Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor F. N. C., como presidente y en representación de la Comunidad de Propietarios del edificio número 60-62 de la calle S. y 6-12 de la calle S. de Barcelona, contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de Barcelona núm. 6, señora Ana María Arias Romero, que suspende la inscripción de una escritura de protocolización de normas comunitarias y modificación de estatutos.
Relación de hechos
I
El 14 de febrero de 2013 se celebró Junta Extraordinaria de Propietarios del edificio situado en Barcelona, calle S. números 60-62 y calle S. números 6-12, finca registral núm. 3274, inscrita en el tomo y libro 381 de Sant Gervasi, folio 27, del Registro de la Propiedad número 6 de Barcelona, en la cual se acordó modificar el segundo párrafo del artículo 8 de los estatutos sociales que constan en la escritura de obra nueva y división horizontal del inmueble de 24 de octubre de 1977, exigiendo la conformidad de la comunidad para instalar chimeneas o conductos de ventilación, aireación, refrigeración o extracción de humos que atraviesen o discurran por los patios de luces de todo el edificio, frente a la facultad originariamente reconocida a los propietarios de todos y cada uno de los locales comerciales del inmueble para proceder a tal instalación. La modificación fue aprobada por un 83'516 % de los asistentes, votando en contra un 13'736 % y absteniéndose un 2’747. El contenido del acta fue notificado de forma fehaciente a todos los copropietarios, sin que ninguno impugnara el acuerdo.
II
El 6 de junio de 2013 se presentó al Registro de la Propiedad número 6 de Barcelona, para su inscripción, escritura autorizada por el notario de Barcelona Don José Eloy Valencia Docasar el día 28 de mayo de 2013, de protocolización de normas comunitarias correspondiente a la Comunidad de Propietarios del edificio números 60-62 de la calle S. y 6-12 de la calle S. de Barcelona, en la cual se recogía la citada modificación estatutaria.
III
El 25 de junio de 2013, la registradora de la propiedad acordó suspender la inscripción solicitada, señalando la existencia de tres motivos. En primer lugar, y en relación con la certificación que acompaña a la escritura y en la cual se acredita el cargo del presidente de la Comunidad de Propietarios, no acreditarse, en cambio, que quien lo expide ejerce el cargo de secretario de la misma. En segundo lugar, y habiéndose procedido a la venta de un elemento privativo del inmueble con posterioridad a la Junta de 14 de febrero, no constar el consentimiento de los nuevos propietarios de este elemento privativo en la modificación estatutaria producida. Finalmente, tampoco consta si entre los propietarios que votaron en contra del acuerdo o se abstuvieron hay alguien que sea propietario de un local comercial, siendo a éstos a quienes afecta la modificación de los estatutos. La registradora fundamenta la suspensión en los artículos 553-8, 553-10, 553-11, 553-17 y 553-25 del Libro V del Código civil de Cataluña (CCCat), en los artículos 8, 13, 17, 20, 34 y 38 de la Ley hipotecaria, en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987, 23 de junio de 2001, 23 de julio de 2005 y 9 de febrero de 2008, y en la resolución de esta Dirección general de 21 de abril de 2010.
IV
Por escrito de fecha 18 de julio de 2013, el señor F. N. C., como presidente y en representación de la Comunidad de Propietarios del edificio número 60-62 de la calle S. y número 6-12 de la calle S. recurrió ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas la calificación negativa de la registradora, por lo que respecta sólo en el tercero de los motivos apuntados por ésta, considerando enmendables los dos primeros y anunciando su voluntad de enmendarlos. Centra su recurso en el artículo 553-25.4 del CCCat, que, a su juicio, la registradora interpreta de forma incorrecta y defiende que el precepto se aplica sólo a los acuerdos que restrinjan de forma notoria e importante los derechos de uso y de disfrute del copropietario, sin que -a su entender- la modificación estatutaria acordada en la Junta de Propietarios de 14 de febrero de 2013 limite el goce y disfrute de los elementos privativos que integran los locales comerciales del edificio. Cita en apoyo de su tesis la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sección 19ª) de 26 de marzo de 2009 y la de la Audiencia Provincial de Lleida (sección 2ª) de 1 de marzo de 2012.
V
De acuerdo con el que se dispone en el artículo 3.5 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, por escrito de 8 de agosto de 2013 la registradora de la propiedad dio traslado del recurso al notario autorizando de la escritura presentada, para que realizara las alegaciones que considerara oportunas, sin que éste hiciera ninguna manifestación.
VI
El 4 de septiembre de 2013, la registradora redactó el informe preceptivo, manifestando los hechos que se acaban de exponer y envió el expediente correspondiente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, teniendo entrada en esta Dirección en fecha 6 de septiembre de 2013.
VII
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
El 15 de febrero de 2013 el registrador de la propiedad de Figueres inscribe el documento en cuanto a la plaza de aparcamiento y suspende la inscripción en cuanto a las cinco viviendas por falta de aportación de su cédula de habitabilidad.
