En el recurso interpuesto por don Francisco Valverde Gómez en representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia contra la calificación de la Registradora de la Propiedad de Cuéllar, doña Belén Merino Espinar por su negativa a inscribir una escritura de novación modificativa de Préstamo Hipotecario.
Hechos
I
El día 20 de diciembre de 2005, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia, actuando como prestamista, y don Gerardo Jimeno Chavida, como prestatario, otorgaron escritura de novación modificativa de Préstamo Hipotecario, ante la Notario de Cuéllar, doña Blanca Bachiller Garzo, con el número 2.376 de su protocolo, conviniendo la modificación de determinadas condiciones del préstamo garantizado con la hipoteca inscrita, en el Registro de la Propiedad de Cuéllar, sobre la finca registral número 25.256, con el fin de adaptar estas condiciones a las determinadas en el Real Decreto 1/2002, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de Vivienda y Suelo del Plan 2002/2005, y en particular en la Resolución de Reconocimiento de Requisitos de Acceso a la Financiación Cualificada, de fecha 31 de agosto de 2005. La citada escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Cuéllar el día 20 de diciembre de 2005.
II
El documento presentado fue calificado con la siguiente nota: «Antecedentes de hecho.-Primero: El 20-12-2005 fue presentada en este Registro el documento de referencia autorizado por el Notario/ Juez/ o Funcionario D. Bachiller Garzo con número de protocolo o expediente 2376. Segundo: En el día de la fecha el documento a que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por el Registrador que suscribe en los siguientes términos: Fundamentos jurídicos. Primero: Conforme al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Segundo: En el presente caso, concurren las siguientes circunstancias que impiden dicha inscripción. Otros defectos del documento (continuación): Dado que el préstamo subsidiado tal y como resulta de la resolución de 31 de agosto de 2005 comprende solo un capital de 70.800 euros, y dado que la responsabilidad del préstamo garantizado con hipoteca que por la presente se modifica para adaptar su régimen a la subsidiación concedida, lo es por un capital de 100.803,20 euros; el principio de especialidad hipotecaria artículo 12 de la Ley Hipotecaria y artículo 9 Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, exige salvar dicha contradicción mediante la cancelación parcial del préstamo originario hasta la cantidad ahora pendiente de pago según se manifiesta en la presente escritura que asciende a 70.592,30 euros. Todo ello al amparo principios hipotecarios de especialidad y tracto sucesivo material, en relación con el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y el Decreto 52/2002, de 27 de marzo, y la resolución de concesión de la subsidiación antes citada. Tercera: Esta calificación será notificada en el plazo reglamentario al presentante del documento y al Notario, Juez o Funcionario autorizante conforme con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y artículo 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Parte dispositiva: Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación. Doña Belén Merino Espinar, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Cuéllar, acuerda: 1.° Calificar el documento presentado en los términos que resultan de: los Antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho reseñados; y suspender, en consecuencia, el despacho del título hasta la subsanación en su caso, de los defectos advertidos, sin practicar anotación de suspensión al no haber sido solicitada al tiempo de la presentación. Contra la presente calificación podrá interponer en el plazo de 15 días hábiles calificación sustitutoria de conformidad artículo 19bis de la Ley Hipotecaria o recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de 1 mes, o bien presentar directamente recurso ante el Juzgado de la Instancia competente, de conformidad artículo 324 y ss. de la Ley Hipotecaria. Nota: Se recuerda que los documentos complementarios a aportar deberán ser siempre originales, y deberán venir acompañados de la presente notificación para la más rápida localización de la documentación interesada. El Registrador». Firma ilegible. Cuéllar, a 10 de enero de 2006.
III
El 25 de enero de 2006, se presenta por don Francisco Valverde Gómez, en representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia, en el Registro de la Propiedad de Cuéllar, escrito instando la calificación sustitutoria del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria; recayendo el nombramiento como Registrador sustituto en la titular del Registro de la Propiedad de Santa María la Real de Nieva, doña Ana María Núñez Lagos Degano, que con fecha 2 de febrero de 2.006, confirma la calificación suscrita por la Registradora de Cuéllar, suspendiendo el despacho del título presentado.
