19663 RESOLUCIÓN de 24 de julio de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don Roberto Blanquer Uberos, contra la negativa de don Francisco Labeira Riquelme, Registrador de la Propiedad de Madrid número 32 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don Roberto Blanquer Uberos, contra la negativa de don Francisco Labeira Riquelme, Registrador de la Propiedad de Madrid número 32 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El día 9 de marzo de 1993, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Madrid, don Roberto Blanquer Uberos, «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima», los cónyuges don Fidel Muñoz San Segundo y doña Virginia de la Puebla Moreno, el primero en nombre propio y de la mercantil «Autos F. M., Sociedad Anónima» y doña María del Pilar Mozo Fernández, otorgaron dos contratos, uno de préstamo y otro de crédito, así como la constitución de una hipoteca de máximo en garantía de ambas operaciones, lo que se lleva a efecto de acuerdo a lo siguiente: 1. Contrato de préstamo.—«Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima», entrega a la mercantil «Autos F. M., Sociedad Anónima», que lo recibe en concepto de préstamo, la cantidad de 25.000.000 de pesetas, mediante abono en cuenta corriente obligándose a devolver la suma recibida en los plazos y condiciones que se pactan. El presente préstamo queda contabilizado en esta fecha en una cuenta especial de préstamo, abierta al titular en «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima». Es condición esencial del presente contrato que el importe del préstamo sea destinado, en los importes que se han indicado a la cancelación de la deuda que «Autos F. M., Sociedad Anónima» reconoce adeudar a «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima», en virtud de una póliza de crédito que el día 31 de octubre de 1991 suscribieron ambas entidades por 30.000.000 de pesetas que se encuentra vencida desde el día 31 de octubre de 1992 y por lo que se adeuda a la citada acreedora en concepto de capital e interés la cantidad de 18.531.803 pesetas. El préstamo es mercantil y devengará intereses sobre la cantidad adeudada, liquidable trimestralmente y pagaderos igualmente por intereses vencidos. El tipo de interés nominal inicial a aplicar es el 17 por 100 anual y será variable y se revisará trimestralmente. 2. Contrato de crédito.—«Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima» concede a «Autos F. M., Sociedad Anónima» un préstamo mercantil hasta el límite de 16.500.000 pesetas, que se instrumenta bajo la forma de una cuenta corriente de crédito. Es condición esencial del presente contrato que el importe del crédito sea destinado, en los importes que se han indicado, a la cancelación a la deuda que «Autos F. M., Sociedad Anónima» reconoce adeudar a «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima», en virtud de una póliza de crédito que suscribió el día 2 de agosto de 1991 con esta última entidad por 20.000.000 de pesetas que se encuentra vencida desde el día 2 de agosto de 1992, y por lo que se adeuda a la citada acreedora en concepto de capital e intereses la cantidad de 22.644.000 pesetas. Las cantidades que adeude el titular a virtud de las disposiciones efectuadas por el mismo, devengarán a favor de «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima» un interés nominal inicial del 17 por 100 anual. El tipo de interés será variable y revisable trimestralmente. 3. Afianzamiento.—Los cónyugues don Fidel Muñoz San Segundo y doña Virginia de la Puebla Moreno afianzan solidariamente entre sí y con la deudora principal todas las obligaciones que ésta contrae con este documento. 4. Hipoteca.—Que a efectos de lo prevenido en el artículo 245 del Reglamento Hipotecario, el contrato de préstamo se reflejará en una cuenta corriente y el contrato de crédito se reflejará en una cuenta corriente de crédito y el saldo de las mismas si resultase a favor de «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima» y estuvieran vencidas las obligaciones de acuerdo con lo establecido en la escritura, se refundirán, debitándolas en una cuenta especial a la que se refiere el citado artículo 245 del Reglamento Hipotecario, saldo que devengará un interés anual máximo del 29 por 100. El solo requerimiento que en forma fehaciente haga «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima» a la parte deudora, para el pago del saldo de esta cuenta especial, será título bastante para acreditarse el nacimiento de la correspondiente obligación de pago en un plazo máximo de un mes a partir de la fecha de dicho requerimiento, y para hacerlo constar así, a efectos registrales y ejecutivos, por nota al margen de la inscripción de la hipoteca que se constituye en esta escritura; nota que producirá el efecto previsto en el artículo 142, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria. Doña Virginia de la Puebla Moreno y doña María del Pilar Mozo Fernández en garantía del pago del saldo de la citada cuenta especial, de sus intereses, comisiones y gastos constituyen, conforme al artículo 217 del Reglamento Hipotecario, derecho real de hipoteca a favor de «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima», que acepta, sobre una finca de su propiedad descrita en este documento, respondiendo hasta la cantidad máxima de 41.500.000 pesetas por razón del principal; 36.105.000 pesetas por intereses de tres años al mencionado tipo máximo establecido y de 10.365.000 pesetas que se fijan para costos y gastos que se originen con motivo de su reclamación. Las obligaciones garantizadas por la presente hipoteca continuarán devengando los intereses establecidos en sus respectivos contratos, quedando dichos intereses protegidos por la hipoteca, dentro de los límites máximos de responsabilidad fijados en la estipulación precedente. A los efectos de la acción hipotecaria se señala como vencimiento el plazo de tres años a contar de la fecha de la presente escritura, entendiéndose que sólo a partir de su vencimiento y mientras existan pendientes obligaciones de pago con «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima», podrá ésta ejercitar la acción hipotecaria, en reclamación de dichas obligaciones. Ello no obstante, se podrá dar por vencido dicho plazo y ejercitar la acción hipotecaria antes del expresado vencimiento por estipularse expresamente que quedará vencida la hipoteca, en cualquiera de los casos siguientes: A) Si fuera declarada la parte hipotecante o el titular de las operaciones garantizadas, en estado de suspensión de pagos, concurso de acreedores o quiebra. B) Si la parte hipotecante o el titular de las operaciones garantizadas por la hipoteca incumplieran cualquiera de las obligaciones establecidas en esta escritura o las impuestas por las leyes... Obligaciones de la parte hipotecante. Requerir la previa autorización de «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima» para proceder a celebrar contrato de arrendamiento, con inclusión del de industria, o ceder el uso de la finca hipotecada a favor de tercero... Por la presente constitución de hipoteca no se entienden novadas las obligaciones mercantiles derivadas de las operaciones que garantiza, por lo que «Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima» conserva la plenitud de sus derechos para el ejercicio anterior simultáneo o sucesivo de las acciones cambiarias o personales derivadas de las operaciones garantizadas contra cualquiera de los intervinientes las mismas y de la acción real de hipoteca que del presente instrumento se deriva, sin que el ejercicio de cualquiera de ellas suponga renuncia o esistimiento del ejercicio de las demás.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 32, fue calificada con la siguiente nota: Registro de la Propiedad número 32 de Madrid. «Denegada la inscripción del presente título por los siguientes defectos: 1.º Porque las obligaciones u operaciones de préstamo y crédito que se garantizan —Exponen V, y Cláusulas sexta y octava B) de la hipoteca exigen que para su aseguramiento se establezca una hipoteca individualizada para cada una de dichas figuras. Resoluciones de la Dirección General de 23 de diciembre de 1987; 26 de noviembre de 1990 y 3 de octubre de 1991. No cabe incluir el saldo de la cuenta especial que se hipoteca —cláusula quinta de la hipoteca y los derechos que se aseguran el título en ninguno de los supuestos que se declaran en el párrafo 2.º del fundamento 1 de la Resolución de 23 de diciembre de 1987, susceptibles de ser garantizados con una única hipoteca, ya que no se documenta en la escritura ni un contrato de cuenta corriente, ni un único contrato de apertura de crédito, además de que dados los términos del título no se hipoteca solamente el saldo. Insubsanable. 