En el recurso interpuesto por don José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas, Las Palmas de Gran Canaria, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 1, don José Antonio Utrera-Molina Gómez, a inscribir escritura de declaración de obra nueva finalizada.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 1, con fecha de 26 de Septiembre de dos mil seis, causando el asiento de presentación 1.816 del Libro Diario 75, escritura de declaración de obra nueva finalizada, autorizada por el Notario de Arucas, Las Palmas de Gran Canaria, don José Antonio Riera Álvarez. Dicho documento notarial fue objeto de calificación negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Visto el documento que precede, presentado en esta oficina con el número de entrada 10417/2006, y bajo el número 1816 del tomo 75 del Diario, autorizado el día veintitrés de agosto de dos mil seis por José Antonio Riera Álvarez, número 2063 de su protocolo, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender en el día de hoy la inscripción, por haber sido calificado negativamente, en base a los siguientes: Hechos y razones jurídicas. La suma asegurada por el seguro decenal cuya póliza se testimonia en la escritura es inferior al valor de la obra nueva declarada, única valoración que consta en el título, sin que se concrete que la suma asegurada es el valor que se corresponde con los conceptos a que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. Queda prorrogado el asiento de presentación durante 60 días a contar desde la fecha de notificación. La presente calificación es susceptible de recurso. El recurso se presentará en el Registro que calificó y para la Dirección General de los Registros y del Notariado, o en las oficinas y Registros previstos en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, por los trámites de los artículos 324 y siguientes del mismo, debiéndose acompañar a aquel el título objeto de la calificación efectuada, en el plazo de un mes desde la fecha de la calificación. También puede instarse la intervención del Registrador sustituto que corresponda, en los términos del RD 1039/2003 de 1 de agosto. Las Palmas de Gran Canaria, cuatro de octubre de dos mil seis.-El Registrador. Firma Ilegible.
II
Don José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas, Las Palmas de Gran Canarias, interpuso recurso contra la anterior calificación alegando en primer lugar que la nota de calificación es escueta en exceso y poco clara lo que impide cualquier alegación y rectificación del título; que para el caso de que el hecho impeditivo sea que la valoración dada a la obra nueva es inferior a la suma asegurada por el seguro decenal, no existe ninguna norma que imponga tal coincidencia; que tampoco puede considerarse como hecho impeditivo de la inscripción el que exista una única valoración en el título, porque precisamente en el título calificado hay varios valores y precisamente esa diferencia de valores es lo que parece impedir la inscripción; y finalmente si la causa impeditiva de la inscripción es que el valor de la suma asegurada no se corresponde con los conceptos a que se refiere el artículo 19 de la Ley, tampoco es correcta esa afirmación, ya que en la póliza se contienen algunos de esos conceptos.
III
El Registrador emitió informe el día 8 de Noviembre de 2006 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 208 de la Ley Hipotecaria, artículo 308 del Reglamento Hipotecario, artículos 19 y 20 y Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de Noviembre de 1999; la Resolución Circular de 3 de Diciembre de 2003, sobre exigencia del seguro decenal, Resolución de 11 de Septiembre de 2000 sobre la forma de acreditación de la constitución y vigencia de las garantías previstas en el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21, 22, 23 de Febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de Marzo, y 1 de Abril de 2005.
En el presente recurso se plantean dos cuestiones, una de fondo, la inscripción de escritura de obra nueva finalizada, en la que se testimonia la constitución del seguro decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación, suspendiendo el Registrador la inscripción por ser la suma asegurada inferior al valor de la obra nueva declarada; y una cuestión de forma o procedimiental, la escasez y poca fundamentación de la nota de calificación.
1. En primer lugar, la exigencia de un seguro decenal viene impuesto por lo establecido en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que debe completarse, principalmente, con lo dispuesto en su Disposición Adicional Segunda, junto con lo previsto en la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, así como con el propio artículo 20 de la mencionada Ley al preceptuar su párrafo primero, que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad, escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que le sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite ni testimonie la constitución de las garantías a que hace referencia el artículo 19 de esta Ley. Además, la necesidad de una clarificación de los requisitos a exigir por Notarios y Registradores en relación al contrato de seguro dio lugar a la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, base, junto al artículo 19 de la mencionada Ley, para la resolución del presente recurso. En este sentido, el artículo 19.5.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación establece literalmente que «el importe mínimo del capital asegurado será el siguiente... el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo». De la misma manera, la Instrucción de 11 de septiembre recoge literalmente en el número 3 de su apartado b), en relación a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la póliza, que «capital asegurado como mínimo igual al coste final de ejecución».