IV
El 15 de febrero de 2006, don Francisco Valverde Gómez, en representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia, interpuso recurso frente a la anterior calificación alegando: que aunque, la Resolución administrativa alude a «Préstamo Cualificado», esto puede entenderse, igualmente, como «cualificación de un préstamo», con unas características y condiciones que se ajusten a los presupuestos previstos en la normativa singular que regula este tipo de préstamos y que se detalla expresamente en la Resolución Administrativa y en los convenios que, en base a dichas normas, se han suscrito entre las Administraciones Públicas competentes y las Entidades de Crédito, siendo éstas últimas quienes únicamente pueden conceder los préstamos o en su caso modificar los vigentes para adaptar sus condiciones a las normas a las que se acoge, en virtud de los Convenios suscritos; que la Registradora en su calificación considera, por un lado, un préstamo subsidiado de 70.800,00 € que relaciona, sin embargo, con el préstamo modificado, y por otro lado y al mismo tiempo reconoce en ambos préstamos uno sólo, apreciando contradicción que exige salvar mediante cancelación parcial de hipoteca, pero no solamente, no existe contradicción, sino que las partes contratantes, en virtud de la libertad de contratación que les asiste y del «animus novandi» manifestado en la propia escritura, acuerdan modificar mediante «novación impropia» aquellas partes del contrato de préstamo, de carácter eminentemente sustantivo, sin plantearse modificación alguna de la garantía, ni siquiera acudiendo a una cancelación parcial de hipoteca, aún contando con la existencia del reconocimiento expreso del principal pendiente de amortizar al día de la fecha de firma de la escritura de modificación; que por otro lado consideran necesario como punto de partida para calcular las nuevas cuotas de amortización e intereses que a su vez serán subsidiadas, en el porcentaje de un 20 %, por la Administración Pública competente; que la determinación del capital pendiente de amortizar tiene pleno significado entre acreedor y deudor, como ya se ha dicho, no existiendo norma legal que establezca la necesidad de proceder a la cancelación parcial como operación previa a la inscripción de la novación, precisamente porque no se reduce la cifra de la garantía hipotecaria; que en relación con tal exigencia (cancelación parcial), debe ser tenida en cuenta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de mayo de 2001, ratificada por la de 14 de septiembre siguiente, y por la de 30 de octubre del mismo año.
V
La Registradora emitió informe en escrito de fecha 1 de marzo de 2006, y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1860 del Código Civil; 82 y 122 de la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de mayo, 14 de septiembre, y 30 de octubre de 2001, y 8 y 30 de abril de 2002.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
a) El día 20 de diciembre de 2005, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia, actuando como prestamista, otorga escritura de novación modificativa de Préstamo Hipotecario, conviniendo la modificación de determinadas condiciones de un préstamo hipotecario, acogiéndose la parte prestataria a lo dispuesto en el Real Decreto 1/2002, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de Vivienda y Suelo del Plan 2002/2005, y en las demás normas de desarrollo. Dicha novación se concretó en la modificación de las cláusulas segunda, tercera y tercera bis, de la escritura de constitución de hipoteca, relativas al plazo y al tipo de interés, con el fin de adaptar estas condiciones a las determinadas en la normativa citada y en particular en la Resolución de Reconocimiento de Requisitos de Acceso a la Financiación Cualificada de fecha 31 de agosto de 2005.
b) La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, por los defectos a que anteriormente se ha hecho referencia.
2. Como ha señalado este Centro Directivo en anteriores pronunciamientos, (Cfr. Resoluciones citadas en los Vistos), el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica su íntegra subsistencia aún en el supuesto de que se reduzca la obligación garantizada (cfr. artículos 1860 del Código Civil, y 122 y siguientes de la Ley Hipotecaria), en tanto no se cancele, cancelación que ya sea total o parcial exige en todo caso el consentimiento de su titular o sentencia firme que la ordene (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), sin que el simple reconocimiento de la reducción de la obligación, ni tan siquiera su constancia registral (cfr. artículo 240 del Reglamento Hipotecario), impliquen ese consentimiento que pueda determinar la cancelación. No existe contradicción en el título calificado cuando, por una parte, fija el importe actual de lo adeudado por el principal del préstamo en relación con el comienzo de efectos de la modificación de condiciones de la relación de préstamo y por otra parte mantiene invariada la cifra de la garantía hipotecaria, ni hay en consecuencia razón alguna que avale la exigencia de la Registradora de la necesidad de una cancelación parcial de la hipoteca como consecuencia del reconocimiento de la amortización parcial del préstamo que garantizaba para poder inscribir la modificación novatoria del mismo en cuanto a intereses y plazo de amortización que, naturalmente, sólo serán aplicables de futuro y en cuanto a la cantidad pendiente de amortización, algo por otra parte habitual en las novaciones que tanto han proliferado en los últimos años al amparo de la citada Ley 2/1994. La hipoteca seguirá garantizando las responsabilidades fijadas en su día sin perjuicio del valor que la consignación registral de ese pago parcial pueda tener, como el que resultaría de la constancia de un pago parcial por la nota marginal prevista en los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, en especial a la vista del artículo 688.1 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, a la hora de oponer al acreedor pluspetición caso de pretender ésta la ejecución por la total deuda resultante del título original de concesión del préstamo.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de junio de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
