LLEI 22/2001, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent.
El President
de la Generalitat de Catalunya
Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d’acord amb el que estableix l’article 33.2 de l’Estatut d’autonomia de Catalunya, promulgo la següent
LLEI
Preàmbul
Aquesta Llei té per objecte la regulació dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent.
Aquesta regulació, juntament amb la que conté la Llei 13/2000, de 20 de novembre, de regulació dels drets d’usdefruit, d’ús i d’habitació, i amb la revisió de la Llei 6/1990, dels censos, i de la Llei 22/1991, de garanties possessòries sobre cosa moble, pot constituir la part corresponent als "drets reals limitats" del futur Codi civil de Catalunya, encara que els drets d’adquisició es puguin constituir, també, amb caràcter personal.
La Llei es distribueix, doncs, en tres capítols dedicats, respectivament, a cadascun dels drets que s’hi regulen.
El capítol primer acompleix la previsió d’una regulació civil del dret de superfície, ja que, fins ara, l’única regulació d’aquest dret és la donada, per a l’àmbit de l’actuació urbanística, pel Decret legislatiu 1/1990, de 12 de juliol, pel qual es va aprovar la refosa dels textos legals vigents a Catalunya en matèria urbanística.
La Llei pretén donar la màxima extensió al dret de superfície, com a dret real limitat sobre finca aliena, caracteritzat per convertir parts integrants d’aquesta en objectes de dret independents. Deixa, doncs, d’ésser només un mitjà de foment de la construcció per esdevenir un factor important en la formació del mercat immobiliari i en la multiplicació dels aprofitaments agraris i forestals. Aquest darrer aspecte permet de donar una solució a la configuració d’algunes figures jurídiques controvertides, com la rabassa morta i altres drets reals de caràcter anàleg. La regulació que es basa en el dret real constituït, independentment de quin sigui el títol de la seva constitució, permet, també, la regularització de les rabasses constituïdes abans de l’entrada en vigor de la Llei, seguint els mateixos criteris que va establir la Llei 6/1990 per als censos.
L’impuls al dret de superfície exigeix procurar-li un règim jurídic particularitzat, real, legal i voluntari. En aquest darrer, el punt principal és si la fixació del títol constitutiu és definitiva o modificable pels titulars ulteriors del dret de superfície i de la propietat de la finca base.
En aquesta regulació la Llei opta per la modificabilitat, en atenció a un motiu de viabilitat econòmica, derivat de la llarga durada del dret, i a un altre de jurídic, que és la igualtat de la legitimació dels constituents i la dels titulars sobrevinguts.
La preocupació fonamental d’aquesta Llei és la protecció dels titulars de la propietat de la finca i dels drets limitats sobre el de superfície, que resol amb la tècnica de la inoposabilitat.
El capítol segon regula el dret real de servitud, amb la finalitat de renovar aquesta part de la Llei 13/1990, de l’acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge.
Aquest capítol s’estructura en quatre seccions.
La secció primera és dedicada a les disposicions generals, aplicables a qualsevol servitud.
La servitud és un dret real limitat que grava parcialment una finca en benefici d’una altra.
En resten exclosos els drets d’aprofitament establerts a favor d’una persona física, sobre una finca aliena, amb independència, per tant, de tota relació entre finques.
Les servituds només es poden constituir per títol, atorgat voluntàriament o forçosa. En aquest últim cas, el propietari de la finca dominant pot exigir al propietari de la finca servent la constitució de la servitud, quan hi concorrin les circumstàncies exigides per la Llei.
La Llei deixa clara la possibilitat que, a més de les persones titulars del dret de propietat de les finques dominant o servent, també puguin constituir servituds les persones titulars de drets reals possessoris sobre aquestes. Quan es tracta d’una servitud voluntària constituïda per les persones titulars de drets reals possessoris, la servitud té l’abast i la durada dels seus drets.
Com a novetat, cap servitud no es podrà adquirir per usucapió. Resta eliminada, doncs, la usucapió com a mecanisme d’adquisició de les servituds.
La Llei admet clarament la servitud sobre finca pròpia, figura que era només apuntada en la Llei 13/1990. Per tant, la Llei admet la possibilitat que el propietari de dues o més finques estableixi servituds entre aquestes, en qualsevol moment. La servitud sobre una finca pròpia consisteix en una relació de servei entre finques, l’exercici de la qual queda inclòs en l’exercici del dret de propietat fet pel propietari únic. Es pot dir, per tant, que la servitud és latent, que existeix, però, com a tal, no s’exerceix.
La Llei estableix el contingut general de la servitud, primer, amb caràcter general, i en segon lloc, amb referència a les servituds de llums i vistes. En aquest últim cas cal, a més, tenir en compte les normes sobre relacions de veïnatge, que determinen les possibilitats edificatòries de la finca gravada amb una d’aquestes servituds.
El contingut accessori de la servitud es relaciona amb les obres i les activitats necessàries per establir i conservar la servitud per contribuir-hi.
La secció segona agrupa les servituds forçoses, és a dir, aquelles en les quals la persona titular del dret de propietat de la finca dominant pot exigir a la de la servent la constitució de la servitud. A més de regular les tradicionals servituds de pas i d’aqüeducte, la Llei renova la regulació de la servitud d’accés a una xarxa general, que va introduir la Llei 13/1990.
La secció tercera regula l’extinció de les servituds. A més de les causes d’extinció, detalla les conseqüències de la pèrdua de la utilitat de l’exercici de la servitud, i de la seva impossibilitat. Així mateix, detalla els efectes sobre la servitud de les modificacions de les finques dominant i servent, en els supòsits de divisió, segregació, agrupació i agregació.
La secció quarta és dedicada a la protecció del dret de servitud i regula l’acció confessòria. Amb la nova regulació, la protecció de la servitud no es limita tan sols a les pertorbacions ja realitzades, sinó que s’amplia a les pertorbacions previsibles.
El capítol tercer regula el dret d’opció, de constitució real o personal, i el dret de tanteig, també, com a dret real o personal de constitució voluntària. La Llei prescindeix, doncs, de regular els drets d’adquisició preferent o de prelació de caràcter legal i els anomenats "retractes legals". En conseqüència, la Llei estableix la regulació de dos drets d’adquisició diferents opció i tanteig, mentre que l’anomenat dret de retracte es configura com una manifestació del dret de tanteig de naturalesa real, després que, precisament pel fet de no haver-se pogut exercir en el moment de la transmissió projectada, per causes imputables a l’atorgant o per manca de notificació al seu titular, ha tingut lloc el negoci transmissiu onerós, consumat, amb un tercer.
La Llei defineix els drets d’adquisició des del punt de vista de la posició jurídica del titular del dret d’adquisició, és a dir, com a "facultat d’adquisició", en tots dos casos com a facultat d’exercici unilateral, però en el segon supeditada a una transmissió projectada. D’aquesta manera, es prescindeix de definir-los des del punt de vista estàtic de l’atorgant del dret, és a dir, com a "obligació de no disposar" o com a "limitació del poder de disposició".
La Llei vol admetre, també, la possibilitat de constitució amb caràcter real, d’acord amb els requisits de constitució que s’estableixen, i d’afrontar el problema de la possible doble naturalesa real o personal dels drets d’adquisició, especialment del dret d’opció. D’aquesta manera, qualsevol modalitat de dret d’adquisició pot tenir dues naturaleses: la real, que depèn de la voluntat negocial dels subjectes, i la personal, que, al seu torn, pot ésser inscrita d’acord amb l’article 14 del Reglament hipotecari vigent i, per tant, oposable a tercer o no inscrita.
La naturalesa real o personal, a diferència de l’exercici de la facultat d’adquisició unilateral, segons que es trobi o no es trobi supeditada a una transmissió projectada pel propietari de l’objecte, no és un criteri tipificador. La naturalesa del dret en determina l’eficàcia adquisitiva.
Els drets d’adquisició poden recaure sobre béns immobles o béns mobles susceptibles d’identificació existents. La Llei admet també que puguin recaure sobre béns futurs, encara que, en aquest cas, han d’ésser de naturalesa personal, pel fet que els drets reals només poden tenir per objecte béns existents, llevat que el dret d’adquisició es configuri com a condicionat a l’existència efectiva del bé.
Mitjançant l’expressió "negoci jurídic", la Llei descriu la possibilitat de constitució dels drets d’adquisició amb un acte, entre vius o per causa de mort, o un contracte. A més del fet de reconèixer l’amplitud de l’autonomia de la voluntat, afronta la constitució dels drets d’adquisició amb caràcter real. Efectivament, pren en consideració la voluntat del constituent (per si és mortis causa) o dels constituents, com a senyal inicial de fixació de la naturalesa real, però insuficient, i a més, la determinació del dret i la temporalitat del seu exercici. D’altra banda, diferencia el preu o prima per atorgar el dret d’adquisició i el preu de l’adquisició de l’objecte quan es tracta de constitució o d’adquisició oneroses, respectivament. Amb aquesta distinció, la Llei preveu la possibilitat que l’adquisició de l’objecte feta pel titular del dret d’adquisició, encara que normalment és onerosa, sigui de caràcter gratuït.
