En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid, don Juan González Espinal, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Valladolid n.° 5, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
I
En escritura otorgada ante el Notario de Valladolid, don Juan González Espinal el día 22 de octubre de 2002, los cónyuges don Manuel V.G. y doña Nuria María A.R., constituyeron hipoteca sobre un inmueble de su propiedad a favor de la entidad «Barclays Bank, S.A.», que actuó representada por don Mariano H.G., en garantía de un préstamo de 111.187,23 euros. En dicha escritura, y entre otras cosas, se estipuló»: Cláusula 2.ª. Vencimiento, amortización e imputación de pagos. I. Vencimiento: El presente préstamo se establece por un plazo de duración que finalizará el 22 de octubre de 2032, sin perjuicio y salvo lo pactado en la presente escritura, debiendo quedar totalmente reintegrado al término de su vigencia. II. Amortización del préstamo. A) El capital prestado, y los intereses pactados, se devolverán, respectivamente, mediante el pago sucesivo de 360 cuotas, cuya obligación de pago vencerá el mismo día de cada uno de los meses siguientes, contados desde la fecha de firma de la presente escritura (...) II.I Opción cambio a cuotas fijas y vencimiento variable (...) 6) Si como consecuencia de las revisiones de intereses en las fechas pactadas, y de haber optado la parte Prestataria por que la variación del tipo de interés no suponga una variación de la cuota, sino modificación del plazo de duración del presente préstamo, y al vencimiento inicialmente previsto no estuviera totalmente amortizado el capital prestado, el plazo de duración será prorrogado, hasta un plazo máximo total de 30 años, contados a partir del día de la firma del presente contrato, en el tiempo preciso para que, con el pago de dicha cuota mensual quede totalmente amortizado y devuelto el capital prestado...»
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad n.° 5 de Valladolid, fue calificado con la siguiente nota: «Remitida por telefax comunicación del otorgamiento de precedente documento, se presentó en este Registro el 22 de octubre de 2002, bajo el asiento 681 del Diario 33, presentada la copia autorizada con fecha 31 de octubre de 2002, retirada por el presentante y reportada a esta oficina con fecha 26 de noviembre de 2002, y una vez despachado el título previo con fecha 16 de diciembre de 2002, el Registrador que suscribe ha procedido a su calificación y, previo examen de los antecedentes del Registro, resuelve no practicar la operación solicitada, por observarse el siguiente defecto: Hechos: Mediante el precedente documento se procede por parte de los cónyuges don Manuel V.C. y doña Nuria María A.R., a constituir hipoteca a favor de Barclays Bank S.A., sobre la finca que en el mismo se describe, en garantía de un préstamo concedido por citada entidad, a dichos cónyuges, por importe de 111.187,23 euros. Se pacta que el préstamo devengará un interés fijo durante los doce primeros vencimientos, y variable a partir del decimotercer vencimiento. El préstamo se establece por un plazo de duración que finalizará el 22 de octubre de 2032, sin perjuicio y salvo lo pactado en la presente escritura debiendo quedar totalmente reintegrado al término de su vigencia. El capital prestado y los intereses pactados se devolverán, respectivamente, mediante el pago de 360 cuotas cuya obligación de pago vencerá el mismo día de cada uno de los meses siguientes contados desde la fecha de firma de la presente escritura. En el apartado II.1 de la cláusula financiera segunda se establece que cuando como consecuencia de las revisiones pactadas variara el tipo de interés aplicable, la parte prestataria podría optar para que la variación del tipo de interés no afecte a la cantidad a pagar en concepto de interés y amortización de capital, siendo objeto de modificación en el supuesto de ejercitarse dicha opción, el plazo de duración del presente contrato, y que si como consecuencia de las