2.º No se puede garantizar un préstamo presente, preciso y con devoluciones puntuales que consigue su cobertura a través de una hipoteca de tráfico, "en cuanto que la obligación principal aparece plenamente determinada" y en la que respecto la existencia del derecho no existe ninguna incertidumbre —considerando tercero de la Resolución de 4 de diciembre de 1980—, mediante una hipoteca de seguridad, de máximo y en garantía del nacimiento de la correspondiente obligación de pago —según reza la cláusula cuarta de la escritura de hipoteca—, cuando por definición estas hipotecas están reservadas a obligaciones dudosas en su existencia o en su cuantía, por el solo hecho de asegurar el cumplimiento de ese préstamo referido juntamente con el de otra obligación o llamar al incumplimiento de las devoluciones del contrato de préstamo "... nacimiento... de la obligación de pago...". El incumplimiento de una obligación presente no resulta ser una distinta obligación futura o condicional. Insubsanable. Resoluciones de la Dirección General de 4 de diciembre de 1980 y 23 de diciembre de 1987. Si se declara inscribible el derecho de hipoteca se deniegan los siguientes pactos reales de ella: a) La cláusula cuarta, porque el requerimiento de existencia del saldo que se dice que será título bastante para acreditar el nacimiento de la obligación de pago, tendrá que ser objeto de la posible oposición de error o falsedad que predica el artículo 245 del Reglamento Hipotecario y que se extiende a todo este tipo de hipotecas por la Resolución de la Dirección General de 16 de febrero de 1980. b) La cláusula sexta, siendo el plazo de duración del préstamo de tres años y del crédito de dos, desde la fecha de otorgamiento de la escritura, es imposible que obligaciones una vez extinguidas puedan generar intereses, con la particularidad de que en la cláusula quinta de constitución de la hipoteca se garanticen intereses del saldo de la cuenta llamada especial que refunde los saldos de las dos primeras cuentas en las que se refleja separadamente cada operación. c) El último inciso de la cláusula séptima, porque la extensión de la hipoteca alcanza mejoras costeadas por un tercer poseedor, contra el tenor del artículo 112 de la Ley Hipotecaria. d) El apartado A) de la cláusula octava, conforme a las Resoluciones de la Dirección General de 27 de enero de 1986 y 5 de junio de 1987. e) El punto 1 de la cláusula novena, de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de 27 de enero de 1986. f) La cláusula duodécima, por razones generales alegadas bajo los números 1.º y 2.º de esta nota. g) Falta del plazo de duración del derecho de hipoteca sobre el saldo de la cuenta especial. Igualmente, se deniega las siguientes cláusulas comunes de resolución a ambos contratos: 1. Se limitaría su inscripción a los pagos de los conceptos garantizados con el derecho de hipoteca excluyéndose así la comisión. 2. Limitándose al incumplimiento de los pactos que se inscriben. 4. Por vulnerar el principio de especialidad al desconocerse los términos de los datos o documentos aportados. 5. Por englobar el pago de conceptos no precisos dados los términos de la cláusula a partir de la frase "... y cuantos otros de cualquier índole... " 6 a), c) y 7. Conforme a los artículos 26, 27 y 107 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 25 de junio de 1935; 4 de noviembre de 1968; 18 de octubre de 1979 y 23 y 26 de octubre de 1987, 6 b) Conforme a Resolución de 27 de enero de 1986 y 5 de junio de 1987. 6 d) No es causa de resolución que se pueda asegurar con la hipoteca —ya que no sufre merma de la garantía si no sólo la transformación de la cosa por su valor. 6 e). Por vulnerar el principio de especialidad. 8. De conformidad con la Resolución de 10 de julio de 1984. Siendo insubsanable los dos defectos expresados al principio bajo los números 1.º y 2.º y los señalados bajo las letras b), c), e), f) y g), no se toma anotación de suspensión, que tampoco se ha solicitado.
Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses a partir del día de hoy ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en los términos de los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario».
Madrid, 13 de septiembre de 1983.—El Registrador, Francisco Labeira Riquelme.