Quant a la durada, la Llei fixa el termini de duració dels drets d’adquisició i el diferencia del termini d’exercici d’aquests mateixos drets. Permet la constitució d’un dret d’opció real de llarga durada i això implica que hi pot haver tres modalitats de dret d’opció: el de caràcter real, el de caràcter personal oposable a tercers i, finalment, el merament personal. En segon lloc, en relació amb el dret d’opció personal, determina que ha d’ésser temporal, prorrogable, amb la previsió que pugui durar el mateix temps que el contracte base. En relació amb el dret de tanteig de naturalesa real, admet que el dret pot ésser de constitució indefinida, però solament respecte a la primera transmissió; altrament, la determinabilitat del dret exigeix la seva temporalitat, que la Llei fixa en deu anys prorrogables. Respecte al dret de tanteig de naturalesa personal, permet solament una constitució per un temps limitat, però suficientment llarg.
En l’exercici del dret d’opció, la Llei regula, amb la finalitat de resoldre problemes pràctics, l’abonament del preu, especialment l’acreditació estricta del seu lliurament efectiu.
Finalment, a més de les causes d’extinció específiques, pel que fa a la renunciabilitat, la Llei exclou que es faci a canvi d’un preu i amb anterioritat a la projectada transmissió.
Capítol I
Del dret de superfície
Article 1
Concepte
El dret de superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que atribueix temporalment la propietat de les construccions o de les plantacions que hi siguin incloses. En virtut del dret de superfície es manté la separació entre la propietat d’allò que es construeix o es planta i la del sòl en què s’efectua la construcció o la plantació.
Article 2
Classes
El dret de superfície pot recaure sobre unes construccions o unes plantacions anteriors o posteriors a la constitució del dret. En el segon cas, el dret atribueix la legitimació per fer-les a qui en sigui titular.
Article 3
Constitució i règim legal dels drets
1. Tot dret de superfície s’ha de formalitzar per escrit. El dret que atribueix la legitimació per a la realització de construccions o plantacions futures s’ha de fer en escriptura pública.
2. El títol constitutiu ha de fixar la durada del dret a construir o plantar, que no pot excedir els noranta-nou anys, com a requisit de validesa, amb les garanties que, si és el cas, s’hagin pactat.
3. L’extinció del dret de superfície no perjudica els drets que sobre aquest s’hagin constituït, llevat que la causa extintiva sigui el compliment del termini de la seva durada o, en el cas de construccions o plantacions preexistents, la seva pèrdua total.
4. Si la construcció o la plantació es perd i l’hagués feta el titular del dret de superfície, no se n’extingeix el dret i el seu titular pot reconstruir-la o refer-la.
Article 4
Règim voluntari del dret
1. El superficiari i el propietari de la finca poden establir, en qualsevol moment, el règim de llurs respectius drets.
2. Respecte al dret de superfície, són admesos, en general, entre altres, els pactes següents:
a) La limitació de la disponibilitat del superficiari sobre el seu dret, en concret, sotmetent-la al consentiment del propietari de la finca.
b) L’establiment d’una pensió periòdica a favor del propietari, però sense poder-la garantir amb el mateix dret de superfície, en el cas de nova construcció.
c) El règim liquidatori de la possessió.
3. Respecte al dret de superfície sobre una nova construcció o plantació, es poden pactar, entre altres:
a) La fixació del termini de realització de la construcció o de la plantació, tot atribuint eficàcia extintiva i, si escau, resolutòria a l’incompliment del dit termini. En tot cas, el que s’hagi construït o plantat reverteix en el propietari de la finca, llevat de pacte en contra.
b) En cas de nova construcció, l’atribució al propietari de la finca d’un dret d’ús, per qualsevol concepte, sobre habitatges o locals.
4. Respecte al dret de superfície sobre una construcció o plantació preexistents, se’n pot pactar l’extinció o, si escau, la resolució en cas d’impagament de la pensió, d’un mal ús o d’una destinació diferent de la pactada que posi en perill l’existència mateixa de la construcció o la plantació.
5. Respecte als drets de superfície i de propietat de la finca, es poden pactar, entre altres:
a) El mode d’ús dels immobles respectius.
b) Els drets d’adquisició recíprocs.
Article 5
Oposabilitat davant tercers
La regulació voluntària del dret de superfície i del dret de propietat de la finca en relació amb aquell dret és oposable davant tercers d’ençà que se’n fa la inscripció registral.
Capítol II
El dret de servitud
Secció primera
Disposicions generals
Article 6
Concepte
1. La servitud és el dret real limitat que grava parcialment una finca, que és la servent, en benefici d’una altra, que és la dominant, i pot consistir en l’atorgament a la finca dominant d’un determinat ús de la finca servent o en una reducció de les facultats de la persona titular de la finca servent.
2. La persona titular de drets possessoris sobre la finca dominant pot beneficiar-se de la finca servent en la mesura que ho determini el títol constitutiu o aquesta Llei.
Article 7
Constitució
1. Les servituds només es constitueixen per títol, atorgat voluntàriament o forçosa per disposició de la llei. La constitució per títol forçós té lloc quan la persona titular de la finca dominant pot exigir-la, en els supòsits i en les condicions establertes per aquesta Llei.
2. Poden constituir una servitud les persones titulars del dret de propietat o dels drets reals possessoris sobre les finques dominant o servent. Quan es tracta d’una servitud voluntària constituïda per les persones titulars de drets reals possessoris, la servitud té l’abast i la durada dels seus drets.
3. Es consideren constituïdes sota condició les servituds referides a immobles de construcció o enderrocament futurs, i aquelles el contingut de les quals consisteixi en una utilitat futura.
4. Cap servitud no es pot adquirir per usucapió.
Article 8
Servitud sobre finca pròpia
1. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de diverses finques pot constituir entre elles les servituds que tingui per convenient.
2. En cas d’alienació de qualsevol de les finques, dominant o servent, la servitud sobre finca pròpia publicada únicament per l’existència d’un signe aparent, només subsisteix si s’estableix expressament en l’acte d’alienació.
3. Una servitud no s’extingeix pel sol fet que s’arribi a reunir en una sola persona la propietat de les finques dominant i servent, però l’únic titular d’ambdues finques la pot extingir i obtenir la cancel·lació registral, sens perjudici de tercers.
Article 9
Contingut general del dret de servitud
1. La servitud es constitueix per a utilitat exclusiva de la finca dominant, de la qual és inseparable. Igualment, poden constituir-se servituds recíproques entre finques dominants i servents.
2. La servitud s’exerceix de la manera més adequada per obtenir la utilitat de la finca dominant i, alhora, de la manera menys incòmoda i lesiva per a la finca servent.
3. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent té dret a la indemnització dels perjudicis causats per l’establiment de la servitud.
4. Si l’exercici de la servitud esdevé excessivament carregós i incòmode per a la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent, aquesta pot exigir, a càrrec seu, les modificacions que cregui convenients en la forma i el lloc de prestar la servitud, sempre que no en disminueixin el valor i la utilitat.
Article 10
Contingut de la servitud de llums i vistes
D’acord amb els criteris establerts en el seu títol constitutiu, la servitud de llums permet rebre la llum que entra per la finca servent i passa a la dominant. Si el títol constitutiu no ho disposa altrament, la servitud de vistes comprèn la de llums i permet d’obrir finestres.
Article 11
Contingut accessori de la servitud
1. Les obres i les activitats necessàries per a l’establiment i la conservació de la servitud són a càrrec de les persones que poden beneficiar-se’n, d’acord amb l’article 6.2, llevat de pacte en sentit contrari.
2. La persona titular de la propietat o de drets reals possessoris de la finca servent ha de tolerar-ne l’ocupació parcial quan calgui per dur a terme les obres esmentades en l’apartat 1.
3. Si la servitud reporta també una utilitat a la persona titular de la propietat o de drets reals possessoris de la finca servent, aquesta ha de contribuir proporcionalment a les despeses d’establiment i conservació, llevat de pacte en sentit contrari.
4. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent no pot fer cap obra que perjudiqui o dificulti l’exercici de la servitud.
Secció segona
Servituds forçoses
Article 12
Servitud de pas
1. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris d’una finca sense sortida, o amb sortida insuficient a una via pública, pot exigir als seus veïns l’accés a aquesta, establint una servitud de pas d’amplada i característiques suficients per a la utilització normal de la finca dominant.
2. El pas s’ha de donar pel punt menys perjudicial o incòmode per a les finques gravades i, si és compatible, pel punt més beneficiós per a la finca dominant.
3. La servitud de pas només es pot establir amb el pagament previ d’una indemnització consistent en el valor de la part afectada de la finca servent i la reparació dels perjudicis que el pas pugui ocasionar.
4. Si la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent també utilitza el pas, o n’obté algun benefici, la indemnització es redueix proporcionalment.