revisiones del tipo de interés en las fechas pactadas, y de haber optado la parte prestataria porque la variación del tipo de interés no suponga una variación de la cuota, sino modificación del plazo de duración del préstamo, y al vencimiento inicialmente previsto no estuviera totalmente amortizado el capital prestado, el plazo de duración será prorrogado, hasta un plazo máximo total de 30 años, contados a partir del día de la firma del preste contado, en el tiempo preciso para que, con el pago de dicha cuota mensual quede totalmente amortizado y devuelto el capital prestado. Defecto: Resulta contradictorio el contenido de la escritura en cuanto a la amortización del préstamo. Si el préstamo se establece inicialmente por un plazo de 30 años -360 cuotas resulta contradictorio que se establezca de que si como consecuencia de las revisiones de interés en las fechas pactadas y de haber optado el prestatario para que la variación del tipo de interés no suponga una variación de la cuota sino modificación del plazo de duración del presente préstamo y al vencimiento inicialmente previsto no estuviera totalmente amortizado el capital prestado el plazo de duración será prorrogado hasta un plazo máximo total de 30 años, contados a partir de la firma del presente contrato, ya que el plazo inicial del préstamo es de 30 años, luego no cabe la prórroga que se pretende. Además se hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los siguientes párrafos, apartados o cláusulas: 1/ La letra b) de la estipulación primera, y la letra a) del número 1 de la estipulación sexta bis por no afectar a la hipoteca, toda vez que el precio de la compraventa efectuada a favor de los hipotecantes figura confesado recibido. 2/ La letra B del apartado II de la estipulación segunda, la estipulación cuarta, las palabras «los honorarios y suplidos del Notario autorizante de la presente escritura y los de inscripción y cancelación en el Registro de la Propiedad», las palabras «y cancelación», las palabras «el informe de tasación, los gastos de tramitación de la escritura», y las palabras y cualquiera otros gastos debidos en virtud de la misma» contenidas todas ellas en el primer párrafo de la estipulación quinta, por referirse a conceptos no asegurados con la hipoteca. 3/ El apartado III de la estipulación segunda -amortización anticipada según Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 1992. 4/ Las palabras «A todos los efectos jurídicos y procesales la carga de la prueba de haber efectuado las comunicaciones al Banco que procedan en las fechas convenidas, recaerá siempre sobre la parte prestataria» contenidas en el número 6 de la cláusula tercera-bis, el tercer párrafo de la estipulación quinta y las palabras «La parte hipotecante otorga en este acto poder a favor del Banco acreedor para ejecutar la posesión y administración de las fincas hipotecadas transcurridos diez días desde el requerimiento de pago», contenidas en el último párrafo del número 2 de la letra A de la estipulación decimoquinta, porque las normas y trámites procesales son de derecho necesario y hay que estar a lo que de ello resulte, coincida o no con las partes. 5/ El segundo párrafo de la estipulación quinta por ser de carácter personal o sobrepasar los límites de la autonomía de la voluntad. 6/ Los dos últimos párrafos de la estipulación quinta, el número 4-7 de la estipulación séptima, las palabras contenidas en la letra a) de la octava desde «A tal efecto ... hasta el final de dicha letra a) y la estipulación novena, por ser de carácter personal. 7/ Las palabras «como por intereses» contenidas en la estipulación sexta, ya que conforme al artículo 317 del Código de comercio, los intereses vencidos y no satisfechos no devengarán interés, salvo que se capitalicen y como aumento del capital devenguen nuevos intereses, capitalización que no se prevé y que exigiría que se reflejase en cuanto a la garantía por capital la parte del mismo que corresponda a la capitalización de interés. Por ello la estipulación sexta, el número 7 de la tercera bis y la garantía por intereses de demora sólo son susceptibles de inscripción circunscritas a las cantidades adeudadas en concepto de principal. 