En el recurso gubernativo interpuesto por don Tomás Salgado García-Quirós, contra la nota de calificación extendida por la Registradora de la Propiedad de Cambados, doña Rosa María López-Gil Otero, por la que se suspende la práctica de la rectificación de una anotación preventiva de embargo, convirtiéndola en anotación preventiva de demanda.
Hechos
I
Por Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Cambados, fechado el 6 de mayo de 2004, se acordó la adopción, como medida cautelar, de anotación preventiva de demanda interpuesta en procedimiento ordinario, sobre la finca número 7199 del municipio de Meis, perteneciente al Registro de la Propiedad de Cambados. El día 18 del mismo mes, y a través de un mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad, se solicitó se extendiese la pretendida anotación preventiva, insertándose literalmente la resolución recaída, si bien en el mandamiento por error se solicitaba la práctica de anotación de embargo indicando las cantidades por las que se solicitaba el mismo. Esta última fue practicada, y posteriormente, el día 15 de noviembre de 2004 se solicita del Registro que se rectifique la anotación, presentando nuevo man-damiento.
II
Con fecha de 15 de diciembre de 2004 fue extendida la siguiente nota de calificación: «Presentador: D. Miguel Ángel Palacios Palacios Asunto: Juzgado N.º Tres de Cambados, medidas cautelares 166/2004 Calificado el precedente mandamiento, que fue presentado por fax a las 16.00 horas del día 18.11.2004, bajo el asiento número 201 del Diario 80, siendo consolidado el asiento de presentación el día 18.11.2004 adjuntando testimonio de la demanda, previa calificación y despacho del título relativo a la misma finca, previamente presentado bajo el número 38 del Diario 80, la Registradora que suscribe ha resuelto denegar la rectificación solicitada en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho: 1.º Por el citado mandamiento, dictado en procedimiento seguido por D. Tomás Salgado García-Quirós contra D.ª Irene González Merino se ordena rectificar el error cometido en cuanto a la medida cautelar solicitada, en el sentido de que se trata de anotación de demanda. 2.º La finca según el Registro resulta gravada con la anotación de embargo letra B, practicada el día 08.06.2004 en virtud de mandamiento dictado el 18.05.2004 en el procedimiento de referencia. 3.º La finca en la actualidad aparece inscrita a favor de la entidad Promotora Naife de Construcciones, S.A. según la inscripción 5.ª, practicada el día 03.12.2004 en virtud de escritura de compraventa otorgada por la demandada D.ª Irene González Merino, presentada con anterioridad al mandamiento de rectificación bajo el asiento n.º 38 del Diario 80. Vistos los artículos 17, 20, 40, 211 a 220 y concordantes de la Ley Hipotecaria, y los correlativos de su Reglamento, resultando que se pretende la rectificación de un asiento sin consentimiento del actual titular registral de la finca, en contra de lo que dispone el artículo 40 letra d) y párrafo último del artículo 40, y artículo 219 de la Ley Hipotecaria, la Registradora que suscribe deniega la rectificación solicitada por no constar el consentimiento del titular registral o resolución judicial dictada con su intervención. Contra la presente nota de calificación, y en el plazo de un mes desde la fecha de su notificación, podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Igualmente podrá solicitar la calificación por el Registrador sustituto, conforme a lo dispuesto en el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria. Cambados, 15 de diciembre de 2004. La Registradora.-Firma ilegible. Fdo. Rosa López-Gil Otero».
III
Don Tomás Salgado García-Quirós, interpone recurso gubernativo frente a la nota de calificación que deniega la rectificación solicitada, sobre la base de los siguientes argumentos:
1. Que el tercer adquirente de la finca sobre la que se deniega la práctica de la rectificación conocía la inexactitud del Registro, y pretende desvirtuar la presunción a su favor.
2. Que la Registradora ha obviado el procedimiento regulado en el Reglamento Hipotecario para la subsanación de errores.
IV
La Registradora de la Propiedad de Cambados, doña Rosa López-Gil Otero, emitió su informe y elevó el expediente a esta Dirección General, el 11 de febrero de 2005, en el que se incluyen las alegaciones presentadas por la Sra Juez de Primera Instancia n.º 3 de Cambados, por el Sr. Secretario del Juzgado y por la entidad titular registral de la finca.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 20, 40, 211 a 220 y concordantes de la Ley Hipotecaria, los artículos 100, 321 y siguientes del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 1990, 24 de septiembre de 1991, 18 de junio de 1993, 14 de mayo de 2001 y 5 de marzo de 2004.
1. El objeto del presente recurso se centra en la negativa de la Registradora de la Propiedad a practicar rectificación de una anotación de embargo y su conversión en una anotación de demanda, -que era la anotación originariamente solicitada, pero que debido a un error en el mandamiento presentado no se había extendido como tal-, siendo el motivo de la denegación el que la finca pertenece a un titular registral distinto de la persona demandada en el procedimiento judicial.
2. Es preciso en primer término analizar la primera operación llevada a cabo en el Registro, es decir, la práctica de una anotación preventiva de embargo, tal y como ordenaba el mandamiento, cuando de la resolución judicial insertada literalmente en el mismo resultaba que lo que se había acordado en el proceso era una anotación preventiva de demanda. Se trata de un error de concepto en la inscripción, motivado por un mandamiento judicial igualmente erróneo, ya que no cabe ordenar judicialmente (ni practicar anotación del mismo) un mandamiento de embargo que transcribe literalmente una providencia acordando la práctica de una anotación preventiva de demanda en ejercicio de una acción con trascendencia registral.
3. Cuando posteriormente se presenta de nuevo el mandamiento advirtiendo el error, la finca había sido adjudicada a tercer adquirente, en virtud de documento presentado con anterioridad a aquél, por lo que la Registradora deniega la práctica de la anotación de demanda, por tratarse de persona distinta. Esta calificación resulta adecuada a la luz del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio de tracto sucesivo, que impide la práctica de la conversión solicitada, en la medida en que la finca ha pasado a pertenecer a un tercero cuyos derechos pueden verse perjudicados.
4. Lo procedente en definitiva es iniciar la rectificación del asiento de anotación de embargo indebidamente practicado, conforme a las reglas reguladoras de la rectificación de los errores de concepto. En consecuencia, será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquellos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento). Entretanto debe rechazarse la rectificación solicitada unilateralmente.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de octubre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad de Cambados.
