LLEI 23/2001, de 31 de desembre, de cessió de finca o d’edificabilitat a canvi de construcció futura.

LLEI 23/2001, de 31 de desembre, de cessió de finca o d’edificabilitat a canvi de construcció futura.

El President

de la Generalitat de Catalunya

Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d’acord amb el que estableix l’article 33.2 de l’Estatut d’autonomia de Catalunya, promulgo la següent

LLEI

Preàmbul

Aquesta Llei regula la cessió d’una finca o d’una determinada edificabilitat inclosa en la finca de la persona cedent a canvi de l’adjudicació d’una construcció futura o resultant de rehabilitació. Aquesta figura permet als propietaris de terrenys o de finques edificades obtenir habitatges, locals o altres construccions, nous o rehabilitats, sense haver d’intervenir directament en el procés de gestió i construcció d’aquests.

Per a la persona cedent, l’interès d’aquesta figura parteix del fet que, normalment, no disposa dels mitjans suficients ni de la capacitat de gestió necessària per a dur a terme la construcció o la rehabilitació; en aquest sentit, les dificultats s’accentuen especialment en el cas que el planejament urbanístic hagi determinat per a la finca objecte de cessió un volum edificable important i uns terminis d’edificació forçosa.

A la persona cessionària, que normalment és promotora o constructora, la cessió de la finca li permet construir sense haver de fer un desemborsament inicial per a adquirir el sòl o el volum edificable. En aquest sentit, la cessió li evita, o bé haver d’immobilitzar un capital propi per a adquirir-los, capital que no recuperarà fins a la venda dels habitatges, els locals o les edificacions ja acabats, o bé haver d’assumir unes despeses financeres importants per tal d’adquirir inicialment la finca o el volum edificable, despeses que, lògicament, tenen repercussió en el cost total de l’obra acabada.

D’aquesta manera, la Llei s’insereix en les determinacions de l’ordenament vigent sobre la figura del promotor.

La cessió de finca o d’edificabilitat a canvi d’una construcció futura es pot fer mitjançant la transmissió total d’aquestes a canvi de l’esmentada construcció, o mitjançant la transmissió d’una part de la finca o d’edificabilitat en la proporció que la persona cedent i la cessionària determinin, tot constituint una situació de comunitat.

En totes dues modalitats, les mesures de protecció de la persona cedent, desproveïda, totalment o parcialment, de la seva propietat, han d’ésser especialment intenses.

En aquest sentit, cal estipular en el contracte de cessió les característiques de l’obra, les condicions de realització, i el començament i el termini d’acabament de les obres, de conformitat amb la Llei 24/1991, del 29 de novembre, de l’habitatge, que exigeix l’establiment de terminis d’acabament i lliurament dels habitatges acabats que en el moment de la venda estan en projecte o en construcció.

La persona cedent té, a més, una facultat de resolució del contracte de caràcter cautelar, independentment del règim normal de la resolució per incompliment en el termini estipulat. Aquesta facultat neix quan la persona cessionària no ha iniciat les obres de construcció en el termini pactat o quan la llicència no s’ajusta als pactes establerts, per una causa que no li és imputable.

Aquesta Llei estableix, a més de la facultat de resoldre el contracte per incompliment, una mesura que afavoreix que la persona promotora realitzi efectivament l’obra. Aquesta mesura consisteix a reforçar l’eficàcia de la condició resolutòria expressa que les parts puguin haver estipulat. En aquest sentit, el compliment de la condició es pot acreditar per acta notarial o per certificació de l’autoritat administrativa competent que acrediti que l’obra no s’ha realitzat en les condicions i amb les característiques establertes.

En tots els casos de resolució del contracte, la persona cedent recupera la propietat d’allò que havia cedit i fa seva, per accessió, l’obra realitzada, amb l’obligació de rescabalar-ne la persona cessionària. Això no obstant, la persona cedent pot exigir a la cessionària l’enderrocament de l’obra a càrrec d’aquesta darrera, si el cost de l’acabament o de l’adaptació de les obres executades a les efectivament pactades és superior a la meitat del cost de la construcció prevista.