8/ La primera parte de la letra c) del número 1 de la estipulación sexta-bis, por no haberse previsto que ello no tendría lugar, si ello fuese debido a causa no imputable al deudor y porque en el caso de que la hipoteca se inscriba una vez transcurrido dicho plazo, no es admisible como causa de vencimiento anticipado susceptible de operar en el momento mismo de la inscripción. 9/ El epígrafe II de la cláusula séptima (artículo 27 de la Ley Hipotecaria). Por la misma razón la letra a) del número 2 de la sexta bis. 10/ La letra b) del número 2 de la cláusula sexta-bis, por no afectar a la hipoteca. 11/ Las letras c) y d) del número 2 de la cláusula sexta-bis según reiterada jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado. 12/ El último párrafo de la cláusula sexta-bis por ser de carácter personal y contrario al principio de especialidad. 13/ Los apartados 4-1 y 4-3 y las palabras «y la cesión de las indemnizaciones a que pudiera tener derecho como consecuencia de la cobertura del seguro», contenidas al final del número 4-4 de la estipulación séptima de conformidad con los artículos 1.859 del Código Civil, 110.2 de la Ley Hipotecaria y 40 a 42 de la Ley de Contrato de Seguro. 14/ La estipulación décima, por llevarse a dicha cuenta, conceptos no asegurados con la hipoteca. 15/ La letra E de la estipulación décimo-segunda, el número 4 de la letra A de la estipulación decimoquinta y la letra B de la estipulación decimoquinta (Artículos 235 y 236 del Reglamento Hipotecario). 16/ El último párrafo de la estipulación decimosegunda (Resolución 16-2-1990). 17/ La estipulación decimonovena (Resolución 20-5-87). 18/ La estipulación adicional primera por carecer de transcendencia real y la estipulación adicional segunda por sobrepasar los límites de la autonomía de la voluntad. 19/ La vigesimoprimera, por carecer de transcendencia real. 20/ Las palabras «de no alcanzarse acuerdo al respecto se producirá la resolución del contrato», contenidas en el apartado B.5 de la tercera bis, por sobrepasar los límites de la autonomía de la voluntad -artículo 1.256 del Código Civil-, debiéndose de acudir en tal supuesto a falta de acuerdo entre las partes a la resolución o revisión judicial del contrato. 21/ Las palabras «contempladas en la escritura» contenidas en la letra b del número 1 de la sexta bis, ya que por su generalidad no pueden tener acceso al Registro. 22/ La letra e) del número 1 de la sexta bis, solo es susceptible de inscripción circunscrita a los extremos del epígrafe 1 de la cláusula séptima que son objeto de inscripción. 23/ Las palabras «Asimismo el contrato deberá excluir la prórroga forzosa», contiendas en el número 5 de la séptima. Artículo 27 de la Ley Hipotecaria. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, según el trámite previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, recurso que se deberá presentar en este Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado, debiéndose acompañar el título objeto de la calificación, en original o por testimonio y una copia de la calificación efectuada. La resolución expresa o presunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado será recurrible ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. La demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución practicada al interesado, o tratándose de recurso desestimado por silencio administrativo, en el plazo de un año desde la fecha de interposición del recurso gubernativo ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. Se advierte también de la posibilidad de instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis, de la Ley Hipotecaria, conforme a la Resolución dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 4 de julio de 2002. Valladolid, 27 de diciembre de 2.002. El Registrador. Fdo.: María José Triana Álvarez».