De acuerdo con la Ley y la Instrucción queda, en consecuencia, claramente establecido cual es el importe mínimo del capital asegurado, el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, y en correspondencia con la propia finalidad prevista por la Ley al establecer la exigencia de dicho seguro decenal.
2. En cuanto a si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, este Centro Directivo, compartiendo la opinión del recurrente, considera que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal. Por otra parte, alega el Registrador que la única valoración que consta en el título autorizado es el valor de la obra nueva declarada, sin que se concrete que se refiere a los conceptos del artículo 19 de la Ley. Hay que tener en cuenta que incorporado a la escritura se testimonia la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador, y es en la póliza de constitución del seguro donde se concretan las sumas aseguradas por el mismo, dando así pleno cumplimiento al principio de determinación registral.
3. Respecto a la falta de motivación de la nota de calificación del Registrador señalada por el Notario, esta Dirección General entiende que para acotar de modo definitivo qué debe entenderse por suficiencia de la calificación negativa, es de plena aplicación la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha interpretado tanto el artículo 43 de la Ley de Procedimiento Administrativo, de 17 de julio de 1958, como el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. En efecto, no se trata sólo de que la calificación sea un acto de Administración en el sentido ya expuesto, al ser el Registrador un funcionario público que presta una función pública, sino que es el mismo Legislador el que, tras la modificación operada en la Ley Hipotecaria, ha entendido que a dicho funcionario se le debe exigir el mismo deber y extensión en la motivación que a cualquier otro órgano administrativo. El hecho de que la Ley Hipotecaria no utilice la expresión empleada en el artículo 54 de la Ley 30/1992 -«Serán motivados, con sucinta referencia de hechos y fundamentos de derecho»-, no obsta a que sea de aplicación dicho deber de motivación y con idéntica extensión, pues no otra es la interpretación adecuada que ha de darse a la expresión «.y la motivación jurídica de las mismas [causas impeditivas, suspensivas o denegatorias de la inscripción], ordenada en hechos y fundamentos de Derecho» que utiliza el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Pues bien, el Tribunal Supremo entiende que la motivación y su suficiencia es exigible a toda Administración dado que es el único medio a través del cual el administrado -interesado en la inscripción- puede conocer si el órgano administrativo -Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles- sirve con objetividad a los intereses generales y con pleno sometimiento a la Ley según exige el artículo 103.1 de la Constitución (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de febrero, de 23 de abril de 1990 y de 13 de junio de 1997). En consecuencia, la motivación es necesaria para el debido conocimiento de los interesados y para la posible defensa de sus derechos; y la misma debe darse con la amplitud necesaria para tal fin, pues sólo expresando las razones que justifiquen la decisión, es como puede el interesado alegar después cuanto le convenga para su defensa. De otro modo, se abandonaría a dicho interesado en la manifiesta indefensión que está proscrita por el artículo 24.1 de la Constitución, también extensivo a las resoluciones administrativas (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 14 noviembre 1986, de 4 de noviembre de 1988 y de 20 de enero de 1998, así como la sentencia del Tribunal Constitucional número 36/1982, de 16 de junio). Finalmente, la exigencia de una motivación suficiente pretende asegurar también que la decisión registral sea la conclusión razonada de un proceso jurídico de aplicación e interpretación normativa, desterrando toda posibilidad de una calificación que no sea arreglada a Derecho. Si la decisión del Registrador produce el relevante e inmediato efecto de impedir la inscripción interesada, como corolario lógico es necesario que tanto el criterio de la nota calificadora como la propia fundamentación de la misma se ajusten a los postulados normativos, quedando ambos aspectos, al igual que la decisión adoptada, bajo la responsabilidad que le es exigible al funcionario calificador en el ejercicio de su función. A lo que añade la Resolución de 1 de Abril de 2005 que el Tribunal Supremo no ha admitido como medio de motivación la simple cita de unos preceptos legales sin acompañamiento de la interpretación, exposición del razonamiento lógico que de ellos hace el órgano que dicta el acto. Por todo ello se ordena al Registrador que se adecue en el futuro a estos criterios. No obstante, conviene tener en cuenta la doctrina de esta Dirección General que en materia de motivación (Resoluciones de 13 de Octubre de 2005; 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo y 1 de abril de 2005, entre otras más recientes) entiende que aunque la argumentación en que se fundamenta haya sido expresada de modo ciertamente escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra en este caso el contenido del escrito de interposición del recurso.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de marzo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