Article 1

Concepte

El contracte de cessió d’una finca o d’una determinada edificabilitat a canvi de l’adjudicació d’una construcció futura o resultant de la rehabilitació requereix, en el moment de formalitzar-lo, que s’hi determinin els habitatges, els locals o les altres edificacions amb indicació de cada un dels adjudicataris i, quan el que s’hagi de construir o el que resulti de la rehabilitació siguin habitatges o locals d’una edificació, que es constitueixi el règim de propietat horitzontal com a identificació necessària.

Article 2

Modalitats

1.  La cessió es pot fer mitjançant:

a) La transmissió total d’una finca o de l’edificabilitat a canvi de la construcció futura.

b) La transmissió d’una quota d’una finca o de l’edificabilitat en la proporció que la persona cedent i la cessionària determinin, tot constituint una situació de comunitat.

2.  En el cas de transmissió total d’una finca, la construcció futura es pot situar en una finca altra que la que ha estat cedida.

Article 3

Règim general

1.  En els contractes de cessió atorgats abans de l’obtenció de la llicència d’obra corresponent s’han de fer constar les característiques de l’obra, les condicions, els terminis inicial i final de la construcció i la qualitat dels materials emprats.

2.  En els contractes de cessió atorgats un cop obtinguda la llicència d’obra corresponent cal incorporar el contingut d’aquesta, i també les determinacions del projecte o, si escau, la certificació emesa pel facultatiu o facultativa de l’obra, i la memòria de qualitats segons el projecte redactat pel facultatiu o facultativa corresponent.

3.  Ambdues parts poden acordar la constitució d’un aval bancari o qualsevol altra garantia per tal d’assegurar el compliment de l’obligació de la persona cessionària.

4.  La persona cedent, després d’un requeriment fefaent, pot instar la resolució del contracte si la llicència no s’ajusta als pactes acordats, en el cas establert per l’apartat 1, o si les obres no s’han iniciat en el termini pactat per una causa que no li sigui imputable.

5.  L’obligació de la persona cessionària només s’entén complerta quan el lliurament de l’obra es fa en les condicions i amb les característiques pactades. Si no s’ha estipulat res en aquest sentit, l’obra ha d’ésser lliurada íntegrament, amb tots els requisits d’habitabilitat o els que siguin necessaris per a l’ús a què es destini.

6.  L’obra pot ésser realitzada i lliurada per una persona altra que la cessionària, tret que s’hagi pactat el contrari.

Article 4

Adquisició en la transmissió total

Si la cessió es fa mitjançant la transmissió total de la finca o de l’edificabilitat a canvi de la construcció futura, el lliurament dels habitatges, els locals o les altres edificacions que corresponguin a la persona cedent es fa un cop finalitzada l’obra.

Article 5

Adquisició en la transmissió parcial

Si la cessió es fa mitjançant la transmissió d’una quota de la finca o de l’edificabilitat, en la descripció dels diferents habitatges, dels locals o de les edificacions projectats ha de constar la respectiva adjudicació a cada un dels propietaris, que s’ha de fer efectiva a mesura que l’obra es completi.

Article 6

Incompliment del contracte

1.  En cas d’incompliment de les condicions, les característiques o el termini inicial o final estipulats, la persona cedent pot exigir el compliment del contracte, o la resolució d’aquest, en ambdós casos, amb la indemnització de danys i perjudicis corresponent.

2.  Les parts contractants poden estipular que la no-realització de l’obra en les condicions, les característiques i els terminis d’execució estipulats tingui el caràcter de condició resolutòria automàtica.

3.  L’acreditació de l’incompliment de les condicions, les característiques i els terminis es pot fer per acta notarial o, si escau, per certificació de l’autoritat administrativa.

Article 7

Resolució automàtica del contracte

Per tal que operi la resolució automàtica establerta per l’article 6.2 cal:

a) La notificació fefaent de la resolució a la persona cessionària i als tercers titulars de drets constituïts sobre la finca.

b) La no-oposició de la persona cessionària a la resolució, en el termini de quinze dies.

Article 8

Efectes

1.  En cas de resolució del contracte, la persona cedent recupera la propietat del que havia cedit i fa seva, per accessió, l’obra realitzada, amb l’obligació de rescabalar-ne la persona cessionària i, si escau, els tercers.

