En el recurso gubernativo interpuesto por D. Luis Vila Sanchís, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Almansa, D. Julián Cuenca Ballesteros, a inscribir una escritura de extinción de condominio.
I
El 13 de diciembre de 2001, mediante escritura pública otorgada ante D. José-Ramón Recatalá Moles, Notario de Yecla, D. Luis Vila Sanchís por sí y en representación de D. José M. M. y D.ª María S. A., extingue el condominio existente sobre tres fincas rústicas sitas en el término municipal de Caudete (Albacete), paraje Martín Gil, que no constan inscritas, y se solicita su inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.
Dichas fincas las adquirieron por compra a D. Martín, D.ª M.ª Asunción F. P. y D. Juan O. F. mediante escritura pública autorizada por el Notario citado, el 10 de marzo de 2001, en la que comparece D. Ignacio B. P. como titular catastral que «cede y renuncia a cualquier derecho que por tal concepto pudiera corresponderle».
Presentada en el Registro de la Propiedad de Almansa copia de la escritura de la extinción de condominio junto con la escritura de compraventa de 10 de marzo de 2001 y escritura de rectificación de 21 de diciembre de 6 de febrero de 2002, con otras más, fue calificada con la siguiente nota: «Calificado el precedente documento, no se ha practicado la inscripción solicitada por los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: Antecedentes de hecho. 1. La escritura que precede fue presentada en este Registro el 31 de Octubre de 2002, asiento número 176 del Diario 76. 2. En dicha escritura, don Luis Vila Sanchís, por sí y en representación de don José M. M. y doña María S. A., extingue la comunidad existente sobre tres fincas rústicas sitas en Caudete, paraje de Martín Gil, que no constan inscritas, y se acompaña escritura de compraventa autorizada por don José Ramón Recatalá Moles, el 10 de marzo de 2001, protocolo 368 y certificación catastral, en la que aparece como titular don Ignacio B. P. Fundamentos de derecho. I. Esta nota de calificación se extiende por el Registrador titular de esta oficina, competente por razón del territorio donde radica la finca, en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que se refiere el precepto legal citado. II. Conforme al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, la Inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante título público de adquisición, siempre que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente, o en su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño. En ambos caso se incorporará o acompañará certificación catastral descriptiva y gráfica, de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en el título, de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente. Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender la inscripción solicitada por el defecto de no estar catastradas las fincas que se pretenden inmatricular a favor de los adquirentes. Notifíquese la presente calificación al presentante y al funcionario autorizante. III. El defecto calificado tiene el carácter de subsanable por cuanto basta para su corrección la aportación de certificación del Catastro de la que resulte que las fincas están catastradas a favor de los adquirentes. La presente calificación lleva consigo la prórroga de vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Siendo subsanable el defecto, podrá solicitarse anotación preventiva de suspensión dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. Contra dicha calificación se podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la notificación, mediante la presentación del escrito de recurso en este Registro de la Propiedad o en las oficinas o registros previstos en el artículo 38.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y por los trámites establecidos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Almansa, 5 de Noviembre de 2002.-El Registrador. Firma ilegible.»
III
D. Luis Vila Sanchís interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1. Que en el título en cuestión iban insertas sendas cédulas catastrales expedidas por el Excmo. Ayuntamiento de Caudete, exclusivamente a efectos de Notarías y Registros, por lo que se considera eran más que suficientes para la inmatriculación de las fincas que resultan del título. 2. Que las fincas que se pretenden inmatricular son las mismas que constan en las certificaciones catastrales que se acompañan. Que el hecho de que tengan catastradas a nombre del esposo de la transmitente es debido a que fue el consorte de la otorgante quien acudía a la oficina catastral del Ayuntamiento de Caudete, para el pago del impuesto de bienes inmuebles. Por lo tanto, se cumple lo establecido en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. 3. El esposo de la transmitente, D. Ignacio B. P, compareció expresamente en el otorgamiento de la escritura en cuestión, como titular catastral de las mismas, al objeto de ceder y renunciar a cualquier derecho que por tal concepto pudiera corresponderle, según consta en el apartado tercero del otorgamiento de la mencionada escritura. 4. Que el cambio de la titulación catastral de las parcelas a inscribir se hará una vez registradas las fincas a favor del transmitente.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que la única cuestión que se plantea en este recurso es si el requisito de que aparezca catastrada la finca que se pretende inmatricular, a favor del transmitente o adquirente, se considera cumplido con la comparecencia del titular registral en el título previo de adquisición, renunciando a cualquier derecho que pudiera corresponderle. Que en el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, implícitamente exige que figure catastrada o amillarada a nombre del transmitente o del adquirente (ver Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2002). Y, por ello, lo que declara el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Que con arreglo a lo anterior, el hecho de estar catastradas las fincas que se pretenden inmatricular a nombre de persona distinta del adquirente o transmitente constituye un obstáculo para la inmatriculación, que no se salva por la circunstancia de que el titular catastral comparezca en el título previo de adquisición, renunciando a cualquier derecho que le pueda corresponder, porque dicha posibilidad no está recogida en la Ley, Que para la rectificación o modificación del Catastro, no es preciso el consentimiento del titular catastral, puesto que no rige en esta materia el principio de tracto sucesivo. Que se trata de un precepto de carácter imperativo que no permite que esta coordinación se haga con posterioridad a la inscripción. Que, en definitiva, lo que se pretende es lograr la coordinación del Catastro con el Registro de la Propiedad, y por ello, debe efectuarse la rectificación para que haya identidad entre el titular registral y el titular catastral.
Vistos los artículos 3.1 del Código Civil, 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.
1. Se presenta en el Registro, al objeto de proceder a su inmatriculación, una escritura de disolución de comunidad. Como título previo adquisitivo se presenta otra escritura otorgada nueve meses antes, en la que adquirieron los que ahora disuelven la comunidad. En esta última escritura comparece el marido de una de las transmitentes -la cual afirma haber adquirido por herencia-, quien «como titular catastral de las fincas, cede y renuncia a cualquier derecho que por tal concepto pudiera corresponderle». El Registrador suspende la inscripción por no hallarse catastradas las fincas a nombre del transmitente ni del adquirente. El interesado recurre.
2. Restringiéndose el recurso al defecto alegado por el Registrador por aplicación del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, cabe decir que, si bien es cierto que en el tema de la inmatriculación, y, sobre todo, de la inmatriculación por título público, ha de tenerse especial cuidado al efecto de evitar que, sin las garantías suficientes, ingresen en el Registro adquisiciones que no deben gozar de la protección registral, también lo es que las normas jurídicas han de interpretarse de acuerdo con la realidad social con arreglo a su espíritu y finalidad (cfr. artículo 3.1 del Código Civil), y es sobradamente sabido que, en multitud de ocasiones, fincas de la esposa o gananciales figuran catastradas exclusivamente a nombre de marido. Por otra parte, si el marido de la que se dice titular de las fincas consiente la transmisión, como ocurre en el presente caso, sería excesivo exigir una modificación catastral, que, sin duda, se producirá posteriormente a nombre de los adquirentes, para conseguir dicha inmatriculación, cuando el mismo Registrador afirma que las descripciones de las fincas en el Catastro coinciden con las de las escrituras.
Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación tal y como ha sido formulada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de abril de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Almansa.