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra los defectos 1.º y 2.º de la anterior calificación, solicitando que se declare inscribible el título de constitución de hipoteca y que se ordene además que la inscripción contenga los llamados en la nota de calificación, pactos reales que figuran bajo los epígrafes a), b), d), e), f) y g) y alegó: I. En primer lugar hace un análisis tanto del contrato de préstamo como del contrato de crédito y, muy especialmente, también de la hipoteca de máximo para no confundir los derechos de crédito cuya satisfacción y cumplimiento efectivo se trata de asegurar mediante la hipoteca (aspecto finalista de la garantía) con la obligación concreta y definida para cuya seguridad se constituye la hipoteca (que es el saldo de una cuenta y constituye el aspecto concreto de la obligación garantizada). Que la hipoteca se constituyó por las dos señoras comparecientes, conforme el artículo 217 del Reglamento Hipotecario a favor de la entidad de crédito para la seguridad del cumplimiento de las obligaciones de la prestataria y acreditada, pero de manera mediata o indirecta: por los que resulta imprescindible distinguir la finalidad práctica perseguida (asegurar al acreedor prestamista y acreditante la satisfacción de su derecho) del instrumento técnico jurídico empleado (garantía del saldo de una cuenta de crédito que recibe como remesas las deudas vencidas e insatisfechas con la finalidad única y concreta de poder obtener la efectividad de la garantía hipotecaria constituida a favor de tal saldo mediante la realización y ejecución de la hipoteca). II. Que como fundamentos de derecho hay que señalar, 1.º Los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 del Reglamento Hipotecario, que permiten que operaciones crediticias convenidas por entidades de crédito se garanticen con hipoteca, configurándose como obligación asegurada el importe del saldo resultante de los libros. En la escritura calificada, después de articular los contratos de préstamo y de crédito de manera completa prevé su integración unificándose en una cuenta mediante el adeudo a cargo del prestario y acreditando una cuenta al efecto establecida del importe vencido y no satisfecho y por él debido por dichos contratos. Que los dos primeros defectos no existen porque el título dice una cosa distinta de lo que entiende el Registrador. 2.º Que hay que citar los mismos artículos en relación con el defecto señalado a) que afecta a la cláusula cuarta, junto al artículo 142 de la Ley Hipotecaria. Dicha cláusula se ajusta a los tres preceptos citados. 3.º Que en relación con el defecto señalado como b) que hace referencia a la cláusula sexta, es claro que la constitución de hipoteca no supone, como sin fundamento deduce el Registrador, la extinción del préstamo y del crédito; los cuales, por otra parte, una vez vencidos e impagados tampoco se extinguen, sumo que están incumplidos y desencadenan las naturales consecuencias del incumplimiento. 4.º Que en relación con el defecto d) hay que invocar las Resoluciones de 27 de enero de 1986 y 5 de junio de 1987, pero dichas Resoluciones no parecen sólidamente fundadas. 5.º Que en lo que concierne al defecto e), el apartado 1 de la cláusula novena constitutiva de la hipoteca, la Resolución invocada denegó la inscripción de una cláusula similar y apuntó la posibilidad de que pudieran inscribirse cláusulas respectivas de la facultad de arrendar, cuando la restricción aparece justificada y se refiere a arrendamientos no subordinados en su duración a la ejecución de hipoteca. 6.º Que en relación con el defecto f), si la cláusula duodécima constitutiva de la hipoteca es como dice el Registrador un pacto real que se deniegue su inscripción, pues siendo real debe acceder al Registro para gozar de la publicidad registral y de su amparo. Que se trata de una norma explicativa de que la mera constitución de hipoteca de seguridad en garantía del saldo que resulte en el futuro de la cuenta articulada al efecto, no supone novación de las relaciones nacidas de cada uno de los contratos, y recognoscitiva de la pluralidad de opciones procedimentales de que dispone el acreedor una vez incumplidas las obligaciones a cargo de la compañía prestataria y acreditada para demandar la satisfacción de su derecho. 7.º Que en lo que se refiere al defecto g), la nota estima un defecto inexistente. Que según la cláusula octava la acción hipotecaria es ejercitable desde los tres años; o sea, la duración del derecho de hipoteca será la del plazo de su vencimiento (tres años) y además del plazo de su prescripción. 8.º Que la última parte de la nota deniega la inscripción de diversos extremos de «las cláusulas comunes de resolución de ambos contratos», se supone que la nota se refiere a los apartados que cita de las «causas de resolución» del epígrafe «cláusulas comunes», que no se aclara si se trata de denegación por causa que afecte a su validez o a su eficacia contractural o por causa de entender que no deben acceder al Registro por considerarlas meramente obligacionales o que no deben tener trascendencia real y no afectar a tercero. Que es necesario definir el alcance de la calificación para evitar confusiones, pues las cláusulas no inscritas conservan todo el valor que conforme a derecho proceda entre partes y la no inscripción puede perjudicar al acreedor al limitar el posible ejercicio de la acción hipotecaria por el procedimiento judicial sumario (art. 131 de la Ley HIpotecaria), contra su deuda contra quien no podía invocar en éste procedimiento los pactos y cláusulas no inscritos.