Inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

En el recurso interpuesto por don Jacinto Mora Castro, en nombre de PYG., S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Javea, don Andrés Colorado Castellary, a inscribir una escritura de segregación y venta.

Mediante escritura autorizada el 15 de julio de 1992, por el Notario de Jávea don Antonio J. Jiménez Clar, la mercantil promociones Inmobiliarias H.G.T., S.A., segrega de la finca registral 30.467 del Registro de la propiedad de Jávea, el local número dos-bis de 75 m2, destinado a aparcamientos y trasteros que vende a la entidad D., S.L.

Presentada la cita escritura en el Registro de la Propiedad de Javea fue calificado con la siguiente nota: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 322 de la Ley Hipotecaria, le notifico que el documento otorgado el 15 de julio de 1992 ante el notario de Javea Antonio Jiménez Clar, número de Protocolo/Expediente 1992/01199, que ha sido presentado en este Registro el 16 de noviembre de 2006 a las 10,30 horas por Dolores Mari Moragues, número de entrada 3231/92, que causó el Asiento 652.01 del Diario 117, ha sido calificado negativamente por los siguientes: Hechos: Por la escritura calificada de fecha 15 de julio de 1992, presentada en este Registro de la Propiedad el 16 de noviembre de 2006, la mercantil Promociones Inmobiliarias H. G. T., S.A. segrega de la finca registral 30.467 de Jávea, el local número uno-bis de 75 m2, destinado a aparcamientos y trasteros que vende a la entidad D., S.L. En el título se describe el resto de la finca matriz, tras la segregación, como local de 2.072,84 m2., con capacidad para 53 plazas de garaje y 14 cuartos trasteros, previniendo su comunicación con el local cincuenta y uno de la División Horizontal, entendiéndose modificados los Estatutos de la División Horizontal en la medida que sea necesaria para que sea posible tal comunicación. La finca registral 30.467 tiene según Registro una superficie de 2.147,84 m2., destinados a aparcamientos y trasteros con una capacidad de 58 plazas de garaje y 14 trasteros, previéndose que para tener derecho a una de las 58 plazas de aparcamiento habrá que adquirir una cuota del 1,62% de la finca total y de los trasteros, una cuota del 0,40%, en el caso de los trasteros números 1 y 2; del 0,41%, en el caso de los trasteros números 9 y 10; del 0,44%, en el caso de los trasteros números 3, 4, 5, 7, 8, 11, 12; del 0,56% en el caso del trastero número 6; del 0,53%, en el caso del trastero número 13; y 0,25%, en el caso del trastero número 14. Con posterioridad al otorgamiento de dicha escritura pero presentadas anteriormente, se otorgaron diversas escrituras por las que se vendieron 66 participaciones indivisas de dicha finca matriz, referidas siempre, en cuanto a las plazas de aparcamiento, a una participación indivisa de un entero y sesenta y dos centésimas por ciento de la finca matriz, que constan inscritas a favor de terceras personas, describiéndose en las escrituras de enajenación la finca registral 30.467 con la descripción anterior a la segregación referida, es decir, con una superficie de 12.147,84 m2, con capacidad para 58 plazas de garaje y 14 trasteros. Se solicita la inscripción de dicho título y, si fuese necesario para ello, la rectificación del Registro en cuanto a la superficie de la finca matriz y cuota o porción indivisa perteneciente a los titulares inscritos. fundamentos de derecho: Constando inscrito en el Registro diversos títulos traslativos del dominio sobre la finca registral 34.467 de Jávea -escrituras de venta de participaciones indivisas de dicha finca, antes dichas-, no cabe inscribir otra de anterior fecha que se le opone o es incompatible por el cual se transmite la propiedad de parte de dicho inmueble: la escritura de segregación y venta referida. Artículo 17 de la Ley Hipotecaria. No consta el consentimiento prestado en escritura pública de los titulares registrales de las diversas participaciones indivisas de la finca registral 34.467 para la rectificación del Registro en cuanto a la superficie de la finca matriz tras su segregación y cuota de la participación indivisa que consta inscrita a su favor ó resolución judicial dictada en procedimiento seguido contra los citados titulares registrales. Artículo 24 de la Constitución Española y Artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Contra la anterior calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del término de un mes a contar desde la fecha en que se reciba la notificación en la forma y según los trámites previstos en los Artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, puede también instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en artículo 275 bis de la Ley hipotecaria, con el fin de que el Registrador que corresponda según dicho cuadro pueda calificar y despachar, bajo su responsabilidad, el documento referido. Javea, a 1 de diciembre de 2006. El Registrador. Firma ilegible.

