de conservación y que el préstamo hipotecario que figura inscrito se concedió para financiar la compra y reparación de la misma, no practica la inscripción, por entender que la propiedad horizontal que se establece no se corresponde con el edificio -se refiere a la distribución interior del mismo-, por lo que es preciso hacer la previa declaración de obra nueva. El Notario, después de instar la intervención del Registrador sustituto, quien ratifica la primitiva calificación, recurre.

2. Se plantea en primer lugar el problema de si el recurso se ha interpuesto dentro de plazo, pues alega la Registradora ser tal recurso extemporáneo. De la documentación resulta que el Notario recibió la primera calificación el 3 de julio de 2003, que, instada la intervención del Registrador sustituto, recibió la calificación del mismo el 11 de dicho mes, y el recurso aparece presentado el 11 de agosto siguiente. Tal alegación ha de ser desestimada. Aunque el recurso se interponga contra la primera calificación, una interpretación lógica y racional de las normas implica concluir que el plazo de un mes para recurrir ha de empezarse a contar desde la fecha de la calificación sustitutoria, pues, si no fuera así, la utilización de este último mecanismo restringiría las posibilidades de defensa del recurrente, conclusión muy lejana a la voluntad del legislador, que ha sido, precisamente la de ampliar las posibilidades de defensa contra una calificación registral negativa.

3. Entrando en el fondo del asunto, el recurso ha de ser estimado. No puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo, objeto del préstamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación de la Registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 19 de febrero de 2005.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad nº 5 de Valladolid.