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que sí se ha entendido la escritura calificada, pero lo que no se puede hacer a través de la autonomía de la voluntad y del principio de «numerus apertus» es crear figuras con trascendencia real, fuera de los cauces que rigen el estatuto general de la propiedad inmueble y el orden público inmobiliario. Que en la nota y, concretamente, en el defecto primero, se tiene en cuenta tanto las cláusulas de la escritura que se refiere a las obligaciones u operaciones de préstamo y crédito, como las referentes al saldo de la cuenta especial, y en relación a éste se señala claramente, que no se dan en él los supuestos exigidos para la constitución de hipoteca en su garantía. Que el Notario en la escritura mezcla distintos conceptos, así habla de hipoteca de dos obligaciones: Contrato préstamo y de crédito; hipoteca de un saldo meramente contable; hipoteca en garantía de cuenta corriente o de apertura de crédito en cuenta; hipoteca de máximo. Que no son inscribibles sea la clase de hipoteca que sea, pues la nota de calificación toma como modelo la Resolución de 23 de diciembre de 1987. 1.º Que en cuanto al punto primero, párrafo primero de la nota, hay que señalar que la hipoteca como derecho real accesorio se constituye en garantía de una obligación. Que hay que considerar en este punto las Resoluciones de la Dirección General de 31 de octubre de 1978 y 18 de octubre de 1979; 23 de diciembre de 1987 y 3 de octubre de 1991. Que en la práctica actual, el carácter accesorio esencial de la hipoteca en nuestro derecho parece querer desvirtuarse con la aparición de figuras de garantía que tienden a la independencia al modo alemán, pues para adaptarse a nuestro derecho habrá que modificar la Ley Hipotecaria, y el sistema civil. Que de todo lo anterior resulta confirmado el criterio que se sustenta en la nota calificación en el párrafo que se mantenía la exigencia una hipoteca para cada obligación tomando las palabras de la Resolución de 23 de diciembre de 1987. 2.º Que en lo que se refiere al segundo párrafo de la nota, en su número 1 que conforme a lo declarado en la Resolución de 23 de diciembre de 1987, no es cualquier situación contable de cuenta corriente, sino específicamente las relaciones contractuales de apertura de crédito o de cuenta corriente, las que pueden garantizarse a través de los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 del Reglamento Hipotecario. Que lo que el acreedor hace es asegurar el cobro de dos obligaciones por medio de una hipoteca, merced a una simple operación de refundición contable. Que de las peculiaridades del contrato se manifiesta la existencia de una hipoteca «a la carta» o «flotante» o «sumidero» que se aplicará a esta o aquella de las obligaciones o el saldo, con sacrificio del principio de accesoriedad que es característico en este derecho. Que hay que estar también la Resolución de 3 de octubre de 1992. 3.º Que en lo que concierne al punto número 2 de la nota, que sorprende que se habla del préstamo y no del crédito en cuenta, olvidando que a esta segunda operación si le acomoda una hipoteca de seguridad lo que no ocurre con la primera de no ser novada. Que hay que tener en cuenta lo expresado en la Resolución de 4 de diciembre de 1980 y en la Resolución de 3 de octubre de 1991. 4.º Que toda la argumentación del Notario se puede reconducir a lo que el mismo expone, que el objeto inmediato de una garantía hipotecaria ha sido de una cuenta singular y especial, que es distinta de la «materia cuyo aseguramiento de modo mediato se persigue». No obstante, resulta que esta materia, según la parte expositiva de la escritura y varias de sus estipulaciones, son las dos operaciones de préstamo y crédito concertadas, que no resultan novadoras, a las que se hace referencia en el título como «obligaciones» y «operaciones» garantizadas con la hipoteca y que, si bien se establece también la apertura de una cuenta especial para garantizar un saldo, constituyéndose hipoteca en su garantía, dicho saldo resulta ser una mera refundición contable de los saldos de aquellas operaciones u obligaciones, con el añadido de la exclusión literal de la exigencia de la novación de las obligaciones. Que, en definitiva, lo mismo es asegurar dos obligaciones con una única hipoteca para el caso de que se incumpla; que asegurar el saldo contable de las dos obligaciones, reclamando la protección de un artículo que exiga el acuerdo novatorio expreso y el perfil de un contrato propio y específico. Que si se declara inscribible el derecho de hipoteca, se deniegan los pactos reales y las cláusulas comunes a la resolución de ambos contratos y que se mencionan en la nota.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en los artículos 1.857 del Código Civil y 12, 114 y 153 de la Ley Hipotecaria y de la Resolución de 23 de octubre y 23 de diciembre de 1987.