5. Si una finca queda sense sortida a una via pública com a conseqüència d’un acte de disposició sobre una o més parts de la finca originària, o de divisió de la cosa comuna, el pas s’ha d’obtenir a través de la finca originària o de la part de la finca confrontant procedent de l’originària i no se n’ha de pagar indemnització.
Article 13
Servitud d’accés a una xarxa general
1. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris d’una finca sense connexió a una xarxa general de sanejament o subministradora d’aigua, energia, comunicacions, serveis de noves tecnologies o altres serveis, pot exigir als seus veïns l’accés a aquesta, establint una servitud de característiques suficients per a l’obtenció del servei, amb les connexions aèries, superficials o subterrànies que corresponguin. La servitud només es pot exigir quan la connexió a la xarxa general no es pugui fer per un altre lloc sense despeses desproporcionades i els perjudicis ocasionats no siguin substancials.
2. La servitud d’accés a una xarxa general només es pot establir amb la indemnització prèvia dels perjudicis que l’existència de la servitud causa en la finca servent. Així mateix, la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca dominant haurà d’indemnitzar els perjudicis que la servitud causi en el futur.
3. Si la xarxa general discorre per la finca veïna, la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca sense accés a aquella pot exigir la servitud, amb el pagament previ de la part proporcional del valor de la connexió que en el seu dia va realitzar la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent, a més de la indemnització a què es refereix l’apartat 2.
4. L’accés a la xarxa general s’ha de donar pel punt menys perjudicial o incòmode per a les finques gravades i, si és compatible, pel punt més beneficiós per a la finca dominant.
5. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent pot exigir que l’accés a la xarxa general es faci de manera que ella també se’n pugui servir, sempre que contribueixi proporcionalment a les despeses produïdes per la connexió. En aquest cas, les persones titulars del dret de propietat o de drets reals possessoris de les finques dominant i servent han de contribuir al manteniment de la instal·lació proporcionalment a l’ús que en fan.
6. Si una finca resta sense accés a una xarxa general com a conseqüència d’un acte de disposició sobre una part o més parts de la finca originària, o de divisió de la cosa comuna, l’accés s’ha d’obtenir a través de la finca originària o de la part de la finca confrontant procedent de l’originària i no se n’ha de pagar indemnització.
Article 14
Servitud d’aqüeducte
1. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris d’una finca que, a més, sigui titular d’un recurs hidràulic fora d’aquesta, pot exigir als seus veïns l’accés a l’aigua, establint una servitud d’aqüeducte d’amplada i característiques suficients per a l’explotació normal de la finca dominant.
2. La servitud d’aqüeducte permet a qui n’és titular fer totes les obres necessàries per a la portada d’aigües, com ara sèquies, mines, rescloses i altres de similars, i ha de mantenir-les en bon estat de conservació, a càrrec seu.
3. La servitud d’aqüeducte només es pot establir amb el pagament previ d’una indemnització consistent en el valor de la part afectada de la finca servent i la reparació dels perjudicis que la servitud li pugui ocasionar.
4. Si la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent també utilitza l’aigua o obté algun benefici de la servitud, la indemnització s’ha de reduir proporcionalment.
5. El pas de l’aigua s’ha de donar pel punt tècnicament més adequat i alhora, si és compatible, menys perjudicial o incòmode per a les finques gravades.
6. Si una finca resta sense accés a l’aigua com a conseqüència d’un acte de disposició sobre una part o més parts de la finca originària, o de divisió de la cosa comuna, l’accés s’ha d’obtenir a través de la finca originària o de la part de la finca confrontant procedent de l’originària i no se n’ha de pagar indemnització.
Secció tercera
Extinció de les servituds
Article 15
Extinció de la servitud
La servitud s’extingeix per les causes generals d’extinció dels drets reals i per:
a) El no-ús durant trenta anys, excepte en el cas de la servitud sobre finca pròpia. El no-ús es comença a comptar des que consti el desús o l’acte obstatiu.
b) El compliment del termini, en les temporals, o el compliment de la condició, en les condicionals.
c) L’extinció del dret del concedent o del dret real del titular de la servitud.
d) La renúncia a la servitud, feta pel titular de la finca dominant.
e) La redempció convinguda entre la persona titular de la finca dominant i el titular de la finca servent.
f) La pèrdua total de la finca servent o de la dominant.
g) L’escaiença del supòsit definit per l’article 8.2, quan no s’ha fet la declaració expressa de l’existència de la servitud.
h) La pèrdua de la utilitat de l’ús de la servitud o si aquest ús esdevé impossible. La servitud no es restableix si posteriorment el seu exercici torna a ésser útil o possible.
Article 16
L’extinció i el restabliment de les servituds forçoses
1. La persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca gravada amb una servitud forçosa pot exigir-ne l’extinció si la servitud és inutilitzada per un acte propi del titular de la finca dominant. Si es demana una nova constitució de la servitud, el seu titular ha de tornar a pagar la indemnització corresponent.
2. Si es torna a constituir una servitud forçosa, prèviament extingida per pèrdua de la utilitat del seu ús o perquè aquest ús havia esdevingut impossible, el titular de la finca dominant ha de pagar indemnització, sempre que no hagin passat més de trenta anys des de l’extinció.
Article 17
Modificacions de les finques i l’extinció de la servitud
1. La modificació de la finca dominant, com ara la seva divisió, segregació, agrupació o agregació, no extingeix la servitud, però tampoc no en pot fer més carregós l’exercici. Això no obstant, l’extinció pot tenir lloc:
a) En els supòsits de divisió i segregació, si la servitud només és útil per a alguna de les finques resultants, la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent pot exigir l’extinció de la servitud respecte a les altres finques.
b) En els supòsits d’agregació i agrupació, si l’estructura de la nova finca resultant fa que la servitud no li reporti utilitat, la persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca servent pot exigir l’extinció de les servituds.
2. Si la finca servent es divideix o se’n segrega una part, els titulars de les finques resultants que no reporten cap utilitat a la dominant poden exigir l’extinció de la servitud respecte a aquestes finques.
Secció quarta
Protecció del dret de servitud
Article 18
Acció confessòria
1. La persona titular de la finca dominant té acció real per mantenir i restituir l’exercici de la servitud contra qualsevol persona que s’hi oposa, el pertorba o amenaça de fer-ho.
2. Qui exerceix l’acció ha de provar l’existència de la servitud i la lesió causada o l’amenaça de causar-la en el seu dret.
3. L’acció confessòria prescriu als trenta anys, comptats des de l’acte obstatiu.
Capítol III
Dels drets d’adquisició
Article 19
Tipificació
Els drets d’adquisició voluntària de béns poden ésser:
a) El dret d’opció, que atorga al titular la facultat d’adquisició dins del termini establert.
b) El dret de tanteig, que atorga al titular la facultat d’adquisició preferent, en les alienacions oneroses en les quals el titular del dret pugui fer o donar la contraprestació a què s’hagi compromès l’adquirent. El dret de tanteig comporta el dret de retracte quan ja ha tingut lloc la transmissió.
Article 20
Naturalesa
Els drets d’adquisició poden tenir naturalesa real o personal. Són reals només quan se’ls constitueix com a tals en escriptura pública i s’inscriuen en el registre corresponent, de conformitat amb la legislació que els sigui aplicable. L’oposabilitat a tercers dels drets d’adquisició té lloc mitjançant la inscripció registral.
Article 21
Objecte
1. Els drets d’adquisició poden recaure sobre béns immobles i sobre béns mobles susceptibles d’identificació.
2. Els drets d’adquisició sobre béns poden recaure sobre béns futurs. Els drets sobre béns futurs són personals, llevat que es condicionin a l’existència efectiva dels béns.
Article 22
Cotitularitat
El dret d’adquisició que pertany a diversos titulars en proindivís no es pot exercir si no ho fan tots conjuntament o un o diversos d’ells per cessió dels restants.
Article 23
Constitució
Els drets d’adquisició es poden constituir per actes entre vius, a títol onerós o gratuït, o per causa de mort, mitjançant cessió, reserva o divisió. La constitució pot ser mitjançant un negoci jurídic dirigit a l’atribució del dret, o mitjançant un pacte o una estipulació, expressos i independents, que s’integren en un altre negoci.
Article 24
Requisits del títol de constitució
El títol de constitució, a més de les estipulacions i del domicili a efectes de les notificacions preceptives i dels altres pactes que el constituent o els constituents tinguin per convenient, ha de contenir, com a mínim, els requisits següents:
a) El termini de duració del dret i, si escau, el termini per exercir-lo.
b) Quan sigui el cas, la voluntat del constituent o dels constituents de configurar el dret amb caràcter real.
c) Quan es tracti d’un dret d’opció a una adquisició onerosa, la contraprestació per a l’adquisició del bé o els criteris per fixar-la. En el cas que es prevegin clàusules d’estabilització, s’ha de tractar de criteris objectius i el preu s’ha de poder fixar amb una simple operació aritmètica.
d) Quan el dret s’hagi constituït a títol onerós, la prima pactada, si escau, per constituir-lo.
