RESOLUCIÓN de 25 de junio de 2001, de la Dirección General de Los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zaragoza, don José María Badía Gasco contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de dicha ciudad, número 5, doña Carmen Betegón Sanz, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zaragoza, don José María Badía Casco, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de dicha ciudad, número 5, done Carmen Betegón Sanz, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 17 de Julio de 1998, mediante escritura publica otorgada ante el Notario de Zaragoza, don José María Badía Casco, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid concede un préstamo a don F.J.S.P, el cual constituye primera hipoteca sobre una vivienda de so propiedad. En la cláusula Hipotecaria primera de la citada escritura se establece: -Sin perjuicio de la responsabilidad personal a ilimitada de la parte prestataria, en garantía de la obligación principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente escritura, constituye hipoteca a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, que por medio de sus representantes en este acto la acepta, sobre la finca descrita en el número segundo del expositivo H de esta escritura, la cual queda respondiendo de la suma de un millón de pesetas de principal, dos anualidades de intereses remuneratorios al tipo del 4,75 por 100, salvo modificación pactada, de acuerdo con los términos del contrato, y de tres anualidades de intereses moratorios al tipo de los que resulta establecido pares so calculo en la cláusula sexta, sin que en ninguno de ambos casos pueda sobrepasarse el limite del 13 por 100, y de la cantidad de cuatrocientas mil pesetas que se estipulan pares costar Y Bastos,
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Zaragoza número 5, fue calificada con la siguiente nota: -Previa calificación del precedente documento, se suspende la inscripción por el siguiente defecto sub sanable: Siendo la hipoteca en garantía de los intereses moratorios una hipoteca de máxima no se determine, al constituirse, la cantidad máxima de que responde la finca conforme al artículo 153 de la Ley Hipotecaria No se tomes anotación de suspensión por no haberse solicitado. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en el plaza de tres meses a contar desde esta fecha en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir ante los Tribunales de Justicia pares que declaren la validez a inscribibilidad del presente documento a tenor de lo previsto en el primero de los preceptor citados. Zaragoza, 6 de noviembre de 1998. La Registradora. Firma ilegible».
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que no procede tal suspensión en base a los argumentos siguientes: 1.° Que el artículo 153 de la Ley Hipotecaria regula la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, hipoteca de máximo. La hipoteca cuya escritura de constitución es objeto de calificación es una hipoteca de trafico ordinario, si bien de interés variable, cuya cuantía esta determinada por principal y costar y gastos, y solamente en lo relativo a los intereses que son variables quede pendiente de determinar, pero cuya cuantía es determinable pares la integración del titulo ejecutivo, sin que sea aplicable ninguno de lo s procedimientos que regula dicho artículo. Bastara simplemente hacer el calculo de los intereses en los términos convenidos con referencia a unos tipos preestablecidos. En tal sentido, la hipoteca se constituye como de caución y seguridad y por ello es necesario, por exigencias del principio de especialidad, la determinación de un máximo, con distinción de año y otro tipo de intereses. 2.° Que parece ser que el defecto a que se refiere la Registradora es la indeterminabilidad del máximo garantizado por intereses moratorios con los datos que se reflejan en el documento, aunque creo que lo mismo para los moratorios sería predicable respecto de los ordinarios. Dado lo escueta que es la nota no se puede adivinar cual debería ser la redacción correcta a juicio de la Sra. Registradora. Que se intuye que la cuestión se reduce a si con los dates con que se cuenta se puede hacer el calculo del máximo garantizado por este concepto. El capital al que se aplica el tipo es el principal prestado. El tipo tiene que ser determinable y máximo. Determinable con arreglo a la estipulación tercera-bis: MIBOR a un año, redondeado por exceso al cuarto, incrementado a setenta y cinco centésimas, eliminando el tercer decimal. Y máximo, el 13 por 100, aplicable igualmente a los intereses ordinarios. 3.° Que, por lo expuesto, el cálculo correcto del total garantizado es: Principal: 1.000.000 pesetas. Dos anualidades de intereses remuneratorios al tipo máxima del 13 por ciento: 260.000 pesetas. Tres anualidades de intereses moratorios al tipo máxima del 13 por 100: 390.000 pesetas y costas y gastos: 400.000 pesetas. Total 2.050.000 pesetas. Cantidad total por la que responde la finca por razón de la hipoteca, que además sirve de base, tanto para la liquidación de honorarios, como a la liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 4.° Que se considera que la formula utilizada en al cláusula primera de constitución de la hipoteca, no solo deja claro el tope máxima garantizado, sino también que al prestatario le van a hacer la liquidación de unos y otros intereses en los términos convenidos y no le van a aplicar a polo seco el 13 por 100.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota informo: A. Se constituye una hipoteca de máximo, sin que la escritura contenga todos los elementos o circunstancias necesarias para su inscripción. En el documento calificado se constituyen dos tipos de hipoteca. 