2.  No obstant el que estableix l’apartat 1, quan el cost de l’acabament de les obres o, si s’escau, de l’adaptació de les realment executades als pactes establerts en el contracte sigui superior a la meitat del cost de la construcció pactada, la persona cedent pot optar per l’enderrocament a càrrec de la persona cessionària.

Article 9

Oposició del contracte davant tercers

El contracte de cessió de finca o d’edificabilitat és oposable davant tercers d’ençà que se n’hagi fet la inscripció en el Registre de la propietat.

Disposició final

Entrada en vigor

Aquesta Llei entra en vigor al cap de tres mesos d’haver estat publicada al DOGC.

Per tant, ordeno que tots els ciutadans als quals sigui d’aplicació aquesta Llei cooperin al seu compliment i que els tribunals i les autoritats als quals pertoqui la facin complir.

Palau de la Generalitat, 31 de desembre de 2001

Jordi Pujol

President de la Generalitat de Catalunya

Josep-D. Guàrdia i Canela

Conseller de Justícia

LEY 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 23/2001, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.

La presente Ley regula la cesión de una finca o de una determinada edificabilidad incluida en la finca de la persona cedente a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de rehabilitación. Esta figura permite a los propietarios de terrenos o de fincas edificadas obtener viviendas, locales u otras construcciones, nuevos o rehabilitados, sin tener que intervenir directamente en el proceso de gestión y construcción de los mismos.

Para la persona cedente, el interés de esta figura parte del hecho de que, normalmente, no dispone de los medios suficientes ni de la capacidad de gestión necesaria para llevar a cabo la construcción o la rehabilitación, en este sentido, las dificultades se acentúan especialmente en el caso de que el planeamiento urbanístico haya determinado para la finca objeto de cesión un volumen edificable importante y unos plazos de edificación forzosa.

A la persona cesionaria, que normalmente es promotora o constructora, la cesión de la finca le permite construir sin tener que hacer un desembolso inicial para adquirir el suelo o el volumen edificable. En este sentido, la cesión le evita, o bien tener que inmovilizar un capital propio para adquirirlos, capital que no recuperará hasta la venta de las viviendas, los locales o las edificaciones ya terminados, o bien tener que asumir unos gastos financieros importantes a fin de adquirir inicialmente la finca o el volumen edificable, gastos que, lógicamente, tienen repercusión en el coste total de la obra terminada.

De esta forma, la Ley se inserta en las determinaciones del ordenamiento vigente sobre la figura del promotor.

La cesión de finca o de edificabilidad a cambio de una construcción futura puede hacerse mediante la transmisión total de los mismos a cambio de la mencionada construcción, o mediante la transmisión de una parte de la finca o de edificabilidad en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad.

En ambas modalidades, las medidas de protección de la persona cedente, desprovista, total o parcialmente, de su propiedad, han de ser especialmente intensas.

En este sentido, hay que estipular en el contrato de cesión las características de la obra, las condiciones de realización y el inicio y el plazo de finalización de las obras, de conformidad con la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la vivienda, que exige el establecimiento de plazos de finalización y entrega de las viviendas acabadas que en el momento de la venta están en proyecto o en construcción.

La persona cedente tiene, además, una facultad de resolución del contrato de carácter cautelar, independientemente del régimen normal de la resolución por incumplimiento en el plazo estipulado. Esta facultad nace cuando la persona cesionaria no ha iniciado las obras de construcción en el plazo pactado o cuando la licencia no se ajusta a los pactos establecidos, por una causa que no le es imputable.

La presente Ley establece, además de la facultad de resolver el contrato por incumplimiento, una medida que favorece que la persona promotora realice efectivamente la obra. Esta medida consiste en reforzar la eficacia de la condición resolutoria expresa que las partes puedan haber estipulado. En este sentido, el cumplimiento de la condición se puede acreditar por acta notarial o por certificación de la autoridad administrativa competente que acredite que la obra no se ha realizado en las condiciones y con las características establecidas.

En todos los casos de resolución del contrato, la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria. Sin embargo, la persona cedente puede exigir a la cesionaria el derribo de la obra a cargo de esta última, si el coste de finalización o adaptación de las obras ejecutadas a las efectivamente pactadas es superior a la mitad del coste de la construcción prevista.

Artículo 1. Concepto.