Article 25
Durada del dret d’opció
1. El dret d’opció de naturalesa real es pot constituir per un temps màxim de deu anys, si recau sobre béns immobles, o de cinc anys, en el cas dels béns mobles.
2. El dret d’opció de naturalesa personal es pot constituir per un temps determinat, que no pot ésser de més de quatre anys.
3. El dret d’opció pot ésser objecte, per acord, de successives pròrrogues, però cadascuna d’aquestes no pot excedir els temps màxims establerts pels apartats 1 i 2.
4. Quan el dret d’opció es constitueixi com a pacte o estipulació integrat en un altre negoci jurídic, la seva durada pot ésser la mateixa d’aquest negoci jurídic, amb les pròrrogues corresponents.
Article 26
Durada del dret de tanteig
1. El dret de tanteig de naturalesa real es pot constituir per temps indefinit quan se n’hagi pactat l’exercici per a la primera transmissió, i es pot constituir per un temps que no pot ésser de més de deu anys quan se n’hagi pactat l’exercici per a segones i ulteriors transmissions.
2. El dret de tanteig de naturalesa personal es pot constituir per un temps determinat que no pot ésser de més de deu anys.
3. El dret de tanteig pot ésser objecte, per acord, de successives pròrrogues, però cadascuna d’aquestes no pot excedir el temps màxim establert pels apartats 1 i 2.
Article 27
Oposabilitat davant tercers
La pròrroga convencional del termini de duració dels drets d’adquisició és oposable a tercers a partir del moment que n’hi ha constància registral, d’acord amb la legislació que li sigui aplicable.
Article 28
Transmissibilitat
1. Els drets d’adquisició són embargables i, en el cas que es constitueixin com a dret real, són també gravables.
2. Per a la transmissió voluntària, entre vius o per causa de mort, es requereix que el titular en sigui expressament facultat.
Article 29
Eficàcia real
1. L’exercici d’un dret d’adquisició de naturalesa real comporta l’adquisició de la cosa en les mateixes condicions en què es trobava en el moment de la constitució del dret i l’extinció dels drets incompatibles que s’hagin constituït amb posterioritat sobre la cosa, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.
2. El preu resta íntegrament a disposició del titular del dret de propietat sobre la cosa o, si escau, dels titulars de drets constituïts amb posterioritat al dret d’adquisició.
3. El titular del dret d’adquisició pot requerir judicialment el propietari actual de la cosa, en cas de negar-se a formalitzar la transmissió, i la demanda és anotable en el registre corresponent.
Article 30
Eficàcia personal
1. L’exercici del dret d’adquisició de naturalesa personal comporta l’exigibilitat del compliment de l’obligació de lliurament de l’objecte i, si escau, del pagament de la contraprestació.
2. L’exercici del dret de tanteig de naturalesa personal comporta l’exigibilitat de fer la transmissió.
3. Si l’objecte és legalment en poder de terceres persones, és procedent la indemnització de danys i perjudicis.
Article 31
Exercici de tot dret d’adquisició
L’exercici de qualsevol dret d’adquisició que faci el seu titular exigeix, prèviament o simultàniament, el compliment dels requisits estipulats i la notificació fefaent de l’exercici efectiu del dret al titular del dret de propietat actual de la cosa, si el dret és real, i si el dret és personal, a la persona que sigui titular d’aquest dret. Les notificacions s’han de fer constar en els registres on hi hagi inscrits els drets.
Article 32
Exercici del dret d’opció
1. L’exercici del dret d’opció a l’adquisició onerosa requereix el pagament previ o simultani del preu fixat, determinat segons els criteris establerts, o el que resulta de l’aplicació de les clàusules d’estabilització, si s’havien previst.
2. La formalització unilateral de la transmissió requereix un pacte exprés. En aquest cas, el pagament del preu s’ha d’acreditar o s’ha de dipositar notarialment en el moment de la formalització.
Article 33
Exercici del dret de tanteig
1. El dret de tanteig només és pot exercitar, respecte a la primera transmissió, llevat de pacte o estipulació en contrari. També es pot exercir encara que la transmissió projectada es realitzi en subhasta judicial o extrajudicial i, en cas d’impugnació, el termini d’exercici se suspèn fins que es resolgui la impugnació.
2. Si no hi ha fixació de termini per a l’exercici del dret, s’entén que aquest caduca quan han transcorregut trenta dies, a comptar l’endemà del dia en què la notificació de l’acord transmissiu entre el propietari de la cosa i un tercer va poder arribar a coneixement del titular del dret. Si la transmissió és sotmesa a termini o a condició suspensius, el termini d’exercici s’ha de comptar des del venciment del termini o del coneixement del compliment de la condició.
Article 34
Conversió del tanteig en retracte
1. El dret de tanteig implica el de retracte si manca la notificació fefaent de l’acord transmissiu o si la transmissió s’ha fet en condicions diferents de les que constaven en la notificació.
2. El retracte s’ha d’exercir dins un termini igual al pactat per a l’exercici del tanteig o, si no se n’ha pactat cap, dins un termini de seixanta dies, en tots els casos comptat des de la data de la inscripció registral o del coneixement de l’alienació.
Article 35
Extinció
Els drets d’adquisició s’extingeixen un cop exercits, o pel fet d’haver-se complert el termini de la seva durada i, en el cas del dret de tanteig, el termini del seu exercici, o per la renúncia del titular, que pot tenir lloc en relació amb un determinat acord transmissiu i mitjançant un preu.
Disposició addicional
Els drets d’aprofitament sobre una finca aliena
Els drets reals d’aprofitament establerts en favor d’una persona sobre una finca aliena, amb independència de tota relació entre finques, es regeixen, en allò que no determini el seu títol constitutiu, pel costum i per la Llei 13/2000, de 20 de novembre, de regulació dels drets d’usdefruit, ús i habitació, en allò que hi sigui compatible.
Disposicions transitòries
Primera
El règim jurídic dels drets de superfície
Aquesta Llei no és aplicable als drets de superfície constituïts, sobre finca situada en territori de Catalunya, abans d’entrar en vigor, els quals es continuen regint per la legislació que els era aplicable.
Segona
L’acreditació de la rabassa morta
1. Totes les persones titulars d’una rabassa morta inscrita en el Registre de la propietat n’han d’acreditar la vigència abans de cinc anys a comptar de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, la qual cosa s’ha de fer constar en una nota marginal.
2. L’acreditació de la rabassa morta s’ha de fer mitjançant una instància signada per la persona titular, adreçada al Registre de la propietat en què consti inscrita, en la qual s’identifiqui la rabassa morta i la finca sobre la qual recau i se sol·liciti la nota marginal corresponent.
3. Quan hagi transcorregut el termini de cinc anys sense que s’hagi fet constar la vigència de la rabassa morta en els termes que estableixen els apartats 1 i 2, resta extingida i pot ésser cancel·lada per caducitat, a instància del cedent, d’acord amb el que disposa la legislació hipotecària.
Tercera
El règim jurídic de la rabassa morta
Les rabasses mortes que continuïn vigents, enteses com els contractes en virtut dels quals el propietari del sòl en cedeix l’ús per plantar-hi vinyes pel temps que visquin els primers ceps plantats, a canvi d’una renta o pensió anual a càrrec del cessionari, en fruits o en diner, es continuen regint per les normes següents:
a) Es té per extingida la rabassa morta als cinquanta anys de la concessió, sempre que no s’hagi fixat un altre termini.
b) S’extingeix per la mort dels primers ceps, o perquè no donen fruits les dues terceres parts dels ceps plantats.
c) El cessionari pot fer tanys i murgons durant el temps que duri el contracte.
d) El contracte no perd el seu caràcter per la facultat de fer altres plantacions en el terreny concedit, sempre que sigui el principal objecte la plantació de ceps.
e) El cessionari pot transmetre lliurement el seu dret a títol onerós o gratuït, però no es pot dividir l’ús de la finca sense que ho hagi consentit el propietari.
f) En les alienacions a títol onerós, el cedent i el cessionari tenen recíprocament els drets de tanteig i retracte, d’acord amb el que hi ha establert per l’emfiteusi i amb l’obligació de donar-se l’avís previ que l’article 33.2 estableix per al tanteig.
g) El cessionari pot dimitir o retornar la finca al cedent quan li convingui, i ha d’abonar els deterioraments que hi hagi causat.
h) El cessionari no té dret a les millores que hi hagi a la finca en el moment de l’extinció del contracte, sempre que siguin necessàries o hagin estat fetes en compliment del que es va pactar.
i) Pel que fa a les millores útils i voluntàries, tampoc no té dret a l’abonament si les ha fet sense el consentiment per escrit del propietari del terreny, en el qual s’obligava al seu abonament. En aquest darrer cas, les millores han d’ésser abonades pel valor que tinguin en el moment de la devolució de la finca.
j) El cedent pot fer ús de l’acció de desnonament pel compliment del termini del contracte.
k) Quan hagi finalitzat el termini de cinquanta anys o el que hagin fixat les parts, si el cessionari continua tenint l’ús i l’aprofitament de la finca amb el consentiment tàcit del cedent, el cessionari no pot ser desnonat sense l’avís previ que el cedent ha de donar-li amb un any d’antelació per a la conclusió del contracte.