1. Una hipoteca de trafico ordinario cuya cuantía se determina por el principal prestado y los intereses remuneratorios calculadas sobre el mismo (cfr. artículo 315 del Código de Comercio y cláusula tercera de la escritura expresiva de que «la cantidad prestada devengará intereses»). 2. Dos hipotecas de máximo, una en garantía de posibles intereses moratorios y otra en garantía de posibles costas y gastos, esta ultimo perfectamente constituida al establecerse una cifra determinada de responsabilidad Hipotecaria y que, por tanto, no es objeto de recurso. Que las hipotecas, la de trafico y la de máximo, garantizan intereses en un caso recayentes sobre el principal prestado y en otro caso recayentes sobre las cantidades en las que el deudor incurra en mora, si que la circunstancia de que estos sean variables, pendientes de determinar o determinables, tenga relevancia a los efectos del recurso, porque ni se cuestiona ni se señala como defecto en la nota de calificación. Pero la distinta naturaleza de ambos tipos de intereses significa que son dos hipotecas distintas y de distinta naturaleza jurídica, por cuando garantizan obligaciones diferentes, no obstante sin conexión causal, como dicen las Resoluciones de 20 de mayo de 1987 y 11 de febrero de 1998. Que resulta que hay que constituir una garantía especifica en seguridad de los intereses moratorios y que la escritura debe contener todos los elementos necesarios para so inscripción, fundamentalmente la determinación de la cantidad máxima de la que responde la finca, mediante una declaración de voluntad expresa. Que la hipoteca de máximo en gamma de intereses moratorios garantiza una obligación futura al amparo de los artículos 1861 del Código Civil y 142 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, indeterminada no solo en cuantía sino también su existencia o como dice el artículo 142 de al Ley Hipotecaria. Que la única exigencia legal para la constitución de la hipoteca de máximo es que se establezca en la escritura la cantidad máxima de que responde la finca, exigencia derivada del principio de especialidad (articulo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario) y exigida literalmente por el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable por analogía a todo tipo de hipoteca en garantía de obligación futura. En relación con este tipo de hipotecas cabe traer a colación, como dice la Resolución de 23 de diciembre de 1987, que la escritura de constitución de la hipoteca de máxima no es por si solo un título ejecutivo, toda vez que no acredite de modo fehaciente la existencia, vencimiento y exigibilidad de la deuda, debiendo acudirse a cualquier procedimiento liquidatorio, con lo que la analogía se acentúa con el supuesto tipificado en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria. Que la cláusula primera de la constitución de la hipoteca establece el tiempo y el tipo, no establece la base sobre la que haya de aplicarse el tipo pares, con una simple operación matemática resulte determinada la cantidad máxima de que responde la finca. Que al no resultar explícitamente la base, ni haberse establecido una cifra cierta, como dice la Resolución de 29 de octubre de 1984, existe una clara indeterminación en la escritura de constitución de la hipoteca que infringe el principio de especialidad que a estos efectos hubiera sido suficiente explicitar que el tipo se aplicaba sobre el principal, para cumplir la exigencia legal de determinación de un máxima y ello pudiendo y debiendo hacerlo como resulta de la Resolución de 20 de mayo de 1987 y no se hace. Que de las cláusulas de la escritura no resulta otra cosa que una hipoteca indeterminada en la cuantía de la responsabilidad Hipotecaria B. Que el recurso se limita a explicar -a posteriori- lo que la escritura podía y debería decir y no dice, con lo que implícitamente se reconoce la imprecisión de la cláusula e incluso el defecto señalado. Que el recurrente acude a la ficción de presumir o presuponer que es el principal del préstamo garantizado con la hipoteca de trafico el que tiene que servir de base de cálculo para determinar la cuantía de la hipoteca de máximo, cuando son hipotecas distintas que garantizan obligaciones de distinta naturaleza, sin que pueda presumirse que la primera pueda servir de referencia para suplir omisiones en la constitución de la segunda, sin declararlo expresamente. Que el mismo recurrente no dice que la escritura calificada determine o establezca la responsabilidad por intereses moratorios, sino que de la escritura resultan, a su juicio, elementos para determinarla, pero siempre basando so afirmación sobre la premisa de presumir la base del cálculo, presunción respetable, que ni es compartida ni asumida por el Registrador que califica, ni sirve de base para la extensión del asiento registral como afirma la Resolución de 29 de octubre de 1984. En efecto, para que se pudiera inscribir la escritura constituida, tal como resulta del documento calificado, tendría necesariamente que consignar en la inscripción que el tipo fijado se aplica sobre el principal prestado y es que de otro modo quedaría indeterminada la cifra de la responsabilidad Hipotecaria y no respondería a las exigencias del principio de especialidad, ni del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, trasladándose la misma indeterminación a la inscripción. Que en este punto hay que señalar lo que dicen las Resoluciones de 6 de marzo de 1997 y 30 de junio de 1987. Que la cuestión tiene importancia a los efectos de publicidad registral y conforme a lo que establece el artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmó la nota de la Registradora fundándose en los argumentos contenidos en el informe de aquella.
