Limitado el recurso a los defectos alegados por el Registrador, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, y afirmado por el Notario en la intervención que el cargo de Administrador está inscrito en el Registro Mercantil, el hecho de que no consten los datos de la inscripción en este Registro no es defecto que impida la compra por el apoderado.

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Torrevieja, don Miguel Ángel Robles Perea, contra la negativa del Registrador de dicha ciudad n.º 3, don Gonzalo Aguilera Anegón, a inscribir una escritura de segregación, compraventa y agrupación de fincas de secano.

El 16 de septiembre de 2002, ante el Notario de Torrevieja, don Miguel Ángel Robles Perea fue otorgada escritura de segregación, compraventa y agrupación de fincas de secano, en la que la sociedad compradora actuaba representada por don Manuel E. M. En dicha escritura se dice en la comparecencia que «el representante se encuentra facultado para este acto en virtud de poder otorgado a su favor el 12 de septiembre de 2002, ante el Notario de Torrevieja, don Jacinto Marín Noarbe, copia autorizada de la cual tengo a la vista, con facultades para comprar y agrupar bienes inmuebles, que considero suficiente y bastante para este acto en concreto, que se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, aunque otorgado por el Administrador único de la sociedad, con cargo debidamente inscrito en el Registro aludido. Manifiesta que sus facultades le siguen vigentes en su integridad, que no le han sido revocadas, limitadas, ni modificadas.»

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Torre vieja n.° 3, fue calificada con la siguiente nota: «El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley hipotecaria (redacción Ley 24/2001 de 27 de diciembre), y en base a los siguientes: Hechos: 1.º El documento precedente otorgado el día 16 de septiembre de 2002, ante el Notario de Torrevieja, don/doña Miguel Ángel Robles Perea, número de protocolo 2002/5135, ha sido presentado en este Registro el día 20/09/2002 bajo el asiento número 323/273. 2.º Falta acreditar en el documento la inscripción en el Registro Mercantil del poder conferido a don Manuel E. M. en representación de la sociedad compradora en los términos previstos por la R.D.G.R.N. de 17-12-1997. Fundamentos de derecho. Por ello y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y la R.D.G.R.N. de 17-12-1997. Ha resuelto. Suspender el asiento registral solicitado. Recursos: La presente calificación puede ser recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la notificación de la calificación realizada mediante escrito presentado en este Registro en la forma y según los trámites previstos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, todo ello, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro recurso que estime oportuno. Torrevieja, a 4 de octubre de 2002. El Registrador. Firmado: Gonzalo Aguilera Anegon.»

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.º Que la nota de calificación carece de toda motivación y argumentación, limitándose a decir que falta la inscripción del poder en el Registro Mercantil y alegando la Resolución de 17 de diciembre de 1997, que se refiere a las adquisiciones de sociedades a través del órgano de administración no inscrito (no de apoderados) y el genérico artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Existe una clara indefensión del recurrente ante la imposibilidad de rebatir la opinión del Registrador, infringiéndose el artículo 19 bis, párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por Ley 24/2001, de 27 de diciembre. 2.º Que se recurre la calificación desfavorable en base a los mismos argumentos que el Registrador considera como favorables a su posición: la Resolución de 17 de diciembre de 1997. Que conforme a lo declarado por dicha Resolución, si el Registrador de la Propiedad se encuentra con una adquisición realizada por un administrador cuyo cargo no está inscrito podrá solicitar la documentación precisa para comprobar que dicho nombramiento es correcto. 3.º Que este caso es distinto. Aquí se trata de un apoderado de la sociedad y el poder está conferido por administrador con cargo vigente e inscrito en el Registro Mercantil. Así pues, si la inscripción no es constitutiva para la eficacia del nombramiento de administrador, mucho menos lo será la de apoderado y sin perjuicio de que el poder deba ser inscrito con carácter obligatorio sólo en los casos que la Ley determine, existiendo poderes mercantiles no inscribibles. 4.º Que la circunstancia de si es inscribible o no un poder mercantil sólo incumbe al Registrador Mercantil para hacer constar el mismo en sus asientos o denegar tal actuación. Que en cualquier caso la consideración de inscribible o no y la circunstancia de estar o no inscrito no debe impedir que las adquisiciones que haya realizado se inscriban en el Registro de la Propiedad.

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.º Que señala el recurrente que la nota carece de argumentación y motivación. La nota precisa que el defecto que contiene la escritura es que no se acredita la inscripción en el Registro Mercantil del poder invocado por la parte compradora, en los términos resueltos por la Resolución de 17 de diciembre de 1997. Que el Notario extrae unas conclusiones incompletas y parciales de la citada Resolución. 2.° Que la Resolución de 17 de diciembre de 1997 ha sido confirmada por otras posteriores de 3 y 23 de febrero de 2001. Que en resumen, si no se acredita la inscripción del poder en el Registro debe acreditarse la realidad, validez y vigencia del poder conferido por persona legitimada para ello en representación de la sociedad y esa acreditación debe realizarse mediante la reseña notarial de identificación del cargo concedente del poder con expresión de sus circunstancias de nombramiento (reseña identificativa del documento del cual resulta el mismo), la vigencia de su cargo en función del plazo de duración del mismo y los datos de su inscripción en el Registro Mercantil en la forma que señala la Resolución de 28 de mayo de 1999, circunstancias que no se han hecho constar en el presente caso por el Notario autorizante.

Vistos los artículos 1733 y siguientes del Código Civil, 3, 18 y 326 de la Ley Hipotecaria y 383 de su Reglamento, 1 y 47 de la Ley del Notariado, 143, 164, 165, 166 y 227 del Reglamento Notarial, 143 del Reglamento del Registro Mercantil, y las Resoluciones de esta Dirección General de 16 de febrero de 1990, 11 de marzo de 1991, 1 de marzo de 1994, 2 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 28 de mayo de 1999 y 17 de febrero de 2000.



1. Se presenta en el Registro escritura por la que una Sociedad Anónima compra un inmueble y lo agrupa. Dicha Sociedad está representada por un apoderado. El Notario reseña los datos de la escritura de poder, que tiene a la vista, añadiendo: «con facultades para comprar y agrupar bienes inmuebles, que considero suficiente y bastante para este acto en concreto, que se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, aunque otorgado por el administrador único de la sociedad, con cargo debidamente inscrito en el Registro aludido.

El Registrador suspende la inscripción por entender que «falta acreditar en el documento la inscripción en el Registro Mercantil del poder conferido a don XX en representación de la sociedad compradora en los términos previstos por la R.D.G.R.N. de 17-12-1997». El Notario recurre.



2. Limitado el recurso a los defectos alegados por el Registrador, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, y afirmado por el Notario en la intervención que el cargo de Administrador está inscrito en el Registro Mercantil, el hecho de que no consten los datos de la inscripción en este Registro no es defecto que impida la compra por el apoderado.



Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.



Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.



Madrid, 15 de febrero de 2003.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.



Sr. Registrador de la Propiedad n.º 3 de Torrevieja.