Disposicions finals
Primera
Modificació de l’article 342 de la Compilació del dret civil de Catalunya
Es modifica l’article 342 de la Compilació del dret civil de Catalunya, que resta redactat de la manera següent:
"La usucapió del domini i dels altres drets reals sobre coses immobles, llevat de les servituds, que mai no es poden usucapir, té lloc per la possessió en concepte d’amo pel temps de trenta anys, sense necessitat de títol ni de bona fe. Això mateix és aplicable al domini i a tots els altres drets reals sobre coses mobles, però el temps és de sis anys."
Segona
Derogació de normes
Resten derogats l’article 320 de la Compilació del dret civil de Catalunya i els articles 4 a 25 de la Llei 13/1990, de 9 de juliol, de l’acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge.
Tercera
Entrada en vigor
Aquesta Llei entra en vigor als tres mesos d’haver estat publicada al DOGC.
Per tant, ordeno que tots els ciutadans als quals sigui d’aplicació aquesta Llei cooperin al seu compliment i que els tribunals i les autoritats als quals pertoqui la facin complir.
Palau de la Generalitat, 31 de desembre de 2001
Jordi Pujol
President de la Generalitat de Catalunya
Josep-D. Guàrdia i Canela
Conseller de Justícia
LEY 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre y de Adquisición Voluntaria o Preferente.
EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre y de Adquisición Voluntaria o Preferente.
PREÁMBULO
La presente Ley tiene por objeto la regulación de los derechos de superficie, servidumbre y adquisición voluntaria o preferente.
Esta regulación, junto con la que contiene la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de Regulación de los Derechos de Usufructo, Uso y Habitación, y con la revisión de la Ley 6/1990, de los Censos, y de la Ley 22/1991, de Garantías Posesorias sobre Cosa Mueble, puede constituir la parte correspondiente a los «derechos reales limitados» del futuro Código Civil de Cataluña, aunque los derechos de adquisición puedan constituirse, también, con carácter personal.
La Ley se distribuye, pues, en tres capítulos, dedicados, respectivamente, a cada uno de los derechos que en la misma se regulan.
El capítulo I cumple la previsión de una regulación civil del derecho de superficie, ya que, hasta el momento, la única regulación de este derecho es la dada, para el ámbito de la actuación urbanística, por el Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprobó la refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística.
La Ley pretende dar la máxima extensión al derecho de superficie, como derecho real limitado sobre finca ajena, caracterizado por convertir partes integrantes de la misma en objetos de derecho independientes. Deja, pues, de ser sólo un medio de fomento de la construcción para convertirse en un factor importante en la formación del mercado inmobiliario y en la multiplicación de los aprovechamientos agrarios y forestales. Este último aspecto permite dar una solución a la configuración de algunas figuras jurídicas controvertidas, como la «rabassa morta» y otros derechos reales de carácter análogo. La regulación que se basa en el derecho real constituido, independientemente de cuál sea el título de su constitución, permite, también, la regularización de las «rabasses» constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley, siguiendo los mismos criterios establecidos en la Ley 6/1990 para los censos.
El impulso al derecho de superficie exige procurarle un particularizado régimen jurídico real, legal y voluntario. En este último, el punto principal es si la fijación del título constitutivo es definitiva o modificable por los titulares ulteriores del derecho de superficie y de la propiedad de la finca base.
En esta regulación, la Ley opta por la modificabilidad, en atención a un motivo de viabilidad económica derivado de la larga duración del derecho, y a otro, jurídico, que es la igualdad de la legitimación de los constituyentes y la de los titulares sobrevenidos.
La preocupación fundamental de la presente Ley es la protección de los titulares de la propiedad de la finca y de los derechos limitados sobre el de superficie, que se resuelve con la técnica de la inoponibilidad.
El capítulo II regula el derecho real de servidumbre, con la finalidad de renovar esta parte de la Ley 13/1990, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad.
Este capítulo se estructura en cuatro secciones.
La sección 1.ª está dedicada a las disposiciones generales, aplicables a cualquier servidumbre.
La servidumbre es un derecho real limitado que grava parcialmente una finca en beneficio de otra.
Se excluyen los derechos de aprovechamiento establecidos a favor de una persona física, sobre una finca ajena, con independencia, por lo tanto, de toda relación entre fincas.
Las servidumbres sólo pueden constituirse por título, otorgado voluntaria o forzosamente. En este último caso, el propietario de la finca dominante puede exigir al propietario de la finca sirviente la constitución de la servidumbre, cuando concurran las circunstancias exigidas por la Ley.
La Ley deja clara la posibilidad que, además de las personas titulares del derecho de propiedad de las fincas dominante o sirviente, también puedan constituir servidumbres las personas titulares de derechos reales posesorios sobre las mismas. Cuando se trata de una servidumbre voluntaria constituida por las personas titulares de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y la duración de sus derechos.
Como novedad, ninguna servidumbre podrá adquirirse por usucapión. Queda eliminada, pues, la usucapión como mecanismo de adquisición de las servidumbres.
La Ley admite claramente la servidumbre sobre finca propia, figura que tan sólo era apuntada en la Ley 13/1990. Por lo tanto, la Ley admite la posibilidad de que el propietario de dos o más fincas establezca servidumbres entre ellas en cualquier momento. La servidumbre sobre una finca propia consiste en una relación de servicio entre fincas, cuyo ejercicio queda incluido en el ejercicio del derecho de propiedad realizado por el propietario único. Puede decirse, por lo tanto, que la servidumbre está latente, que existe, pero, como tal, no se ejerce.
La Ley establece el contenido general de la servidumbre, primero, con carácter general, y en segundo lugar, con referencia a las servidumbres de luces y vistas. En este último caso es necesario, además, tener en cuenta las normas sobre relaciones de vecindad, que determinan las posibilidades edificatorias de la finca gravada con una de estas servidumbres.
El contenido accesorio de la servidumbre se relaciona con las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre para su contribución.
La sección 2.ª agrupa las servidumbres forzosas, es decir, aquéllas en las que la persona titular del derecho de propiedad de la finca dominante puede exigir a la de la sirviente la constitución de la servidumbre. Además de regular las tradicionales servidumbres de paso y acueducto, la Ley renueva la regulación de la servidumbre de acceso a una red general, que introdujo la Ley 13/1990.
La sección 3.ª regula la extinción de las servidumbres. Además de las causas de extinción, detalla las consecuencias de la pérdida de la utilidad del ejercicio de la servidumbre y de su imposibilidad. Asimismo, detalla los efectos sobre la servidumbre de las modificaciones de las fincas dominante y sirviente en los supuestos de división, segregación, agrupación y agregación.
La sección 4.ª está dedicada a la protección del derecho de servidumbre y regula la acción confesoria. Con la nueva regulación, la protección de la servidumbre no se limita tan sólo a las perturbaciones ya realizadas, sino que se amplía a las perturbaciones previsibles.
El capítulo III regula el derecho de opción, de constitución real o personal y el derecho de tanteo, también como derecho real o personal de constitución voluntaria. La Ley prescinde, pues, de la regulación de los derechos de adquisición preferente o de prelación de carácter legal y los llamados «retractos legales». En consecuencia, la Ley establece la regulación de dos derechos de adquisición distintos, opción y tanteo, mientras que el llamado derecho de retracto se configura como una manifestación del derecho de tanteo de naturaleza real, después de que, precisamente por no haberse podido ejercer en el momento de la transmisión proyectada, por causas imputables al otorgante o por falta de notificación a su titular, haya tenido lugar el negocio transmisivo oneroso, consumado, con un tercero.
La Ley define los derechos de adquisición desde el punto de vista de la posición jurídica del titular del derecho de adquisición, es decir, como «facultad de adquisición», en ambos casos como facultad de ejercicio unilateral, pero en el segundo supeditada a una transmisión proyectada. De este modo, se prescinde de su definición desde el punto de vista estático del otorgante del derecho, es decir, como «obligación de no disponer» o como «limitación del poder de disposición».
La Ley quiere admitir, también, la posibilidad de constitución con carácter real, de acuerdo con los requisitos de constitución establecidos, y de enfrentarse al problema de la posible doble naturaleza real o personal de los derechos de adquisición, especialmente del derecho de opción. De este modo, cualquier modalidad de derecho de adquisición puede tener dos naturalezas La real, que depende de la voluntad negocial de los sujetos, y la personal, que, a su vez, puede ser inscrita de acuerdo con el artículo 14 del Reglamento Hipotecario vigente y, por lo tanto, oponible a tercero o no inscrita.