VI
El Notario recurrente apeló el auto fundamental, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el caso que provocó la Resolución de 23 de diciembre de 1987 es diverso al presente. Que el principio de accesoriedad resulta cumplido en la medida en la que es adecuado cuando se aplica a una hipoteca de máximo en garantía de una deuda futura. Que no cabe confundir la cuenta de crédito a que se refirió la Resolución de 23 de diciembre de 1987 con la cuenta especial prevista en la escritura calificada. Que no se trata de un supuesto de «apertura de crédito en cuenta corriente con garantía de hipoteca», sino de cuenta corriente instrumental, respecto de cuyo saldo posible y eventual se fija el importe de la máxima responsabilidad hipotecaria y se articula el ejercicio posible, si necesario o conveniente fuera, de la acción hipotecaria para el cobro de las cantidades adecuadas y vencidas nacidas de singulares y determinadas relaciones crediticias, refundidas en la cuenta instrumental una vez vencidas e incumplidas. Que nada obstaculiza que la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria por principal, garantizada en relación a la cuenta instrumental, ampare con la deuda vencida e impagada por principal insatisfecha de los contratos de préstamo y de crédito la deuda asimismo vencida e impagada por los intereses ya devengados conforme y a causa de uno y de otro contrato. Que la Resolución de 23 de octubre de 1987 se ocupó de un caso de hipoteca de tráfico y no de una hipoteca de seguridad que es el caso de la hipoteca calificada.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 133 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento, y las Resoluciones de 23 de diciembre de 1987; 26 de noviembre de 1990; 3 de octubre de 1991; 17 de enero de 1994, y 6 de junio de 1998.
1. El primer problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede constituirse una hipoteca con las siguientes características: a) la hipoteca garantiza el saldo resultante de dos operaciones crediticias: Por una parte, un préstamo cuya finalidad es pagar una deuda que el deudor tiene en el Banco acreedor y, por otro lado, una cuenta de crédito que se concede al mismo deudor; b) según informe del Notario autorizante, hay que distinguir en la operación «la finalidad práctica perseguida (asegurar al acreedor prestamista y acreditante la satisfacción de su derecho) del instrumento técnico jurídico empleado (garantía del saldo de una cuenta de crédito que recibe como remesas las deudas vencidas e insatisfechas con la finalidad única y concreta de poder obtener la efectividad de la garantía hipotecaria constituida a favor de tal saldo mediante la realización y ejecución de la hipoteca)», por lo que «la hipoteca garantiza de modo inmediato y directo el saldo resultante de adeudar en la cuenta prevista al efecto el importe de las obligaciones vencidas e incumplidas por la prestataria y acreditada al final de los plazos de cada uno de los contratos de préstamo y de apertura de crédito; c) los contratos de préstamo y apertura de crédito no quedan novados para ser garantizados con la hipoteca.
2. El carácter causal de los contratos en nuestro derecho motiva que si es una la finalidad práctica perseguida y otro el instrumento técnico jurídico empleado, hay que atender a la primera.
3. Como ha dicho esta Dirección General en Resoluciones de 23 de diciembre de 1987; 3 de octubre de 1991 y 6 de junio de 1998 si se quiere que obligaciones distintas, que lo siguen siendo, reciban cobertura hipotecaria, ha de constituirse una garantía individualizada para cada una de ellas, en consonancia con el mantenimiento de su autonomía jurídica, y no una hipoteca única, pues la simple reunión contable de diversas operaciones de crédito carece de virtualidad suficiente para procurar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante, que representará únicamente la posición global acreedora o deudora de cada parte, y su realización sólo procederá a través del ejercicio individual de cada una de las relaciones jurídicas comprendidas, cuya autonomía y régimen jurídico específico se mantienen inalteradas sin más correcciones que las debidas al pago compensatorio, por lo que no procede la cobertura hipotecaria de los saldos, sino el aseguramiento separado de cada una de las concretas relaciones crediticias que lo determinan.
Las consideraciones anteriores hacen innecesario abordar los demás defectos de la nota impugnada.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la calificación del Registrador.
Madrid, 24 de julio de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