El Notario autorizante de la escritura, don Juan González Espinal, tras solicitar del Registro Mercantil de Valladolid segunda calificación de escritura con arreglo al artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria, la cual ratificó la primera calificación negativa efectuada, interpuso recurso gubernativo contra el primer defecto señalado en la misma, y alegó que lo que se pretende por los contratantes en la escritura es perfectamente posible por las siguientes razones: 1. en el apartado c) de la cláusula III relativa a la amortización anticipada del préstamo se establece que «en el supuesto de reembolso parcial se verá modificada la duración del préstamo... . Puede ocurrir que el prestatario, en un momento dado, proceda a la cancelación o amortización anticipada parcial del préstamo y opte por acortar la duración del mismo, con lo que esta ya no sería de treinta años, sino inferior. Si en estas circunstancias se produjera una elevación de los tipos de interés, podría interesarle al deudor volver a aumentar la duración del préstamo hasta los treinta años máximos a fin de no pagar una cuota más alta. 2. el apartado 1) de la cláusula II.I dice: «cuando como consecuencia de las revisiones pactadas variara el tipo de interés aplicable, la parte prestataria podrá optar por que la variación del tipo de interés no afecte a la cantidad a pagar en concepto de intereses y amortización del capital, siendo objeto de modificación en el supuesto de ejercitase dicha opción, el plazo de duración del presente contrato...» Es posible que por el mero hecho de que bajen los intereses la parte prestataria pueda seguir pagando la misma cuota mensual y se produciría una reducción de la duración del préstamo. Si se produjera un aumento de los intereses con posterioridad, el deudor podría optar por que se volviera a aumentar la duración del préstamo hasta los treinta años máximos. 3. el plazo de treinta años es un plazo máximo de duración pero que no impide que por los motivos expresados pueda modificarse siempre dentro de lo previsto en el clausulado de la propia escritura. 4. no se trata de cláusulas contrarias a la ley, la moral o el orden público, ni tampoco son cláusulas de redacción confusa, y claramente tienden a conceder a la parte prestataria una serie de facilidades para hacer frente al pago del préstamo en los casos de modificarse las condiciones futuras. 5. los contratos deben ser examinados en su conjunto y la fijación del plazo de duración del préstamo en treinta años y la posibilidad de ampliarlo a 30 años hay que ponerlo en relación con las otras cláusulas antes citadas. 6. tanto las estipulaciones que prevén la amortización anticipada total o parcial de un préstamo, como las que prevén la posibilidad de acortar o alargar por diversos mecanismos la duración del mismo, son cláusulas estandarizadas presentes en la gran mayoría de las minutas usadas por Bancos y Cajas de Ahorro y unánimemente admitidas como lícitas.
La Registradora de la Propiedad de Valladolid n.º 5, reiteró lo ya expuesto en la nota y añadió que en las escrituras otorgadas por Barclays Bank S.A., en términos análogos a la que es objeto de recurso se establece como plazo inicial el de 25 años y una prórroga posible hasta un plazo total de 30 años y en este caso no se ha tenido en cuenta al redactar el apartado II.I que el plazo inicial ya estaba establecido en 30 años.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 65, 66 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
1. Presentada en el Registro una escritura de préstamo hipotecario, la Registradora, entre otros defectos no recurridos, no practica la inscripción por entender que existe contradicción en la escritura ya que «si el préstamo se establece inicialmente por un plazo de 30 años - 360 cuotas resulta contradictorio que se establezca de que si como consecuencia de las revisiones de interés en las fechas pactadas y de haber optado el prestatario para que la variación del tipo de interés no suponga una variación de la cuota de amortización del plazo de duración del presente préstamo y al vencimiento inicialmente previsto no estuviera totalmente amortizado el capital prestado el plazo de duración será prorrogado hasta un plazo máximo total de 30 años, contados a partir de la firma del presente contrato, ya que el plazo inicial del préstamo es de 30 años, luego no cabe la prórroga que se pretende.»
2. El recurso ha de ser estimado por las siguientes razones: a) Existen supuestos en la escritura que hacen posible la prórroga del plazo, por haberse acortado el mismo con anterioridad, bien por reembolso parcial -que se permite pueda acortar la duración del préstamo-, bien porque, en caso de variación a la baja del tipo de interés, el prestatario haya optado por seguir pagando la misma cuota fija, con lo que también se habrá acortado el plazo de duración; b) La escritura establece que el plazo máximo es un plazo límite en el que, si no estuviera totalmente amortizado el préstamo, habrá un pago único de todo lo pendiente al cumplirse el mismo, por lo que el establecimiento de dicho término es complementario y no contradictorio con el resto de estipulaciones de la escritura.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 11 de junio de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Valladolid, n.º 5.