Don Jacinto Mora Castro, en representación de P.Y.G., S.A., interpuso recurso contra la anterior calificación, y alegó: 1.-Que la mercantil Promociones Inmobiliarias H.G.T.,S.A. fue en su día titular de la Finca 30.467 del Registro de la Propiedad de Javea, cuya descripción según escritura de Obra nueva y División horizontal, de fecha 8 de mayo de 1.991, era: «Finca Número Uno: Local en planta sótano, se destina aparcamiento y trasteros, cuya capacidad para cincuenta y ocho plazas de garaje y catorce cuartos trasteros..., ocupa una superficie de dos mil ciento cuarenta y siete metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados, con repercusión en elementos comunes. Linda: por todos los lados con el subsuelo del inmueble. Cuota: 10,18 por ciento»; 2.-Que en fecha 15 de julio de 1992 y ante el Notario de Javea don Antonio J. Jiménez Clar, la mercantil Promociones Inmobiliarias H.G.T., S.A., procedió a segregar de la finca registral 30.467 del Registro de la Propiedad de Javea, antes descrita, el Local Número Uno-Bis con una superficie de 75 metros cuadrados, destinado a aparcamiento y trasteros, identificado como las plazas de aparcamiento 25, 26, 27, 28 y 29. Igualmente en dicha escritura se preveía el cerramiento y la comunicación de la finca segregada con el local 51 de la división horizontal, entendiéndose modificados los Estatutos de División Horizontal para que sea posible dicha comunicación. Como Consecuencia de la segregación, la finca matriz pasó a tener la siguiente descripción: «Finca Número Uno: Local en planta sótano, se destina a aparcamiento y trasteros, con capacidad para cincuenta y tres plazas de garaje y catorce cuartos trasteros...ocupa una superficie de dos mil setenta y dos metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados, con repercusión en elementos comunes. Linda: por todos los lados, con el subsuelo del inmueble. Cuota: 9,30 por ciento, 3.-En la escritura antes mencionada la mercantil Promociones Inmobiliarias H.G.T, S.A., procedió a la venta de la finca segregada a favor de la también mercantil D.,S.L.; 4. Que, posteriormente, con fecha 15 de abril de 1993, otorgada ante el Notario mencionado, D., S.L. vende la finca segregada a P.Y.G.,S.A.; 5.-Que según manifiesta el Registrador de la Propiedad en la calificación, con posterioridad al otorgamiento de la escritura de segregación y compraventa, se otorgaron diversas escrituras que fueron presentadas con anterioridad en el Registro, en las cuales se vendieron 66 participaciones indivisas de la finca 30.467, según la descripción de la finca matriz anterior a la segregación, es decir con una superficie de 2.147,84 m2 y con una capacidad de 58 plazas de garaje y 14 trasteros; 6.-Que solicitada nota simple al Registro de la Propiedad de Javea sobre la titularidad de la referida finca, en dicha nota, de fecha 1 de diciembre de 2.006 se manifiesta que la titularidad corresponde a Promociones Inmobiliarias H.G.T., S.A., en cuanto al pleno dominio. Que no consta en la misma, ningún asiento de presentación pendiente de despacho, distinto al presentado el 16 de noviembre de 2006; 7.-Que en ejecución de la escritura de segregación referida y consiguiente modificación de los Estatutos de la División Horizontal, la mercantil P.Y.G., S.A. procedió al cerramiento y comunicación de las plazas de garaje con el Local 51 de la división horizontal, o que motivó demanda de comunidad de Propietarios, dictándose sentencia desestimatoria para la Comunidad de Propietarios, la cual apelada fue objeto de sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, en la que se reconoce la plena eficacia y validez jurídica de la escritura de segregación y modificación de la descripción de la finca matriz. 8.-que la segregación referida en modo alguno altera o modifica los derechos de propiedad respecto del resto de las plazas de garaje o trasteros, por cuanto la rectificación en cuanto a la participación o superficie de la finca matriz, no altera el derecho al uso y disfrute con carácter exclusivo de la correspondiente plaza de garaje o trastero adquirido. Que como fundamentos de derecho se cita el título I de la Ley Hipotecaria y los artículos 40 a) y 211 y siguiente de la citada Ley.

El Registrador de la Propiedad con fecha de 25 de enero de 2007 informó y elevó el expediente a esta Dirección General

Vistos los artículos 17, 40, 211, 222, 5 y 326 de la Ley Hipotecaria.

1. Se `presenta en el Registro escritura por la que una promotora inmobiliaria segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa a formar finca independiente.

Se da la circunstancia de que la finca objeto de segregación constituye un conjunto de aparcamiento y trasteros destinado a ser enajenado en porciones indivisas para tener derecho a una plaza de aparcamiento o un trastero.

El Registrador deniega la inscripción ya que han tenido acceso al Registro con anterioridad escrituras otorgadas posteriormente por las que se enajenan distintas participaciones indivisas del local, por lo que es preciso el consentimiento de los titulares correspondientes o resolución judicial en procedimiento seguido contra ellos.

El interesado recurre, acompañando al recurso testimonio de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante y una nota simple de la finca objeto del recurso. En el primero se declara legal el cerramiento del local segregado y respecto de la segunda, reconoce el Registrador la existencia de un error, que fue comunicado a los interesados.

2. El recurso no puede prosperar. Inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

3. Por lo que se refiere al testimonio de la sentencia que se acompaña al recurso, por una parte, es un documento extemporáneo, y por otra, no afecta nada a la titularidad de la porción segregada ya que se limita a declarar legal la obra de cerramiento.

4. Respecto al error sufrido en la nota simple, es evidente que no incide en el resultado del recurso, si bien puede ser causa de responsabilidad civil del Registrador en el caso de haber causado algún perjuicio (cfr. artículo 222.5 de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 13 de junio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.