La naturaleza real o personal, a diferencia del ejercicio de la facultad de adquisición unilateral, según se halle o no supeditada a una transmisión proyectada por el propietario del objeto, no es un criterio tipificador. La naturaleza del derecho determina su eficacia adquisitiva.
Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles o bienes muebles susceptibles de identificación existentes. La Ley admite también que puedan recaer sobre bienes futuros, aunque, en este caso, deben ser de naturaleza personal, por el hecho de que los derechos reales sólo pueden tener por objeto bienes existentes, salvo que el derecho de adquisición se configure como condicionado a la existencia efectiva del bien.
Mediante la expresión «negocio jurídico», la Ley describe la posibilidad de constitución de los derechos de adquisición con un acto, entre vivos o por causa de muerte, o un contrato. Además del hecho de reconocer la amplitud de la autonomía de la voluntad, afronta la constitución de los derechos de adquisición con carácter real. Efectivamente, toma en consideración la voluntad del constituyente (por si es mortis causa) o de los constituyentes, como señal inicial de fijación de la naturaleza real, pero insuficiente, y además, la determinación del derecho y temporalidad de su ejercicio. Por otro lado, diferencia el precio o prima para otorgar el derecho de adquisición y el precio de la adquisición del objeto cuando se trata de constitución o adquisición onerosas, respectivamente. Con esta distinción, la Ley prevé la posibilidad de que la adquisición del objeto realizada por el titular del derecho de adquisición, aunque normalmente es onerosa, sea de carácter gratuito.
En cuanto a la duración, la Ley determina el plazo de duración de los derechos de adquisición y lo diferencia del plazo de ejercicio de estos mismos derechos. Permite la constitución de un derecho de opción real de larga duración y ello implica que puedan existir tres modalidades de derecho de opción El de carácter real, el de carácter personal oponible a terceros y, finalmente, el meramente personal. En segundo lugar, en relación con el derecho de opción personal, determina que debe ser temporal, prorrogable, con la previsión de que pueda durar el mismo tiempo que el contrato base. En relación con el derecho de tanteo de naturaleza real, admite que el derecho puede ser de constitución indefinida, pero sólo respecto a la primera transmisión, de lo contrario, la determinabilidad del derecho exige su temporalidad, que la Ley fija en diez años prorrogables. Con respecto al derecho de tanteo de naturaleza personal, permite sólo una constitución por un tiempo limitado, pero suficientemente largo.
En el ejercicio del derecho de opción, la Ley regula, con la finalidad de resolver problemas prácticos, el abono del precio, especialmente la acreditación estricta de su entrega efectiva.
Finalmente, además de las causas de extinción específicas, en lo que se refiere a la renunciabilidad, la Ley excluye que se realice a cambio de un precio y con anterioridad a la proyectada transmisión.
Artículo 1. Concepto.
El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad de las construcciones o plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie se mantiene la separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y la del suelo en el que se efectúa la construcción o plantación.
El derecho de superficie puede recaer sobre unas construcciones o plantaciones anteriores o posteriores a la constitución del derecho. En el segundo caso, el derecho atribuye la legitimación para su realización a quien sea su titular.
Artículo 3. Constitución y régimen legal de los derechos.
1. Todo derecho de superficie debe formalizarse por escrito. El derecho que atribuye la legitimación para la realización de construcciones o plantaciones futuras debe realizarse en escritura pública.
2. El título constitutivo debe determinar la duración del derecho a construir o plantar, que no puede exceder de noventa y nueve años, como requisito de validez, con las garantías que, en su caso, se hayan pactado.
3. La extinción del derecho de superficie no perjudica los derechos que sobre el mismo se hayan constituido, salvo que la causa extintiva sea el cumplimiento del plazo de su duración o, en el caso de construcciones o plantaciones preexistentes, su pérdida total.
4. Si la construcción o plantación se pierde y la hubiera realizado el titular del derecho de superficie, no se extingue su derecho y su titular puede reconstruirla o rehacerla.
Artículo 4. Régimen voluntario del derecho.
1. El superficiario y el propietario de la finca pueden establecer, en cualquier momento, el régimen de sus respectivos derechos.
2. Respecto al derecho de superficie, se admiten, en general, entre otros, los siguientes pactos:
a) La limitación de la disponibilidad del superficiario sobre su derecho, en concreto, sometiéndola al consentimiento del propietario de la finca.
b) El establecimiento de una pensión periódica a favor del propietario, pero sin poder garantizarla con el mismo derecho de superficie, en el caso de nueva construcción.
e) El régimen liquidatorio de la posesión.
3. Respecto al derecho de superficie sobre una nueva construcción o plantación, pueden pactarse, entre otros:
a) La determinación del plazo de realización de la construcción o plantación, atribuyendo eficacia extintiva y, si procede, resolutoria al incumplimiento de dicho plazo. En todo caso, lo que se haya construido o plantado revierte en el propietario de la finca, salvo pacto en contra.
b) En caso de nueva construcción, la atribución al propietario de la finca de un derecho de uso, por cualquier concepto, sobre viviendas o locales.
4. Respecto al derecho de superficie sobre una construcción o plantación preexistentes, puede pactarse su extinción o, si procede, la resolución en caso de impago de la pensión, de un mal uso o de un destino distinto al pactado que ponga en peligro la propia existencia de la construcción o plantación.
5. Respecto a los derechos de superficie y propiedad de la finca, pueden pactarse, entre otros:
a) El modo de uso de los respectivos inmuebles.
b) Los derechos de adquisición recíprocos.
Artículo 5. Oponibilidad ante terceros.
La regulación voluntaria del derecho de superficie y del derecho de propiedad de la finca en relación con aquel derecho es oponible ante terceros desde el momento en que se realiza su inscripción registral.
1. La servidumbre es el derecho real limitado que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a la finca dominante de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades de la persona titular de la finca sirviente.
2. La persona titular de derechos posesorios sobre la finca dominante puede beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determine el título constitutivo o la presente Ley.
1. Las servidumbres sólo se constituyen por título, otorgado, voluntaria o forzosamente, por disposición de la Ley. La constitución por título forzoso tiene lugar cuando la persona titular de la finca dominante puede exigirla en los supuestos y las condiciones establecidas en la presente Ley.
2. Pueden constituir una servidumbre las personas titulares del derecho de propiedad o de los derechos reales posesorios sobre las fincas dominante o sirviente. Cuando se trata de una servidumbre voluntaria constituida por las personas titulares de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y duración de sus derechos.
3. Se consideran constituidas bajo condición las servidumbres referidas a inmuebles de construcción o derribo futuros y aquéllas cuyo contenido consista en una utilidad futura.
4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.
Artículo 8. Servidumbre sobre finca propia.
1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de varias fincas puede constituir entre ellas las servidumbres que tenga por conveniente.
2. En caso de enajenación de cualquiera de las fincas, dominante o sirviente, la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente sólo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación.
3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que se llegue a reunir en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas la puede extinguir y obtener su cancelación registral, sin perjuicio de terceros.
Artículo 9. Contenido general del derecho de servidumbre.
1. La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la que es inseparable.
Igualmente, pueden constituirse servidumbres recíprocas entre fincas dominantes y sirvientes.
2. La servidumbre se ejerce del modo más adecuado para obtener la utilidad de la finca dominante y, a su vez, del modo menos incómodo y lesivo para la finca sirviente.
3. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente tiene derecho a la indemnización de los perjuicios causados por el establecimiento de la servidumbre.
4. Si el ejercicio de la servidumbre resulta excesivamente gravoso e incómodo para la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente, ésta puede exigir, a su cargo, las modificaciones que crea convenientes en la forma y lugar de prestación de la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad.
Artículo 10. Contenido de la servidumbre de luces y vistas.
De acuerdo con los criterios establecidos en su título constitutivo, la servidumbre de luces permite recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante. Si el título constitutivo no lo dispone de otro modo, la servidumbre de vistas comprende la de luces y permite abrir ventanas.
Artículo 11. Contenido accesorio de la servidumbre.
1. Las obras y actividades necesarias para el establecimiento y conservación de la servidumbre van a cargo de las personas que pueden beneficiarse de las mismas, de acuerdo con el artículo 6.2, salvo pacto en sentido contrario.
2. La persona titular de la propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente debe tolerar su ocupación parcial cuando sea necesario para llevar a cabo las obras citadas en el apartado 1.
3. Si la servidumbre reporta también una utilidad a la persona titular de la propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente, ésta debe contribuir proporcionalmente a los gastos de establecimiento y conservación, salvo pacto en sentido contrario.
4. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente no puede realizar obra alguna que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.
SECCIÓN 2.ª SERVIDUMBRES FORZOSAS
Artículo 12. Servidumbre de paso.
1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de una finca sin salida, o con salida insuficiente a una vía pública, puede exigir o sus vecinos el acceso a la misma, estableciendo una servidumbre de paso de anchura y características suficientes para la utilización normal de la finca dominante.
2. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
3. La servidumbre de paso sólo puede establecerse previo pago de una indemnización consistente en el valor de la parte afectada de la finca sirviente y la reparación de los perjuicios que el paso pueda ocasionar.
4. Si la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente también utiliza el paso, o bien obtiene algún beneficio del mismo, la indemnización se reducirá proporcionalmente.
5. Si una finca queda sin salida a una vía pública como consecuencia de un acto de disposición sobre una o mas partes de la finca originaria, o de división de la cosa común, el paso debe obtenerse a través de la finca originaria o la parte de la finca colindante procedente de la originaria y no debe pagarse indemnización.
Artículo 13. Servidumbre de acceso a una red general.
1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías u otros servicios, puede exigir a sus vecinos el acceso a la misma, estableciendo una servidumbre de características suficientes para la obtención del servicio, con las conexiones aéreas, superficiales o subterráneas que correspondan. La servidumbre sólo puede exigirse cuando la conexión a la red general no pueda realizarse por otro sitio sin gastos desproporcionados y los perjuicios ocasionados no sean sustanciales.
2. La servidumbre de acceso a una red general sólo puede establecerse previa indemnización de los perjuicios que la existencia de la servidumbre causa en la finca sirviente. Asimismo, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca dominante deberá indemnizar por los perjuicios que la servidumbre cause en el futuro.
3. Si la red general discurre por la finca vecina, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sin acceso a aquélla puede exigir la servidumbre, con el pago previo de la parte proporcional del valor de la conexión que en su día realizó la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente, además de la indemnización a que se refiere el apartado 2.
4. El acceso ala red general debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
5. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir que el acceso a la red general se realice de modo que ella también pueda servirse del mismo, siempre que contribuya proporcionalmente a los gastos producidos por la conexión. En tal caso, las personas titulares del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de las fincas dominante y sirviente deben contribuir al mantenimiento de la instalación proporcionalmente al uso que hagan de la misma.
6. Si una finca queda sin acceso a una red general como consecuencia de un acto de disposición sobre una parte o más de la finca originaria, o de división de la cosa común, el acceso debe obtenerse a través de la finca originaria o de la parte de la finca colindante procedente de la originaria y no debe pagarse indemnización.
Artículo 14. Servidumbre de acueducto.
1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de una finca que, además, sea titular de un recurso hidráulico de fuera de la misma, puede exigir a sus vecinos el acceso al agua, estableciendo una servidumbre de acueducto de anchura y características suficientes para la explotación normal de la finca dominante.
2. La servidumbre de acueducto permite a quien sea su titular realizar cuantas obras sean necesarias para llevar aguas, tales como acequias, minas, presas y otras similares, y debe mantenerlas en buen estado de conservación, a su cargo.
3. La servidumbre de acueducto sólo puede establecerse con el pago previo de una indemnización consistente en el valor de la parte afectada de la finca sirviente y la reparación de los perjuicios que la servidumbre pueda ocasionarle.
4. Si la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente también utiliza el agua o obtiene algún beneficio de la servidumbre, la indemnización debe reducirse proporcionalmente.
5. El paso del agua debe darse por el punto técnicamente más adecuado y a su vez, si es compatible, menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas.
6. Si una finca queda sin acceso al agua como consecuencia de un acto de disposición sobre una parte o más de la finca originaria, o de división de la cosa común, el acceso debe obtenerse a través de la finca originaria o de la parte de la finca colindante procedente de la originaria y no debe pagarse indemnización.
SECCIÓN 3.ª EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
Artículo 15. Extinción de la servidumbre.
La servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y por:
a) El no uso durante treinta años, excepto en el caso de la servidumbre sobre finca propia. El no uso empieza a contar desde que conste el desuso o acto obstativo.
b) El cumplimiento del plazo, en las temporales, o el cumplimiento de la condición, en las condicionales.
c) La extinción del derecho del concedente o del derecho real del titular de la servidumbre.
d) La renuncia a la servidumbre, realizada por el titular de la finca dominante.
e) La redención convenida entre la persona titular de la finca dominante y el titular de la finca sirviente.
f) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
g) En ocasión del supuesto definido en el artículo 8.2, cuando no se ha realizado la declaración expresa de la existencia de servidumbre.
h) La pérdida de la utilidad del uso de la servidumbre o si este uso resulta imposible. La servidumbre no se restablece si posteriormente su ejercicio vuelve a ser útil o posible.
Artículo 16. La extinción y el restablecimiento de las servidumbres forzosas.
1. La persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca gravada con una servidumbre forzosa puede exigir su extinción si la servidumbre es inutilizada por un acto propio del titular de la finca dominante. Si se solicita una nueva constitución de la servidumbre, su titular debe volver a pagar la correspondiente indemnización. 2. Si vuelve a constituirse una servidumbre forzosa, previamente extinguida por pérdida de la utilidad de su uso o porque este uso había resultado imposible, el titular de la finca dominante debe pagar indemnización, siempre que no hayan pasado más de treinta años desde su extinción.
Artículo 17. Modificaciones de las fincas y extinción de la servidumbre.
1. La modificación de la finca dominante, tales como su división, segregación, agrupación o agregación, no extingue la servidumbre, pero tampoco puede hacer más gravoso su ejercicio. No obstante, la extinción puede tener lugar:
a) En los supuestos de división y segregación, si la servidumbre sólo es útil para alguna de las fincas resultantes, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir la extinción de la servidumbre respecto a las demás fincas.
b) En los supuestos de agregación y agrupación, si la estructura de la nueva finca resultante conlleva que la servidumbre no le reporte utilidad, la persona titular del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios de la finca sirviente puede exigir la extinción de las servidumbres.
2. Si la finca sirviente se divide o se segrega parte de la misma, los titulares de las fincas resultantes que no reporten utilidad alguna a la dominante pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto a estas fincas.
SECCIÓN 4.ª PROTECCIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE
Artículo 18. Acción confesoria.
1. La persona titular de la finca dominante tiene acción real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, lo perturbe o amenace con hacerlo.
2. Quien ejerce la acción debe probar la existencia de la servidumbre y la lesión causada o la amenaza de causarla en su derecho.
3. La acción confesoria prescribe a los treinta anos, a contar desde el acto obstativo.
Artículo 19. Tipificación
Los derechos de adquisición voluntaria de bienes pueden ser:
a) El derecho de opción, que otorga al titularla facultad de adquisición dentro del plazo establecido.
b) El derecho de tanteo, que otorga al titularla facultad de adquisición preferente, en las enajenaciones onerosas en las que el titular del derecho pueda realizar o dar la contraprestación a que se haya comprometido el adquirente. El derecho de tanteo supone el derecho de retracto cuando ya ha tenido lugar la transmisión.
Los derechos de adquisición pueden tener naturaleza real o personal. Son reales sólo cuando se les constituye como tales en escritura pública y se inscriben en el correspondiente registro, de conformidad con la legislación que les sea de aplicación. La oponibilidad a terceros de los derechos de adquisición tiene lugar mediante la inscripción registral.
1. Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles susceptibles de identificación.
2. Los derechos de adquisición sobre bienes pueden recaer sobre bienes futuros. Los derechos sobre bienes futuros son personales, salvo que se condicionen a la existencia efectiva de los bienes.
El derecho de adquisición que pertenece a varios titulares en proindiviso no puede ejercerse si no lo hacen todos conjuntamente o uno o varios de ellos por cesión del resto.
Los derechos de adquisición pueden constituirse por actos entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte, mediante cesión, reserva o división. La constitución puede ser mediante un negocio jurídico dirigido a la atribución del derecho, o mediante pacto o estipulación, expresos e independientes, que se integran en otro negocio.
Artículo 24. Requisitos del título de constitución.
El título de constitución, además de las estipulaciones y del domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas y demás pactos que el constituyente o constituyentes tengan por conveniente, debe contener, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) El plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio.
b) En su caso, la voluntad del constituyente o constituyentes de configurar el derecho con carácter real.
c) Cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición onerosa, la contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación. En el caso de que se prevean cláusulas de estabilización, debe tratarse de criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética.
d) Cuando el derecho se haya constituido a título oneroso, la prima pactada, si procede, para su constitución.
Artículo 25. Duración del derecho de opción.
1 El derecho de opción de naturaleza real puede constituirse por un tiempo máximo de diez años, si recae sobre bienes inmuebles, o de cinco años, en el caso de los bienes muebles.
2. El derecho de opción de naturaleza personal puede constituirse por un tiempo determinado, que no puede ser de más de cuatro años.
3. El derecho de opción puede ser objeto, por acuerdo, de sucesivas prórrogas, pero cada una de éstas no puede exceder los tiempos máximos establecidos en los apartados 1 y 2.
4. Cuando el derecho de opción se constituya como pacto o estipulación integrado en otro negocio jurídico, su duración puede ser la misma de este negocio jurídico, con las correspondientes prórrogas.
Artículo 26. Duración del derecho de tanteo.
