RESOLUCIÓN de 8 de abril de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en recurso gubernativo interpuesto por don José Serafín Gascón contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 2 de Palencia, doña María Paloma Garrido Botella, a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don José Serafín Gascón contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 2 de Palencia, doña María Paloma Garrido Botella, a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
I
El día 18 de julio de 1979, la compañía “Los Olmillos, Sociedad Anónima", vendió a don José Serafín Gascón y a su esposa, doña María del Sol Marcos Domínguez, el piso sito, en el bloque 1, planta 6, letra B, de un edificio en construcción en una parcela del término municipal de Villa, muriel de Cerrato, (Palencia).
El 28 de febrero de 1980, mediante escritura autorizada por el Notario de Venta de Baños don Ignacio Sáenz de Santamaría, la citada compañía procedió a la declaración sobre la citada parcela de una obra nueva consistente en un conjunto de edificaciones y a su división horizontal en 400 viviendas, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de Palencia el 6 de junio de 1980.
A la vivienda sita en el bloque 1, planta 6, letra B, del citado complejo, se le abrió folio independiente en virtud de la citada escritura de obra nueva y división horizontal, habiéndose inscrito, sobre ella con posterioridad diversas cargas, entre ellas una hipoteca a favor del “Banco Hipotecario de España, Sociedad Anónima”, con fecha 13 de jumo de 1986, que fue objeto de ejecución y adjudicación a favor de la propia entidad acreedora, motivando inscripción a su favor de fecha 7 de mayo de 1993 Posteriormente la atada entidad aportó la finca a la sociedad “Hipotecario de Gestión de Activos, Sociedad Limitada”, motivando la inscripción de fecha 2 de mayo de 1995.
Entretanto, en autos de juicio declarativo de menor cuantía 498/ 1991 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palencia, a instancia de don José Serafín Gascón y doña María del Sol Marcos Domínguez contra la compañía “Los Olmillos, Sociedad Anónima”, se condenó en rebeldía a la demandada a la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa.
Y mediante escritura autorizada por el Notario de Palencia don José Hernández Sánchez, de fecha 5 de diciembre de 1994, el Magistrado-Juez de Primera Instancia número 2 de Palencia, en rebeldía de la compañía demandada, elevó a público el contrato de compraventa en favor de los citados actores '
La escritura de elevación a público del contrato de compraventa fue calificada con la siguiente nota: “Denegada la inscripción a que se refiere el precedente documento por aparecer inscrita la finca, a nombre de persona distinta del remitente Palencia a 11 de enero de 1995. El Registrador. Firmado: Paloma Garrido Botella”.
Don José Serafín Gascón interpuso recurso gubernativo contra dicha calificación, basándose en que la compañía “Los Olmillos, Sociedad Anónima", aún era titular de la finca vendida según resulta de fotocopia del “Boletín Oficial de la Provincia de Palencia” de fecha 15 de amo de 1995, donde se recoge un edicto del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palencia en autos de juicio ejecutivo promovido contra la citada compañía por otras personas distintas. Además se alegaba que la división horizontal estaba mal inscrita, en cuanto que de la inscripción del conjunto urbanístico se había pasado directamente a la inscripción de los elementos independientes, sin la previa inscripción de los edificios, lo que contravendría el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.
La Registradora de la Propiedad informó que el anuncio de subasta a que se refiere el recurrente en nada afecta a la finca cuestionada, que la finca objeto de la escritura cuya inscripción se pretende figura como finca independiente conforme al artículo 8, número 5, de la Ley Hipotecaria y que la denegación se basa en el principio de tracto sucesivo sancionado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
El excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Casulla y León confirmó la nota de calificación registral por auto de fecha 8 de noviembre de 1995, en base al principio registral de tracto sucesivo consignado en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que los bienes objeto del proceso no se hallan inscritos a nombre de la demandada. Cualquier otra consideración jurídica sobre las particulares objeto del debate, sería desbordar la naturaleza y contenido del recurso gubernativo.
El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones.
Vistos los artículos 1, 20,38 y 82 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de este centro directivo de 18 de jumo de 1993 24 de junio de 1993, 28 de diciembre de 1995, 8 y 13 de febrero de 1996.
1. Este recurso versa sobre la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado, inscripción que se solicita cuando la finca comprada figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta y habida cuenta que la demanda de elevación a publico del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotación preventiva.
2. Siendo principio básico de nuestro Derecho hipotecario íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales, y el de legitimación (cfr. artículos 1, 38,40 y 82 de la Ley Hipotecaria), el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que este previamente inscrito, el derecho del transmitente (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), no podrá acceder a la inscripción del ahora calificado, por más que haya sido otorgado por un titular registral anterior de quien trae causa el actual (cfr. Resolución de 18 de junio de 1993), y sin que esta conclusión pueda alterarse por el hecho de tratase título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 24 de junio de 1993), o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 13 de febrero de 1996), pues sólo así se garantiza el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), principio que tiene su traducción en el ámbito hipotecario, en los reseñados principios de salvaguarda judicial de los asientos registrales, tracto, y legitimación (cfr. Resolución de 28 de diciembre de 1995).
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la nota de calificación registral
Madrid, 8 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello de las Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
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