El contrato de cesión de una finca o de una determinada edificabilidad a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación requiere, en el momento de formalizarlo, que se determinen las viviendas, los locales o las demás edificaciones con indicación de cada uno de los adjudicatarios y, cuando lo que se haya de construir o lo que resulte de la rehabilitación sean viviendas o locales de una edificación, que se constituya el régimen de propiedad horizontal como identificación necesaria.

Artículo 2. Modalidades.

1. La cesión puede hacerse mediante:

a) La transmisión total de una finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura.

b) La transmisión de una cuota de una finca o de la edificabilidad en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad.

2. En el caso de transmisión total de una finca, la construcción futura se puede situar en una finca distinta de la que ha sido cedida.

Artículo 3. Régimen general.

1. En los contratos de cesión otorgados antes de la obtención de la licencia de obra correspondiente se han de hacer constar las características de la obra, las condiciones, los plazos inicial y final de la construcción y la calidad de los materiales empleados.

2. En los contratos de cesión otorgados una vez obtenida la licencia de obra correspondiente hay que incorporar el contenido de la misma, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo o facultativa de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo o facultativa correspondiente.

3 Ambas partes pueden acordar la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación de la persona cesionaria.

4. La persona cedente, después de un requerimiento fehaciente, puede instar la resolución del contrato si la licencia no se ajusta a los pactos acordados, en el caso establecido por el apartado 1, o si las obras no se han iniciado en el plazo pactado por una causa que no le sea imputable.

5. La obligación de la persona cesionaria sólo se entiende cumplida cuando la entrega de la obra se hace en las condiciones y con las características pactadas. Si no se ha estipulado nada en este sentido, la obra ha de ser entregada íntegramente, con todos los requisitos de habitabilidad o los que sean necesarios para el uso a que se destine.

6. La obra puede ser realizada y entregada por una persona distinta a la cesionaria, salvo que se haya pactado lo contrario.

Artículo 4. Adquisición en la transmisión total

Si la cesión se hace mediante la transmisión total de la finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura, la entrega de las viviendas, los locales o las demás edificaciones que correspondan a la persona cedente se hace una vez finalizada la obra.

Artículo5. Adquisición en la transmisión parcial

Si la cesión se hace mediante la transmisión de una cuota de la finca o de la edificabilidad, en la descripción de las diferentes viviendas, de los locales o de las edificaciones proyectados ha de constar la respectiva adjudicación a cada uno de los propietarios, que ha de hacerse efectiva a medida que la obra se complete.

Artículo 6. Incumplimiento del contrato.

1. En caso de incumplimiento de las condiciones, las características o el plazo inicial o final estipulados, la persona cedente puede exigir el cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, en ambos casos, con la indemnización de daños y perjuicios correspondiente.

2. Las partes contratantes pueden estipular que la no realización de la obra en las condiciones, las características y los plazos de ejecución estipulados tenga el carácter de condición resolutoria automática.

3. La acreditación del incumplimiento de las condiciones, las características y los plazos puede hacerse por acta notarial o, si procede, por certificación de la autoridad administrativa.

Artículo 7. Resolución automática del contrato.

Para que opere la resolución automática establecida por el artículo 6.2 se precisa:

a) La notificación fehaciente de la resolución a la persona cesionaria y a los terceros titulares de derechos constituidos sobre la finca.

b) La no oposición de la persona cesionaria a la resolución, en el plazo de quince días.

Artículo 8. Efectos.

1. En caso de resolución del contrato, la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria y, si procede, a los terceros.

2. No obstante lo que establece el apartado 1, cuando el coste de la finalización de las obras o, si procede de la adaptación de las realmente ejecutadas a los pactos establecidos en el contrato sea superior a la mitad del coste de la construcción pactada, la persona cedente puede optar por el derribo a cargo de la persona cesionaria.

Artículo 9. Oposición del contrato ante terceros.

El contrato de cesión de finca o de edificabilidad es oponible ante terceros desde que se haya hecho su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Disposición final. Entrada en vigor.

La presente Ley entra en vigor a los tres meses de su publicación en el «Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña».

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalidad, 31 de diciembre de 2001.

JOSEP-DELFI GUARDIA I CANELA,

Consejero de Justicia

JORDI PUJOL,

Presidente