1. El derecho de tanteo de naturaleza real puede constituirse por tiempo indefinido cuando se haya pactado su ejercicio para la primera transmisión, y puede constituirse por un tiempo que no puede ser de más de diez años cuando se haya pactado su ejercicio para segundas y ulteriores transmisiones.
2. El derecho de tanteo de naturaleza personal puede constituirse por un tiempo determinado que no puede ser de más de diez años.
3. El derecho de tanteo puede ser objeto, por acuerdo, de sucesivas prórrogas, pero cada una de éstas no puede exceder el tiempo máximo establecido en los apartados 1 y 2.
Artículo 27. Oponibilidad ante terceros.
La prórroga convencional del plazo de duración de los derechos de adquisición es oponible a terceros a partir del momento en que haya constancia registral, de acuerdo con la legislación que le sea de aplicación.
Artículo 28. Transmisibilidad.
1. Los derechos de adquisición son embargables y, en el caso de que se constituyan como derecho real, son también gravables.
2. Para la transmisión voluntaria, entre vivos o por causa de muerte, se requiere que el titular esté expresamente facultado para ello.
1. El ejercicio de un derecho de adquisición de naturaleza real supone la adquisición de la cosa en las mismas condiciones en que se hallaba en el momento de la constitución del derecho y la extinción de los derechos incompatibles que se hayan constituido con posterioridad sobre la cosa, sin perjuicio de lo establecido en la legislación hipotecaria.
2. El precio queda íntegramente a disposición del titular del derecho de propiedad sobre la cosa o, si procede, de los titulares de derechos constituidos con posterioridad al derecho de adquisición.
3. El titular del derecho de adquisición puede requerir judicialmente al propietario actual de la cosa, en caso de negarse a formalizar la transmisión, siendo la demanda anotable en el correspondiente registro.
1. El ejercicio del derecho de adquisición de naturaleza personal supone la exigibilidad del cumplimiento de la obligación de entrega del objeto y, si procede, del pago de la contra prestación.
2. El ejercicio del derecho de tanteo de naturaleza personal supone la exigibilidad de realizar la transmisión.
3. Si el objeto está legalmente en poder de terceras personas, es procedente la indemnización de daños y perjuicios.
Artículo 31. Ejercicio de todo derecho de adquisición.
El ejercicio de cualquier derecho de adquisición que realice su titular exige, previa o simultáneamente, el cumplimiento de los requisitos estipulados y la notificación fehaciente del ejercicio efectivo del derecho al titular del derecho de propiedad actual de la cosa, si el derecho es real, y si el derecho es personal, a la persona que sea titular de este derecho. Las notificaciones deben hacerse constar en los registros donde estén inscritos los derechos.
Artículo 32 Ejercicio del derecho de opción.
1. El ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa requiere el pago previo o simultáneo del precio fijado, determinado según los criterios establecidos, o el que resulta de la aplicación de las cláusulas de estabilización, si se habían previsto.
2. La formalización unilateral de la transmisión requiere pacto expreso. En tal caso, el pago del precio debe acreditarse o depositarse notarialmente en el momento de la formalización.
Artículo33. Ejercicio del derecho de tanteo.
1. El derecho de tanteo sólo puede ejercitarse, respecto a la primera transmisión, salvo pacto o estipulación en contrario. También puede ejercerse aunque la transmisión proyectada se realice en subasta judicial o extrajudicial y, en caso de impugnación, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnación.
2. Si no existe fijación de plazo para el ejercicio del derecho, se entiende que éste caduca cuando han transcurrido treinta días, a contar del día siguiente del día en que la notificación del acuerdo transmisivo entre el propietario de la cosa y un tercero pudo llegar a conocimiento del titular del derecho. Si la transmisión está sometida a plazo o condición suspensivos, el plazo de ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo o del conocimiento del cumplimiento de la condición.
Artículo 34. Conversión del tanteo en retracto.
1. El derecho de tanteo implica el de retracto si falta la notificación fehaciente del acuerdo transmisivo o si la transmisión se ha realizado en condiciones distintas a las que constaban en la notificación.
2. El retracto debe ejercerse dentro de un plazo igual al pactado para el ejercicio del tanteo o, si no se ha pactado ninguno, dentro de un plazo de sesenta días, en todos los casos a contar desde la fecha de la inscripción registral o del conocimiento de la enajenación.
Los derechos de adquisición se extinguen una vez ejercidos, o por haberse cumplido el plazo de su duración y, en el caso del derecho de tanteo, el plazo de su ejercicio, o por la renuncia del titular, que puede tener lugar en relación con un determinado acuerdo transmisivo y mediante precio.
Disposición adicional. Los derechos deaprovechamiento sobre una finca ajena.
Los derechos reales de aprovechamiento establecidos en favor de una persona sobre una finca ajena, con independencia de toda relación entre fincas, se rigen, en aquello que no determine su titulo constitutivo, por la costumbre y por la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de Regulación de los Derechos de Usufructo, Uso y Habitación, en lo que sea compatible.
Disposición transitoria primera. El régimen jurídico de los derechos de superficie.
La presente Ley no es de aplicación a los derechos de superficie constituidos, sobre finca situada en territorio de Cataluña, antes de su entrada en vigor, que siguen rigiéndose por la legislación que les era de aplicación.
Disposición transitoria segunda. La acreditación de la rabassa morta.
1. Todas las personas titulares de una rabassa morta inscrita en el Registro de la Propiedad deben acreditar su vigencia antes de cinco años a contar de la entrada en vigor de la presente Ley, lo cual deberá constar en una nota marginal.
2. La acreditación de la rabassa morta debe realizarse mediante instancia firmada por la persona titular, dirigida al Registro de la Propiedad en el que conste inscrita, en la cual se identifique la rabassa morta y la finca sobre la que recae y se solicite la correspondiente nota marginal.
3. Cuando haya transcurrido el plazo de cinco años sin que se haya hecho constar la vigencia de la rabassa morta en los términos establecidos en los apartados 1 y 2, queda extinguida y puede ser cancelada por caducidad, a instancia del cedente, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
Disposición transitoria tercera. El régimen jurídico de la rabassa morta.
Las rabasses mortes que sigan vigentes, entendidas como los contratos en virtud de los cuales el propietario del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas, a cambio de una renta o pensión anual a cargo del cesionario, en frutos o dinero, siguen rigiéndose por las siguientes normas:
a) Se tiene por extinguida la rabassa morta a los cincuenta años de la concesión, siempre que no se haya fijado otro plazo.
b) Se extingue por la muerte de las primeras cepas, o porque no den frutos las dos terceras partes de las cepas plantadas.
c) El cesionario puede realizar renuevos y mugrones durante el tiempo que dure el contrato.
d) El contrato no pierde su carácter por la facultad de realizar otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea el principal objeto la plantación de cepas.
e) El cesionario puede trasmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero no puede dividirse el uso de la finca sin que lo haya consentido su propietario.
f) En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tienen recíprocamente los derechos de tanteo y retracto, de acuerdo con lo establecido por la enfiteusis y con la obligación de darse el aviso previo establecido en el articulo 33.2 para el tanteo.
g) El cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, y debe abonar los deterioros que haya causado en la misma.
h) El cesionario no tiene derecho a las mejoras que existan en la finca en el momento de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hayan sido realizadas en cumplimiento de lo que se pactó.
i) En lo referente a las mejoras útiles y voluntarias, tampoco tiene derecho al abono si las ha realizado sin el consentimiento por escrito del propietario del terreno, en el que se obligaba a su abono. En este último caso, las mejoras deben ser abonadas por el valor que tengan en el momento de la devolución de la finca.
j) El cedente puede hacer uso de la acción de desahucio por el cumplimiento del plazo del contrato.
k) Cuando haya finalizado el plazo de cincuenta años o el que hayan fijado las partes, si el cesionario sigue teniendo el uso y aprovechamiento de la finca con el consentimiento tácito del cedente, el cesionario no puede ser desahuciado sin el previo aviso que el cedente debe darle con un año de antelación para la conclusión del contrato.
Disposición final primera. Modificación del artículo 342 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña.
Se modifica el artículo 342 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, que queda redactado del siguiente modo:
«La usucapión del dominio y demás derechos reales sobre cosas inmuebles, salvo las servidumbres, que nunca pueden usucapirse, tiene lugar por la posesión en concepto de dueño por el tiempo de treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe. Lo mismo es de aplicación al dominio y a todos los demás derechos reales sobre cosas muebles, pero el tiempo es de seis años.»
Disposición final segunda. Derogación de normas.
Quedan derogados el artículo 320 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña y los artículos 4 a 25 de la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, Inmisiones, Servidumbres y Relaciones de Vecindad.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
La presente Ley entra en vigor a los tres meses de su publicación en el «Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña».
Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.
Palacio de la Generalidad, 31 de diciembre de 2001.
JOSEP-DELFI GUÁRDIA I CANELA,
Consejero de Justicia
JORDI PUJOL,
Presidente
(Publicada en el «Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña» número 3556, de 18 de enero de 2002)
Correcció d'errades 