El Notario recurrente apelo el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 1281 y 1284 del Código Civil; 12 y 153 de la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de este Centro Directiva de 17 de marzo y 28 de septiembre de 2000.
1. Se plantea en este recurso si es posible interpretar una cláusula que pretende determinar la responsabilidad Hipotecaria por intereses de demora de un préstamo especificando solo el número de anualidades (tres) y el tipo máxima del interés (13 por 100), en el sentido de que la base de cálculo es el capital del préstamo, para salvarla del defecto de indeterminación.
2. Ciertamente, como sostiene la Registradora, la extensión de la garantía se ha de dar a conocer por dates numéricos (Resolución de 29 de octubre de 1984), y, por otra parte, no puede el Registrador modificar los términos del contrato (Resolución de 6 de marzo de 1997), ni integrarlo o configurarlo en todos sus aspectos (Resolución de 30 de junio de 1987). Pero esto, que series en verdad excederse de la función calificadora, no es equiparable a la interpretación, que es búsqueda de la verdadera voluntad de las panes, insuficiente a oscuramente expresada y debe realizarse en todo caso, y, salvo que se exija la constancia expresa en el título de cierta circunstancia o dato esencial para la válida constitución de la relación o derecho de que se trate (cfr. por ejemplo, artículo 54 Reglamento Hipotecario sobre determinación de cuotas de los condominos) será posible inducir tal circunstancia o dato en caso de omisión expresa, aplicando las pautas del Código Civil sobre interpretación de los negocios, lo que no ha de confundirse con la conjetura o presuposición de voluntad sin base alguna.
3. Centrada así la cuestión, hay que saber si al ser hipoteca de máxima la que garantiza la eventual obligación de pago de intereses de demora, para cuya constitución hay que determinar en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca (cfr. articulas 12 y 153 Ley Hipotecaria), es necesario que consten en forma expresa en la escritura todas las circunstancias para la determinación de los intereses asegurados sin que sea posible so deducción por interpretación.
4. La determinación de la responsabilidad Hipotecaria es un pacto negocial susceptible de interpretación como los demos, ya que no exige la ley que se fije numéricamente una cifra sino solo que se determine dentro del límite admisible, tratándose de cobertura de intereses ordinarios o de demora, y la determinación que resulte es imputable a la voluntad de las panes, aunque surja solo del empleo del criterio objetivo de atribución del sentido mas favorable al pacto para que surta efectos el contrato, de acuerdo con su naturaleza.
5. En la interpretación del negocio (cfr., entre otras, las Resoluciones de 17 de marzo de 2000 y de 28 de septiembre de 2000) ninguno de los medios (literal, sistemático, finalista) es jerárquicamente superior o excluyente de los otros. El elemento literal, por insuficiente, es el que suscita la duda (articulo 1281 del Código Civil). El sistemático (articulo 1284 Código Civil) tampoco sirve, porque el pacto sobre devengo de intereses de demora incurre con claridad en la figura de anatocismo, ya que ordena la capitalización por trimestres vencidos de los intereses de demora liquidadas y no satisfechos, lo que en el ámbito registral es rechazable, según reiterada doctrina de este Centro Directivo. Habría que optar forzosamente por la interpretación mas conforme a la naturaleza del negocio para que este produzca efectos, (articulo 1285 Código Civil), y así, al delimitarse la cuantía de los intereses moratorios asegurados mediante la consignación de un número de años y de un tipo máximo, sin expresar sobre que se computaba, y dado que la obligación de pago de intereses de demora sobre ser eventual incurre en anatocismo, no pueden haberse referido últimamente a esta obligación como base de cálculo, sino, mas bien a la obligación de pago del capital, que surge ya, y nada impide que como ordinariamente ocurrirá, salvo que claramente resulte lo contrario se tome como base para la determinación de la cobertura Hipotecaria máxima de los intereses de demora, habida cuenta, además, de la evidente conexión mas que causal de accesoriedad entre el aseguramiento hipotecario de los intereses moratorios y el del principal a intereses ordinarios, todo ello dentro del único derecho real de hipoteca constituido, inscribible en único asiento, con único rango.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el Auto apelado y la calificación del Registrador.
Madrid, 25 de junio de 2001. -La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana Lopez-Monís Gallego.
Excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