Fundamentos de derecho
Primero
Las situaciones de conflicto de intereses en la comunidad de propietarios
1.1 Orientado el recurso presentado por el señor F. N. C. a combatir únicamente uno de los tres motivos apuntados por la registradora al fundamentar su calificación negativa, la cuestión se centra en definitiva entorno a una situación de conflicto de intereses que se suscita en una comunidad de propietarios. Como dijimos en nuestra resolución de 21 de abril de 2010 (JUS/1631/2010), "la propiedad horizontal se configura en el Código civil de Cataluña como un régimen de comunidad especial que confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros en los elementos comunes" [FD Primero, 1.1]. Esta concurrencia de diferentes derechos de propiedad sobre objetos diferentes y, sobre todo, la concurrencia de diferentes derechos de propiedad sobre los diferentes elementos privativos, da lugar a una situación de conflicto de intereses que el legislador ha resuelto supeditando el interés particular de cada propietario de un elemento privativo al interés general de la comunidad y al interés particular de los otros propietarios de los restantes elementos privativos. Así resulta, por ejemplo, de los preceptos que regulan el uso, disfrute y disposición de los elementos privativos (artículos 553-36 a 553-40 del CCCat o artículo 553-47 del CCCat) o de los que regulan la adopción de acuerdos, por la Junta de Propietarios y su carácter vinculante (artículos 553-25 y 553-30 del CCCat).
1.2 Ahora bien, esta subordinación del interés particular de un copropietario al general de la comunidad y al también particular de los otros copropietarios no supone que aquél carezca de protección y que tenga que sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno. Como también dijimos en nuestra resolución de 21 de abril de 2010, "[e]l Código civil de Cataluña regula la organización interna del gobierno de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los artículos 553-15 a 553-32 de una manera lo bastante detallada que, aunque se ha considerado excesiva con respecto al detalle, permite encontrar soluciones equilibradas a los juegos de los intereses legítimos de las personas titulares de los inmuebles sometidos a este régimen" [FD Primero, 1.3]. Eso se pone particularmente de manifiesto en el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y, sobre todo, tienen que respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios.
Segundo
El acuerdo de modificación de los estatutos y de las normas comunitarias que limite las facultades de los propietarios de los elementos privativos
2.1 A esta cuestión se refiere expresamente el artículo 553-25.4 del CCCat, cuya interpretación es objeto de debate en este caso. En efecto, lo que se trata de dilucidar es si un acuerdo de modificación de los estatutos que constan en la escritura de obra nueva y división horizontal de la comunidad de 1977, en los cuales se permitía a los propietarios de los locales comerciales del inmueble realizar determinadas instalaciones sin intervención alguna de la comunidad, exigiendo ahora el consentimiento o conformidad de la misma, limita o no las facultades de estos propietarios.
2.2 La registradora de la propiedad entiende que el precepto es plenamente aplicable y que, por lo tanto, el acuerdo de modificación requería el consentimiento expreso de los propietarios afectados, de manera que, no constando este consentimiento, la escritura de protocolización no puede acceder al Registro. Ciertamente, el razonamiento de la registradora quizás no es demasiado claro, ya que no se trata de que entre los propietarios que votaron en contra o se abstuvieron del acuerdo se encuentre alguno que lo sea de un local comercial, sino que entre los que votaron a favor se encuentren los propietarios de los locales comerciales, ya que no de otra manera puede exteriorizarse el consentimiento expreso de que habla el artículo 553-25.4 del CCCat. Pero a juicio de esta Dirección general, es evidente que si estos propietarios podían instalar antes determinados elementos sin el consentimiento de la comunidad y ahora no pueden hacerlo si no es con el permiso o la conformidad de ésta, las facultades que originariamente ostentaban se ven limitadas y el acuerdo que sancione esta limitación exige su consentimiento expreso.
2.3 Frente a esta consideración, no resulta convincente la argumentación del recurrente, desvirtuada ya para hacer decir al precepto más de lo que dice: el artículo 553-25.4 del CCCat no requiere en absoluto que la limitación de las facultades de los propietarios sea notoria e importante. Por otra parte, recurrir al consentimiento del propietario afectado no supone tampoco recuperar de forma encubierta la unanimidad, ya que el que establece el artículo 553-25.4 del CCCat es, simplemente, la necesidad de una mayoría cualificada en el sentido que, de ésta, tiene que formar parte el propietario afectado. En cualquier caso, el recurrente no rebate la idea de que, exigir el consentimiento de la comunidad cuanto antes bastaba la decisión unilateral de un copropietario, constituye una limitación de las facultades de éste último, por muy loables que sean los criterios que puedan justificar el interés de la comunidad en prestar su conformidad.
2.4 Finalmente y en relación con las sentencias que cita y aporta el recurrente, es verdad que admiten la necesidad de ponderar el consentimiento del copropietario afectado y niegan que se pueda considerar como un derecho de veto absoluto. Pero es que esta ponderación corresponde exclusivamente a los tribunales y no puede asumirla la comunidad de propietarios. Por lo tanto, si la comunidad considera que la negativa del copropietario a consentir el acuerdo es contraria a las normas de la buena fe, constituye un abuso de derecho o un ejercicio antisocial de lo mismo, puede acudir a los tribunales -lo destaca expresamente la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 19ª, de 26 de marzo de 2009- para integrar aquel consentimiento. Lo que no puede hacer es pretender imponer la voluntad de la mayoría, desconociendo la falta de consentimiento del propietario afectado que, mientras no se revoque judicialmente, se tiene que mantener e impide la validez del acuerdo adoptado.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de la registradora del Registro de la Propiedad número 6 de Barcelona.
Contra esta Resolución, las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 28 de octubre de 2013
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
